재테크칼럼 - 배우자 증여재산공제를 이용한 절세요령

재테크칼럼 - 배우자 증여재산공제를 이용한 절세요령

 재테크의 목적이 수익을 극대화하여 재산을 모으는 데 있다면 세테크의 목적은 재산을 보전하기 위해 들어가는 비용을 최소화하는 데 있다. 요즘처럼 저금리에 마땅한 투자처가 없는 상황에서 절세야말로 가장 확실한 재테크 수단이라 할 수 있다.

어려서 어려운 환경에서 자란 김태식 씨는 부지런히 일하며 살아온 결과 제법 큰 재산을 모으게 되었다. 김태식 씨가 이렇게 돈을 모으게 된 것은 알뜰살뜰 살림을 꾸려온 부인의 공이 컸다. 김태식 씨는 부인이나 가족이 아파도 웬만큼 아파서는 병원에도 가지 않았다. 그렇게 자식들을 모두 출가시킨 김태식 씨는 이제 더 이상 재산에 대해 욕심내지 않고 벌어 놓은 돈으로 부인과 여행도 하고 취미생활을 즐기며 여유있게 살 생각이었다.

그런데 이게 웬일인가? 그간 모진 고생을 참아 내며 재산을 같이 모아온 부인이 암이라는 판정을 받아 앞으로 살 수 있는 기간이 1년밖에 남지 않았다는 것이다. 부인이 그냥 죽어가는 것을 보고 있을 수 없는 김태식 씨는 부인의 병을 고칠 수 있다면 재산을 다 팔아서라도 제일 좋은 병원에서 수술을 시키고, 부인이 하고 싶은 것이라면 무엇이든지 들어주려 하고 있다. 그런데 병원비를 마련하기 위해 10년 전에 매입한 시가 4억 원 정도의 토지(공시지가 3억 원, 취득기준시가 5,000만 원)를 팔려고 했더니 오래 전에 사 둔 것이어서 양도소득세가 너무 많이 나와 고민이다. 과연 김태식 씨는 어떻게 해야 할 것인가?

김태식 씨는 세무전문가를 찾았고 세무전문가는 이런 방안을 권했다. 우선 병원비용 마련을 위해 팔기로 했던 토지를 부인에게 증여하고, 그 부동산을 담보로 하여 부인 이름으로 대출을 받아 병원비용에 충당하라는 것이다. 그런 후에 다행히 수술이 성공을 거두면 더욱 더 행복한 일이고, 그렇지 못하여 부인이 운명하게 되면 그 증여했던 토지를 김태식 씨 또는 아들이 상속을 받는다. 나중에 김태식 씨의 상속세를 줄이기 위해서는 아들이 상속받는 것이 더 유리하며, 향후 아들이 재산을 취득하게 될 때 자금출처조사를 피해 갈 수도 있다. 이 경우 부인의 총재산이 통상 10억 원 정도까지는 상속세를 내지 않아도 되므로 걱정할 필요가 없다. 토지를 상속받은 사람이 그 토지를 팔아도 양도소득세가 없거나 소액일 것이며 그 양도대금으로 은행 대출을 갚는다. 그러면 향후 김태식 씨의 상속세는 상당히 줄 것이고 당장은 양도소득세 약 3,700만 원을 줄일 수 있다.

증여세를 내지 않고 배우자에게 증여할 수 있는 금액은 3억 원이다. 이러한 제도를 ‘배우자증여재산공제’라고 한다. 배우자증여재산공제는 특히 가사노동을 하는 여성이나 세무서에 드러나지 않는 소득만 있던 여성에 대해 세법에서 배려한 것으로 볼 수 있는 제도다. 이러한 배우자에 대한 증여재산공제액 3억 원은 10년 동안 한 번만 공제 받을 수 있으므로 아무 때나 사용하지 말고, 꼭 필요한 때에 맞추어 사용하면 더 많은 절세를 할 수 있다. 이 배우자증여재산공제는 위의 사례와 같은 양도소득세 외에도 종합부동산세나 재산세, 부동산임대소득세의 절세에도 충분히 이용할 수 있다. 양도차익이 큰 부동산은 양도소득세를 많이 내야 하므로 남편이 부인에게 부동산을 증여한 후 5년이 경과하여 부인이 팔면 양도소득세가 대폭 줄어든다. 만약 부인이 증여받고 5년이 경과하기 전에 팔게 된다면 부인의 양도소득세 계산시 양도가액에서 뺀 취득가액을 남편의 취득가액에서 빼기 때문에 양도소득세를 다시 많이 내야 하므로 주의해야 한다.

금융교육, 어릴 때부터 시켜야 된다면서요? 3편

금융교육, 어릴 때부터 시켜야 된다면서요? 3편

여러분 대부분은 어린 시절 빨간색 돼지저금통에 부모님께서 주신 심부름값이나 용돈을 저축해 보신 경험이 있을 것입니다. 동전으로 묵직해진 저금통을 안고 은행에 직접 찾아갔을 때의 그 뿌듯함과 가슴 두근거림을 필자도 아직 생생하게 기억하고 있습니다.

그런데, 돼지저금통을 활용한 이 고전적인 금융교육기법은 ‘아껴쓰고 모으는 재미’를 깨닫게 도와주는 측면에서는 아직까지도 확실한 효과가 있는 반면, 우리가 논의하고 있는 ‘금융의 교육 및 이해’ 차원에서는 아쉽게도 별 도움이 되지 않는 것 같습니다.

여러분의 자녀들이 ‘아껴쓰고 모으면 목돈이 된다’는 진리 이상으로 일생을 통해 값지게 활용할 수 있는 정보는, 은행에 맡긴 돼지저금통이 어떻게 해서 이자를 낳을 수 있는지, 그리고 과연 얼마만큼의 이자를 낳는지를 아이들이 스스로 생각해 보는 과정에서 거의 다 파악할 수 있습니다. 여기서 가장 중요한 것은 아이들로 하여금 ‘돈의 흐름’에 대한 호기심과 탐구의욕을 유도해 내는 것이니 만큼, 그러한 정보를 부모가 일방적으로 알려주시면 학습효과를 별로 기대할 수 없다는 점입니다.

다시 말해서, 부모가 일방적으로 특정 은행계좌를 만들어서 자녀에게 쥐어주고는 “앞으로 여기다가 용돈을 저축하면 된다”라고 말씀하시는 방법은 자녀로 하여금 학습의욕을 일으킬 하등의 여지를 주지 않는다는 면에서 돼지저금통 기법과 별로 다를 바가 없다는 것입니다. 자, 그러면 구체적으로 어떻게 하는 것이 좋을까요?

 효과적인 방법: <재테크통장 만들기> 숙제를 내주자

만일 여러분이 50만원이라는 돈을 자녀의 금융교육을 위해서 값지게 투자하고 싶으시다면, 그 돈을 저금통장에 넣어 주시는 대신 이렇게 한 번 말해보십시오:

“오늘부터 한 달 동안 네가 50만원을 가지고 일 년 동안 가장 효율적으로 저축을 할 수 있는 방법들을 조사해서 알려주면, 네 이름으로 그대로 저축을 해 주고 일 년이 지난 뒤에는 원금과 이자를 모두 네가 마음대로 쓸 수 있게끔 용돈으로 주마. 핸드폰을 사든 게임기를 사든 상관하지 않겠다. 단, 조건이 있다. 이자는 적어도 2만원 이상이 나오도록 해야 한다. 만일 세후이자가 2만원이 되지 않으면 용돈 이야기는 없던 것으로 하자”

학습의 동기를 유발하기 위한 목표(2만원의 이자)와 확실한 인센티브(핸드폰)가 함께 제공되었지요? 그런데 왜 하필 2만원이냐 하면, 시중 1년 정기예금 금리인 4%를 50만원에 대해서 계산한 값입니다. 따라서 이 숙제를 받은 자녀가 제대로 조사활동을 했다면, 그냥 정기예금에 돈을 묻어두어서는 도저히 2만원의 이자를 만들 수가 없다는 결론을 얻게 될 것입니다. 이자소득세와 주민세 16.5%를 제하고 2만원을 만들려면 연환산 4.8% 정도의 이자를 받아야 하기 때문이지요.

대부분의 경우, 처음에는 원천징수세금 등을 전혀 감안하지 않고 신문이나 인터넷에서 찾은 정기예금 이자율을 50만원에 곱해서 얻은 예상이자를 적어서 들고 올 것입니다. 그러나 그 시점에서 바로 “세금을 빼고 계산해야 될 것 아니냐” 고 정답을 알려줘 버리면 교육효과가 반감합니다. “내가 보기에는 그렇게 해서는 2만원을 받을 수 없을 것 같다. 네가 직접 은행에 가서 한 번 알아보고 오도록 해라” 라고 방향만 제시해 주시면 충분합니다.

현장탐방활동을 위한 금융기관들은 부모님이 지정해 주시는 것도 좋습니다. 주거래은행이거나 잘 아는 담당직원이 있는 곳이라면 더욱 좋겠습니다만, 안면 있는 직원이 없는 경우라도 가급적이면 다양한 금융기관을 돌아보는 기회를 만들어 주시는 것이 바람직합니다. 일반 시중은행 외에도 예를 들자면 저축은행(상호신용금고), 투자신탁회사, 증권회사 등이 있겠지요. 특히나 이러한 제2금융권이라면 일반적으로 초/중/고등학생이 직접 찾아와서 상담을 요청하거나 질문을 하는 경우란 좀처럼 없으므로, 아무리 바빠도 귀여운 꼬마고객이 묻는 내용에 친절하게 잘 설명을 해 줄 것입니다.

똑 같은 돈을 같은 기간 동안 저축(혹은 투자)하더라도 큰 결과의 차이가 있을 수 있으며, 그러한 차이는 어떠한 조건을 전제로 하는 것이지, 또 세금이라는 것이 얼마나 되는 것인지 등에 대해 직접 여러 금융기관 담당자들로부터 들을 수 있다면, 그야말로 평생 잊혀지지 않는 금융지식의 기초가 될 것입니다.

만일 탐방을 마치고 결과를 보고하는 자녀가 <비과세>, <세금우대>, <적립식>, <채권형> 중의 한 가지 단어라도 언급을 하는 경우 크게 칭찬해 주도록 하십시오. 만일 세 가지 이상을 설명한다면 그 50만원은 저축자금이 아니라 그냥 용돈으로 쓰라고 상금으로 주셔도 무방합니다. 어차피 목적했던 공부를 스스로 거의 다 한 셈이니까요.

금융교육, 어릴 때부터 시켜야 된다면서요? 2편

금융교육, 어릴 때부터 시켜야 된다면서요? 2편

한 중년 여성께서 중학교에 다니는 막내아들 명의로 5백만원의 증권계좌를 만들어주고 싶다면서 찾아오신 일이 있었습니다. 이유를 여쭤본즉, 조기 금융교육 차원에서 소액이나마 직접 주식을 매매하는 과정을 체험해 보면 도움이 될 것이라는 말씀을 어딘가에서 들으셨다고 하더군요.

“그러시지 않는 것이 좋겠습니다”

“...왜요? 우리 애가 잘못해서 손실이 나도 괜찮아요. 어차피 5백만원 없는 셈 치죠 뭐”

“그게 아닙니다. 아드님이 손실을 낼까 봐 걱정이 되어서가 아니라, 잘못해서 큰 수익을 내게 될까 봐 염려가 되어서 드리는 말씀입니다”

“뭐라고요...???”

한 동안 필자를 어리둥절한 표정으로 쳐다보시던 그 분께서는 이어지는 필자의 설명을 다 들으시고서야 비로소 고개를 끄덕이시더니 그냥 돌아가셨습니다. 한 시간 여에 걸쳐 필자가 설명 드렸던 이유의 요지는 다음과 같은 것이었다고 기억합니다.

 주식투자를 통한 우연한 성공은 큰 재앙의 불씨가 될 수도 있다

주식투자라고 하는 것은 투자대상 기업 및 그 사업내용에 대한 분석과 향후 전망을 다각적으로 검토하는 과정을 통해서 이루어져야 합니다. 만일 그러한 정보를 개인적으로 일일이 수집하는데 무리가 따른다고 한다면 증권회사 전문가의 조력을 받을 수도 있겠지요. 그러나 기본적으로는 수집된 정보를 스스로 이해하고 선별할 수 있는 판단력이 갖추어진 상태에서 투자에 대한 결정이 이루어져야 합니다. 중학생에게 그러한 판단력을 기대한다는 것은 일반적으로 무리가 있다고 보아야겠지요.

그럼에도 불구하고 주식의 매매과정 자체는 무척 간단하기 때문에, 중학생이라고 해도 매매방법을 익히는 데는 그다지 많은 시간이 걸리지 않을 것입니다. 컴퓨터게임에 익숙한 요즘 학생들이라면 더더욱 간단하게 느껴질 것입니다. “뭐, 주식이라는 게 알고 보니 별 거 아니었구나...” 바로 이 점이 함정이 될 수 있다는 말씀입니다.

어린 학생이 나름대로 매매를 몇 번 해 보다가 좀처럼 마음먹은 대로 결과가 나오지 않거나 투자한도액을 다 날리는 경우라면, 오히려 필자가 보는 관점에서는 5백만원 이상의 교육효과가 충분히 있을 것입니다. 왜냐하면 적어도 이론적인 예상과 실제 주식시장의 움직임이 일치하지 않는다는 것 정도는 깨닫게 될 것이고, 이것이 기억에 남아 훗날 성인이 되어서도 과거의 실패를 떠올리고 신중한 투자습관을 가지게 될 것이기 때문입니다.

반면, 별 생각 없이 몇 번 매매를 해 보았다가 예상 밖의 큰 횡재를 하게 되었을 경우, 그것을 ‘단순한 행운’이라고 생각하지 못하고 자신의 ‘실력’ 내지는 ‘타고난 시장감각’으로 착각하게 될 가능성이 높습니다. 심리학에서 Illusion of Control(통제할 수 있다는 착각)이라고 부르는 이와 같은 현상은 연령이 어릴수록 더 강렬하게 사람의 뇌리에 각인되는데, 이것은 나중에 훨씬 더 큰 규모의 무모한 투자에 뛰어드는 강력한 동기로 작용할 수 있습니다.

만일 부모님께서 자녀로 하여금 매번 투자하기에 앞서 투자대상 기업을 고른 이유와, 그 기업의 사업내용 및 전망 등을 설명하게끔 하고 자녀의 설명이 나름대로의 공부와 노력 끝에 만들어진 것임을 확인하신 후 매매를 허락하는 식으로 교육이 이루어진다면 이것은 정말 훌륭한 교육이 될 수 있습니다. 자녀의 설명에 논리적인 오류나 모순이 다소 있더라도 관계 없습니다. 설명을 끝까지 들어주고 그 의견을 존중해 주십시오. 이런 경우라면 설령 그 종자돈을 다 날린다고 하더라도 자녀에게 면박을 주거나 야단을 쳐서는 안됩니다. 어떤 경우든 그 돈 이상의 가치가 있는 공부를 한 것이기 때문이지요.

그러나 부모님께서 도저히 그러한 투자과정을 지도하고 감독할 시간적 여유가 없으시거나 혹은 그러한 지도를 할 만큼 주식시장에 대해 잘 알고 있지 못하신 경우라면, 절대로 자녀에게 “이 돈 만큼 네가 한 번 알아서 해봐라”는 식의 위험한 실험을 하시면 안됩니다.

금융교육, 어릴 때부터 시켜야 된다면서요? 1편

금융교육, 어릴 때부터 시켜야 된다면서요? 1편

정부와 금융기관의 끈질긴 노력에도 불구하고 좀처럼 줄고있지 않는 가계부채와 신용불량자 문제는 여러분께서도 익히 듣고 계시리라 생각합니다. 그런데 이에 대한 근본적인 원인을 분석하는 최근의 기사나 논문들을 살펴보면, 우리나라에는 아직 제대로 된 금융교육 시스템이 갖춰져 있지 않다는 점을 지적하는 부분이 눈에 띕니다.

다양한 연령층을 대상으로 금융 전반에 관련한 상담을 업으로 삼고 있는 필자는 이와 같은 지적에 전적으로 동감합니다. 장기간 경기침체가 계속되는 가운데 신용불량자와 가계부채가 증가하다 보니 대중의 여론은 마치 무능한 정책당국이나 비양심적인 금융기관이 현재와 같은 상황을 초래했다고 비난하는 쪽으로 치우치고 있습니다만, 필자는 좀 다른 시각으로 이 문제를 보고 있습니다. 즉, 학교에서나 가정에서나 금융관리에 대한 체계적인 교육이 전무하다시피 한 우리의 교육에 근본적인 책임이 있다고 보는 것이지요.

전세계를 뒤져보아도 우리 나라만큼 자녀에 대한 양육기간과 경제지원기간이 긴 나라는 찾아보기 어렵습니다. 군대를 다녀오는 남자의 경우는 20대 후반 ~ 30개 초반까지, 여자의 경우도 20대 중반 ~ 20대 후반까지 부모에게서 무제한적이고도 전폭적인 경제적 지원을 받게 되는데, 부모의 경제능력이 허용하는 한도 내에서는 얼마든지 받아써도 일말의 ‘부담감’이나 ‘수치심’을 느끼지 못하는 젊은이가 점점 늘어가고 있다는 것이 문제입니다. 심지어 결혼을 한 후에도, 더구나 버젓이 직업도 있으면서 부모에게 생활비를 원조 받아 쓰는 것을 전혀 이상하게 생각하지 않는 사람들을 필자는 실제로 많이 알고 있습니다. 자기 월급만 가지고는 최소한의 생활수준을 유지하기 어렵다나요?

여기서 필자가 지적하고 싶은 것은, 그 젊은이들의 사고방식을 탓하기 전에 우선 그 부모들의 지나치게 너그러운 자녀사랑 방식에 문제가 있다는 점입니다. 집안이 넉넉하다는 이유만으로 성인이 되어서도 부모로부터 일방적으로 필요한 돈을 받는 것을 ‘너무나 당연하게’ 여겨 온 자녀의 입장에서 생각해보면, 어느 순간 부모가 경제원조를 중단하게 되면 말할 수 없는 당혹감과 분노를 느끼게 되겠지요.

물론 우리나라 국민 특유의 집착에 가까운 교육열 때문에 학교에서나 가정에서나 ‘돈’에 대한 교육이 영어나 수학 공부 시간을 감히 침범할 수 없다는 것을 잘 알고 있습니다. 그런(하찮은) 것쯤은 ‘나중에’ 해도 된다는 것이지요. 그런데, 과연 영어, 수학 공부에서 해방되고 나면 ‘돈’ 공부를 할 수 있는 기회가 자주 있을까요? 여러분은 어떠셨는지요?

학업을 마치고 남들에 뒤질세라 취업을 하고 보니 월급을 받긴 했는데, 별 느낌이 없습니다. 막연하게 기대했던 것 보다 액수가 적은 것도 실망스럽지만, 부모님께 받던 용돈을 일방적으로 써버리던 것 말고는 실제로 자신의 금융자산을 ‘관리’한다는 개념 자체가 없었기 때문에, 예전처럼 쓰려고 하니 남는 돈이라고 해야 얼마 되지도 않고, 그렇다고 이걸 궁색하게 아껴 써서 몇 푼씩 저축한들 부자가 될 것 같지도 않다는 생각이 듭니다. 관리? 그거야 나중에 돈 많이 벌면 하는 것이지, 내 월급 가지고 무슨 관리를 하고 말고 할 게 있나, 남들이 들으면 웃을 것만 같습니다.

필자가 대화해 본 평균적인 대졸신입사원들(평균연령 27세)의 금융지식은 초등학교 6학년의 그것과 별반 다르지 않습니다. 그러나 이들 역시 나름대로의 ‘돈’에 대한 개념과 각자의 생활환경에 따른 소비패턴이 이미 고착화된 상태의 성인이기 때문에, 어지간한 동기나 사건, 혹은 본인의 노력이 있기 전에는 그러한 가치관을 바꾸기 어려울 것입니다.

그러나 우리의 나이 어린 자녀들은 앞으로 어떤 교육을 받느냐에 따라 ‘돈’에 대해 전혀 다른 가치관을 가지는 것이 충분히 가능하다고 생각합니다. 이것은 어떻게 해야 돈을 많이 버느냐의 문제와는 다른 것입니다. 예를 들어 똑같은 100만원을 가지고도 주어진 상황, 즉 금리, 환율, 주가, 정책, 금융시장/정책 동향 등을 감안하여 스스로의 소비규모, 저축방법, 그리고 투자방법을 현명하게 결정하고 통제할 수 있는 능력을 갖추게 되는 것입니다. 점점 복잡다변화 해 가는 앞으로의 금융환경에서 이것은 돈을 버는 그 자체보다 더 중요할 수도 있습니다.

다행히도 최근에는 많은 부모님들이 이러한 점을 인식하고 자녀들에 대한 조기 금융교육 방안을 고심하고 계시더군요. 필자도 이러한 교육과 관련한 방안에 대해 많은 질문을 받고 있으며, 따라서 다음 시간에는 그러한 상담 과정에서 느낀 중요한 점 몇 가지를 여러분께 정리해 드릴까 합니다. 서점에서 흔히 보실 수 있는 아동심리학적 / 경제학적 관점에서의 금융교육 이야기가 아니라 금융업의 현장에서 직접 전해드리는 살아있는 목소리이므로 학부형이신 삼성가족 여러분께는 반드시 좋은 참고가 되시리라 생각합니다.

재건축아파트, 왜 요즘은 아무 얘기가 없어요?

재건축아파트, 왜 요즘은 아무 얘기가 없어요?

20년이 넘은 오래된 아파트에 살고 계신 분이라면, 작년에 재건축아파트에 대한 개발투기 바람이 불 때 혹시나 우리 집도…? 하는 막연한 기대감을 가져보신 경험이 있을 것으로 생각합니다. 작년 7월 관계법령 개정과 함께 나온 “당분간 어렵겠다” 라는 내용의 뉴스 정도는 여러분께서도 한 번쯤 들어보셨으리라 생각합니다만, 최근에도 이와 관련한 문의가 많으신 것을 보면 아직도 정확한 내용을 아시는 분들이 적은 것 같습니다. 그래서 오늘은 관련법규를 중심으로 뭐가 어떻게 바뀌었는지 함께 알아보도록 하겠습니다.

<도시 및 주거환경 정비법> 시행의 의미

2003년 7월 1일부로 시행된 <도시 및 주거환경 정비법>은 재건축 및 재개발에 대한 새로운 법규입니다. 그 이전까지 '도시재개발사업', '재건축사업', 그리고 '주거환경개선사업'은 낙후된 주거지역을 새롭게 개선한다는 측면에서 동일한 목적을 가지고 있었음에도 불구하고 각각 독립적인 법규의 적용을 받고 있었습니다만, 이제는 단일 법규의 적용을 받게 되었으므로 절차상의 번거로움이 다소나마 줄어든 것으로 보시면 되겠습니다.

이 새로운 법규에서 여러분이 꼭 기억해 두셔야 할 만한 부분은 ‘지구지정’에 관한 것입니다. 원래도 도시재개발이나 주거환경개선사업은 각 지방자치단체에 의해 지구지정이 된 이후에 가능했으나, 재건축사업은 지구지정 없이도 아파트 주민들이 자체적으로 시행할 수 있었던 점이 달랐습니다. 그러나 이제는 재건축도 재개발과 마찬가지로 ‘정비구역’으로 지구지정이 된 곳에서만 시행이 가능하도록 바뀐 것이지요.

또한 인구 50만 이상의 시 지역에서 ‘도시 및 주거환경 정비 기본계획’을 세워서 재개발, 재건축, 주거환경 개선사업의 세가지 정비사업을 진행할 정비구역을 지정해 진행하게 됩니다. 한 마디로 미리미리 계획을 세워서 체계적인 개발이 되도록 하겠다는 뜻입니다.

가장 많은 변화가 있는 부문은 말씀 드린 바와 같이 재건축사업 입니다만, 재건축사업 대상지 중에서 ‘정비구역’에 포함되는 곳은 건축세대가 300세대 이상, 부지면적 1만㎡ 이상인 경우에 한하게 됩니다. 정비구역에 포함될 경우 재건축아파트의 건폐율과 용적률, 높이는 물론 기반시설의 배치와 규모, 도시경관 및 환경보전계획 등이 포함되므로 예전에 비해 재건축을 위해 고려해야 할 사항이 굉장히 많아지게 된 것이지요.

또한 재건축 연한 기준을 건축된 지 20년 이상으로 정했을 뿐 아니라, 지방자치단체의 조례에 의해 그 연한도 연장될 수 있도록 바꾸었습니다. 대부분의 재건축시장이 위치하는 서울의 경우만 해도 건축년도에 따라 재건축 연한을 20년 이상 차등적용하고 있고, 경기도는 30년 이상을 고려하고 있어 재건축은 더욱 어려워 질 수 밖에 없게 되었습니다.

엄격하게 강화된 안전진단 절차, 어느 정도 까다롭길래?

재건축을 위해서는 안전진단이라는 절차가 꼭 필요하다는 것을 많이 들으셨을 것입니다. 이 안전진단 절차도 대폭 강화되었습니다. 예전에는 예비육안진단을 통과하기만 하면 다음 과정인 정밀안전진단 통과가 유력한 것이 관행이었으나, 예비진단에서 정밀안전진단 필요여부를 결정하는 방법 자체가 ‘전문가들의 전원합의제’로 바뀌었기 때문입니다. 그 뿐 아니라 정밀안전진단의 세부기준까지 수립되었으므로 결론적으로 안전진단을 통과한다는 것이 보통 어려운 일이 아닌 것이지요
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문제가 되어왔던 조합설립위원회의 난립을 막기 위해서 추진위원회의 승인요건도 강화되었습니다. 사업추진 방식에 있어서도 기존에 건설회사와 조합이 함께 사업을 추진하던 방식이 조합단독시행방식으로 전환되며, 조합의 사업추진을 돕기 위해 자문역할을 하는 전문가 제도인 ‘정비사업 전문관리업 제도’가 도입되었습니다.

한편, 배려가 돋보이는 부분도 눈에 띕니다. 재개발과 재건축 조합원도 분양보증을 의무화하도록 해서 조합원들이 시공사의 부도로 인한 피해를 입지 않을 수 있도록 바뀌었습니다. 그리고 그 동안 별도의 규정이 없어 문제의 소지를 안고 있었던 관리처분계획 인가문제도 시장/군수의 인가를 받도록 바뀌어 투명성을 제고할 수 있게 되었습니다. 또한 사업 추진 시 아파트를 분양 받을 수 없어 마찰을 빚어왔던 아파트 단지 내 상가 소유자도 아파트를 분양 받을 수 있도록 바뀌었습니다.

서울시의 재건축연한 강화방안

준공년도		79년 이전	80년	81	82	83	84	85	86	87	88	89	90년 이후
경과년수	아 파 트	20	22	24	26	28	30	32	34	36	38	40	40
	연립주택	20	21	22	23	24	25	26	27	28	29	30	30

앞서 말씀 드린 바와 같이, 서울시는 재건축 연한을 20년 이상으로 지정하되 건축연도에 따라 재건축 연한을 차등해 적용하기로 했습니다. 표에서와 같이 서울시가 내놓은 방침에 따르면 준공연도에 따라 아파트와 연립주택의 재건축연한은 다르게 적용됩니다. 만약 85년에 준공된 주택을 재건축하려면 아파트는 세워진 지 32년이 지나야 하고, 연립주택은 26년이 지나야 한다는 뜻입니다. 즉, 85년에 준공된 주택 가운데 아파트는 2017년, 연립주택은 2011년이 지나야만 각각 재건축을 추진할 수 있다는 뜻이 되는군요. 이에 따라 20년만 지나면 일괄적으로 추진되던 재건축은 점차 어려워지고, 재건축 대상 아파트도 점차 감소할 전망입니다. 따라서 상대적으로 리모델링 시장의 성장가능성이 크다고 보아야 하겠습니다.