똑똑한 재개발 재건축 절세법

똑똑한 재개발 재건축 절세법 - 돈 버는 재개발 재건축 세금 노하우!
이윤실 지음 / 조세통람 / 2023년 9월

우리나라 대도시는 이제 더 이상 집을 지을만한 공간이 없다. 서울을 중심으로 주위의 신도시에 1기, 2기, 3기 신도시를 짓는 이유이기도 하다. 하지만 서울 지역에 아직도 부동산 이슈가 있다. 바로 재개발과 재건축이다. 집을 지은지 30년이 넘어가면서 재개발과 재건축에 대한 논의가 활발해지고 있다.

하지만 재개발과 재건축은 부동산 분야 중에서도 가장 까다롭기 때문에 쉽게 접근할 수 없다. 재개발과 재건축의 실수요자는 물론이고 투자를 원하는 사람도 부동산과 세금 공부를 철저하게 해야 하는 이유이다. 아직까지 이 분야를 <똑똑한 재개발 재건축 절세법>처럼 쉽고 자세하게 설명한 책은 발견하지 못했다. 재개발과 재건축의 기본 이론과 함께 절세법을 제대로 배울 수 있는 책이다.

재개발과 재건축 관련해서 가장 기본적이면서 잘 알아야 하는 것이 바로 '조합원입주권'이다. 입주권과 관련된 다양한 이슈를 점검하고, 각 사례를 통해 대응 방법을 알려준다. 비과세 요건의 기준, 1+1 조합원 입주권, 기존 주택과 조합원입주권을 동시에 보유한 세대를 위한 비과세 조언이 현실적이다. 조합원입주권과 관련된 비과세가 가능한 7가지 사례를 꼼꼼히 살펴보면 더 이상 두렵지 않을 것이다.

재개발과 재건축에 관심이 있는 사람이 관심을 가져야 하는 법이 '도시 및 주거환경정비법', '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법', '주택법', '건축물의 분양에 관한 법률' 등 다양하다는 걸 알았다. 그리고 조합원입주권은 조합원이 부동산을 취득할 수 있는 권리지만 세법상 다르게 적용받을 수 있다는 것도 알았다.

같은 조합원이 가지는 세법상 주택을 취득할 수 있는 권리는 조합원입주권, 분양권, 부동산을 취득할 수 있는 권리 등으로 나눈다. 당연히 각각의 권리에 해당하는지의 여부가 세금 적용에 영향을 미친다. 특히 장기보유특별공제는 조합원입주권에만 적용되기 때문에 주의할 필요가 있다.

그리고 주택 수 포함 여부를 결정할 때도 중요하다. 부동산을 취득할 수 있는 권리는 주택 수에 포함되지 않지만, 2021.1.1 이후에 취득한 분양권은 주택 수에 포함한다. 조합원입주권은 법 시행 시기와 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 단계에 따라 세법 적용이 달라지므로 유의할 필요가 있다.

조합원입주권을 취득한 사람은 종전의 주택을 언제 팔아야 할까? 조합원입주권을 취득하여 일시적으로 1주택과 1조합원입주권이 된 경우에는 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에만 비과세를 적용받을 수 있으니 유의하면 된다. 3년이 지나도 몇 가지 사유에 해당하면 비과세를 적용받을 수 있으므로 끝까지 포기하지 않는 자세가 필요할 듯 하다.

부동산 관련해서 가장 어려운 2가지 주제가 만났다. 바로 재개발과 재건축, 부동산 양도득세이다. 재개발과 재건축은 자주 일어나는 이슈는 아니지만 건축연수와 도시의 노후도를 살펴보면 앞으로 최고의 투자 기회가 올 것 같다. 여기에 누구나 어려워하는 부동산 양도소득세의 지식을 더하면 앞으로 좋은 기회를 만나 투자수익률을 높일 수 있으리라 생각한다.