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20년이 넘은 오래된 아파트에 살고 계신 분이라면, 작년에 재건축아파트에 대한 개발투기 바람이 불 때 혹시나 우리 집도…? 하는 막연한 기대감을 가져보신 경험이 있을 것으로 생각합니다. 작년 7월 관계법령 개정과 함께 나온 “당분간 어렵겠다” 라는 내용의 뉴스 정도는 여러분께서도 한 번쯤 들어보셨으리라 생각합니다만, 최근에도 이와 관련한 문의가 많으신 것을 보면 아직도 정확한 내용을 아시는 분들이 적은 것 같습니다. 그래서 오늘은 관련법규를 중심으로 뭐가 어떻게 바뀌었는지 함께 알아보도록 하겠습니다.
<도시 및 주거환경 정비법> 시행의 의미
2003년 7월 1일부로 시행된 <도시 및 주거환경 정비법>은 재건축 및 재개발에 대한 새로운 법규입니다. 그 이전까지 '도시재개발사업', '재건축사업', 그리고 '주거환경개선사업'은 낙후된 주거지역을 새롭게 개선한다는 측면에서 동일한 목적을 가지고 있었음에도 불구하고 각각 독립적인 법규의 적용을 받고 있었습니다만, 이제는 단일 법규의 적용을 받게 되었으므로 절차상의 번거로움이 다소나마 줄어든 것으로 보시면 되겠습니다.
이 새로운 법규에서 여러분이 꼭 기억해 두셔야 할 만한 부분은 ‘지구지정’에 관한 것입니다. 원래도 도시재개발이나 주거환경개선사업은 각 지방자치단체에 의해 지구지정이 된 이후에 가능했으나, 재건축사업은 지구지정 없이도 아파트 주민들이 자체적으로 시행할 수 있었던 점이 달랐습니다. 그러나 이제는 재건축도 재개발과 마찬가지로 ‘정비구역’으로 지구지정이 된 곳에서만 시행이 가능하도록 바뀐 것이지요.
또한 인구 50만 이상의 시 지역에서 ‘도시 및 주거환경 정비 기본계획’을 세워서 재개발, 재건축, 주거환경 개선사업의 세가지 정비사업을 진행할 정비구역을 지정해 진행하게 됩니다. 한 마디로 미리미리 계획을 세워서 체계적인 개발이 되도록 하겠다는 뜻입니다.
가장 많은 변화가 있는 부문은 말씀 드린 바와 같이 재건축사업 입니다만, 재건축사업 대상지 중에서 ‘정비구역’에 포함되는 곳은 건축세대가 300세대 이상, 부지면적 1만㎡ 이상인 경우에 한하게 됩니다. 정비구역에 포함될 경우 재건축아파트의 건폐율과 용적률, 높이는 물론 기반시설의 배치와 규모, 도시경관 및 환경보전계획 등이 포함되므로 예전에 비해 재건축을 위해 고려해야 할 사항이 굉장히 많아지게 된 것이지요.
또한 재건축 연한 기준을 건축된 지 20년 이상으로 정했을 뿐 아니라, 지방자치단체의 조례에 의해 그 연한도 연장될 수 있도록 바꾸었습니다. 대부분의 재건축시장이 위치하는 서울의 경우만 해도 건축년도에 따라 재건축 연한을 20년 이상 차등적용하고 있고, 경기도는 30년 이상을 고려하고 있어 재건축은 더욱 어려워 질 수 밖에 없게 되었습니다.
엄격하게 강화된 안전진단 절차, 어느 정도 까다롭길래?
재건축을 위해서는 안전진단이라는 절차가 꼭 필요하다는 것을 많이 들으셨을 것입니다. 이 안전진단 절차도 대폭 강화되었습니다. 예전에는 예비육안진단을 통과하기만 하면 다음 과정인 정밀안전진단 통과가 유력한 것이 관행이었으나, 예비진단에서 정밀안전진단 필요여부를 결정하는 방법 자체가 ‘전문가들의 전원합의제’로 바뀌었기 때문입니다. 그 뿐 아니라 정밀안전진단의 세부기준까지 수립되었으므로 결론적으로 안전진단을 통과한다는 것이 보통 어려운 일이 아닌 것이지요
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문제가 되어왔던 조합설립위원회의 난립을 막기 위해서 추진위원회의 승인요건도 강화되었습니다. 사업추진 방식에 있어서도 기존에 건설회사와 조합이 함께 사업을 추진하던 방식이 조합단독시행방식으로 전환되며, 조합의 사업추진을 돕기 위해 자문역할을 하는 전문가 제도인 ‘정비사업 전문관리업 제도’가 도입되었습니다.
한편, 배려가 돋보이는 부분도 눈에 띕니다. 재개발과 재건축 조합원도 분양보증을 의무화하도록 해서 조합원들이 시공사의 부도로 인한 피해를 입지 않을 수 있도록 바뀌었습니다. 그리고 그 동안 별도의 규정이 없어 문제의 소지를 안고 있었던 관리처분계획 인가문제도 시장/군수의 인가를 받도록 바뀌어 투명성을 제고할 수 있게 되었습니다. 또한 사업 추진 시 아파트를 분양 받을 수 없어 마찰을 빚어왔던 아파트 단지 내 상가 소유자도 아파트를 분양 받을 수 있도록 바뀌었습니다.
 서울시의 재건축연한 강화방안
| 준공년도 |
79년 이전 |
80년 |
81 |
82 |
83 |
84 |
85 |
86 |
87 |
88 |
89 |
90년 이후 |
| 경과년수 |
아 파 트 |
20 |
22 |
24 |
26 |
28 |
30 |
32 |
34 |
36 |
38 |
40 |
40 |
| 연립주택 |
20 |
21 |
22 |
23 |
24 |
25 |
26 |
27 |
28 |
29 |
30 |
30 |
앞서 말씀 드린 바와 같이, 서울시는 재건축 연한을 20년 이상으로 지정하되 건축연도에 따라 재건축 연한을 차등해 적용하기로 했습니다. 표에서와 같이 서울시가 내놓은 방침에 따르면 준공연도에 따라 아파트와 연립주택의 재건축연한은 다르게 적용됩니다. 만약 85년에 준공된 주택을 재건축하려면 아파트는 세워진 지 32년이 지나야 하고, 연립주택은 26년이 지나야 한다는 뜻입니다. 즉, 85년에 준공된 주택 가운데 아파트는 2017년, 연립주택은 2011년이 지나야만 각각 재건축을 추진할 수 있다는 뜻이 되는군요. 이에 따라 20년만 지나면 일괄적으로 추진되던 재건축은 점차 어려워지고, 재건축 대상 아파트도 점차 감소할 전망입니다. 따라서 상대적으로 리모델링 시장의 성장가능성이 크다고 보아야 하겠습니다. |