임대사업으로 월급 말고 월세 받기

임대사업으로 월급 말고 월세 받기 - 월세고수가 알려주는 임대사업의 모든 것
최영식 지음 / 다온북스 / 2024년 5월

임대사업으로 월급 말고 월세 받기 - 최영식

*본 도서는 출판사로 부터 제공받았습니다.*

부동산에 대한 지식은 여러 가지 타입의 책이 있다. 그 중에서 내가 궁금한 A라는 경우와 B라는 경우의 세금 계산까지 표로 보여주는 책은 흔치 않은데 바로 이 책이 그런 친절한 경우다. 먼저 책의 초반에는 개인인 근로소득자인 내가 임대사업을 시작하면 발생하는 문제들(거의 세금)에 대한 언급으로 시작한다. 초반부터 개인사업자가 나을지, 법인사업자가 나을지 판단을 해보는 케이스다. 임대사업의 가장 좋은 점이라면 임대차 계약서를 쓰므로 1년의 수익을 바로 계산해볼 수 있다는 점이 되겠다. 내가 버는 연 소득세 구간이 24%이상이면서 월 임대소득이 200만원 이상이라면 법인 설립을 고려하는 편이 좋다고 한다. 그리고 꼭 법인을 세워야 겠다는 생각이 든다면, 가능하면 본점 소재지부터 잘 정하자. 수도권과밀억제권역에 본점이 위치한다면 취득세 중과가 될 수 있다.

곧 은퇴를 앞두고 있는 근로소득자라면, 내 소득이 없어지거나 줄어들 때를 기점으로 소득이연 계획을 세워서 법인 활용을 극대화 할 수 있다. 은퇴 전에는 부인을 대표이사로 하는 방법을 이용하다가 은퇴 후에 직원이 되는 방법이다.

이외에도 세상에는 참 많은 상가가 있는데, 다양한 업종에 대한 팁을 주었다는 점에서 많은 점수를 주고 싶다.

나는 실제로 보통 임대차가 2년이어서 업종별로 특이사항이 있을거라고는 생각치 못했다. 그러나 병원의 경우 시설비용이 많이 투자되기 때문에 보통 5년으로 임대차계약을 한다고 한다. MRI나 CT등이 들어가는 곳에는 별도의 건물처리가 필요할 수도 있다. 또한 학원업종의 경우 다른 업종에 비해 제일 폐업률이 낮은 업종이라고 한다. 그러니 학원이 들어온다면 안정적인 수익을 기대해 볼 수 있다. 보통 5,000세대 이상의 대단지를 끼고 있고, 초중고를 품은 아파트 근처여야 한다. 다만 절대정화구역과 상대정화구역인지를 잘 알아봐야한다. 학교 시설은 청소년 보호 차원에서 유해 시설을 제한하기 때문이다. 절대정화구역은 교육시설의 출입문으로 부터 직선거리 50m 이내, 상대정화구역은 교육시설의 담장으로부터 직선거리 200m 이내에 유해업종은 제한된다. 내가 다녔던 회사의 경우에도 특별한 위해시설은 아니었지만 (일반 회사) 사업자의 종목 상 교육청의 승인을 받고 임차했던 적이 있다. 내가 투자하려고 하는 상가가 학교 근처라면 임차 불가능한 업종을 미리 살펴보길 권한다.

마지막으로 열심히 모아서 오피스텔에 투자했는데 결국은 마이너스피로도 넘길 수 없을만큼 자금상황과 부동산 시장이 얼어붙어 계약해지를 한 사례가 제일 안타깝게 생각이 난다. 그 중에서도 계약해지를 통한 계약금을 잃어버린 것은 생각했었는데, 무이자 중도금 대출로 수분양자가 중도금을 법적으로 납부하게 된 것이란 생각을 못했다는 것이다. 보통 매매계약에서도 중도금까지 지불하면 계약 파기는 어려운 상황이 많다. 실제로 많은 부동산 매매 시 중도금 대출을 받는데, 피치 못하게 계약 해지를 해야 하는 상황도 염두에 두어야 할 것이다. 오피스텔의 경우에는 특히 100세대 이상의 단지를 노리고, 계약전에 비슷한 위치의 실거래가를 손품팔자.

임대사업으로 월급 말고 월세를 받으며 생활하기 위해서도 엄청나게 정확한 플랜을 세워야 한다는 것을 알게 되었다. 건물주도 역시 쉬운 게 아니었다! 그렇지만 확실한 파이프라인이 되는 황금알인 것은 분명하다. 제대로 월세를 받기 위해서는 최소한 이 정도의 공부는 필요하다고 생각한다.

부동산 투자는 처음이지만 내 집 지어서 잘살고 있습니다

부동산 투자는 처음이지만 내 집 지어서 잘살고 있습니다 - 노후까지 책임지는 내 집 짓기 프로젝트
왕과장 지음 / 원앤원북스 / 2024년 6월

부동산 투자는 처음이지만 내 집 지어서 잘살고 있습니다 – 왕과장

*본 도서는 출판사로부터 제공받았습니다.*

​누구나 어렸을 때 미래를 그려보라고 하면 창문이 여러 개인 <단독주택>을 그려 넣어본 경험이 있을 것이다. 문이 정면에서 보이고 박공형 지붕을 가진 2층 이상의 집으로. 바로 이 어릴 적 꿈을 실현해서 건물 2채나 신축한 사람이 책을 냈다. <부동산 투자는 처음이지만 내 집 지어서 잘살고 있습니다>의 왕과장이다. 나처럼 이렇게 막연하게 내 집을 지어서 살고 싶은 사람들이 실제 현실에서 겪었던 수 많은 경험들을 소개시켜 준다. 살면서 담벼락의 주인은 누구일까 생각해 보신 적이 있는지 모르겠다. 신축을 하게되면 이 담벼락에도 참 많은 이해관계인이 얽혀있다는 것을 알게 된다고. 생각보다 세상에는 돈이 있어도 열정이 있어도 혹은 둘 다 충만하여도 여러 가지 시련을 남겨준다. 보통 복수하고 싶은 상대에게 3대 지랄견을 선물하고, 삶이 지난하면 셀프 인테리어를 추천하라고 하지 않는가. <신축>이라는 개념은 그 이 두 가지를 합친 것보다 훨씬 더 고차원적인 계획과 변수가 난무했다. 신축하면 10년은 늙는다는 이야기가 허황된 것이 아니라는 것이다. 그러나 신축 프로젝트를 통해 얻은 경험과 교훈은 단순히 건물을 지은 것을 넘어가는 가치를 지닌다고 한다. 먼저 지으신 선배님의 친절한 노하우를 글로 먼저 흡수해보자.

나의 경우 <등기 친다>로 설명된 보존등기와 근저당등기, 매매 등은 해보았어서 이 부분에는 토막지식이 있다. 그리고 잠시 <전기설비> 분야의 인허가를 담당했기 때문에 신축은 아니지만 변경허가 그리고 신축에 준하는 건설관련 공무원과의 일 처리에 대해서도 조금 알고 있다. 하지만 역시 변경과 신축은 전혀 다른 세계라는 것을 깨닫는 것은 그리 오랜 시간이 걸리지 않았다. 생각해보면 책의 많은 내용들은 이런 사건과 이런 변경에 대해 이런 대비책을 강구하면 좋아요 라는 긍정적인 마인드로 쓰인 점이 제일 좋았다. 아무래도 사람들이 신축을 하게 되는 제일 큰 이유가 <원가>로 내 입맛에 맞게 <설계>된 자식 같은 건물을 갖게 되는 뿌듯함이 아닐까 싶다. 그렇지만 제일 먼저 건축주가 기본적으로 알고 있어야 할 것은 이런 열정과 열망이 다가 아니다. 결국 건물을 내가 지을 수 있는가 없는가를 판가름 하는 것은 차가운 이성이다. 내가 가진 자기자본(에쿼티)가 얼마인지 파악하는 것이 1순위다. 그리고 실제로 매입한 나대지 위에 건물을 지었다고 생각해보고 수익률을 본인이 낼 수 없다면 이런 꿈은 어릴적 그림일기로만 간직하고 있는 것이 좋다는 생각이다. 결국 내 돈으로 대출을 일으키고, 시공사를 선택하고, 많은 허가들과 민원들을 헤쳐나가는 것도 나 자신이다. 그런데 이 여정에 제일 큰 것이 돈이고, 두 번째는 <수익률>이라는 청사진이기 때문이다.

책을 읽으며 단독주택이라는 특성상 위치와 모양이 각기 다르기 때문에 내 집을 지을 땐 이것이 문제였지만 다른 사람들 집에는 전혀 문제가 아닐 수도 있다. 그래서 건축주 모임을 통해서 최대한 다양한 이야기를 접하고 조언을 구할 수 있는 파티원을 만나는 것도 중요하다는 생각을 했다. 우리 시공사는 이런 편인데, 다른 동네에서는 이렇구나. 계약서에 명시하지 않은 내용이 나중에는 이러한 나비효과가 되어서 날아 오는구나 등의 피가 되고 살이 되는 조언은 같이 비슷한 여정을 해본 생짜 건축주만이 알 수 있는 사실이기 때문이다.

책을 읽으며 새로이 알게 된 사실들을 적어보려 한다. 기존 다 지어진 집을 매수하거나 아파트 등의 실거래가가 조회되는 건물들만을 사고 팔아봤다면 <은행 대출 전문 상담사>의 존재를 모를 수 있다. 결국 대출을 일으키는 건 나 자신인데, 원하는 이율에 모든 상품을 다 알 수는 없다. 브로커라고 할 수도 있지만 실생활에서는 도움 받을 일이 많을 것 같으니 이 직업의 존재를 메모해두자.

생각보다 구옥이 있는 경우 철거도 만만한 작업이 아니었다. 정화조를 비우는 것도, 측량업체에 미리 전화를 해서 최소 한달 전에 예약을 해야 하는 것도 처음 알게 된 사실이었다. 그리고 철거시에 전기와 통신선은 건축주가 신경써서 정리해주어야 한다. 전기선 방호관 정리는 한전에, 통신은 이용통신사로 신청한다.

내가 새로 부지를 매입해서 부동산에서 계약하여 세입자들을 맞이할 때까지의 대장정의 세계를 미리 경험해보고 싶다면 필독해보라고 권하고 싶다. 건물주가 꿈이라고 말하는 사람들은 이 세부적인 과정들을 다 알고 시작하진 않을 것이다. 그렇지만 이 친절한 예방주사로 덜 패닉에 빠지고, 내 건물에서 월세와 보증금 없이 장사하기, 직주근접에 임차료까지 받는 꿈같은 생활을 그려보면 어떨까.

Z세대의 라이프스타일

Z세대의 라이프스타일 - 힙하게 먹고 놀고 사고 일하는
김상하 지음 / 클라우드나인 / 2024년 5월

Z세대의 라이프스타일 - 김상하

*본 도서는 출판사로 부터 제공받았습니다.*

요새는 태어난 시대에 따른 구분도 옛날 사람들만 쓰는 이야기란 소리가 있다. 그렇지만 적당한 시대를 기점으로 그룹화된 계층을 구분하기에는 이처럼 좋은 단어는 없다. 베이비부머 세대가 너무 자유분방해서 어쩔 줄 몰랐던 X세대를 이야기 했던 것처럼 말이다. 솔직히 말하면 Z세대 혹은 MZ세대를 관찰하며 그들은 이렇다 하는 이야기를 담은 책은 꽤 많이 읽었다. 그렇지만 이 작가야말로 Z세대로서 지금의 우리는 이런 것인데, 물론 아닌 사람도 있지만 이런 생각들을 가지고 있어요. 하는 느낌의 글들이며 생각보다 많은 그들만의 언어가 친절하게 예시가 들어져서 나 같은 기성세대(?)는 책을 읽으며 엄청나게 많은 검색을 했어야 한다고 고백한다. 그만큼 리얼리티가 쩌니까 내가 못알아듣는거겠지 싶었다. 예시의 셋 중 하나 겨우 알아듣는 정도였다. 그래도 표지에 내가 좋아하는 다나카의 추천이 있었다고 해서 기뻤다. 이건 다나카를 알기 때문이었는지도 모르겠지만.

챕터는 힙, 잇(eat), 플레이, 바이(buy), 워크 부문으로 이루어져 있다. 처음 책을 열었는데 <마카롱 김치찌개>라는 제목이 붙어있었다. 벌써 머리가 아파온다. 마카롱은 디저트로 알고있고, 김치찌개야 한국사람이면 모를 수가 없는 단어다. 그런데 마카롱 김치찌개는 뭐지...궁금하신 분들을 위해 번역해드리자면 관심사가 통일성이 없고 다양함을 뜻하는 것이다. 마카롱 부터 김치찌개 까지 다 파는 식당이 있다면 어떨까. 일단 가보고 싶지는 않을 것 같다. 그러나 Z 세대라는 키워드를 관통하는 말이 있다면 바로 이것인 것 같다. 이 세대는 다양성과 개인주의적 취향, 그리고 각자의 덕질과 기준이 중요한 세대이기 때문이다. 이들의 힙함은 불편함을 감수한다. 플라스틱 없는 삶이라던가 벌써 250만이 택하는 비건까지 함께 살아가는데 필요한 불편함은 기꺼이 감수한다. 장바구니를 애용하고, ESG를 실천하는 기업이라면 기꺼이 지갑을 열어준다. 그린워싱이나 어떤 세대의 희생이나 불편을 유발하는 일이 생기면 기꺼이 목소리를 높인다. 라떼는 무엇이든 물어보면 세스코에서 친절한 답변을 해주는 것으로 유명했었는데, 이제는 <유한락스>가 그 바통을 이어받았다고 하니 놀라버렸다. 최근에는 기업도 Z세대와 소통 하려면 진심을 담거나 정말 유쾌해서 광고라도 몰입할 수 있을 정도의 퀄리티를 가져야 한다. 진심이냐 유머냐 그 사이에서 기업들은 어떤 텐션을 취해야 할지 잘 포지셔닝 해야할 것이다. 잘 만든 캐릭터가 있다면 그것을 활용해서 지구가 뿌셔질 만큼 귀여움을 유발시킨다면 그들의 입소문으로 문전성시를 이룰지도 모를 일이다. 그런 면에서 벨리곰 귀여워!

내가 유일하게 이해하지 못하는 부분이라면, 덕질 유전자가 없어서 그런지 <덕질>에 관한 파트였다. 일단 최애가 없기 때문인지 <앨범깡>과 <오픈깡>에 대한 친절한 소개는 고마웠다. <포카>는 알았지만 그렇게 다양한 포카교환의 꾸밈과 의식이 존재하는 줄은 몰랐으니까.

대신 인생샷을 위한 <생일주간>과 생일파티 그리고 젤리 케이크 등 인생의 추억의 한 자락을 위해 아낌없이 시간과 노력을 쓰는 사람들이란 것을 알았다. 친구들과의 만남에 인생샷 해시태그가 없는 것은 기본적으로 있을 수 없는 일이란다. 집도 펜데믹의 영향으로 내 홈파티가 이뤄질 곳이면서, 재택근무를 위한 일터이면서, 온라인 집들이를 해야 하고, 엄빠의 영향력에서 벗어난 매직아일랜드까지 되어야 하기에 그들은 집 꾸미기에 진심이라는 것이다.

도대체 이 친구들이 왜 이럴까에 대한 그들만의 언어로 들어보는 기회가 필요한 사람들이라면 읽어보길 권한다. 수 많은 검색찬스를 통해 조금 더 면밀히 알아볼 수 있을거라 자신한다. 

플뢰레

플뢰레 - 칼끝에서 피어난 마음
김민성 지음 / 크리에이티비티 / 2024년 6월

플뢰레 – 김민성

*본 도서는 출판사로 부터 제공받았습니다.*

새로운 운동을 배우는 것을 좋아해서 동네에 내가 배워보지 못한 운동센터를 주기적으로 찾아본다. 최근 발견한 우리 동네의 보물은 바로 펜싱 학원이다. 때마침 올림픽에서 펜싱 메달리스트들의 미모에 반했었다. 사브르와 에페 종목은 이때 많이 들어서 익숙했는데 <플뢰레>는 무엇을 말하는 것일까. 뭔가 꽃이라는 뜻과 비슷해 보이는데 하는 생각을 가졌다. 플뢰레는 펜싱의 세 가지 종목 중 하나인 에페를 연습하기 위해 만들어진 칼이라고 한다. 상대를 찔러야 득점하는 것이 룰인 경기에서 상대의 칼을 막지 않고 서로를 찌를 경우 진검을 사용하면 목숨이 위험할 수 있다. 그래서 고전에도 보면 진검 결투를 청해서 보통 한 명은 목숨을 꼭 잃지 않던가. 이런 상황을 막기 위해 한 사람이 공격하면 상대방은 그 공격을 막고 공격해야한다는 룰이 생겼으며 칼 끝에 꽃 모양을 단 연습용 칼을 만든 것이다.

작가의 에세이는 펜싱하는 마음, 태도, 방법에 대해 아주 차분히 써내려가고 있다. 시인이면서 펜싱용품을 파는 사업가이고, 또 일반인 선수로서 3가지를 다 묵묵하게 해가는 작가의 그 동안의 노력이 나타나 있다. 시인은 에세이도 정제된 언어로 적을 수 밖에 없다고 생각했다. 고운 필터 시냇물이 흐르는 느낌의 소근거림이 좋았다. 특히 <펜싱하는 마음>편은 여러 번 읽었다. 시는 사람들이 잘한다 하고 나도 좋아하여 시작하였다. 펜싱은 좋아하고, 잘하고 싶은 마음으로 시작했다고 말이다. 그렇지만 펜싱을 잘하고 싶은 마음 뒤에는 이기고 싶은 열망, 그리고 매일매일 거르지 않고 해야 했던 훈련, 이기고 싶지만 졌을 때의 마음과 멘탈의 흔들림 등을 말하며 속내를 드러내기도 한다. 대학 동호회에서 시작해서 선수가 되었을 때는 엄청나게 내 기준 잘하는 것이라고 생각했다. 그렇지만 학생 때부터 몸에 익히지 못한 갈증을 작가는 더 크게 느끼는 것 같다. 아무래도 운동이라는 것이 기본기와 스킬을 머릿속에 알고 있는 것과 수년간의 연습으로 반사 신경처럼 나오기를 바라기 때문이다. 알고 하는 것과 생각의 그 찰나도 절약할 만큼 빠르게 나오는 것은 다르기 때문이다. 펜싱은 몸으로 하는 체스라고 한단다. 그만큼 수 싸움을 기억해야 한다는 것이다. 상대보다 더 빨리 움직여야 하고, 상대를 얕보지 않아야 한단다.

더 펜싱을 잘하고 싶어서 이탈리아 로마 근처 프리스카티 펜싱클럽에 9주 동안 가는 열정에도 반했다. 세계1등의 메달리스트와 한판승에서 배운 경험도 진솔하게 터놓는다. 그의 꼼수랄까 비기랄까 하는 것도 생각보다 별게 아니구나 하는 생각도 들었다. 아닐까. 그렇게 약간의 변주로 시작하는 것 부터가 마음을 흔드는 기술인가 싶기도 하다. 바로 그런 방법을 다른 상대선수에게 써봤더니 당황하더라는 것을 보면 의외성을 노리는 것이 아닐까 생각된다. 결국 그 날 겨룬 경기로 배운점이 있는 자신이 더 남는 게 많은 장사였을 거라고 하는 것을 보면서 엷은 웃음도 튀어나왔다. 펜싱을 사랑하는 그래서 펜싱과 코칭과 펜싱용품까지 온 인생이 펜싱이 된 사람의 이야기라 흥미로웠다. 그에게 있어 연습하며 부러진 수많은 칼들이 수험생들에게는 다 쓴 펜과 책이 될 것이다. 특별히 몰두하지 않고 이것 저것 전전한 나에게는 어떤 것들이 나의 경험의 토대가 되었는지 생각해 볼 일이다.

다크 넛지

다크 넛지 - 치밀하고 은밀한 알고리즘의 심리 조작
로라 도즈워스.패트릭 페이건 지음, 박선령 옮김 / 포레스트북스 / 2024년 6월

다크 넛지 - 로라 도즈워스 , 패트릭 페이건

*본 도서는 출판사로 부터 제공받았습니다.*

넛지에 대해서는 많이 들어봤을 것으로 안다. 사전적인 의미로는 부드러운 개입으로 좋은 선택을 하도록 유도하는 것을 말한다. 반면 책에서 언급한 <다크넛지>란 넛지를 악용해서 기업이 소비자의 판단력을 흐리고, 비합리적인 소비를 유도하는 행위를 말한다. 다크 넛지를 곳곳에 심어두어 사람들을 객장에 더 오래 머물게 하고, 더 많은 돈을 쓰게 한다. 어차피 쓸 돈도 더 비싼 제품을 사게 하는 마법이 바로 다크 넛지 인 것이다.

어제부터 나는 회사 해외출장을 알아보기 위해서 항공권과 호텔사이트를 몇 군데 검색했다. 이제 앞으로 주말까지는 계속해서 스마트폰은 나에게 여행 관련한 광고를 집중적으로 내보낼게 틀림없다. 솔직히 말하자면 이런 쿠키가 쌓일 수 있도록 허락한 것은 대부분 나 자신이다. 다만 다크 넛지의 틈에 빠져서 헤어 나오지 못하는 것일 뿐이다. 쿠키삭제 말고도 다크 넛지에서 당신을 구할 수 있는 적극적인 행동 팁은 무엇일까. 바로 자신이 유혹에 약해질 수 있는 심리적 상태인지 확인해 보는 것이다. 보통 엄마들이 시장 보러 가기 전에 밥 먹고 가지 않으신가? 혹시 의자나 침대 같은 가구를 살때는 오전에 가라는 이야기를 들어보신 적 있으신지 모르겠다. 먹을 거리를 사러 갈 때 배고프지 않은 상태에 있다면 충동구매를 자제할 수 있다. 그리고 편안함을 추구해야 하는 물건을 살 때 가능하면 에너지가 완충된 상태에서 체험하면 그나마 형편없는 물건에도 점수를 후하게 주지 않을 수 있는 것이다. 배고픔(Hungry), 분노(Angry), 외로움(Lonely), 피곤함(Tired)이다. 그 머리글자를 합쳐서 HALT라고 한다. 이 4가지 상태의 경우에 내가 놓여있다면 중요한 결정은 잠시 미뤄두어도 좋다. 장거리 비행을 막 마쳤거나, 비행기 기내식만 먹었거나, 다음 목적지로 가는 게 걱정된다면 지금은 렌터카 회사와 거래하기에 좋은 때가 아니다. 몸이 극도로 피곤과 배고픔에 놓여있을 테니까 말이다.

후각과 청각으로도 다크 넛지를 개입시키는 경우가 있다. 잠깐 심심풀이로 들어갔던 카지노나 오락실에서 돈을 하나도 안 쓰고 나오기는 쉽지 않다. 자연스럽게 피칭 거리는 경쾌한 소리 같은 것을 주입시킨다. 카지노나 백화점의 고전적인 설계에서는 창문이 없다는 건 흔한 이야기다. 주위와의 감각 차단으로 몰두시키는 법이다. 소리 뿐만 아니라 후각은 사람에게 있어 제일 피로해지기 쉬운 기관이라 공략하기가 더 좋다. 스타벅스에서는 에스프레소를 전자동 머신으로 바꾼 뒤 커피향이 예전만큼 나지 않아서 매출로 고심했다고 한다. 또한 와인매장에서 클래식이 나오는 것 만으로도 고객들이 클래식을 들으면 자신이 수준 높은 사람이 된 듯한 기분이 들기 때문에 더 값비싼 와인을 구입한다고 한다. 내가 경험한 것으로는 교보문고에서는 그들이 조향한 특유의 교보문고 향기가 있다. 그래서 그 향기를 맡으면 오래된 숲속과 지식의 보고에 들어온 것 같은 느낌이 들어서 근처에 대형서점 비슷한 것이 여러 개가 있다고 해도 그 향기 때문에 교보문고를 가곤 한다. 디스플레이의 따뜻함, 향기, 실내온도, 소리 등 나도 모르게 조종당하고 있는 요소는 차고 넘친다. 결국 다크 넛지에서 자유로워지기 위해서는 내가 이 선택을 원하는지 확인하고, 주위 상황이나 감정에 휘둘리는 것은 아닌지 생각해야한다는 것이다. 나에게 조직적이고 반복적인 개입이 있는 것을 깨닫자. 조작자는 내 은밀한 욕망과 남들모르게 검색하고 추구하는 바를 알고 있다. 그들은 자율성의 환상을 이용해 우리가 하는 모든 결정이 우리의 자율성에 의해 일어났다고 여기게끔 만들고 있으니까 말이다.