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꼬마빌딩 레벨업 재테크 - 월세 천만 원과 시세차익 만드는 빌딩 리모델링
임동권 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 10월
평점 :
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꼬마빌딩 레벨업 재테크 – 임동권
*본 도서는 출판사로 부터 제공받았습니다.*
지금까지 건물주가 되고싶다는 막연한 생각만 가지고 지내왔는데, 내가 좋아하는 카페투어를 하면서 임장을 겸한 자료조사를 할 수 있는 인사이트를 얻었다. 카페나 맛집을 많이 찾아가면서 주변 건물이 예쁘면 눈길을 많이 주었다. 특히 색깔이 예쁘거나 벽화가 있거나, 소위 사진빨이 잘 받을 만한 건물들은 소셜네트워크상에서도 핫 스팟이 된다. 그런데 이게 당연한 유명세가 아니라 건물의 자산가치를 높일 수 있는 대수선의 영역이다. 즉 도색만으로도 건물의 가치가 상승할 수 있는 것이다. 내가 알고 있는 건물 중에 에멘탈 치즈의 겉모양을 한 꼬마빌딩이 있다. 그 외형에 걸맞게 빵집으로 사용 중이다.
임차인을 내보내지 않고 내 건물의 시세 및 인지도를 높일 수 있는 방법 중의 제일이 리모델링이다. 저자는 부동산학 박사 출신이며, 본인의 저서로 <꼬마빌딩>이라는 말을 창안하고 유행시켜 만든 장본인이다. 중소형빌딩은 3층 이상 9층 이하의 1만 제곱미터 미만의 주 용도가 소매용, 업무시설, 주거시설인(혹은 3가지 혼재한 복합시설) 건물을 말한다. 그에 걸맞게 꼬마빌딩에 대한 해박한 지식을 가지고 있어서 읽는 내내 부동산을 포트폴리오적인 관점으로도 수집할 수 있구나 하는 법을 알게 되었다. 아파트는 보통 30년 전후해서 재건축을 많이 들어가지만 그와 비슷한 연수의 꼬마빌딩들은 여러 가지 이유로 그 모습 그대로를 간직한 것이 많다. 직접 소유한 건물주라면 내 건물을 어떻게 바꿔서 임대수익과 건물의 가치를 높일지 바로 알 수 있는 팁이 될 것이다. 나 같은 소시민에게는 핫 플레이스들을 다니면서 이 건물은 왜 이렇게 지었는지 궁금해하게 되는 계기가 되었다. 실제로 늘 다니면서 왜 이 건물은 꼭대기층을 사선으로 지었는지 몰랐다. 그것은 바로 <일조권 사선제한>이라는 법 때문이다. 용도지역이 주거지역(전용, 1,2,3종 주거지역)인 경우 동지기준 오전 9시부터 오후3시까지 6시간 동안 정북측의 필지에 대해 2시간 이상 햇빛을 쪼일 수 있도록 해야 한다. 이를 일조권이라고 한다.
그렇기에 인접한 대지가 있으면 건물을 올릴 때 일조권 사선제한 때문에 윗부분 층이 없어진 상태가 되는 것이다. 이외에도 부동산 중개사들도 잘 모른다는 무시무시한 <도로법>에 대한 에피소드를 통해서 급매물로 나온 토지를 구입할 때 도로 관련해서 더 세밀히 체크해야 한다는 생각이 들었다. 맹지 때문에 지료를 내지 않고는 오도 가도 못하는 죽은 땅이라 다니지를 못한다는 말은 들어봤어도, 나있는 길 때문에 내 땅을 더 썰어줘야 한다는 이야기는 이 책에서 처음 접해봤기 때문이다.
그리고 그간 건축에 그렇게 관심이 없다고는 생각 안 했는데, <패러핏>이라는 용어도 처음 들었다. 물론 패러핏이 있는 건물들은 수도 없이 보았지만 말이다. 이는 건물 옥상의 난간이 나 추락 방지를 위해 설치한 낮은 장벽을 뜻하는 말이다. 그렇지만 지금은 옥상 주변부의 모든 장식 구조물을 통칭하는 말이다. 예전 사업주 중에 패러핏으로 음영이 지는데도, 발전수익까지도 포기 못해서 태양광발전 시도하는 사람까지 봤었는데, 이때 이 용어를 알았다면 어땠을까 생각했다. 그 건물도 옥상 부분을 휴게실과 정원으로 꾸며놓았다가, 수익면을 위해 재고하는 중이었다.
이밖에도 꼬마빌딩의 리모델링이 매력적인 이유는 재건축보다 낮은 건축비이다. 신축 건축비의 절반 정도라고 보면 된다. 골조를 남기고 실시해야 하기 때문에 철거를 신중하게 해야 한다는 점이 있다. 이외에도 모두 다 명도시키지 않고, 특히 권리금이 있는 1층 임차인을 낀 상태로도 어느 정도 리모델링을 할 수 있다는 점도 매력적이다. 임대수익은 수익대로 지키면서, 건물을 변화시키니 건축비 조달에도 도움이 된다. 특히 앞서 말한 일조권 사선제한과 주차장법의 경우 구축 건물에 용적률이 여유 있으면 쉽게 증축이 가능하다는 점이다. 그리고, 기존 구축 건물의 기득권을 인정해 주기 때문에 현재의 법규를 적용하는 것보다 면적이나 주차대수에 확실히 유리한 메리트가 있다. 겉보기에 허름한 빌딩을 매입해서 내가 원하는 마감재와 디자인으로 바꿔보는 것을 재테크 방법으로 활용해보면 좋을 비법서다. 나 같은 문외한도 직접 한눈에 알 수 있도록 사진자료가 많아서 직관적이고, 보는 재미가 더 있던 것은 강점이다.