우리는 어디서 살아야 하는가

우리는 어디서 살아야 하는가 - 인문학자가 직접 고른 살기 좋고 사기 좋은 땅
김시덕 지음 / 포레스트북스 / 2022년 7월

책 이외의 대상을 책처럼 읽어낸다는 것은 어떤 감각일까? 부동산을 거래하는 투자자들에게 오히려 더 가치를 인정받는다는 저자의 도시 탐구 인문학 보고서는 어떤 내용을 담고 있을까? 인문학이 어떻게 재산 증식에 도움이 될까? 이 책의 여러 홍보 문구를 보면서 떠올랐던 질문들이다. 저자인 김시덕 박사의 도시에 대한 탐구 활동은 곧 우리나라의 미래에 대한 관심과 연결된다고 한다. 읽어보니 과연 그랬다. 그리고 지금까지 이어져온 우리나라의 부동산 정책과 실행, 그 사이에서 벌어진 이해 다툼, 이를 바탕으로 한 앞으로의 전망 등이 흥미진진하게 그려져 있다.

이 책은 “한국의 도시와 땅에 대한 실제 상황을 담았다”고 할 수 있다. 그러면서 저자는 다음과 같은 표현을 반복적으로 사용하고 있다. “한국은 각자도생 사회”. 그만큼 국토를 개발하는 문제에 있어 일반 국민들에게 제대로 그 정보가 알려지지 않는다는 얘기다. 이 말은 실제로 부동산 문제에 관심이 있거나 투자를 생각하는 사람들이 직접 발로 뛰는 수고를 많이 해야 한다는 것을 의미한다. 국가가 선뜻 이런 정보를 친절하게 알려주는 것은 기대할 수 없다. 하지만 그런 정보가 차단되어 있지는 않다. 그래서 저자의 정보 수집 습관을 따라가면 더 많은 혜안을 얻을 수 있다.

[1부 국가 프로젝트로 읽어내는 부동산의 역사]에서는 먼저 우리나라 도시기본계획의 탄생과 변화를 다룬다. 이 파트에서 알 수 있는 것은 우리나라의 국토개발의 기본 틀이 일제시대부터 이어져 온다는 사실이었다. 일제시대와 광복 이후, 군사정권과 민주정권으로 이어지는 100년 이내의 극심한 변화의 과정에서도 한 번 세워진 국토계획이 쉽사리 바뀔 수 없다는 사실을 확인할 수 있다.

저자는 이 파트에서 실제 발품을 팔면서 요긴하게 활용할 수 있는 정보 수집 방법을 알려준다. 먼저 구글맵을 비롯한 국내와 포털에서 제공하는 위성지도 서비스를 적극적으로 활용하라는 것이다. 가장 좋은 것은 구글맵에서 확인하는 습관을 들이는 것이다. 그 이유는 국내 지도서비스들의 경우 보안 문제로 인해 주요 시설이 표시되지 않는 경우가 있기 때문이다. 실제로는 건물이 있는데, 지도상에서는 아무 것도 없는 텅빈 땅이나 농지로 보인다.

특히 기억에 남는 것은 군사도시의 성격이 짙은 성남시의 특징을 보면서 한동안 시끄러웠던 대장동이나 백현동 문제가 드러나는 것처럼 경제나 정치적 차원의 문제만이 아니라는 사실이었다. 언론에서 보도되지 않는 이런 사실들은 직접 가서 얻어내고 파악하지 않으면 결코 알 수 없거나 놓칠 수 있는 중요한 사안이라는 것을 확인할 수 있었다. 이를 통해 우리는 호재라고 말하는 정보들의 진위를 가릴 줄 아는 능력을 기를 수 있다.

경인운하 및 행정수도 계획의 변천사를 보면 국가프로젝트가 단순하게 수립되지 않는다는 사실을 더 분명하게 확인할 수 있다. 그리고 한 번 수립되면 우여곡절이 있어도 어떤 형태로든 추진된다는 특징을 확인할 수 있다. 기간은 30년~100년까지 범위가 넓다. 그 어떤 투자처보다 장기적인 안목으로 봐야 할 이유다. 그 장기적 안목의 정점에 과연 현재 시점 어느 지역이 해당될 수 있는지 공부해볼 수 있다는 사실도 꼭 확인했으면 좋겠다.

[2부 살기 좋고 사기 좋은 부동산의 조건]에서는 먼저 남북관계와 부동산의 상관관계를 탐구한다. 여기서 눈에 띄는 대목은 행정수도 이전과 건설 문제에 관해서다. 그 시작은 놀랍게도 박정희 대통령 때부터였다. 가장 중요한 이유는 국토의 균형 발전보다 안보, 즉 북한의 군사적 위협이었다. 그래서 저자는 서울이나 대한민국의 기본적 구조를 파악하는 데 있어 이러한 요인들을 바탕으로 바라봐야 한다고 말한다.

저자가 반복해서 주장하는 중요한 내용은 다음과 같다. 현재 택지 개발을 위한 김포공항과 서울공항의 이전 가능성은 단기 또는 중기적으로 불가능하다. 왜냐하면 공항이나 군사 시설의 이전은 간단하지 않기 때문이다. 공항 이전을 전제로 하는 투자 정보는 자산에 큰 여유가 있을 때나 생각해볼 일이다. 같은 맥락에서 군 부대 같은 안보시설은 전략적으로 필요한 곳에 자리하고 있다. 있을 만해서 그곳에 있다는 것이다.

또 하나 중요한 사안이 있는데, 군 부대가 있던 자리의 토양 오염의 문제가 미군뿐만 아니라 한국군에서도 그 심각성에 있어서는 마찬가지라는 사실이다. 이것은 공장도 마찬가지다. 그래서 군대와 공장이 발생시키는 토양 오염과 공해 문제는 실제로 살기 위해 부동산 구매를 고려하는 입장에서는 철저하게 확인해야 할 사항이다. 그런데 생각보다 이런 문제를 깊이 생각하지 않고 매매하는 경우가 많다는 것이 너무나 놀라웠다.

저자가 말한 것 중에 가장 기억에 남는 것은 국토개발의 역사에서 볼 수 있는 행정의 연속성 혹은 관성의 힘에 대한 통찰이었다. 아까 말했듯이 일제시대부터 시작된 국토개발의 큰 흐름이 오늘날까지 영향력을 가지고 이어져왔다는 사실이 역사를 새로운 관점에서 보게 한다. 그리고 공무원 정신이라고 해야 할까, 이것이 세대를 거듭하는 가운데서도 일관된 성격을 띈다는 것이 문화유전자의 한 측면을 보여주는 것 같기도 했다.

이 책은 보수와 진보를 넘어서 우리나라의 부동산 개발과 투자가 어떤 맥락에서 이뤄져 왔는지를 보여준다는 점과 그런 선례를 꼼꼼하게 살펴봄으로써 앞으로 우리가 부동산 투자를 할 때 어떤 관점과 정보수집능력을 갖춰야 하는지를 상세하게 알려준다는 점에서, 인문학과 재테크에 관심을 가지고 있는 모든 독자들에게 꼭 읽어야 할 필요와 가치가 있다는 생각이 들게 했다.

* 네이버 「리뷰어스 클럽」 카페 이벤트를 통해 출판사로부터 책을 무상으로 제공받아 읽고 쓴 서평입니다.