토지 투자 비밀 과외

토지 투자 비밀 과외 - 스스로 사고파는 상위 1%
박규남 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 1월

부동산 공부를 시작한지 4개월차 부린이로서 요즘은 토지 공부를 하는 것이 신기하고 재미있다. 모든 부동산의 가치는 오르고 내린다. 하지만 유일하게 감가상각이 없는 토지만이 물가상승률에 따라 오르는 유일한 부동산이다. 건물은 시간이 지나면서 감가상각이 더해지기 때문에 가치는 떨어지게 되어 있고, 건물의 가치가 올라가는 것은 토지의 가치가 반영되기 때문이다.

경매공부를 시작으로 부동산 공부를 하면서 토지공부가 모든 부동산 공부의 근간이며, 모든 부동산의 기초가 된다는 것을 알았다. 그래서 토지와 경매 부분을 같이 공부하는 중이다. 아직은 부린이지만 1년 뒤에는 초고수까지는 아니어도 나름 고수가 되어 있지 않을까?

최근에는 매일경제신문사에서 나오는 부동산 책을 유심히 들여다보는 중이다. 실제 토지 초고수들의 핵심 비법이 잘 나와 있어서다. 말 그대로 토지투자를 위한 실전비법서다. 이전에 오픈마인드님의 '오르는 땅은 정해져 있다'는 주제의 책도 신기하게 생각하면서 감탄을 연발하며 읽었던 기억이 있다.

이 책도 마찬가지로 내게 토지에 대한 새로운 시각을 열어주었다. 이미 토지 초고수들이 많겠지만 토지공부를 한다면 오픈마인드님의 책과 박규남 저자의 책 두 권은 반드시 먼저 읽어볼 것을 권한다. 매일경제신문사에서 나온 필독서다.

유용한 정보가 많지만 이 책에서 내가 유심히 본 것은 2가지다. 땅 투자 10단계와 지주작업이다. 저자는 땅 투자 10단계를 불변의 진리라고 말한다. 아직 이론만 공부하는 내게는 잘 와닿지는 않지만 저자는 많은 투자를 통해 땅이 10단계를 거치면서 상승하는 과정을 겪었다.

정부, 지자체, 대기업 등의 개발계획이 발표되고 땅의 가치가 지속적으로 오르는 단계에 대한 이야기다. 특히 정부 차원의 대규모 사업은 반드시 이 단계를 따른다고 한다. 다만 토지 고수가 아니면 현재 사업이 어느 단계인지를 잘 모르기 때문에 보는 눈을 길러야 한다.

10단계 중 저자가 강조하는 단계는 3단계와 6단계다. 개발사업의 계획 발표가 이루어지는 3단계와 착공 단계인 6단계에 땅은 그동안 경험하지 못한 엄청난 폭등을 경험한다고 한다. 따라서 현재 진행중인 사업들의 타이밍을 잘 파악하는 것이 중요하다고 한다.

정말 저자의 논리가 사실이라면 토지의 가치를 보는 눈만 있으면 백전백승 아니겠는가? 어떤 책에서도 보지 못한 신박한 이론인지라 약간의 검토는 필요해 보인다. 하지만 저자가 책에서 제시하는 사례들을 보면 일면 일리가 있어 보이기는 한다. 아무튼 토지 공부에 있어서 정확한 단계는 모르겠지만 저자가 주장하는 특징들은 공부할 필요가 있어 보인다.

다음은 5단계에서 주장하는 '지주작업'이다. 6단계의 본격적인 폭등이 오기 전에 토지 투자자나 부동산 중개업소에서 지주들에게 땅을 매입하는 설득의 과정이다. 폭등을 앞두기 전이라 땅값이 많이 오르기는 했어도 아직 상승 여력이 많이 남은 시점이기 때문이다. 또는 현재 상태로 팔기 곤란한 땅들을 매입해서 분할 등의 작업을 통해 예쁘게 만드는 작업을 한다.

건물은 인테리어 등을 통해서 건물의 가치를 올리지만 땅은 지주작업을 통해서 땅값을 올린다. 고수들은 적절한 타이밍에 지주작업을 통해 수익을 올리지만 하수는 고수들이 만들어 놓은 땅이 오를대로 오른 상태에서 사기 때문에 물리곤 한다. 토지를 공부해야 하는 이유인 것이다.

토지 공부는 재미가 있다. 공부를 끝내고 투자도 해야 하는 것이 맞지만 아직은 투자 자금이 부족한 관계로 열심히 공부를 하면서 실력을 쌓는 겨울을 보내려고 한다. 1년 정도 실력을 쌓고 실전 투자에 나서면 아무래도 실패의 확률이 조금이라도 줄어들지 않을까 한다. 오늘도 토지를 사랑하며 토지 공부에 매진한다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.