정권이 바뀔 때마다 기대하고 걱정하는 분야 중 하나가 부동산이다. 이번에는 살 집을 장만할 수 있을까. 투기가 아닌 실거주자를 위한 정책을 기대한다. 눈 닿는 곳마다 아파트를 짓는 현장인데 내가 들어갈 곳은 어디에도 없어 허탈하다. 도대체 그 많은 집엔 누가 살고 있을까, 가끔 궁금해진다. 종합부동산세에 대한 뉴스를 통해 고가의 집을 몇 채나 가지고 있는 사람들의 명단을 보고 경악한다.
신기하게도 시대가 바뀌어도 부동산에 대한 심각성은 사라지지 않는다. 박영서의 『시시콜콜 조선부동산실록』에서도 마찬가지다. 사람 사는 게 다 똑같구나 싶으면서도 뭔가 속상한 기분이 드는 건 왜일까. 이 책은 제목 그대로 조선부동산에 관한 이야기다. 조선 건국 초기 공정하게 땅을 분배하고 농사를 지어 세금을 내어 나라를 부강하게 만들겠다는 의지, 그에 따른 세법, 상속, 집값까지 실전 사례를 들어 11부에서는 조선의 땅을, 2부에서는 조선의 집을 설명한다. 학창 시절 국사시간으로 돌아간 기분이다.
책을 읽다 보면 누구나 어쩜 이러게 조선시대나 지금이나 똑같은 문제로 고민했다는 걸 알 수 있다. 조선 개국 공신에서 땅을 주던 공신전의 세습과 가진 자들이 더 많이 가지려고 지위와 법을 악용하는 모습, 도성에서 집을 구하기 위해 애쓰는 것, 허가되지 않은 도상 밖에 집을 짓고 사는 일, 전란을 겪고 살 길을 찾아 도성으로 모여드는 백성의 모습은 조선이 아닌 현재 대한민국의 현실과 다르지 않았다.
조선 왕조 초기 토지를 나라 땅을 경작자에게 분배하고 농사를 지어 세를 받을 수 있는 과전법이 제정되지만 예외가 있었다. 양반의 토지는 건드릴 수 없었다. 언제나 특권층의 예외적 허용이 문제였다. 자신의 땅을 더 늘리면 늘렸지 줄어들 게 할 수 없이 유산에도 태클을 건다. 동등한 상속권을 보장했던 고려와 달리 여성은 제외했고 부계 중심을 주장한다. 아들 모두에게 공평하게 나누던 것도 장남에게 몰아주는 게 재산을 지키는 방법이라 여기고 고수한다.
노비도 땅을 소유할 수 있었다는 사실을 처음 알았다. 양반과 사대부가 약탈해 땅도 자식도 모두 노비가 되는 경우가 허다했지만 말이다. 땅을 빌려주고 부당한 소작료를 받아 부를 쌓는 양반의 모습까지. 개혁을 위한 노력은 매번 실패로 이어져 안타까웠다.
땅보다는 집에 대한 이야기가 실제적으로 다가왔다. 집을 지으려면 우선 땅이 있어야 할 터. 조선 시대 신분에 따른 집터 분배 기준을 보고 입을 다물 수 없었다. 왕족은 천평, 고위 관료는 600평, 마지막 서민도 80평이니 걱정할 것 없어 보인다. 그러나 문제는 왕족과 공신들의 수가 많아 서민의 차례까지 오지 않는다는 것이다. 허울좋은 법이라고 할까. 1가구 1주택을 정하지만 그 1 가구가 자꾸 넓어지니 서민들은 허가받지 않은 땅에 집을 짓고 살 수밖에 없었다. 나라에서 철거하면 몰래 짓는 과정을 반복하는 일, 어쩔 수 없이 불법건축물에서 살 수밖에 없는 현재의 모습과 같은 처지인 것이다.
역대급 흉작으로 인한 물가 상승과 화폐 가치 하락, 출몰하는 이양선과 세도 정권이 주도하는 답 없는 정치 상황, 뒤숭숭한 민심과 국가 개정 고갈 등 수많은 문제가 나타나고 있었습니다. 이 위기의 순간, 사람들은 일제히 부동산에 투자합니다. 토지와 주택의 가치가 주목받는 거죠. ‘집값은 언젠가는 오른다’는 믿음이 그들에게도 있었을까요? 알 수 없습니다만, 적어도 ‘안전 자산’으로의 기대가 충분했다는 것만은 분명합니다. (271쪽)
현재와 마찬가지로 취직과 공부를 위해 서울로 모여드는 현상은 조선에도 있었다. 과거를 보거나 관직에 올라 서울에서 생활해야 하는데 집은 구할 수 없으니 빌려서 살아야 했다. 집주인의 막무가내식 태도는 지금 가장 큰 문제인 전세사기와 다를 바 없다. 어떻게든 한양에 집을 사기로 결심하고 구입하는 과정도 만만치 않다. 집을 장만하기 위한 자금 마련도 현재와 똑 닮았다. 아버지의 후원, 친척에게 빌린 돈, 사채였다. 조선 시대 사채는 은행 대출로 보면 맞겠다. 집주름(지금의 공인중개사 역할)의 교묘함이 놀랍다. 집을 제안하면서 집값을 올리는 과정(높은 수수료를 챙기려는 의도)이며 매매를 하려는데 이미 팔렸다는 일도 허다하다. 갑자기 집을 구하려 다니던 때가 생각나고 집주인이 보증금을 주지 않아 내용증명까지 보냈던 기억이 떠올랐다. 아, 집 없는 설움이란.
조선의 주택은 ‘사는〔 live 〕 곳’으로 시작해서, ‘사는〔 buy 〕 것’으로 끝났습니다. 정부가 적절할 때 시장에 개입하지 않았고, 주거난 해소를 장기적인 해법을 고안하지 않았으며, 부동산 시장에서 벌어진 자산 및 소득 불평등을 해소하는데 소극적이었습니다. 또한 임차인을 보호하고 투기 수요를 억제하는 데 실패함으로써, 백성을 자본의 공격에 그대로 노출시켰죠. 살 권리를 잃어버린 백성들은 불법건축물에서 간신히 삶을 영위해야 했습니다. 정부가 시민의 살 권리를 위해 끊임없이 시장 논리에 대응하지 않으면, 집을 얻는 과정이 아비규환에 이르고 맙니다. 이것이 조선의 주택사가 남긴 귀중한 경험적 자산입니다. (333쪽)
이 책을 읽으면서 얼마 전에 읽은 『전세 인생』과 『오래된 매력을 팔다』가 생각났다. 모두 집에 대한 이야기였다. 특히 『전세 인생』은 현재 우리 시대의 가장 심각한 부동산 문제를 고스란히 담고 있다 해도 과언이 아니다. 집이란 무엇인지, 제대로 된 부동산 정책을 만날 수 있을까. 김포가 서울시로 편입된다는 뉴스를 보면서 정말 그렇게 될까. 조선이나 지금이나 서울살이는 모두가 바라는 것인가. 나는 잘 모르겠지만 누군가에게 절실한 서울일 것이다.
그럼에도 무조건 서울이나 대도시, 새로운 것만 찾는 시대, 우리에겐 『오래된 매력을 팔다』 속 자온길 같은 도시재생 프로젝트가 필요하다고 생각한다. 환경을 생각해서도 그렇고 집의 의미를 생각할 때도 그렇다. 100년이 넘은 집이 주는 온기와 가치의 의미를 부여하지 않더라도 집의 재활용 개념에 대한 관심과 연구가 절실하다. 부동산 정책은 장기적인 안목을 갖고 이뤄져야 한다.
도시 재생이라고 하면 거창해 보이지만 결국 로컬 창업과 연결되는 이야기다. 특히 소도시에서의 창업은 한가한 슬로우 라이프를 꿈꾸면서 만만하게 생각해서는 안 된다. 많은 사람들이 소도시에서 창업했다가 이유도 모르는 채로 1년 안에 폐업하게 된다. 일단 인구 자체가 적은 탓도 있지만 또 다른 이유는 사람들을 불러 모으지 못했기 때문이다. 로컬 창업에서 살아남기 위해서는 다섯 가지 조건이 반드시 필요하다. 바로 부동산, 건축, 전문 분야, 디자인, 홍보다. 이 요소들을 갖추어야 비로소 완성된다. (『오래된 매력을 팔다』, 118쪽)
정책을 세우는 건 국민을 위한 일이다. 국민의 입장에서 최선이 무엇인지 정부가 알아야 한다. 조선이나 지금이나 부동산 개혁은 시급하다는 걸 확인했다. 갈수록 심화되는 부동산 불평등 문제를 해결하기 위해 고민하고 해법을 찾아야 할 시간이다.
조선이나 지금이나 내 집을 갖는다는 게 얼마나 어려운 일인지 마음이 아프다. 그래서 이런 문장이 자꾸만 아른거린다. 갈팡질팡 흔들리는 부동산 정책, 집에 대한 갈망, 그 모든 게 안정되고 누구나 내 집에서 나만의 공간에서 쉴 수 있는 날이 오기를 바라는 마음, 품어도 될까.
흔들리지 않는 집에서 살기로 했어.
지면에 단단하게 뿌리내린,
그런 완벽한 장소 말이야. (『전세 인생』, 185쪽)
