[서평]서울 경기 입지분석 TOP 12

서울·경기 입지 분석 TOP 12 - 부동산 투자의 고수가 주목하는 유망 지역
미래지향아빠 지음 / 빈티지하우스 / 2024년 7월

요즘 서울을 중심으로 일부 부동산 시장의 상승세가 나타나고 있습니다. 부동산 투자에 있어 중요한 요소들이 있지만 그중에서 가장 중요한 것은 입지입니다. 부동산 투자를 위해 왜 서울 및 경기지역의 부동산에 관심을 가져야할까요? 부동산 투자를 할 때는 가격 상승률도 중요하지만 가격이 얼마나 올랐는지 절대적인 가격이 가장 중요합니다. 서울 및 경기지역은 이미 가격 비싼 가격대였지만 12년간 가장 많은 상승과 상승율을 보인 지역입니다. 또 수요과 공급이 가장 많은 지역이기도 합니다. 2024~2028년까지 전국에 공급되는 물량 중 서울이 6.7%, 경기가 30.6%, 인천 8.8%로 수도권이 자치하는 비중이 46.1퍼센트입니다. 이는 인구와 일자리가 수도권에 가장 많기 때문이기도 합니다. 인구가 감소하는 서울과 달리 경기와 인천의 인구는 가파르게 증가하고 있습니다. 서울의 인구가 감소하는 것은 부동산 가격이 너무 많이 상승해 경기와 인천으로 이동했기 때문입니다.

2013년 국토교통부에서 발표한 장기주택종합계획에 나온 전국 신규 주택 수요를 참고하면 전체 지역 인구의 약 0.5퍼센트 정도의 신규공급이 매년 필요하다고 합니다. 서울을 예로 들면 약 940만명의 서울시민에게 매년 47,000세대의 아파트가 신규 공급되어야 한다는 것입니다. 그러나 2008년을 제외하고 서울의 신규공급은 매년 부족했습니다.

부동산의 입지와 가격의 서열은 좀처럼 바뀌지 않습니다. 마곡업무지구와 같이 대규모 택지개발사업을 통해 신규 일자리가 엄청나게 창출되거나, 흑석뉴타운처럼 재개발 정비사업과 황금노선인 9호선이 개통되면서 과거에 비해 큰 변화를 겪지 않는 한 지역별, 구별, 동별 아타트별 시세는 비슷한 추이로 상승합니다. 상승장에서 가장 빠르게 시세가 오르는 곳은 강남구, 서초구 입니다. 이후 송파구의 가격이 올라가고 마용성의 가격상승을 불러옵니다. 이렇듯 부동산 시세애 따라 갭 메우기 현상이 벌어지기 때문에 시세를 이끄는 지역과 대장 아파트의 가격 변화 추이를 항상 관심있게 지켜봐야 합니다.

부동산 투자를 잘 하기 위해서는 한 지역이나 하나의 아파트 단지만 보는 것보다 여러 비교군을 정하여 추세를 살펴보는 것이 중요합니다. 시세가 비슷한 지역을 찾아 최근 10년 동안의 가격 추이를 살펴보고 상대적으로 서열을 정한 다음에 최근 1년 내 시세를 통해 어떤 지역의 아파트가 일시적으로 저평가받고 있는지 찾을 수 있습니다. 이러한 방식으로 일시적으로 저평가된 지역을 찾았다면, 그 지역 안에서도 비슷한 가격대의 아파트를 최소 2개 이상 찾아 지속적으로 비교하는 것이 좋습니다.

유망 지역을 발굴하는 첫번째 원칙은 교통망 분석입니다. 지하철과 근접한 지역의 부동산은 교통의 편의성을 갖추고 있기에 주거공간으로 인기가 높습니다. 여기에다 강남 GBD, 여의도 YBD, 도심권 CBD 등 일자리 권역으로의 접근성도 중요한 영향입니다. 그래서 2호선과 9호선이 중요한 노선으로 평가받고 있습니다.

이러한 여러 요소들을 종합해 서울 지역의 입지 TOP6과 경기 지역의 입지 TOP6를 소개하고 있습니다. 부동산 투자를 위해 기본적으로 분석해야할 내용들을 알려주고 있어 처음 부동산 투자를 고려하는 분들에게 유용할 입문서라고 생각됩니다. 잘 읽었습니다.

[서평]고비는 예뻤다

고비는 예뻤다 - 그저 행복한 셀렘의 시간, 몽골 90일
안정훈 지음 / 에이블북 / 2024년 6월

여행을 많이 다녀본 지인이 말하기로 자기가 다녀온 곳 중에 몽골이 제일 좋았다는 이야기를 하더라구요. 어느 순간부터 우리나라에서도 몽골을 가는 사람이 많이 늘었다고 하는데 저도 한번쯤은 가보고싶다는 생각을 했습니다. 마침 몽골여행을 다룬 이 책을 발견해서 읽기 시작했습니다.

몽골은 대중교통이 제대로 갖춰져 있지 않아 자유여행은 힘들다고 합니다. 그래서 여행을 하려면 여행사 패키지를 이용하거나 팀을 만들어 가는게 가성비가 좋습니다. 차량은 주로 푸르공이나 밴을 이용하는데 정원이 8명이므로 운전기사와 가이드를 제외하면 최대 6명까지 한 팀이 가능합니다. 자유여행을 많이 해봤거나 젊은 사람들은 몽골 관련 카페에서 동행을 구하고 현지 여행사를 선택해 여행을 하기도 합니다. 현지 여행사를 선택해 예약했다믄 일정, 루트, 인원, 비용, 숙소 컨디션, 차량 종류, 한국어 가이드 여부, 식사 메뉴, 예상 추가비용 등을 체크해야 합니다.

몽골하면 게르, 은하수, 사막, 초원, 말, 낙타 등을 떠올립니다. 그래서 몽골에 가면 게르체험을 합니다. 그런데 아파트 생활에 익숙한 한국인들에게는 불편한 점이 많죠. 특히 전통 게르는 야외에 멀리 떨어져 있어서 한밤중에 가야할 경우 난감합니다. 그리고 몽골은 일교차가 심해 여름에도 밤에 장작을 때는데 연기가 잘 안빠져나갑니다. 그리고 새로 장작을 넣어주지 않으면 불이 꺼지기 때문에 감기에 걸리기 쉽습니다. 그럼에도 게르를 찾는 관광객들이 늘면서 최소 한달전에는 예약을 해야합니다. 직접 게르 예약을 하기보다 현지 여행사에 의뢰하거나 도움을 받는게 편하죠.

몽골 여행지는 대개 수백 킬로미터 비포장도로를 달려야 합니다. 그래서 허리나 무릎이 안좋은 사람에게는 힘들 수도 있습니다. 그래서 나이든 여행자라면 푸르공보다는 쿠션이 좋은 사륜구동이나 SUV를 추천한다고 합니다. 그리고 별을 보기 좋은 장소로는 테를지 국립공원, 고비사막, 쳉헤르 온천, 흡스굴 등을 추천합니다. 그외에도 몽골여행코스나 여러가지 몽골여행과 관련된 팁들을 소개하고 있어 몽골여행을 계획하고 있는 분들이라면 도움이 많이 될것 같네요. 잘 읽었습니다.

[서평]디스 이즈 파리 2024

디스 이즈 파리 This is PARIS - 2024~2025년 최신판 ㅣ 디스 이즈 여행 가이드북
김민준 외 지음 / TERRA(테라출판사) / 2024년 5월

유럽 여행을 생각하면 가장 대표적으로 떠오르는 곳이 파리죠. 에펠탑과 센강 등으로 대표되는 낭만적인 도시 파리. 몇년 전에 서유럽 패키지여행으로 파리도 잠시 들렀는데요. 아무래도 패키지여행의 한계상 내가 원하는 곳을 충분히 다 볼 수 없어서 아쉬웠습니다. 그런데 이번에 테라출판사에서 파리여행에 최적화된 '디스 이즈 파리 2024'가 출간되어 읽어보게 되었습니다.

파리는 동서 12km, 남북 9km의 그리 크지않은 면적이지만 도시 전체가 명소라고 할만큼 볼거리가 많습니다. 파리 시내는 20개의 구로 나뉘어 있으며 1구에서 시계방향 나선형으로 돌아가며 20구까지 이어집니다. 또 파리시내는 센강을 중심으로 북쪽은 우안, 남쪽지역은 좌안으로 구분합니다. 센강에서 유람선을 타면서 보는 파리의 모습도 매우 아름다웠습니다. 유람선 종류도 다양하게 있는데요. 일행이 많고 오래타고 싶다면 '바토무슈', 좋은 분위기를 원한다면 '바토 파리지앵', 유람선을 시티 투어버스처럼 이용하고 싶다면 '바토뷔스'를 추천한다고 합니다.

낭만적인 도시인만큼 파리를 배경으로 하는 영화와 드라마들이 많습니다. 미드나잇 인 파리, 레미제라블뿐만 아니라 인셉션, 다빈치코드도 파리에서 촬영했다고 하니 이런 장소들을 실제로 방문해본다면 소감이 남다를 것 같습니다.

또 파리하면 다양한 음식들도 유명하죠. 커피를 비롯해 마카롱, 몽블랑, 쇼콜라 등의 디저트, 바케트로 대표되는 빵, 와인 등 다양한 음식들과 그것을 먹어볼 수 있는 대표적인 장소들도 소개하고 있어 여행계획을 세울 때 유용합니다.

처음 지어졌을 때는 철거하자는 목소리가 높았지만 현재는 프랑스, 그중에서도 파리를 대표하는 상징이 된 에펠탑도 파리를 가고싶게 만드는 요소 중 하나입니다. 에펠탑을 이용하기 위한 여러가지 팁과 에펠탑을 잘 볼 수 있는 인생샷 포인트들도 소개하고 있어 가게 된다면 저런 곳에서 다시 한번 사진을 찍어봐야 겠다는 다짐을 했습니다.

에펠탑과 더블어 파리를 대표하는 곳이 루브르 박물관이죠. 수만점의 작품들이 전시되어 있기 때문에 하나씩 본다고 하면 엄청나게 시간이 오래 걸립니다. 저도 모나리자를 비롯한 대표적인 작품들 위주로 몇시간만에 간략하게 보고 나왔는데 많이 아쉬웠어요. 루브르 박물관을 성공적으로 관람하기 위해 필요한 팁들도 소개하고 있어 참고할만 합니다.

사실 여행지를 제대로 느끼기 위해서는 그만큼 공부를 많이 하고 가야 하죠. 이책에서는 프랑스의 간단한 역사와 시대별 예술사조도 소개하고 있는데요. 이를 통해 역사적인 사건과 연관된 파리의 다양한 명소를 좀 더 자세히 이해할 수 있습니다. 그 외에도 파리여행에 필요한 다양하고 유용한 정보들이 많이 담겨 있습니다. 그 전에도 다른 '디스 이즈' 시리즈를 읽었는데 이번에도 파리에 대해 잘 알수 있게되었습니다. 감사합니다.

[서평]비트코인, 골든타임을 잡아라

비트코인, 골든타임을 잡아라
김피비.그레이 지음 / 평단(평단문화사) / 2024년 6월

비트코인 현물 ETF가 승인되고, 가격도 1억원을 넘으면서 다시 많은 주목을 받고 있습니다. 지금도 고점이라고 생각하는 사람도 있고 아직 더 오를 것이라고 전망하는 사람도 있습니다. 저도 개인적으로는 이제 비트코인이 어느정도 제도권에 들어왔기에 충분히 투자를 고려해볼 만하다는 생각을 하게 되어 이 책을 읽기 시작했습니다.

비트코인 가격을 핵심적으로 결정짓는 요소는 무엇일까요? 여러가지가 있지만 저자는 통화량을 가장 먼저 듭니다. 통화량이 늘어나면 비트코인도 오르고 통화량이 줄어들면 비트코인 시가총액도 줄어 가격이 하락할 확률이 높습니다. 비트코인은 글로벌 유동성에 민감하게 움직입니다. 미국이 금리를 낮추고 돈을 풀면서 실제 통화량이 늘어날때 비트코인도 시간을 두고 상승합니다. 반감기가 비트코인 채굴량을 줄여 희소성을 높이는 건 사실이지만 '공급'이 줄어드는 것뿐입니다. 저자는 경기위기가 비트코인을 가장 저렴하게 살 마지막 기회라고 이야기합니다.

암호화폐도 주식만큼은 아니지만 여러가지 지표들을 통해 분석할 수 있습니다. 대표적으로 손실권 코인 비율이라는 지표가 있는데요. 비트코인에서 손실을 보고 있는 투자자가 얼마나 되는지 알 수 있습니다. 실제로 비트코인 역사에서 해당 지표가 50%를 돌파한 구간은 거의 늘 비트코인 가격이 바닥이었던 때 입니다. 물론 이 지표 하나만으로 시장과 비트코인 가격 전망을 하는 것은 무리가 있지만 이 지표 하나만 가지고 매매한다고 해도 비트코인의 중장기적인 바닥 시그널을 포착하고 매매에 활용해서 수익까지 낼 가능성을 끌어올려 줍니다.

많은 비트코인 투자자가 비트코인을 '디지털 금'으로 표현합니다. 그러면 비트코인은 정말 디지털 금일까요? 금은 아주 오랜 세월을 거쳐 전세계 모두가 가치를 인정하는 귀금속입니다. 그러나 비트코인은 역사가 불과 15년 정도에 불과합니다. 1년만에도 가치가 -80% 하락할 수 있는 비트코인을 과연 금과 같은 안전자산으로 분류하기는 아직까지는 어려워 보입니다. 하지만 2022년 우크라이나 전쟁이 발생했을 때 단기적으로 러시아쪽 수요가 크게 늘면서 시세가 반등했습니다. 비트코인이 전쟁과 같이 불안감이 증폭하는 상황에서 사람들에게 대체재로 고려할 수 있는 수단이 됐다는 것입니다. 비트코인은 어느 국가에서나 자유롭게 송금할 수 있고 받을 수고 있기 때문입니다. 시간이 지나면서 비트코인도 원자재나 부동산처럼 하나의 자산군으로 인정받게 되면 하나의 대중적 자산으로 자리잡게 될 것이고, 비트코인이 거의 다 채굴된 시점에서는 점점 변동성이 낮아져 가격수준을 유지해 줄 것입니다.

어떤 자산이라도 가격이 상승하거나 떨어질 수 있습니다. 다만 가격이 떨어졌을 때 과감하게 손절할 수 있느냐는 또다른 문제입니다. 암호화폐 투자에서도 마찬가지 입니다. 손절하는 기준은 내 매수 근거에서 벗어났을 때입니다. 그래서 내가 매수하기 직전 손절을 잡기 못하겠다면 그건 매수 근거가 명확하지 않다는 뜻이고, 자산에 투자하는 것이 아니라 투기하는 것입니다. 그래서 가장 좋은 건 10% 적어도 20% 안에서는 손절라인을 잡아야 합니다. 그렇지 않으면 손절하기가 더 힘들어지고 더욱 큰 수익률이 필요합니다. 반대로 수익구간일때는 '반익반본'이라는 매매법도 고려해볼 수 있습니다. 반은 수익실현하고 반은 본전에 걸어둔다는 말입니다. 수익을 보고 있을 때 반은 수익실현을 하고, 반은 매수가에 예약매도를 설정해두면 가격이 떨어지면 이미 수익을 실현한 것으로 만족하고, 추가로 더 상승하더라도 나머지 수익실현 하지 않은 반으로 수익을 보는 구조의 매매방식입니다. 트레이딩 모두 크게 수익을 보는 법보다 잃지 않는 방법을 배우는 것이 중요합니다.

투자전략 중 하나로 'DCA' 투자전략이라는 것이 있습니다. 워런 버핏이 직접 사용하는 전략으로 암호화폐에도 사용 가능합니다. DCA는 달러 비용 평균이라는 뜻으로 기본적으로 일정한 금액을 꾸준히 투자하여 시장의 변동성을 이용해 투자비용을 평균화하는 전략을 뜻합니다. 그렇기에 바닥을 잡을 필요도 없고 고점을 볼 필요도 없습니다. 단지 꾸준히 우상향하는 자산을 일정 기간 일정 금액으로 매수하면 됩니다. DCA전략에도 세가지가 있습니다. 앞서 설명한 일정 기간 일정 금액을 정해서 투자하는 방법이 있습니다. 두번째는 오를 때는 같은 계획으로 투자하고 떨어질 때는 더 공격적으로 금액을 높여서 매수하는 방법입니다. 셋째는 시장이 과열을 보이면서 오를 때는 투자금액을 줄이고, 하락할 때는 점점 늘리는 방식입니다. 다만 DCA투자는 비트코인과 이더리움, 좀 더 보수적인 사람은 비트코인만 하는 것을 권장합니다. 알트코인은 변수가 너무 많기 때문입니다.

그외에도 성공적인 투자를 위해 사용할 도구들과 온체인 데이터를 활용하는 방법 등 투자에 도움이 될 수 있는 다양한 내용을 소개하고 있습니다. 투자는 어디까지나 개인의 선택이기에 함부로 추천하거나 권장할 수 없지만 암호화폐 투자를 고려하고 있는 분들이라만 도움이 될만한 내용이 아주 많은 것 같네요. 저도 책에서 소개한 내용들을 좀 더 공부해보고 투자에 활용해봐야겠습니다.

[서평]인구 감소, 부의 대전환

인구 감소, 부의 대전환 - 인구경제학이 찾아낸 미래 비즈니스 모델 총정리
전영수 지음 / 21세기북스 / 2024년 3월

2018년 우리나라의 출산율이 0.98로 1명이하가 되었을 때 위기라고 했습니다. 몇년이 지난 지금 출산율은 더 떨어져 0.72명대가 되었죠. 우리 뿐만 아니라 외신에서도 관심과 시선은 집중됩니다. 선진국이 우리나라의 인구통계에 주목하는 것은 장기간 성장 정체에 빠진 선진국을 구해낼 새로운 자본주의 실험의 테스트베드이기 때문입니다. 2023년 기준으로 주요국 가운데 총인구 감소국은 일본(2016년), 한국(2020년), 중국(2022년)입니다. 이런 점에서 인구감소의 본격적인 후폭풍을 체감할 수 있는 건 아직까진 일본밖에 없습니다. 불황 원인이 다양해 인구감소 만으로 인과성을 논하기는 어렵지만 대체적으로 '인구 감소 = 장기 불황'에 가깝다고 보여집니다. 세계에서 가장 빠른 저출산과 고령화가 저성장을 가속화해 2030년에는 0.69%까지 잠재 성장률이 추락한다는 연구도 있습니다.

한국형 인구급변의 원인으로 일반론과 특수론이 있습니다. 일반론의 핵심 근거는 고성장에서 저성장으로의 기조 변화입니다. 인구 급변은 고령화율의 증가인데 분모인 전체 인구가 줄면서(초저출생) 분자가 급등(베이비부머 세대의 대량 은퇴)과 맞물렸습니다. 한정적인 자원에 대한 경쟁으로 주요국이 저성장을 한 후 인구유지선을 깬 것도 비슷한 이유입니다. 반면 특수론은 우리나라만의 출생 포기 변수입니다. (1) 수도 중심의 자원 집중, (2) 학력 중심의 성공 모델, (3) 고비용형 가족 결성, (4) 성차별적 독박 육아 등이 유력합니다.

인구변화는 자산시장에도 변화를 가져옵니다. 다수의 부양인구가 소수의 고령인구를 먹여 살리던 조세 체계와 복지 체계가 멈춰버렸습니다. 고성장과 인플레이션 시절에는 시장 금리가 높아 저축할 동기가 충분했고 자본을 축적하고자 하는 욕망도 간절했습니다. 실물 경제에서도 수요가 탄탄했기에 공급도 확대되며 관련 시장을 키워왔습니다. 그러나 저출산으로 성장이 약화되고 소비는 줄어들며 시장이 축소될 수 밖에 없습니다. 결혼과 출산, 양육을 포기하면 저축할 이유가 더더욱 줄어듭니다.

저출산이 집값에 미치는 영향에 대해서도 의견이 분분합니다. 저자의 의견은 최소한 과거보다 기회는 줄고 위기는 커질 수 밖에 없다는 것입니다. 집에 대한 효용은 크게 경제와 심리적인 면이 있습니다. 기존까지는 빚을 내서 사는 것이 옮겨 다니는 것보다 낫다고 여겨졌습니다. 그러나 후속 세대에게는 집을 살수도 없거니와 집을 사더라도 보유 부담이 기대 효용보다 높다면 집을 굳이 구매하려하지 않겠죠. 물론 인구 감소에도 불구하고 독립 세대가 증가하면 주택 수요가 유지될 수도 있습니다. 그리고 수요가 많은 서울과 수도권은 예외일 수도 있구요.

이외에도 인구감소가 가져올 많은 변화에 대해 저자의 시각으로 분석하고 있습니다. 저출산이 가져올 위기를 극복하기 위해 국가적인 차원에서 노력하는 것은 필요합니다. 지금까지 막대한 돈을 쏟아부었지만 그 효과는 거의 없었는데 근본적인 원인을 찾아 해결할 수 있도록 다시금 지혜를 모아봐야 합니다. 그리고 개인적인 차원에서는 인구감소가 가져올 변화를 미리 예측하고 앞으로를 대비하는데 도움을 받을 내용이 많네요. 잘 읽었습니다.