똑똑한 재개발 재건축 절세법

똑똑한 재개발 재건축 절세법 - 돈 버는 재개발 재건축 세금 노하우!
이윤실 지음 / 조세통람 / 2023년 9월

우리나라 대도시는 이제 더 이상 집을 지을만한 공간이 없다. 서울을 중심으로 주위의 신도시에 1기, 2기, 3기 신도시를 짓는 이유이기도 하다. 하지만 서울 지역에 아직도 부동산 이슈가 있다. 바로 재개발과 재건축이다. 집을 지은지 30년이 넘어가면서 재개발과 재건축에 대한 논의가 활발해지고 있다.

하지만 재개발과 재건축은 부동산 분야 중에서도 가장 까다롭기 때문에 쉽게 접근할 수 없다. 재개발과 재건축의 실수요자는 물론이고 투자를 원하는 사람도 부동산과 세금 공부를 철저하게 해야 하는 이유이다. 아직까지 이 분야를 <똑똑한 재개발 재건축 절세법>처럼 쉽고 자세하게 설명한 책은 발견하지 못했다. 재개발과 재건축의 기본 이론과 함께 절세법을 제대로 배울 수 있는 책이다.

재개발과 재건축 관련해서 가장 기본적이면서 잘 알아야 하는 것이 바로 '조합원입주권'이다. 입주권과 관련된 다양한 이슈를 점검하고, 각 사례를 통해 대응 방법을 알려준다. 비과세 요건의 기준, 1+1 조합원 입주권, 기존 주택과 조합원입주권을 동시에 보유한 세대를 위한 비과세 조언이 현실적이다. 조합원입주권과 관련된 비과세가 가능한 7가지 사례를 꼼꼼히 살펴보면 더 이상 두렵지 않을 것이다.

재개발과 재건축에 관심이 있는 사람이 관심을 가져야 하는 법이 '도시 및 주거환경정비법', '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법', '주택법', '건축물의 분양에 관한 법률' 등 다양하다는 걸 알았다. 그리고 조합원입주권은 조합원이 부동산을 취득할 수 있는 권리지만 세법상 다르게 적용받을 수 있다는 것도 알았다.

같은 조합원이 가지는 세법상 주택을 취득할 수 있는 권리는 조합원입주권, 분양권, 부동산을 취득할 수 있는 권리 등으로 나눈다. 당연히 각각의 권리에 해당하는지의 여부가 세금 적용에 영향을 미친다. 특히 장기보유특별공제는 조합원입주권에만 적용되기 때문에 주의할 필요가 있다.

그리고 주택 수 포함 여부를 결정할 때도 중요하다. 부동산을 취득할 수 있는 권리는 주택 수에 포함되지 않지만, 2021.1.1 이후에 취득한 분양권은 주택 수에 포함한다. 조합원입주권은 법 시행 시기와 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 단계에 따라 세법 적용이 달라지므로 유의할 필요가 있다.

조합원입주권을 취득한 사람은 종전의 주택을 언제 팔아야 할까? 조합원입주권을 취득하여 일시적으로 1주택과 1조합원입주권이 된 경우에는 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에만 비과세를 적용받을 수 있으니 유의하면 된다. 3년이 지나도 몇 가지 사유에 해당하면 비과세를 적용받을 수 있으므로 끝까지 포기하지 않는 자세가 필요할 듯 하다.

부동산 관련해서 가장 어려운 2가지 주제가 만났다. 바로 재개발과 재건축, 부동산 양도득세이다. 재개발과 재건축은 자주 일어나는 이슈는 아니지만 건축연수와 도시의 노후도를 살펴보면 앞으로 최고의 투자 기회가 올 것 같다. 여기에 누구나 어려워하는 부동산 양도소득세의 지식을 더하면 앞으로 좋은 기회를 만나 투자수익률을 높일 수 있으리라 생각한다.

신은 주사위 놀이를 하지 않는다

신은 주사위 놀이를 하지 않는다 - 로또부터 진화까지, 우연한 일들의 법칙
데이비드 핸드 지음, 전대호 옮김 / 더퀘스트 / 2023년 10월

우리는 살면서 다양한 일들을 경험한다. 매일 어느 누구도 똑같은 삶을 살지 않는다. 우리 자신뿐 아니라 나를 둘러싼 사람들과 환경이 매일 변하고 있기 때문이다. 매일 똑같은 삶을 살고 있다고 생각되는 것은 내 기준에서 어제와 다른 특별한 일이 일어나지 않았기 때문이다. 어쩌면 어제와 다른 삶이 좋은 삶일지도 모른다.

스탠퍼드대학교 수학과 교수인 퍼시 다이어코니스는 "정말 특이한 날은 아무 일도 일어나지 않는 날이다"라고 말했다. 우리의 삶을 가장 잘 표현한 말이라는 생각이 든다. 이 책은 우리 주위에서 발생하는 다양한 우연을 다룬다. 우연히 일어나는 일은 예측하기 힘들기 때문에 법칙이라는 말을 붙일 수 있을지 의문이지만 필자는 우연의 법칙을 말한다.

필자는 우리의 삶은 우연의 연속이라는 전제를 깐다. 즉 거의 0인 것과 정확하게 0인 것은 다르다. '옷깃만 스쳐도 인연이다'라는 말이 있고, 나비효과라는 말도 있는 것처럼 우리 주위에는 온통 우연으로 가득차 있다. 이런 우연이 우리의 삶에 영향을 미치지 않아야 함에도 영향을 미치는 상황들을 설명한다.

현존하는 과학기술로는 설명할 수 없지만 우리 주변에서 자주 일어나는 현상을 분석하고 법칙이라는 테두리로 묶는 시도를 한다. 보통 사람들이 단순한 우연으로 치부하는 현상들에 대한 저자의 통찰이 돋보인다. 자연에서 일어나는 다양한 우연들을 어떻게 우연의 법칙으로 설명하는지 살펴보는 것도 재미있는 관찰이 될 것이다.

우연을 이야기할 때 가장 많이 언급되는 것이 복권 아닐까? 인생에 한 번도 당첨되기 힘든 복권에 여러 번 당첨되는 사람도 있다. 어떻게 그런 일이 가능할까? 통계적으로 보면 그런 일은 현실에서 일어날 수 없다.

과학자들은 우리 주위에서 일어나는 일들을 합리적으로 설명하기 위해 다양한 법칙들을 발견한다. 우리 주변의 대부분의 현상들이 뉴턴의 법칙으로 설명되는 것처럼 말이다. <신은 주사위 놀이를 하지 않는다>라는 제목이 모든 것을 말해준다. 인간은 우연으로 받아들이지만 우리가 잘 모르는 신만의 법칙이 있는 건 아닐까?

필자는 우리 주변에 일어나는 다양한 우연적 사건들을 5가지로 범주화해서 설명한다. 필연성의 법칙, 아주 큰 수의 법칙, 선택의 법칙, 확률 지렛대의 법칙, 충분함의 법칙을 통해서 우연으로 치부하던 많은 사건들의 궁금증이 풀린다. 한 사람이 어떻게 이렇게 방대한 사건을 풀 수 있는 통찰력을 낼 수 있을까하는 의문이 들 정도다.

'로또에 100% 당첨되는 법'이라는 소주제가 흥미롭다. 아마 서점에서 처음 펼친 페이지가 이것이라면 누구나 읽어보거나 사지 않을까? 어떻게 하면 로또에 100%의 확률로 당첨될 수 있을까? 당첨된 확률을 100%로 올리면 되는 것이다. 즉 일어날 수 있는 가능한 숫자의 세트를 모두 구입하는 것이다.

다만 당첨될 수는 있으나 현명한 투자인지는 살펴보아야 한다. 필자가 강조하는 함정은 바로 1등 당첨자가 여러 명 나오는 상황이다. 우리나라 로또 당첨자의 현황을 보면 알 수 있을 것이다. 중복 당첨자가 나오면 투자한 금액을 회수하지 못할 수도 있으니 말이다.

아무튼 우연히 일어나는 사건들을 무심코 지나치지 않고 5가지 잣대를 통해 이해할 수 있는 프레임을 제공하는 점에서 세상을 좀더 잘 이해할 수 있는 지침을 제공한다. 우연으로 여기고 무시하기에는 너무나 흥미로운 내용들이 많아서 꼭 읽어보길 추천한다.

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

돈의 태도

돈의 태도 - 평범한 사람 30명이 경제적 자유를 얻어낸 비밀 8가지 ㅣ 부자의 나침반 3
조너선 클레멘츠 지음, 박덕근 옮김 / 동양북스(동양문고) / 2023년 10월

지금 우리가 선망하는 부자들은 어떻게 부자가 되었을까? 그들도 처음부터 부자는 아니었을 것이다. 물론 부모로부터 물려받은 대를 이은 부자도 있겠지만 나의 관심을 끄는 사람들은 힘든 가정이나 평범한 가정에서 태어나 자수성가를 이룬 사람들이다. 그래야 내가 따라할 무언가를 배울 것 아닌가.

엄청난 규모로 성장해 있는 부자보다는 가장 평범한 내 주위의 이웃을 통해 부자가 되어가는 법을 배우는 것이 내 수준에 가장 적합하다는 생각을 했다. 그래서 평범한 사람들이 부자가 되는 방법을 공부하던 중에 딱 맞는 책을 발견했다. 헤드카피가 말하는 것처럼 평범한 사람 30명이 경제적 자유를 얻어낸 8가지 비밀에 관한 책이다.

책의 핵심 메시지는 간단하다. 부자를 결정하는 것은 높은 수입이나 뛰어난 투자 전략이 아니라는 것이다. 가장 중요한 것은 돈을 대하는 우리의 태도라고 말한다. 만약 내가 부자, 성공에 관한 책을 처음 읽는 거라면 아마도 이 책을 선택하지 않았을 것이다. 많은 인생을 살아온 것은 아니지만 돈을 대하는 태도가 중요함을 깨달아가고 있기 때문에 내 마음이 움직여진 것이다.

그들을 부자로 만들어준 8가지 돈의 태도에 대한 비밀은 너무나 단순하다. 어쩌면 우리가 이미 다 알고 있는 것이라 굳이 비밀이라 이야기할 것도 없다. 일단 우리가 돈을 대하는 태도는 근본적으로 물려 받았다고 보면 된다. 우리 부모가 돈을 대하는 태도가 바로 나의 태도이기 때문이다. 그래서 부모의 금융교육이 중요하다.

돈은 버는 것보다 쓰는 것이 중요하다는 말을 많이 한다. 필자도 역시 좋은 저축 습관이 부자가 되기 위한 가장 기본 중의 기본이라 강조한다. 당연한 것 아니겠는가? 아무리 많이 벌어도 쌓아놓은 돈이 없다면 무엇을 할 수 있을 것인가?

그리고 가장 단순한 투자야말로 가장 훌륭한 전략이라고 말한다. 정액분할투자를 하고, 복리를 이용할 줄 아는 투자만이 최선의 방법이다. 그래서 복잡한 주식, 선물, 옵션 등의 투자보다는 시장 지수를 추종하는 인덱스 투자를 선호한다. 시장을 거스르지 않고 시장에 순응할 줄 아는 투자가 진정한 승자가 되는 방법인 것이다.

내가 주목한 비밀은 비밀 7과 비밀 8이다. 아마도 부자들이 지금의 부를 꾸준히 지킬 수 있는 이유가 마지막에 있는 것이 아닐까 생각한다. 부자들은 돈에 의미를 부여하지 않는다. 페라리는 그냥 페라리일 뿐이다. 잘난체하는 수단에 의미 부여를 하기보다는 그냥 교통수단일 뿐인 것이다. 돈과 자신의 관계를 재설정해서 조화를 추구하라고 조언한다.

마지막으로 만족을 알아야 한다고 말한다. 사람은 욕심을 통제할 줄 모르는 동물이다. 하지만 그 욕심을 파국으로 치달아 결국은 한 사람을 파멸로 모는 경우를 많이 보았다. 꿈을 꾸면서 목표를 추구하고 마침내 경제적 자유를 달성하면 만족하는 법을 배워야 하는 것이다. 아마도 마지막 비밀이 제일 어렵지 않을까?

돈을 대하는 평범한 사람들을 통해 그들의 부자 철학을 배울 수 있는 가이드라인을 제공하는 책이다. 어렵지 않은 내용이지만 중요한 것은 비밀을 아는 것보다 그 비밀을 누구보다 충실하게 실천하느냐가 더 중요한 게 아닐까 싶다.

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

자기암시

자기암시 - 자기암시는 어떻게 우리의 몸과 마음을 치유할 수 있을까 ㅣ 자기암시
에밀 쿠에 지음, 김동기 옮김 / 하늘아래 / 2023년 9월

시크릿, 자기확언 등을 알게 된 것이 불과 5년도 안 되었다. 열심히 따라도 해보고 매일 실천도 하면서 어느새 4년이 흘렀다. 내가 원했던 것들이 딱히 이루어졌다는 생각이 명확하게 들지는 않지만 많은 것들이 이루어지기는 했다. 자기확언을 하면서 많은 의구심들이 생겼다.

원하는 확언을 다 해야 하는 것인지, 아니면 언제까지 해야 하는 것인지, 매일 끊임없이 떠오르는 부정적인 생각들은 어떻게 처리해야 하는지, 의식적으로 열심히 노력해야 하는 것이 맞는지 등 많은 의문점이 생기기 시작했다. 에밀 쿠에의 <자기 암시>는 약 100년 전에 발견한 내용을 적어놓은 자기암시 분야의 개척서라 할만하다.

이 책은 시크릿류의 다른 책들과 비슷하면서도 결이 좀 다르다고 느꼈다. 대부분의 책들에서는 자기확언을 의식적으로 반복하라는 주장을 한다. 그래서 자기확언이 스스로에게 거부감이 생기지 않을 정도로 만들어야 한다는 주장이다. 하지만 에밀 쿠에의 주장은 다르다.

에밀 쿠에는 상상이 반드시 의지를 이긴다고 말한다. 따라서 상상이 힘을 발휘하려면 의지를 가지고 노력하지 않아야 한다고 말한다. 의지는 우리에게 더 강한 의심을 불러 일으켜서 정반대의 결과를 선명하게 부각시키기 때문이다. 결국 상상은 힘을 잃고 무의식이 불러 일으키는 두려움과 의심을 따라간다고 한다.

에밀 쿠에는 '상상하라, 그러면 이루어질 것이다'라고 말한다. 다만 의심하지 않고 상상하는 것이 중요하다. 상상을 하고 매일 자기 암시를 하되 절대 의지를 가지고 노력해서는 안 된다. 자기 암시로 무의식에 자동적으로 각인될 수 있도록 명령만 내리면 그만이다.

즉, 에밀 쿠에가 말하는 무의식은 자기암시를 통해 무의식의 힘을 이용하는 것이다. 물 흐르듯이 자연스럽게 무의식에 주입하는 것이 중요하다. '나는 날마다 모든 면에서 점점 더 좋아지고 있다'를 반복하는 것만으로 충분하다. 이후의 일은 내 무의식의 무한한 잠재력을 믿을 뿐이다.

에밀 쿠에는 '자기암시'야말로 우리 모두가 태어날 때부터 지닌 천부적인 능력이자 도구라고 한다. 혀처럼 어떻게 다루느냐에 따라 생명을 구할 수도, 남을 다치게 할 수도 있는 힘을 가진다고 말한다.

에밀 쿠에의 자기암시 수행법을 들여다 보았다. 자기암시는 잠자리에 들기 전과 아침에 바로 눈을 뜬 직후가 가장 효과적이라고 한다. 매일 "나는 날마다 모든 면에서 점점 더 좋아지고 있다"를 되뇌이면 된다. 특별히 어떤 것이 좋아진다는 것에 신경을 쓰지 않는 것이 포인트다.

구체적인 것을 떠올리지 말고 모든 것이 좋아진다는 것에 집중하며 반복하면 된다. 반드시 이룰 수 있다는 믿음과 자신감, 확신을 가지고 반복적으로 하는 것이 중요하다. 때와 장소, 기분 등에 상관없이 반복하면 좋다. 만약 몸과 마음에 이상을 느끼거나 부정적인 반응이 느껴지면 "사라진다, 사라진다, 사라진다, ..."를 충분하다는 느낌이 올때까지 반복하면 된다.

그리고 마지막으로 자기암시는 절대 의지를 가지고 노력해서는 안 된다. 의지를 버리고 반드시 상상으로 암시를 수행해 보자.

그 동안 여러 책을 통해 배운 내용들을 의지를 가지고 했던 것이 생각났다. 스스로 생각해봐도 무의식, 잠재의식의 힘이 크다는 것을 알았는데 왜 의지의 힘을 빌려서 억지로 했을까하는 의문이 생긴다. 의지를 무시하고 상상으로만 자기암시를 하는 연습을 시작해본다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

청약보다 쉬운 아파트 경매 책

청약보다 쉬운 아파트 경매 책
이장원.김진구 지음, 정상열 감수 / 원앤원북스 / 2023년 6월

경매는 부동산 투자의 모든 것을 경험할 수 있는 분야이다. 국내 대기업 금융기관을 다닐 때는 부동산 투자를 전혀 공부하지 않았다. 일본을 답습하고 있는 우리나라 경제 패턴 분석을 통해 지속적으로 세뇌를 받았기 때문이다. 우리나라 부동산 시장이 암울하고 일본처럼 대폭락할 것이라는 교육을 받아왔고, 나 또한 똑같이 교육했다.

이런 이유로 부동산 투자 공부를 할 필요를 느끼지 못했다. 하지만 일본의 잃어버린 30년 같은 시나리오는 일어나지 않았다. 오히려 부동산 가격은 물가 상승과 함께 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다. 이제 서울의 부동산은 10억을 넘어 40억대를 상회하는 수준이다.

늦었지만 지금이라도 부동산 공부를 시작해야겠다는 생각이 들었다. 그래서 시작한 것이 벌써 1년 전이다. 하지만 부동산 공부에 투자하는 절대적인 시간이 많지 않아서 아직도 나는 부동산 투자 초보이다. 경매로 시작해서 열심히 배웠던 내용들도 다 잊어버린지 오래다. 다시 초심으로 돌아와 부동산 공부를 해야겠다는 생각에 선택한 것이 바로 <청약보다 쉬운 아파트 경매책>이다.

이 책은 아파트 경매책이 아니라 경매 종합서이다. 경매는 부동산 지식, 세무 지식, 법률 지식이 종합적으로 필요한 분야이다. 이 책은 다른 경매책들과 달리 세무사와 변호사가 의기 투합해서 만든 경매서적이다. 그만큼 경매의 실무적인 도움을 받을 수 있다.

필자는 '경매를 통해 내 집 마련'을 하는 것을 목표로 한다. 경매 투자를 하기 전에 먼저 내 집을 마련하는 것이 중요하기 때문이다. 하늘을 찌르고 있는 높은 매수가격 때문에 내 집 마련을 포기한 사람들에게 아파트 경매는 최후의 보루일 수 있다. 시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 내 집 마련이 가능한 마법의 힘을 볼 수 있을 것이다.

특히 전세사기 사건, 빌라왕 사건 등 사회적으로 약자에 있는 사람들이 피해를 보는 최근의 사례를 통해 경매지식의 중요성이 더욱 커지고 있다. 전세사기 예방의 차원에서도 경매공부는 중요하다. 등기부등본을 해석하고, 임차인의 대항력과 우선변제권을 확보하는 것은 이제 반드시 알아야할 필수 지식이 되었다.

나의 소중한 보증금을 지키고, 더 나아가 경매를 통해 더 높은 수익을 얻을 수 있는 기회가 경매에 열려 있다. 경매의 기초지식, 경매와 공매의 진행 절차를 시작으로 입지분석과 비용분석의 노하우를 알려준다. 특히 경매를 위한 현장조사와 총 비용분석에 있어서 핵심 포인트를 중심으로 쉽게 설명해서 많은 도움이 된다.

특히 마지막 부분에 언급된 '전세금을 반환받기 위한 법적 절차'는 대한민국의 모든 세입자가 알고 있어야 할 필수지식이다. 집행권원을 확보하기 전에 내용증명을 발송하고, 가압류를 신청해야 하는 이유와 방법을 알려준다.

그리고 본격적인 소송을 하기 전에 지급명령 신청, 조정제도를 이용하는 것도 한 방법이다. 이런 노력에도 불구하고 해결되지 않는다면 최후의 수단으로 전세금반환청구 소송을 진행해야 한다. 그리고 공인중개사에게도 책임이 있을 수 있으므로 손해배상 청구를 할 수도 있다.

세무지식과 법률지식을 잘 몰라서 경매를 어려워한다. 하지만 어렵다고 무조건 피하는 것은 답이 아니다. 한가지씩 공부하면서 알아가는 재미도 있지만 현실적으로 나에게 도움이 되는 지식이라는 생각에 재미가 있다.

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.