[서평]서울 경기 입지분석 TOP 12

서울·경기 입지 분석 TOP 12 - 부동산 투자의 고수가 주목하는 유망 지역
미래지향아빠 지음 / 빈티지하우스 / 2024년 7월

요즘 서울을 중심으로 일부 부동산 시장의 상승세가 나타나고 있습니다. 부동산 투자에 있어 중요한 요소들이 있지만 그중에서 가장 중요한 것은 입지입니다. 부동산 투자를 위해 왜 서울 및 경기지역의 부동산에 관심을 가져야할까요? 부동산 투자를 할 때는 가격 상승률도 중요하지만 가격이 얼마나 올랐는지 절대적인 가격이 가장 중요합니다. 서울 및 경기지역은 이미 가격 비싼 가격대였지만 12년간 가장 많은 상승과 상승율을 보인 지역입니다. 또 수요과 공급이 가장 많은 지역이기도 합니다. 2024~2028년까지 전국에 공급되는 물량 중 서울이 6.7%, 경기가 30.6%, 인천 8.8%로 수도권이 자치하는 비중이 46.1퍼센트입니다. 이는 인구와 일자리가 수도권에 가장 많기 때문이기도 합니다. 인구가 감소하는 서울과 달리 경기와 인천의 인구는 가파르게 증가하고 있습니다. 서울의 인구가 감소하는 것은 부동산 가격이 너무 많이 상승해 경기와 인천으로 이동했기 때문입니다.

2013년 국토교통부에서 발표한 장기주택종합계획에 나온 전국 신규 주택 수요를 참고하면 전체 지역 인구의 약 0.5퍼센트 정도의 신규공급이 매년 필요하다고 합니다. 서울을 예로 들면 약 940만명의 서울시민에게 매년 47,000세대의 아파트가 신규 공급되어야 한다는 것입니다. 그러나 2008년을 제외하고 서울의 신규공급은 매년 부족했습니다.

부동산의 입지와 가격의 서열은 좀처럼 바뀌지 않습니다. 마곡업무지구와 같이 대규모 택지개발사업을 통해 신규 일자리가 엄청나게 창출되거나, 흑석뉴타운처럼 재개발 정비사업과 황금노선인 9호선이 개통되면서 과거에 비해 큰 변화를 겪지 않는 한 지역별, 구별, 동별 아타트별 시세는 비슷한 추이로 상승합니다. 상승장에서 가장 빠르게 시세가 오르는 곳은 강남구, 서초구 입니다. 이후 송파구의 가격이 올라가고 마용성의 가격상승을 불러옵니다. 이렇듯 부동산 시세애 따라 갭 메우기 현상이 벌어지기 때문에 시세를 이끄는 지역과 대장 아파트의 가격 변화 추이를 항상 관심있게 지켜봐야 합니다.

부동산 투자를 잘 하기 위해서는 한 지역이나 하나의 아파트 단지만 보는 것보다 여러 비교군을 정하여 추세를 살펴보는 것이 중요합니다. 시세가 비슷한 지역을 찾아 최근 10년 동안의 가격 추이를 살펴보고 상대적으로 서열을 정한 다음에 최근 1년 내 시세를 통해 어떤 지역의 아파트가 일시적으로 저평가받고 있는지 찾을 수 있습니다. 이러한 방식으로 일시적으로 저평가된 지역을 찾았다면, 그 지역 안에서도 비슷한 가격대의 아파트를 최소 2개 이상 찾아 지속적으로 비교하는 것이 좋습니다.

유망 지역을 발굴하는 첫번째 원칙은 교통망 분석입니다. 지하철과 근접한 지역의 부동산은 교통의 편의성을 갖추고 있기에 주거공간으로 인기가 높습니다. 여기에다 강남 GBD, 여의도 YBD, 도심권 CBD 등 일자리 권역으로의 접근성도 중요한 영향입니다. 그래서 2호선과 9호선이 중요한 노선으로 평가받고 있습니다.

이러한 여러 요소들을 종합해 서울 지역의 입지 TOP6과 경기 지역의 입지 TOP6를 소개하고 있습니다. 부동산 투자를 위해 기본적으로 분석해야할 내용들을 알려주고 있어 처음 부동산 투자를 고려하는 분들에게 유용할 입문서라고 생각됩니다. 잘 읽었습니다.