상권의 정석 2

상권의 정석 2 - 실패하지 않는 창업, 상권부터 분석하라! ㅣ 상권의 정석 2
정양주 지음 / 라온북 / 2025년 6월

부동산 공화국, 대한민국, 상권 선점 또한 평범하지 않다. 역세권, 유동인구, 입점면적, 고급브랜드 등 크고 작은 조건들을 통해 상권이 형성된다. 한국은 본인이 원해서 자영업을 하는 경우가 그리 많지 않다. 자신의 조건보단 타인의 시선을 따라가는 경우와 생계유지를 위한 경우가 대부분이다. 그렇다보니 자본도 그리 넉넉하지 않고 시간적 여유도 많지 않다. 간혹 퇴사 후 자신만의 길을 찾아가기 위해 자영업을 선택한 경우는 예외다. 하지만 사업을 하기 위해서 상권분석은 어느 경우에나 동일하고 필수적 조건이다. 그런데 저마다 상권분석에 대한 기준이 상이하다. 조건과 선택 기준이 같을 수 없지만 욕구를 충족시키며 사업을 유지할 수 있는 상권에 입점하고 싶은 마음은 다르지 않을 것이다. 상권분석엔 많은 시간과 노력이 필요하다.

내가 사는 곳엔 30대 직장인들이 무척 많다. 혁신도시라는 이점이 다소 작용한 까닭이다. 덕분에 젊은 세대의 유동이 많은 편이나 카페, 음식점, 미용업등 일상적으로 이용하는 가게들의 호불호가 너무 뚜렷하여 대부분 타인의 기준을 따르는 것 같다. 시간대별 인구도 분명하여 업종별 편차가 심하다. 그런데 신도시라는 개념과 젊은 세대 증가라는 이유로 수많은 가게들이 오픈하지만 몇 개월 버티지 못하고 사라진다. 안타까운 현실이 반복되고 상권마저 흔들거리는 위기에 직면하게 된다. 상권은 예상 가능한 인구밀집이 포함되어야하며 지하철, 버스승강장등과 같은 유동인구가 필수적이다.

가게를 오픈하기에 앞서 가장 필요한 것은 무엇일까? 막연한 생각에 대한 착각을 버리는 것이 아닐까? 오픈만 하면 모든 것이 술술 풀리면 좋겠지만 현실의 벽은 너무나 높다. 또한 대출로 시작된 초기비용은 쉽게 회수되지 않으며 장사가 되지 않으면 한 푼의 매몰비용도 아쉽다. 가장 흔하게 저지르는 실수가 회복 불가능한 지점에 이르렀을 때다. 사업에 대한 과감한 결단이 필요한 시점이다. 성권분석은 자신의 오류를 빠르게 인지하고 수정하는 것이 중요하다. 한 번의 실수로 모든 것을 잃을 수는 없다. 상권분석을 시작하기 전에 사업에 대한 마음가짐과 사업에 대한 기존의 시각을 재해석할 필요가 요구된다.

‘장사는 감이 아니라 계산입니다.’저자의 첫 마디는 상권분석의 핵심주제다. 상권을 분석하는 이유는 이익을 얻기 위한 투자이며 투자를 위한 모든 것을 분석해야한다. 단순히 유동인구가 많다고 모든 것이 해결되지 않는다. ‘상권은 고객의 집합체다. 상권은 단순한 공간이 아니라 그 공간을 채우는 사람이 곧 상권이다.’좋은 입지조건보다 고객의 목적과 소비패턴이 보다 중요함을 강조하는 말이다. 지역마다 연령대별 소비패턴이 다르고 방문목적이 같지 않다. 또한 체류기간에 따라 가게 조건이 달라진다. 상권 내 주요 고객군을 세분화하고 타깃팅 전략을 세우는 것이 상권분석의 핵심이다. 또한 상권은 끊임없이 변화한다. 인구도 변하고 소비트렌드, 시장도 고정적이지 않다. 변화는 위기이자 기회다. 변화를 읽는 사람은 새로운 상권을 이해하며 지속가능한 사업을 운영할 수 있다.

본서는 상권분석의 기초로부터 실전 프로세스, 매출과 손익분석 계산방법, 그리고 가장 중요한 계약과 권리분석등 가게운용을 위한 전반적인 사항을 다루고 있다. 특히 예상 지출을 가능할 수 있는 권리금에 대한 이해는 상권마다 다르게 판단되고 계산되기에 신중한 접근이 필요하다. 눈에 띄는 대목이 유동 데이터 수집방법이다. 공공데이터를 중심으로 시간대별 현장조사가 필수적이며 인근 가게를 중심으로 한 실질적인 소비패턴을 분석해야한다. 데이터는 고객에 대한 해석과 업종전환에 타당성을 제시하며 실패확률을 현저히 줄여준다.

저자는 장사는 시작보다 끝이 어렵다 말하며 정리의 중요성을 강조한다. 정리에도 계획이 필요하다. 전략적 퇴각을 통해 기회비용을 줄이고 사업적 의미를 분석해야한다. 장사는 하나에서 열까지 본인의 생각과 감정, 행동이 들어간 종합적인 의사결정 과정이다. 스스로에 대한 책임으로부터 자유로울 수 없고 실질적인 자본의 흐름을 이해하고 삶의 일부분으로 받아들여야한다. 우린 너무 쉽게 장사를 결정한다. 사회는 지속적으로 변화하며 고객의 이해도 빠르게 움직인다. 상권 또한 부침을 겪는다. 이를 이해하고 받아들이는 과정을 통해 한 걸음 도전하는 것이 상권분석을 이해하는 핵심이다. 세상은 AI를 중심으로 빠르게 바뀌고 있다. 상권도 일상 변화의 흐름을 따라갈 것이다. 상권에 대한 모든 분석을 만날 수 있는 상권분석2, 사업의 실패를 줄여줄 든든한 길잡이 되어줄 것이다.

- 이 리뷰는 출판사에서 도서를 제공받아 직접 읽고 작성한 리뷰입니다.