누구나 알고 싶어 하는 아파트 투자 방법

누구나 알고 싶어 하는 아파트 투자 방법 - 10년 10만 번의 단톡방 질문을 통해 알게 된
구만수 지음 / 두드림미디어 / 2024년 2월

부동산은 투자 분야가 다양하다. 그 중에서 필자는 유독 아파트 투자만을 고집스럽게 강조한다. 왜 그럴까? 그리고 아파트 투자에서 가장 중요한 질문들은 무엇일까? 필자는 전세금을 날릴 뻔한 개인적인 경험을 기회로 부동산을 공부하고, 교수가 되었다. 그리고 도시계획기술사에 합격해 전국의 아파트 입지를 분석한다. 그리고 단톡방을 통해 질문받은 핵심 내용들을 이 책에 담았다.

필자는 핵심 질문들이 왜 반복되고 중요한지 기출문제를 통해 설명한다. 국가자격시험에서 기출문제가 중요하다. 출제자들이 다른 창의적인 문제를 낼 줄 몰라서 그런 것이 아니라 기출문제 안에 들어있는 문제들은 가장 중요한 지식이기 때문이다. 마찬가지로 부동산 투자, 그 중에서 아파트 투자에서 기출문제처럼 가장 핵심적인 지식들을 담아 중요질문 중심으로 설명한다.

필자가 한결같이 강조하는 포인트가 있다. 부동산 시장의 변화는 통화량과 긴밀하게 관련되어 있다는 것, 아파트 물건을 사는 것보다 중요한 것은 시장을 사야한다는 것, 다른 투자 종목에 투자하기 전에 아파트에 투자하라는 것, 입지는 다른 부동산과 마찬가지로 아파트에서는 가장 중요한 요소로 절대로 협상할 수 없다는 것 등이다.

책의 초반에는 부동산 투자 초보자들이 부동산 공부를 하는 방법을 상세하게 설명한다. 나처럼 왕초보자들은 부동산 공부를 어떻게 해야 할지 갈피를 잡지 못한다. 어떤 분야를 먼저 해야 하는지, 어떤 공부를 해야 하는지, 책을 읽어야 하는지 아니면 강의를 먼저 들어야 하는지 말이다.

그리고 초보자들의 가장 큰 단점은 잘못된 투자 상식을 가지고 있다는 것이다. 필자는 부동산 공부법과 아파트 투자의 오해하기 쉬운 상식들을 바로잡는 것부터 시작한다.

다음으로 이전 60년 동안 아파트 가격의 흐름을 실증 분석하여 아파트 시장을 바라보는 시야를 넓혀준다. 투자는 쉬운 과정이 아니다. 아파트 투자 역시 쉽지 않다. 나를 포함한 많은 사람들의 고민은 집을 사면 떨어지고, 집을 팔면 오른다는 것이다. 그래서 처음에 아파트를 사는 게 쉽지 않다.

필자는 600년의 역사를 되돌아보며 한 번도 집을 구매하기 쉬운 시기는 없었다고 단언한다. 조선시대, 일제강점기, 한국전쟁 시대에도 집값 폭등은 늘 있었다. 화폐가치가 떨어지는 만큼 실물자산인 집을 산 사람이 늘 승리하는 역사를 반복했다는 것이다. 왜 부동산 투자가 답인지, 그리고 아파트 투자가 답인지 명쾌하게 알 수 있다.

부동산 투자를 하는 사람들이 가장 강조하는 것이 바로 입지이다. 필자도 마찬가지로 면적보다 중요한 것은 입지라고 말한다. 핵심지역에 있는 소형 아파트와 외곽 지역에 있는 대형 아파트의 가격이 비슷하다면 고민하지 말고 핵심지역의 소형 아파트를 사는 것이 좋다고 말한다. 이유는 당연히 입지 때문이다.

내가 가지고 있던 생각들이 필자가 말하는 생각들과 정 반대의 방향이다. 나는 같은 값이면 더 넓고 쾌적한 외곽 지역을 선호한다. 이는 투자의 관점은 철저히 무시하고 주거의 관점만으로 봐서 그런 것이다. 아파트를 투자할 때는 내 집이면서 동시에 투자의 가치를 가져야 한다는 걸 배운다.

필자의 말대로 아파트 투자를 중심으로 여러 분야로 시야를 확대하는 공부를 시작해 보려 한다. 2024년이 내 부동산 투자의 원년이 될 수 있도록 아파트부터 공략해 나가려고 한다. 많지 않은 시간이지만 틈틈히 아파트 공부를 하는데 가장 큰 도움이 될 책이다.

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

[100자평] 에이든 세계지도로 세계여행 계획하기

에이든 세계지도로 세계여행 계획하기 - 전세계 여행/문화, 역사이야기를 담은 세계지도, 2024-2025 개정2판 ㅣ 에이든 가이드북 & 여행지도
타블라라사 편집부.이정기 지음 / 타블라라사 / 2024년 2월

에이든 시리즈 정말 좋아하는데, 세계지도 컨셉은 처음인거 같습니다. 지역적인 구성도 좋은데 세계여행이라는 컨셉이 마음에 듭니다. 감사합니다.

가장 완벽한 투자

가장 완벽한 투자 - 실패한 투자로 겁먹은 당신을 위한 주식 투자법
니콜라 베루베 지음, 안희준 옮김 / 토트 / 2024년 2월

<부의 인문학>, <부의 본능>을 쓴 성공한 투자자 우석은 추천사를 함부로 쓰지 않는다. 그런 그가 유익하다면 자신 있게 쓴 추천사가 나의 마음을 열었다. 투자에 대한 책이 넘쳐나는 세상에 그 많은 책을 다 읽을 시간이 없다. 우석 작가는 주식 투자 입문자들은 반드시 이 책을 읽으라고 권한다.

누구나 투자를 할 때 실패를 경험한다. 하지만 미리 그 실패의 가능성을 파악할 수 있다면 실패의 가능성을 크게 줄일 수 있다. 바로 이 책은 초보 투자자들이 소중한 시드머니를 첫 경험으로 날리기 전에 방패가 되어 줄 것이다. 돈을 잃고 얻은 경험이 소중한 것은 맞지만, 돈을 잃지 않고도 얻을 수 있는 지혜가 있다면 그게 더 낫지 않을까?

필자는 스스로 마이클 루이스, 그레고리 주커만처럼 시장의 선구자가 되기로 결심하고 1천만 달러로 풋옵션 베팅을 했다. 하지만 몇 달 후 처절하게 실패를 겪고, 금융과 투자에 대한 책을 읽으면 수천 시간을 투자한다. 그리고 깨달은 것이 성공적인 주식 투자를 위한 모든 정석을 어겼다는 것이다. 단시간에 돈을 벌 수 있다는 생각과 속임수를 쓸 수 있다는 생각들이 얼마나 바보같은 짓이었음을 깨달은 것이다.

나도 주식시장을 떠난지 좀 되었다. 2016년 시작한 주식투자는 본격적인 공부없이 전문가라는 사람들의 도움을 받아 -40% 수익을 달성하고 막을 내렸다. 원래는 전문가 지식을 빌리는 것이 내가 공부하는 것보다 시간적, 비용적 효율이 높다고 내린 판단이었으나 결국 그들의 판단도 시장의 상황에 무너질 수 있음을 깨달은 소중한 경험이었다. 그 이후 주식투자는 도박과 비슷한 것일까하는 의문을 항상 가지고 있었다.

필자는 모든 투자에는 위험이 따르지만, 투자하지 않는 것은 더 큰 위험을 수반한다고 말한다. 부자들은 사업, 금융투자, 부동산 투자 등 어떤 식으로든 돈을 불리는 일에 열심이다. 하지만 가난한 사람들은 절대 투자를 하지 않는다. 투자를 한다고 해도 거의 투기 수준의 투자를 한다. 미국 상위 1%에 해당하는 부유층의 순자산 40%가 주식과 뮤추얼 펀드라는 것은 시사하는 바가 크다.

필자는 바늘을 찾는 데 시간을 쓰는 것보다 건초 더미를 통째로 사는 것이 더 유리하다고 말한다. 주식 투자를 시작하는 사람들은 성공한 투자자들에게 항상 어떤 종목에 투자할지를 묻는다. 하지만 정작 중요한 것은 종목이 아니라 투자의 원칙임을 알아야 한다. 이 책에서 투자할 종목을 찾기 원한다면 영원히 아무 것도 찾지 못할 것이다. 이 책은 돈을 버는 투자의 원칙을 알려줄 것이다. 누구나 알지만 잘 지키지 못하는.

책을 읽다보면 우리의 무지한 투자 지식이 투자를 망친다기보다는 너무나 많은 삶의 경험, 이론, 의견, 직관 등이 투자를 망친다는 사실을 깨달을 것이다. 우리가 잘 몰라서 투자를 못하는 경우는 없기 때문이다. 대부분은 어설픈 지식 때문에, 또는 너무 많은 잘못된 정보 때문에 망치는 경우가 많기 때문이다.

우석 작가의 추천처럼 초보 투자자는 옆에 끼고 수시로 읽으면서 투자의 원칙을 새겨야 할 것이다. 전문가보다 더 높은 수익률을 얻고, 시장이 폭락할 때 조차 손실을 줄이는 소중한 방법들을 깨닫게 될 것이다. 워런 버핏이 말했든 가장 성공한 투자는 잃지 않는 것이다. 이 책은 영어의 알파벳 같은 투자 지침서라는 생각이 든다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

물어보기 부끄러워 묻지 못한 재무제표 상식

물어보기 부끄러워 묻지 못한 재무제표 상식 - 누구도 알려주지 않았던 재무제표 상식 A to Z
이병권 지음 / 새로운제안 / 2024년 3월

'어느 덧 재무제표가 상식인 시대에 살고 있다'라는 필자의 프롤로그에 머리를 한 대 얻어 맞은 느낌이다. 나는 경영학과에서 재무제표를 공부한 적이 있다. 그러나 현실에서는 주식투자를 할 때도 재무제표 분석을 제대로 해본 적이 없다. 주식투자의 기본은 재무제표임에도 말이다. 그래서 필자의 이 말이 나를 더 멍하게 하는 것 같다.

주식 투자를 하려면 투자 대상이 되는 기업을 잘 이해해야 한다. 남들이 투자하니 따라하면 식의 투자로는 부자가 될 수 없다. 한 기업을 제대로 이해하고, 기업의 내재가치를 파악할 수 있다면 우량기업에 장기 투자를 할 수 있을 것이다. 이 책은 투자의 타이밍을 따지는 단기투자를 위한 재무재표 분석을 말하지 않는다. 우량기업의 진정한 내재가치를 파악하여 장기투자에 성공할 수 있도록 돕는다.

그런 면에서 재무재표는 기업의 펀더멘탈을 가장 구체적이고 명확하게 알려주는 보고서이다. 나같은 투자자에게 재무제표는 기업에 투자할지 말지를 알려주는 기업사용설명서같은 개념이다. 기업의 사업내용, 사업 특성과 미래 성장성 등을 파악할 수 있다.

많은 사람들이 어려워하는 재무제표와 재무제표의 분석을 위해 필자는 기본 개념부터 재무재표 분석법을 알려준다. 먼저 재무제표는 자산, 부채, 자본, 수익, 비용 등 5가지 개념만 이해하면 된다. 이 다섯 가지가 모든 재무분석의 시작이자 끝이다. 5가지를 기본으로 재무상태표, 손익계산서, 현금흐름표를 분석한다.

재무제표에 대한 분석을 기본으로 하는 책이지만 실제로 기업보다 산업이 더 중요하고, 수익성과 더불어 기업과 산업의 미래 성장성 및 리스크를 함께 살펴야 한다고 말한다. 재무제표로 파악할 수 있는 것과 없는 것을 잘 알아서 균형 잡힌 투자지식을 가져야함을 강조하는 것이다. 재무제표만을 맹신하고 시장의 지표들을 무시한다면 성공적인 투자를 할 수 없다.

재무상태표를 통해 자산과 부채의 규모를 파악한다. 자산을 통해 회사의 규모와 핵심자산을 파악할 수 있다. 안전한 자산과 위험한 자산을 구별하고, 핵심영업자산에 대한 파악이 우선이다. 또한 부채를 통해 회사의 재무상태 건전성을 파악할 수 있다. 부채를 분석하는 핵심은 회사의 성장을 위해 투자한 좋은 부채인지, 아니면 악성 부채인지를 파악하는 것이다.

손익계산서를 통해서는 매출의 방향성을 파악해야 한다. 매출은 무조건 우상향해야 하는 것이 진리이다. 매출은 기업의 성장성을 보여주기 때문이다. 물론 매출이 증가한다고 해서 수익이 비례해서 증가하는 것은 아니지만 매출은 기업 성장의 바로미터이기 때문에 특히 중요하다. 손익계산서의 비용을 분석하려면 원가와 비용의 차이를 먼저 구별할 줄 알아야 한다.

손익계산서를 통해 많이 팔고 많이 남기는 회사 즉, 매출이 높고 수익도 많이 내는 회사는 투자 대상으로 전혀 문제가 없다고 보면 좋다. 다만 좋은 회사의 기준이 은행의 측면과 주주의 측면이 다르기 때문에 유의할 필요는 있다.

마지막으로 현금흐름표를 통해 기업의 자금 순환이 원활한지 살펴야 한다. 회계보고서는 객관적이고 정확해야 하지만 항상 100% 팩트만 담겨 있다고 생각하면 오산이다. 이익이 나는데 실제 돈이 없는 경우도 많기 때문이다. 회사가 1년 동안 투자 자금을 어디에 사용했는지 궁금하면 현금흐름표를 분석하면 답이 나온다.

재무제표를 교과서처럼 나열만 하는 것이 아니라 3가지 핵심 재무제표를 통해 실전 지식을 알려준다. 각 재무제표별로 알아야 하는 용어, 활용법, 재무재표 해석시 유의해야 하는 부분과 보이지 않는 부분에 대한 해석법까지 초보뿐 아니라 중급자 수준에서도 도움이 될 것 같다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

나는 재개발 재건축으로 오를 아파트만 산다

나는 재개발 재건축으로 오를 아파트만 산다 - 고수익 신축 아파트를 최저가로 선점하는 법
정종은(무진) 지음 / 비즈니스북스 / 2024년 2월

나는 아직도 부동산 투자 공부를 하는 초보 투자가다. 아직 실전 투자는 못하고 공부만 하고 있는 사람으로서 부동산 투자 분야 중 가장 어려운 것이 재개발과 재건축인 것 같다. 재개발과 재건축 분야는 부동산 지식에 더해 국가 정책의 이해, 이해관계 집단의 이해 등 다양한 이해관계를 이해해야 하는 어려움이 더해진다.

그래서 재개발과 재건축 관련 책은 공부해야 한다는 생각이 들면서도 쉽게 엄두가 나지 않는다. 이번에 다시 용기를 내어 무진 선생의 책을 들었다. 남들은 쉽게 되는 청약시장에는 운이 닿지 않았고, 임장의 경험이 더해지면 질수록 '왜 나는 돈이 이렇게 없을까?'라는 자괴감만 늘어갔다고 한다. 현재 나의 상황과 너무나 닮아있지 않는가?

다른 부동산 물건에 투자할 기회는 좀처럼 오지 않았고, 성남의 재개발 입주권 투자를 처음으로 시작하게 되었다. 필자가 처음으로 시작한 투자의 수익률이 무려 800%이다. 다만 필자는 처음부터 재개발과 재건축 투자를 염두에 두고 시작한 것이 아니라고 한다. 우연한 기회에 재개발과 재건축을 처음으로 시작한 것이 지금의 계기가 된 것이라고 말한다. 나도 이 책을 계기로 재개발과 재건축에 대한 투자의 시야를 넓혀보려 한다.

내가 2024년에 본 책 중에서 재개발과 재건축 분야를 가장 폭넓게, 그리고 가장 체계적이고 쉽게 설명한 책이다. 2024년 재개발과 재건축의 트렌드를 시작으로 주목해야 하는 이슈를 분석한다. 그리고 왜 재개발과 재건축에 투자해야 하는지 5가지 이유를 통해 알려준다. 솔직히 나는 재개발과 재건축 시장은 이미 포화에 가깝고 더 이상 진행될 것이 없을 것이라는 생각을 했었다.

나에게 지금 가장 필요한 지식은 제2장에 나오는 '단번에 이해되는 재개발과 재건축 투자의 기초'이다. 이 분야는 가장 어려운 것이 바로 기본적인 용어에 대한 이해이다. 용어 자체가 어렵고 정비사업 절차가 많고 어렵다. 그래서 몇 번을 포기한 기억이 있다. 기본 용어, 정비사업 절차, 투자의 타이밍, 재개발과 재건축의 차이점 등 가장 중요한 기초지식을 설명한다.

2장까지는 이해될 때까지 여러 번 반복해서 읽고 공부해야 한다. 이 기본지식이 숙달되면 3장부터 6장까지는 실전투자이다. 3장에서는 대한민국에서 추진되고 있는 모든 재개발과 재건축 정비사업을 서울, 경기도, 제주도로 나누어서 자세히 분석한다. 그리고 4장에서는 정비사업 유형별 분석을 한다. 소규모 주택, 모아타운, 비주택 정비사업, 리모델링 등 지역 외에도 투자 대상을 세분화할 수 있다.

제5장은 실전 투자에서 가장 필요한 시드머니별 투자처와 입지를 분석한다. 아직 나는 충분한 시드머니를 가지고 있지 않지만 2~4억대 매물을 유심히 볼 예정이다. 이것이 나의 첫 투자점이 될 것이다. 인서울을 꿈꾸는 투자자들을 위한 노원구, 성북구, 은평구 지역에 대한 상세한 분석이 실려 있다.

아무리 개발되고 발전이 되어도 서울은 여전히 부동산 투자 시장으로서 매력이 충분하다. 서울과 경기도에 대한 재개발과 재건축 분석을 제대로 하고 싶다면 바로 이 책을 들어야 한다. 그리고 이런 분석이 더해지면 이 지역들을 체계적으로 잘 이해할 수 있는 토대가 될 수 있을 것 같다.

재개발과 재건축의 고수가 되어 부동산 고수가 되는 날을 꿈꿔본다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.