임대사업으로 월급 말고 월세 받기

임대사업으로 월급 말고 월세 받기 - 월세고수가 알려주는 임대사업의 모든 것
최영식 지음 / 다온북스 / 2024년 5월

임대사업으로 월급 말고 월세 받기 - 최영식

*본 도서는 출판사로 부터 제공받았습니다.*

부동산에 대한 지식은 여러 가지 타입의 책이 있다. 그 중에서 내가 궁금한 A라는 경우와 B라는 경우의 세금 계산까지 표로 보여주는 책은 흔치 않은데 바로 이 책이 그런 친절한 경우다. 먼저 책의 초반에는 개인인 근로소득자인 내가 임대사업을 시작하면 발생하는 문제들(거의 세금)에 대한 언급으로 시작한다. 초반부터 개인사업자가 나을지, 법인사업자가 나을지 판단을 해보는 케이스다. 임대사업의 가장 좋은 점이라면 임대차 계약서를 쓰므로 1년의 수익을 바로 계산해볼 수 있다는 점이 되겠다. 내가 버는 연 소득세 구간이 24%이상이면서 월 임대소득이 200만원 이상이라면 법인 설립을 고려하는 편이 좋다고 한다. 그리고 꼭 법인을 세워야 겠다는 생각이 든다면, 가능하면 본점 소재지부터 잘 정하자. 수도권과밀억제권역에 본점이 위치한다면 취득세 중과가 될 수 있다.

곧 은퇴를 앞두고 있는 근로소득자라면, 내 소득이 없어지거나 줄어들 때를 기점으로 소득이연 계획을 세워서 법인 활용을 극대화 할 수 있다. 은퇴 전에는 부인을 대표이사로 하는 방법을 이용하다가 은퇴 후에 직원이 되는 방법이다.

이외에도 세상에는 참 많은 상가가 있는데, 다양한 업종에 대한 팁을 주었다는 점에서 많은 점수를 주고 싶다.

나는 실제로 보통 임대차가 2년이어서 업종별로 특이사항이 있을거라고는 생각치 못했다. 그러나 병원의 경우 시설비용이 많이 투자되기 때문에 보통 5년으로 임대차계약을 한다고 한다. MRI나 CT등이 들어가는 곳에는 별도의 건물처리가 필요할 수도 있다. 또한 학원업종의 경우 다른 업종에 비해 제일 폐업률이 낮은 업종이라고 한다. 그러니 학원이 들어온다면 안정적인 수익을 기대해 볼 수 있다. 보통 5,000세대 이상의 대단지를 끼고 있고, 초중고를 품은 아파트 근처여야 한다. 다만 절대정화구역과 상대정화구역인지를 잘 알아봐야한다. 학교 시설은 청소년 보호 차원에서 유해 시설을 제한하기 때문이다. 절대정화구역은 교육시설의 출입문으로 부터 직선거리 50m 이내, 상대정화구역은 교육시설의 담장으로부터 직선거리 200m 이내에 유해업종은 제한된다. 내가 다녔던 회사의 경우에도 특별한 위해시설은 아니었지만 (일반 회사) 사업자의 종목 상 교육청의 승인을 받고 임차했던 적이 있다. 내가 투자하려고 하는 상가가 학교 근처라면 임차 불가능한 업종을 미리 살펴보길 권한다.

마지막으로 열심히 모아서 오피스텔에 투자했는데 결국은 마이너스피로도 넘길 수 없을만큼 자금상황과 부동산 시장이 얼어붙어 계약해지를 한 사례가 제일 안타깝게 생각이 난다. 그 중에서도 계약해지를 통한 계약금을 잃어버린 것은 생각했었는데, 무이자 중도금 대출로 수분양자가 중도금을 법적으로 납부하게 된 것이란 생각을 못했다는 것이다. 보통 매매계약에서도 중도금까지 지불하면 계약 파기는 어려운 상황이 많다. 실제로 많은 부동산 매매 시 중도금 대출을 받는데, 피치 못하게 계약 해지를 해야 하는 상황도 염두에 두어야 할 것이다. 오피스텔의 경우에는 특히 100세대 이상의 단지를 노리고, 계약전에 비슷한 위치의 실거래가를 손품팔자.

임대사업으로 월급 말고 월세를 받으며 생활하기 위해서도 엄청나게 정확한 플랜을 세워야 한다는 것을 알게 되었다. 건물주도 역시 쉬운 게 아니었다! 그렇지만 확실한 파이프라인이 되는 황금알인 것은 분명하다. 제대로 월세를 받기 위해서는 최소한 이 정도의 공부는 필요하다고 생각한다.