땅은 거짓말하지 않는다

땅은 거짓말하지 않는다 - 기본을 넘어 고수의 스킬까지
김형선 지음 / 청년정신 / 2022년 11월

나는 경영학과를 졸업하고 바로 국내대기업 보험회사에 입사했다. 보험회사에서는 부동산 투자를 부정적으로 바라보았다. 우리나라는 미국의 금융문화를 많이 받아들였지만 대부분은 일본을 통해서였다. 그래서 일본식으로 변형된 미국의 금융 문화가 많았다. 지금은 많이 다르지만...

그래서 당시 회사에서 우리나라는 일본을 정확하게 21~22년 후행한다고 보았다. 일본의 잃어버린 10년은 20년이 되고, 지금은 30년이 되어가고 있다. 2000년대 초반이후 2010년대까지 많은 경제관련 기관들이 우리나라는 일본의 경제를 뒤따라간다고 보았다. 그래서 부동산 시장도 일본처럼 거품이 꺼지면 심각해질 거라는 의견이 지배적이었다.

2020년을 전후로 한 우리나라 부동산 시장은 일본의 그것과 완전히 다르다. 드디어 일본 경제와의 부정적인 연결고리를 끊어낸 것 같다. 나는 그런 보험회사에서 위와 같은 부동산 교육을 받았고, 나 또한 관리자로서 그런 교육을 해왔기 때문에 부동산은 쳐다보지도 않았다.

그래서 때늦은 나이에 부동산 공부를 시작했고, 지금은 4개월차에 접어들었다. 한 사회의 고정관념, 한 회사의 고정관념이 구성원에게 미치는 영향이 정말 대단함을 느낀다. 회사에 몸담고 있었던 10년 동안, 그리고 회사를 그만두고 5년 넘게 남들은 부동산 투자로 돈을 벌 때조차 나는 부동산을 쳐다보지도 않았다.

지금은 경매와 토지를 위주로 다양한 책을 읽으면서 부동산 지식을 쌓아가고 있는 중이다. <땅은 거짓말하지 않는다>는 지금까지 읽어본 책 중에서 가장 분량이 많다. 그리고 20대~50대까지 누구나 도전할 수 있는 주제들로 구성되어 있다.

토지를 공부하면 할수록 <국토계획법>과 <국토의 개발 및 이용에 관한 법률> 등 공법을 잘 알아야 한다는 것을 뼈저리게 느낀다. 쉬운 일은 아니지만 틈틈히 공법관련 내용을 연계해서 공부하는 중이다.

저자가 공개하는 땅 투자 실전 스킬에 나오는 맹지 탈출, 분할과 합병 등도 결국은 공법과의 연결선 상에서 이해해야 한다. 이 책의 장점은 저자의 40년 토지노하우가 담겨 있다는 것이다. 아마 내가 읽은 책 중에서 토지투자 경력이 가장 많은 분인것 같다.

이 책의 강점은 책 후반부에 나온다. 땅 투자 성공사례 7가지와 실패사례 6가지가 도움이 많이 된다. 특히 용인, 안성 지역은 내가 관심을 가지고 있는 지역이라 유심히 보게 되었다. 다른 고수들이 보지 못한 내용들이 보인다. 자세한 내용은 책을 사서 보기 바란다.

나는 성공사례보다 실패사례를 더 자세히 보았다. 성공사례는 많지만 실패사례를 건마다 살펴 실수를 줄이고자 했다. 특히 모든 책에서 강조하는 기획부동산 부분을 반드시 알고 있어야 하는 기초 중의 기초다. 토지투자에 실패하지 않는 가장 중요한 원칙은 뭐니뭐니해도 서두르지 않는 것이다. 물욕에 눈이 멀어 반드시 챙겨야 하는 부분을 간과해서는 안 된다는 교훈을 준다.

내가 사는 지역을 중심으로 평택, 안성, 안산, 용인, 화성을 주의깊게 보고 있다. 아직 고수들의 눈높이는 따라지 못하지만 방에 지도를 붙여놓고 익숙해지기 위해 매일 1번 정도씩 쳐다보는 노력을 한다. 아직은 지도를 읽는 게 익숙하지는 않지만 곧 익숙해지리라 생각한다.

마지막 부록으로 나온 용인 SK하이닉스 반도체 클러스터 산업단지 정보는 어떤 책에서도 다루지 않은 분량으로 다룬다. 자세하게 되어 있어서 이 책 한권이면 정리가 될 듯 하다. 무료 400페이지에 가까운 책에 고급 정보를 꾹꾹 눌러담은 느낌이다.

모두 토지투자에 성공하기를 기원합니다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

무조건 돈 버는 부동산 경매

무조건 돈 버는 부동산 경매 - 당장 써먹는 부동산 경매 실천 가이드
권오현 지음 / 평단(평단문화사) / 2023년 1월

경매 공부를 시작한지 4개월차가 되어 간다. 경매는 공부하면 할수록 재미가 있다. 경매책을 5~6권은 읽어본 것 같다. 약간의 난이도 차이는 있지만 이제 경매책의 구성을 알 수 있는 단계가 되었다.

초반에는 경매 이론 중심의 책을 찾아 읽었고, 지금은 이론과 함께 사례를 찾아 읽는다. 실전 경매사례를 읽다보면 정말 재미가 있다. 이런 세상이 있나 하는 생각이 들기도 한다. 최근에는 아파트뿐 아니라 다양한 물건의 경매사례도 읽어본다.

경매는 경매용어, 경매절차, 경매낙찰 후 전략, 인도와 명령 등을 알아야 한다. 초보가 경매용어를 별도로 공부하는 것은 정말 어렵다. 경매절차와 경매책을 5권 정도 읽으면서 자연스럽게 익히는 것이 좋을 듯 하다. 경매절차도 무작정 외우려 하니 잘 외워지지 않는다. 지금은 거의 숙지가 완료되었다.

<무조건 돈 버는 부동산 경매>는 내용이 쉬운 편이다. 그래서 경매를 처음 공부하거나 공부한지 6개월이 안된 초보자가 보면 좋을 듯 하다. 이 책이 다른 책보다 마음에 드는 것은 구성이다. 경매 절차별로 알아야할 정보를 정말 쉽게 설명한다.

다른 책들보다 쉽게 쓰여져 있어서 이해가 잘 된다. 특히 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에서 반드시 알아야하는 내용들이 일목요연하고 쉽게 정리되어 있다. 다른 책들도 좋기는 하지만 내 입장에서 가장 이해하기 쉽고 찾아보기 쉽게 정리된 책이다.

현재 경매물건을 점유하고 있는 점유자를 확인하는 방법이나 소액으로 경매하는 방법이 이해가 잘 된다. 물권과 채권에 대한 부분이 많이 헷갈렸는데 이 책으로 완벽하게 이해되고 정리가 되었다.

주택임대차보호법에서는 다양한 전입신고의 유형이 도움이 많이 된다. 경매물건에 들어가 있는 임차인의 유형이 종류별로 잘 정리되어 있다. 임차인의 대항력 요건과 소액임차인에 대한 개념도 이 책으로 완벽하게 정리했다.

달리 말이 필요없다. 경매 고수들에게는 조금 부족하다 싶을 수도 있지만 경매 초보들에게는 정리하기 가장 좋은 책 중 하나라고 말하고 싶다. 아마 경매지식을 정리하고 싶은 중수들이 봐도 좋을 듯 하다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

지금, 당신의 일을 시작하라

지금, 당신의 일을 시작하라 - 독립적 인간으로 사는 첫 번째 스텝 ㅣ 변화하는 힘
이안 위트워스 지음, 김성원 옮김 / 북스토리지 / 2022년 12월

평생 직장은 없어진지 오래다. 젊은 세대는 이제 어느 누구도 한 직장에서 은퇴하기 전까지 평생 다닐거라고 생각하지 않는다. 'N잡러'라는 단어가 반영하듯 이제는 스스로 자신의 일을 하며 돈을 버는 사람들이 많이 있다. 다양한 일을 조금씩 하면서 돈을 벌거나 회사를 나와 자신만의 아이템으로 사업을 하는 사람들도 많다.

저자는 수의학 공부에 실패하고 다양한 일을 경험했다. 우리나라 기준으로 보면 실패자로 낙인찍을 수도 있는 사람이었다. 하지만 수의학 실패에 좌절하지 않고 다양한 사업을 성공시키면서 사업은 어떤 바보라도 할 수 있다는 사실을 증명해 왔다.

​저자는 호주에서 오디오, 비디오 사업체인 씬체인지를 통해 대성공을 거두면서 유명세를 탄 인물이다. 다양한 매체를 통해 그의 성공이 집중 조명되고, 이렇게 책을 통해 가장 평범한 사람들이 왜 자신만의 일을 시작해야 하는지, 누구라도 자신만의 일을 시작할 수 있는 방법을 제시한다.

스스로 자신의 삶을 돌아보고 본인이 좋아하고 잘하는 것을 찾으라고 한다. 그리고 사업은 특별한 사람만이 할 수 있다는 편견을 깨고 지금 당장 사업에 도전하라고 한다. 사업을 시작하고, 전략을 짜고, 판매와 영업, 마케팅을 하고, 사람을 관리하고, 재정을 관리하는 모든 사업 전략을 아우른다.

몇가지 내 뇌리를 때리는 전략을 소개한다.

​'저자는 없어지지 않으려면 가격을 더 올리라'고 말한다. 우리가 생각하는 것과 조금 다르지 않는가? 경쟁 기업을 가장 쉽게 이기는 방법은 가격을 내리는 것이다. 하지만 이는 결국 자신뿐 아니라 업계 전체를 힘들게 만드는 방법이다.

회사는 결국 돈을 벌기 위해 존재하고, 회사의 구성원들은 매년 급여를 더 받고 싶어한다. 그러나 고객들은 가격을 더 싸게 주고 물건을 사고 싶어한다. 회사와 고객의 윈윈(Win-Win)을 위해서는 싼 가격의 물건을 더 많이 팔아야 한다.

​회사의 구성원들은 더 높은 급여를 위해 더 많이 일하고, 더 늦게까지 일해야할지도 모른다. 이는 바람직하지 않는 상황이다. 저자는 누가 우리의 가격을 책정하는지를 알아낸 후 다양한 방법으로 그들의 니즈에 맞게 제품과 서비스를 제공하면서 가격을 올리라고 한다.

경우에 따라서는 액세서리, 프리미엄 배송, 보험 등의 편의적인 요소를 추가해야 할지도 모른다. 많은 기업들은 가격을 끊임없이 올린다. 실제로 가격을 올리는 기업은 생존하지만 가격을 내리는 기업은 없어지는 경우가 많다. 기업이 경쟁력을 높이고 성공하기 위해서는 가격을 올려야 한다. 그것도 꾸준히!!

​이 책에서 가장 공감이 가는 부분이다. 유럽인이든 아프리카인이든 동양인이든 인간은 똑같다. 각각의 문화가 지배하는 영역에서 조금씩 다를 수 있지만 근본적으로 인간은 동일하다. 그리고 그 인간은 변하지 않는다는 것조차 진화론적으로 동일하다.

사람은 기본적으로 안정된 상태를 좋아한다. 자신에게 커다란 환경의 변화나 상황의 변화가 없다면 현재 상태를 계속 유지하고 싶어한다. 인간관계에서 가장 큰 불화를 만드는 것은 사람을 바꿀 수 있다는 착각이다. 특히 이혼 사유의 대부분이 성격차이라고 말하는데, 이것이 서로의 차이를 인정하지 않는데서 온다고 생각한다.

성공한 사람들은 부정적인 사람을 피하려는 경향이 있다. 그러나 저자는 피하는 것이 좋은 방법은 아니라고 말한다. 그들을 통해 스스로를 돌아볼 수 있는 계기를 만들면 된다고 한다. 하지 말아야 할 것과 하면 안 되는 생각을 배우는 것이다. 그리고 부정적인 사람들 사이에서 좋은 사람은 있기 마련이다. 그런 사람들을 찾아보라는 것이다.

이 책에는 사람에 대한 통찰을 제공하고, 비즈니스에 대한 고정관념을 해소할 수 있는 계기를 준다. 호주 사회에서 비즈니스로 성공하고, 비즈니스 블로그를 통해 많은 사람들에게 인사이트를 제공하는 그의 노하우를 한 권에 압축했다.

이 책은 비즈니스에 관심이 있는 사람뿐 아니라 누구라도 읽어보면 좋을 듯 하다. 남녀노소 가리지 말고 한 가지 인사이트라도 얻을 수 있다면 정말 좋을 것 같다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

토지 투자 비밀 과외

토지 투자 비밀 과외 - 스스로 사고파는 상위 1%
박규남 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 1월

부동산 공부를 시작한지 4개월차 부린이로서 요즘은 토지 공부를 하는 것이 신기하고 재미있다. 모든 부동산의 가치는 오르고 내린다. 하지만 유일하게 감가상각이 없는 토지만이 물가상승률에 따라 오르는 유일한 부동산이다. 건물은 시간이 지나면서 감가상각이 더해지기 때문에 가치는 떨어지게 되어 있고, 건물의 가치가 올라가는 것은 토지의 가치가 반영되기 때문이다.

경매공부를 시작으로 부동산 공부를 하면서 토지공부가 모든 부동산 공부의 근간이며, 모든 부동산의 기초가 된다는 것을 알았다. 그래서 토지와 경매 부분을 같이 공부하는 중이다. 아직은 부린이지만 1년 뒤에는 초고수까지는 아니어도 나름 고수가 되어 있지 않을까?

최근에는 매일경제신문사에서 나오는 부동산 책을 유심히 들여다보는 중이다. 실제 토지 초고수들의 핵심 비법이 잘 나와 있어서다. 말 그대로 토지투자를 위한 실전비법서다. 이전에 오픈마인드님의 '오르는 땅은 정해져 있다'는 주제의 책도 신기하게 생각하면서 감탄을 연발하며 읽었던 기억이 있다.

이 책도 마찬가지로 내게 토지에 대한 새로운 시각을 열어주었다. 이미 토지 초고수들이 많겠지만 토지공부를 한다면 오픈마인드님의 책과 박규남 저자의 책 두 권은 반드시 먼저 읽어볼 것을 권한다. 매일경제신문사에서 나온 필독서다.

유용한 정보가 많지만 이 책에서 내가 유심히 본 것은 2가지다. 땅 투자 10단계와 지주작업이다. 저자는 땅 투자 10단계를 불변의 진리라고 말한다. 아직 이론만 공부하는 내게는 잘 와닿지는 않지만 저자는 많은 투자를 통해 땅이 10단계를 거치면서 상승하는 과정을 겪었다.

정부, 지자체, 대기업 등의 개발계획이 발표되고 땅의 가치가 지속적으로 오르는 단계에 대한 이야기다. 특히 정부 차원의 대규모 사업은 반드시 이 단계를 따른다고 한다. 다만 토지 고수가 아니면 현재 사업이 어느 단계인지를 잘 모르기 때문에 보는 눈을 길러야 한다.

10단계 중 저자가 강조하는 단계는 3단계와 6단계다. 개발사업의 계획 발표가 이루어지는 3단계와 착공 단계인 6단계에 땅은 그동안 경험하지 못한 엄청난 폭등을 경험한다고 한다. 따라서 현재 진행중인 사업들의 타이밍을 잘 파악하는 것이 중요하다고 한다.

정말 저자의 논리가 사실이라면 토지의 가치를 보는 눈만 있으면 백전백승 아니겠는가? 어떤 책에서도 보지 못한 신박한 이론인지라 약간의 검토는 필요해 보인다. 하지만 저자가 책에서 제시하는 사례들을 보면 일면 일리가 있어 보이기는 한다. 아무튼 토지 공부에 있어서 정확한 단계는 모르겠지만 저자가 주장하는 특징들은 공부할 필요가 있어 보인다.

다음은 5단계에서 주장하는 '지주작업'이다. 6단계의 본격적인 폭등이 오기 전에 토지 투자자나 부동산 중개업소에서 지주들에게 땅을 매입하는 설득의 과정이다. 폭등을 앞두기 전이라 땅값이 많이 오르기는 했어도 아직 상승 여력이 많이 남은 시점이기 때문이다. 또는 현재 상태로 팔기 곤란한 땅들을 매입해서 분할 등의 작업을 통해 예쁘게 만드는 작업을 한다.

건물은 인테리어 등을 통해서 건물의 가치를 올리지만 땅은 지주작업을 통해서 땅값을 올린다. 고수들은 적절한 타이밍에 지주작업을 통해 수익을 올리지만 하수는 고수들이 만들어 놓은 땅이 오를대로 오른 상태에서 사기 때문에 물리곤 한다. 토지를 공부해야 하는 이유인 것이다.

토지 공부는 재미가 있다. 공부를 끝내고 투자도 해야 하는 것이 맞지만 아직은 투자 자금이 부족한 관계로 열심히 공부를 하면서 실력을 쌓는 겨울을 보내려고 한다. 1년 정도 실력을 쌓고 실전 투자에 나서면 아무래도 실패의 확률이 조금이라도 줄어들지 않을까 한다. 오늘도 토지를 사랑하며 토지 공부에 매진한다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

폴리매스는 타고나는가

폴리매스는 타고나는가 - 세상을 바꾸는 융합형 인재들의 힘
피터 홀린스 지음, 박지영 옮김, 김상호 해설 / 힘찬북스(HCbooks) / 2022년 11월

시대를 변화시키는 멀티 지니어스! 저자가 폴리매스를 단적으로 이르는 말이다. 과거에는 여러가지 일을 하는 사람에 대한 인식이 안 좋았다. 한 분야를 평생 파고들어 그 분야에 이름을 남기는 것을 최고로 여기는 시대가 있었다.

하지만 요즘은 N잡러라는 말이 일반화가 되었을 정도로 한 분야만을 하는 사람을 찾기가 힘들 정도다. 평생 걸려 상위 1%가 되는 것은 쉽지 않은 일이다. 그래서 많은 사람들이 여러 분야에서 충분히 달성가능한 상위 20% 정도를 목표로 도전한다. 그러면 동시에 여러가지 분야를 할 수 있는 상위 1%가 되어 있는 것이다.

폴리매스는 이렇게 여러가지 분야를 동시에 잘 할 수 있는 사람들을 말한다. 한참 폴리매스, 다동력 이라는 이름으로 책도 나오고 관심도 많았다. 자세히는 모르지만 나는 폴리매스는 여러가지 분야에 통달한 천재라고 알고 있었다. 그래서 폴리매스는 타고난 것이 아닐까 하는 생각을 했다.

저자는 대부분의 사람들이 폴리매스는 타고난 것이라고 생각하는 것에 반기를 든다. 그래서 책 제목도 <폴리매스는 타고나는가>이다. 폴리매스는 천재가 아니라 다양한 분야에서 전문성을 쌓은 사람일뿐이라고 말한다. 이 말은 곧 평범한 우리도 방법만 알면 충분히 폴리매스가 될 수 있다는 것이다.

그런데 폴리매스는 비슷한 내적 특성을 가진다. 진취성, 호기심, 열린태도가 그것이다. 따라서 위 3가지가 부족한 사람이라면 먼저 본인의 성향을 개발하는 것이 먼저일 듯 하다. 폴리매스는 탁월한 적응성과 개방성을 가지고 있다. 실험정신이 투철하고 초심을 잃지 않는다. 그리고 자신에 대한 믿음이 확고하기 때문에 절대 의심하거나 포기하지 않는다.

이 책의 핵심은 <초보자가 폴리매스가 되는 방법 10단계>이다. 폴리매스는 태어나는 것이 아니라 만들어가는 것이다. 저자는 폴리매스가 되어야 하는 당위성을 설명하고 되는 방법까지 설명한다. 10단계를 따라 폴리매스가 되는 여정에 참여해 보자.

초보자가 폴리매스가 되는 방법 10단계

1단계 : 주제 개관하기

2단계 : 주제 범위 좁히기

3단계 : 성공 정의하기

4단계 : 자료 수집하기

5단계 : 학습 계획 세우기

6단계 : 자료 필터링하기

7단계 : 입문하기

8단계 : 탐구하기

9단계 : 확실히 알 때까지 공부하기

10단계 : 가르치기

결국 한 분야씩 정해서 자료를 수집해서 내 지식으로 만들고, 탐구를 통해 지식을 심화한 후 확실히 알 때까지 공부한다. 내 지식을 다른 사람에게 가르칠 수 있으면 폴리매스 완성이다.

그러면서 매 단계마다 중요한 것으로 필기를 강조한다. 필기장은 몸 밖에 있는 두 번째 뇌와 같다. 알게 된 사실을 기록하고 지식을 연결하고 내용을 상기하고 정보를 종합하는 작업이 필요하다. 저자가 추천하는 방법은 4단계 필기법이다.

1단계는 주제에 관한 유용한 정보를 가능한 세세한 부분까지 필기한다.

2단계는 1단계에서 필기한 내용을 나만의 언어로 다시 정리하고, 중요도를 매긴 후 질문이 떠오르면 적는다.

3단계는 개별 정보를 전체적인 학습 주제와 연결지어 본다.

4단계는 질문을 모두 해결하고, 쪽 내지는 소단원 단위로 2, 3단계 내용을 다시 정리한다.

4단계 필기법이 꽤 유용해 보인다. 4단계 필기법을 익혀서 폴리매스에 도전해 보련다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.