감액등기는 등기부등본에 등록되어 있는 금액을 줄여서 다시 등기하는 것을 말합니다.
감액등기는 왜 하게 될까요?
보통의 일반인들은 집을 살때 자기의 돈 100%로 사지 않습니다. 그럼 누구 돈으로?
다 알다시피 부모님께 돈을 받는 특이한 경우도 있지만 보통은 은행을 이용하게 됩니다.
은행에서 돈을 빌려서 집을 사게 되는 것이죠.
은행은 돈 빌리는 사람(저를 포함)의 관상을 보고 돈을 빌려주지 않습니다.
아무리 얼굴이 착하게 생기고, 초등학교때부터 성인이 될때까지 각종 표창과 모범상을
받았다고 해도 그것을 근거로 돈을 빌려주지 않습니다.
그럼 무엇을 가지고 돈을 빌려줄까요? 제가 사려고 하는 집을 담보로 돈을 빌려주게 됩니다.
집의 가치를 잘 계산해서 필요한 금액 만큼을 빌려주게 됩니다. 이경우를 '담보대출'이라고
하지요.
그때 은행은 담보를 가지고 돈을 빌려줬다는 증명서를 '등기부등본'에 남기게 됩니다.
예를 들어보겠습니다. 3억원짜리 집을 사면서, 집을 담보로 1억원을 빌렸습니다.
등기부등본을 떼어 보면 자랑스럽게 본인의 이름이 들어가 있습니다. 그 이후 한발자국의
틈도 없이 은행이 가져가야 할 금액이 표시되어 있습니다.
Q. 1억원이 되어 있을까요?
아니요. 1억원을 회수하기 위해 들어가는 모든 제반비용을
포함해서 담보를 잡게 됩니다. 한 1억 2천에서 3천만원이 잡혀 있을 것입니다.
(설명을 위해서 1억 2천만원이라고 하겠습니다)
자. 이제 아주 열심히 일을 해서 빚을 열심히 갚았습니다. 1억원 중에 5천만원을 갚았습니다.
그리고 나서 등기부등본을 떼봅니다.
Q. 절반을 갚은 후 등기부 등본을 떼면 은행이 가져가겠다고 한 돈이 줄어있을까요?
아니요!. 원래 은행이 가져간다고 해 놓은 1억 2천만원이 그대로 잡혀 있습니다.
은행이 사기치는 것인가요? 아닙니다. 은행은 5천만원 갚은 것을 알고 있습니다.
하지만, 은행이 가져가겠다고 처음 약속한 금액을 은행 스스로 줄이는 일은 절대 하지 않습니다
완전히 돈을 갚은 뒤에야 등기부등본 상에 은행의 권리를 지울 수 있습니다.
마음이 불편하긴 하지만 사는데 지장이 없습니다. 더 열심히 갚아야 겠다는 생각을 했습니다.
그런데 일이 생겨 다른 곳으로 이사를 가야 할 일이 생겼습니다.
집을 팔기는 싫고, 그럼 전세를 줘야 되겠네요. 전세를 내어 놓았습니다.
얼마에 내어놓을까? 그럴리는 없지만 전세 시세가 2억이라고 해보겠습니다.
2억에 내놓고 세입자를 찾습니다.
괜찮은 세입자가 나타났습니다. 그 사람이 등기부등본을 보더니 한마디 합니다.
"빚이 너무 많습니다" 친절하게 설명드립니다 "제가 절반을 갚았어요"
세입자는 믿을 수 없다는 표정입니다. "등기부 등본을 정리해 주셨으면 좋겠는데요?"
Q. 5천만원 갚은 내용을 어떻게 등기부등본에 정리할 수 있을까요?
네. 감액등기입니다. 등기를 다시 하는 것이죠. 동일한 담보물(집)을 근거로 은행이 설정해
놓은 금액을 줄이는(감액) 것입니다.
이런 방법이 있는줄 몰랐던 저는 감액등기를 해주겠다고 생각을 합니다.
그러다가 뭔가 깨름직 합니다.
Q. 은행에서 감액등기를 해달라고 하면 공짜로 다 해줄까요?
아니요. 은행은 등기를 다시 하는 비용을 청구해서 받습니다.
금액이 아주 크지는 않습니다. 10만원 안쪽. 하지만, 집주인의 입장에서 감액등기는
시간과 비용이 드는 귀찮은 문제라는 점입니다. 나름 괜찮은 해결책 중 하나는
부동산 중개소에서 등기비용을 부담하는 방법입니다. 집주인은 시간을 부동산 중개소
에서는 자신의 이익 중 일부를 손해보는 것입니다.
적절한 방법은 어느 것일까요?
A. 가장 간편한 방법은 은행으로부터 대출금이 얼마가 남아 있는지를 증명 받아
세입자를 안심시키는 방법입니다. '금융거래 내역서'에는
설정된 담보금액과 현재 잔액이 나옵니다. 물론, 계약 당시와 잔금을 치를 당시에
대출금액이 변동 없다는 사실을 증명해야겠지요.
문제는 집주인이 이렇게 해놓고서 나중에 대출을 더 읽으키는 것입니다.
악덕 집주인을 만나는 경우에 세입자는 당하게 되어 있지요.
B. 감액등기를 하는 것입니다. 시간과 비용을 들여서라도 거래를 해야 한다면, 어느정도
귀찮음과 일정 정도의 비용은 감수해야 합니다.
집주인에게는 단순한 귀찮음만의 문제는 아닙니다.
왜냐하면 다시 담보 대출을 받아야 할 경우 설정비용이 다시 발생하게 됩니다.
집주인 입장에서는 기회비용의 문제가 발생하는 것이지요.
감액등기는 꼭 필요하면 할 수 있는 방법이지만, 매번 자신의 대출금 변동내역을
등기로 하는 것은 최적의 수단이 아닌것입니다. 서로 믿을 수 있다면 좋겠지만,
서로 믿을 수 없는 사이에서 적절한 타협점을 찾는것이 필요합니다.
법률적인 용어는 정확히 알지 못합니다. 따라서, 법적인 내용의 경우에는 자신이 다시한번
확인하고 습득하는 습관이 절대적으로 필요합니다.(즉 이 글을 100% 믿지 마시라는 뜻)
또한, 사례에 대한 설명은 직장인의 수준에 맞춰서 합니다.