[서평] 로케이션_디 아이 컨설턴트 - 성공하려면 상권보다 입지다!

로케이션 - 돈과 사람을 끌어당기는 입지의 비밀
디 아이 컨설턴트 외 지음, 김지영 옮김 / 다산북스 / 2019년 5월

로케이션_디 아이 컨설턴트, 에노모토 아츠시, 구스모토 다카히로 저 / 김지영 역 / 다산북스 출판

-돈과 사람을 끌어당기는 입지의 비밀

"잘 되는 집은 뭐가 다를까?"

국내 여행을 다니면서 몇 십년 전통의 유명 맛집을 가보면 맛이나 가격, 그리고 사장님의 마인드에서 느껴지는 고수의 기운이 있다.

줄 서서 기다린 보람이 있다니까. (물론 안 그런 곳도 있다!)

근데 요즘 인스타 맛집 탐방을 돌아다녀보니 '도대체 왜...?'라는 생각이 드는 곳이 참 많다.

분위기는 괜찮을지 몰라도 굳이 2번 가고 싶진 않달까.

근데 그런 곳은 입지도 입지지만, SNS 마케팅을 기가막히게 하거나 미디어의 힘이었지...!

일단 그런 것은 열외로,

이 책은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지!

"입지"라는 관점에서 잘 되는 매장은 왜 잘 되고, 망하는 가게는 왜 망하는지를 설명한다.

프랜차이즈&개인 매장을 통틀어 입지라는 측면에서 어떻게 해야 더 고객을 잡고 매출을 늘릴 수 있는지 비법을 공유하는 경영서다.

"매출의 90%는 입지가 결졍한다!"

28년간 4만 개의 가게를 살린 기적의 입지 전략

"입지는 과학이다!"

이 책의 저자는 일본의 입지 분석 전문 기업 디 아이 컨설턴트와 그 대표이사, 매니저가 공저했다.

D. I는 Development 와 Intelligence의 약자인데

고객의 구매 행동(사실)을 수치화하고 분석하고 이를 바탕으로 실질적 매출을 올릴 수 있는 방법을 알려주는 곳이다.

우선 돈의 흐름을 좌우하는 매출요인 10가지를 알아본다.

매출요인은 크게 입지요인 / 상권요인으로 나눈다.

입지요인은 좁은 범위로 매출에 영향을 끼치는 요인이고, 상권요인은 수 킬로미터에 이르기까지 넙은 범위에서 영향을 끼치는 요인을 말한다.

각 각 5가지를 언급하는데 아래 정리한 것처럼만 알고 있어도 지식의 힘이 될 것이다.

매출요인 (입지요인/상권요인)

1. 입지요인

1)고객 유도 시설: 자연스럽게 고객이 모이는 곳

2)인지성: 손님이 아느냐 모르느냐

(시계성-보인다/보이지 않는다, 주지성-알고 있다/모른다)

3)동선: 사람이 움직이는 길을 읽다

4)건물 구조: 사람을 붙잡는 공간의 힘

5)접근성: 손님이 편하게 들어올 수 있도록 정비하라

2. 입지요인

1)시장 규모: 애초에 충분한 인구가 있는가

2) 상권의 질: 누가 우리 가게의 손님이 될 것인가

3)포인트 규모: 얼마나 많은 사람이 지나다니는가

4)자사 경쟁: 제 살 깎아 먹기가 될 수 있다

5)타사 경쟁: 업종을 넘나드는 경쟁의 시대

"매출에 영향을 미치는 다른 요소는 나중에 바로 잡을 수 있지만,

입지는 한 번 정하면 다시 바꾸기 어렵다는 점에서 무엇보다 중요하다."

그렇지, 바로 입지가 중요한 1차적 원인이지.

쿵푸팬더 '포'의 아버지 '핑'처럼 국수를 수레에 팔거나, 푸드트럭을 하지 않는 이상 로케이션(입지)는 움직이지 않는다.

아니, 움직일 수 없다.

그래서 다양한 변수를 과학적으로 분석해서 최종의 입지를 선정해야만 한다.

입지 선정에서 또 하나 재미있는 것은 입지요인 중 '상권의 질'이 중요하다는 것이다.

보통 통행량 조사를 할 때는 사람이 몇 명이나 지나다니는지, 혹은 연령대가 어떻게 되는지, 시간/주말의 분포도가 얼마나 다른지 조사하는데

실제 입지에서는 양보다 질이 중요하다.

왔다갔다하는 그 수많은 사람들이 직장인지? 학생인지? 지역 주민인지? 를 알아야 한다.

그리고 다양한 고객층이 모일 수 있다면 매출은 6배 차이까지 큰 폭으로 급상승한다.

바로 이 귀엽고 친절한 일러스트 그림으로 자세히 나와 있다.

똑같은 체인점인데 이 가게만 유독 잘 되는 이유는?

모범 답안이다 →

"차이는 바로 사람의 수가 아니라 '상권의 질'이다. 나카노는 상점가를 지나가는 고객층이 간다와 다르게 두텁다. 주요 연령층은 40~50대이지만 위로는 60~70대 혹은 그 이상도 있다. 또 그런가 하면 10~20대의 젊은이도 많고 휴일이 되면 어린 자녀를 데리고 나온 가족의 모습도 볼 수 있다.

그뿐만 아니라 상점가 북쪽에서 동쪽에 걸쳐 주택가가 넓게 펼쳐져 있고 그곳에서 출퇴근이나 등하교를 위해 역으로 오는 사람들이 많다.

역으 오가면서 이 상점가에 들르는 사람도 많을 것이다. 또 나카노역에서 선로 변 서쪽 건너편에 대학 캠퍼스가 있어 학생들의 모습도 많이 볼 수 있다. 역의 북서쪽 블록에는 구청과 콘서트홀을 비롯해 호텔, 레스토랑, 스포츠클럽 등이 있는 나카노 선플라자가 있어서 다른 지역에서 유입되는 수도 많다."

바로 다양한 사람들이 한자리에 모여 있고 행동 패턴도 다양하기 때문에 오후에서 저녁까지 손님의 발길이 끊어지는 일 없이 연결된다.

그리고 추가 답안이 또 있다.

모범 답안이다 2→

"나카노에서 성공 요인은 체인점의 특성에 있었다. 이 체인점 식당은 혼자 와도 괜찮고 여러 명이 들리기도 좋다. 먹는 양도 고를 수 있어서 정말로 배가 고플 때나 약간 추출할 때 언제든지 이용할 수 있다. 가격도 저렴해서 학생들도 많이 이용할 수 있다. 다채로운 상권의 질을 보유한 만큼 사람들이 지닌 다양한 요구 조건을 모두 충족시키는 특성을 지녔기에 성공할 수 있었다."

입지가 좋을뿐만 아니라 알맹이도 좋아야 한다.

역시 좋은 입지에서 좋은 사업아이템을 고르는 안목이 성공을 부른다.

"입지에서 중요한 건 '사람이 얼마나 지나다니느냐'가 아니라 '왜 지나다니느냐'이다."

다음 질문, 논 한가운데 카페가 성공할 수 있었던 이유는?

모범 답안이다 →

"겉으로 보기에는 논밖에 보이지 않아 인구밀도가 낮지만 자동차로 이동하는 생활권이기 때문에 대단히 넓은 범위까지 상권이 될 수 있다.

... 이렇게 넓은 상권 설정이 가능하면 충분한 시장 규모를 얻을 수 있다. ... 훨씬 다양한 고객층을 잡을 수 있었다.

특히 2~3시간 즐겁게 담소를 나누다가 돌아가는 여성들이 많았다. 물론 이들도 자동차를 이용했다.

... 이 가게는 주말이 되면 또다시 가족 단위 손님이 북적거렸다.

... 이런 중장년 여성들이 상권의 질을 충족하는 고객으로 발전한 것이다."

정리하자면,

1. 넓은 범위까지 상권 범위가 될 수 있는 충분한 시장 규모가 있고

2. '자동차를 보편적으로 이용하는 생활권의 사람'이나 '여유가 있는 중장년의 여성'이라는 상권의 질이 충족되었기 때문이다.

축하한다, H체인 카페.

게다가 멀리서도 잘 보이는 간판은 놓치는 손님까지 한번 더 끌어당긴다.

게다가 핸들만 꺾으면 편하게 들어갈 수 있는 넓은 주차장까지.

보이지 않는 입지 안에는 이렇게 다양한 성공 요소가 숨어 있다.

아까 위에서 말했던 '매출요인 10가지'를 실전으로 짚어보며 최적의 입지를 찾는 공략법이 후반부에 들어 있다.

전문가의 입장에서 28년간 쌓은 데이터를 기반으로 입지 분석 전략을 알려주고

실무자들의 인터뷰나 창업 사례를 포함하여 설명해준다.

...대박 가게의 비밀은 입지에 있다!

지나다니는 가게들 참 많이 망하고 참 많이 들어선다.

그리고 잘 되도 권리금 때문에 나가기도 하고, 더 넓은 곳으로 확장하려고 이전하기도 한다.

이 책을 읽는 동안 장사에 담긴 많은 변수와 이야기들을 생각해보는 시간이 되었는데

이제 길 가면서 보이는 개인 가게와 프랜차이즈들은 "입지"의 포인트로 보는 눈이 하나 생겼다.

*이 글은 다산북스로부터 도서만을 제공 받아 주관적으로 작성한 리뷰입니다. 고맙습니다. 

[서평] 영혼의 책 54_제임스 M. 러셀

영혼의 책 54 - 헨리 데이비드 소로에서 에크하르트 톨레까지 내면의 성장을 위한 영성 고전 읽기
제임스 M. 러셀 지음, 이정아 옮김 / 판미동 / 2019년 5월

영혼의 책 54_제임스 M. 러셀 저, 이정아 역, 판미동 출판

-헨리 데이비드 소로에서 에크하르트 톨레까지 내면의 성장을 위한 영성 고전 읽기

A Brief Guide to Spritual Classics

<영혼의 책 54>는 종교적이고 영적인 고전 54권을 골라 핵심을 소개해주는 가이드 책이다.

중세 시대와 작가미상의 글부터 우리가 알고 있는 생텍쥐페리, 헤르만 헤세에 이르기까지 동서양을 막론하고 종교, 철학, 인문, 과학 등 다양한 관점을 열어준다.

순서는

1. 초기 그리스도교 고전 l 신앙의 원류를 탐색하다

2. 현대 그리스도교 저작 l 독단과 회의주의 사이에서 균형을 잡다

3. 기도 입문서 l 신과 관계 맺는 방식

4. 명상과 고독 l 온전한 혼자가 되다

5. 영감 어린 삶 l 내면의 등불을 밝히다

6. 비종교 도서 l 이성을 넘어 영성으로

7. 그 밖의 다른 선택들 l 영혼의 깨달음

초반에는 그리스도교적 고전을 소개해주고 후반부에는 그 범위를 넘어 명상이나 마음수련, 일반 인문학 고전 등이 소개되어 있다.

각 부에 수록된 책은 연대 순으로 정리되어 있으며, 끝에는 원문의 느낌을 알 수 있도록 '빠르게 읽어 보기(Speed Read)'가 있어서 이해하기 좋았다.

음.. 54권의 고전 중 내가 지금까지 읽어본 책은 몇 권이나 되지...!

...6권이구나!

C.S. 루이스 <스크루테이프의 편지>, 헨리 데이비드 소로 <월든>, 앙투안 드 생텍쥐페리 <어린 왕자>, 엘리자베스 길버트 <먹고, 기도하고, 사랑하라>, 헤르만 헤세 <싯다르타>, 에크하르트 톨레 <지금 이 순간을 살아라>

앞으로 읽어볼 좋을 책을 한 무더기 발견한 이 기쁨..!

나는 지금 읽고 있는 책에서 힌트를 얻어 다음에 읽을 책을 고르는 릴레이 독서를 하고 있는데 이 책에 있는 리스트도 추가다!

그럼 생각과 사유를 충만하게 해준 고전 54권 중 밑줄 긋는 문장들을 모아봐야겠다.

10. 천로역정_존 버니언, 1678년

"만약 죄를 지었다면 회개하지 않고서는 눕지 마라.

사람이 죄를 짓고 난 후 회개하지 않으면 마음이 훨씬 더 무정해지기 때문이다."

어제 영화 '맨 인 블랙:인터내셔널' 을 보러 갔는데 어린이와 어머님 관객들이 많아서 봤더니 애니메이션 영화 '천로역정'을 다같이 관람하러 온 것이었다.

이 책은 문학사와 영성사에서 워낙 단단한 위치를 차지하고 있어서 내용을 많이들 알고 있을거라고 소개되었지만 사실 난 잘 모른다.

그래서 더 관심이 간다.

<천로역정>의 원제는 '이 세상에서 앞으로 다가올 세상에 이르는 순례자의 여정'이다.

주인공 '크리스천'은 절망의 수렁, 죽음의 그림자 계곡, 의심의 성, 마법에 걸린 땅, 허영의 시장이라는 고난과 역경의 길을 걸으며 천상의 도시를 찾아 떠난다.

('천로역정' 영화의 부제가 '천국을 찾아서'인데 천국도시를 찾아서 여행과 방랑, 순례의 길을 떠나는 모양이다. 300여년 동안 전해진 위대한 유산이라는 타이틀과 함께 소개된 영화..! 왠지 이것도 책과 함께 보고싶다.)

"내가 죽음의 음침한 골짜기를 지나갈지라도 두려워하지 않는 것은

주께서 나와 함께 하시어 주의 막대기와 지팡이가 나를 안심시키기 때문이다."

주인공 크리스천은 도중에 실패하지만 시편 23편의 구절을 들은 후 용기를 찾아 다시 도전한다.

단 하루, 단 한 문장으로도 사람은 바뀔 수 있다.

나는 성공과 실패는 칼로 쪼개서 반으로 나누듯 가를 수 없다고 생각한다.

실패는 뭐고, 성공은 뭔가?

만약 실패가 있었기 때문에 성공할 수 있었다면 그건 진정한 실패인가?

결국 중요한 건 결과가 아니라 그 결과를 받아들이는 마음의 차이겠지.

삶의 좋고 싫음을 따지는 모든 것은 다 내 마음 안에 있음을 알아차리는 혜안을 배우기를.

이 책의 2부는 주인공 크리스천의 아내 크리스티아나가 이번엔 가족들과 함께 여정을 떠나는 이야기이다.

2부는 순례자들의 일상에 더 초점을 맞추며 고난뿐 아니라 순례 자체의 기쁨을 중점으로 펼쳐진다.

우리의 일도 물론 결과가 중요하지만 그 과정을 더 중요시하고, 배우고, 나아가는 것을 목표로 살다보면 분명 더 많은 경험을 할 수 있을 것이다.

순례길을 함께 오르는 듯한 이 책은 가장 영향력 있는 종교서 중 하나인데 벌써 메시지와 임무를 하나씩 받은 듯하다.

11. 순례자의 길_작자 미상, 19세기

"나의 재산은 배낭 하나와 그 안에 든 마른 빵 조각 몇 개, 그리고 가슴 호주머니에 있는 성경책 한 권이 전부다."

러시아 고전인 <순례자의 길>은 성 바오로의 "늘 기도하라"는 말씀과 마태복음 "벽장으로 들어가서 기도하라"는 그리스도교의 가르침을 바탕으로 이야기를 펼친다.

부랑자이자 순례자인 주인공은 영적 지도자를 만나 수련과 끊임없이 기도하는 법을 배운다.

처음 순례자는 예수기도를 하루에 6,000번 반복하다가 곧 2배로 늘어나 12,000번을 올린다. 그리고 숨을 쉬고 걸을 때마다 기도하여 예수기도는 그의 삶의 자연스러운 일부가 된다.

매일 걷고 사람들을 만나며 자신이 배운 가르침을 나눈다.

숨 쉬듯 자연스럽게 기도를 한다는 건 깨어있고 알아차린다는 의미이다.

24시간을 생활하지만 우리의 무의식이 하는 일은 은근히 많아서 밥 먹고, 양치하고, 운전하고, 퇴근하는 길은 의식하지 못하는 자동적인 영역이다.

같은 시간을 온전히 사는 방법은 숨 쉬는 기도하는 삶.

게다가 내 안으로 깊이 향하는 기도는 더 영적으로 만들어준다.

36. 이보다 더 큰 사랑은 없다_마더 테레사, 1979년

"나만큼 신의 도움과 은총을 많이 필요한 사람은 없다고 생각한다.

때때로 나는 자신이 아주 무기력하고 허약하다고 느낀다.

그렇기 때문에 신이 나를 이용하시는 게 아닐까 싶다.

나는 내 힘에 의지할 수 없기 때문에 하루 24시간 그분만 의지한다."

마더 테레사 수녀님은 사랑과 희생으로 신앙 생활을 하시며 우리에게 깊은 울림을 준다.

이 책을 보고 알았는데 "최근 마더 테레사가 거의 평생을 신이 자신을 버렸다고 느끼며 우울감에 빠져 지냈다는 사실이 밝혀졌"다니?

진실의 여부는 알 수 없지만 그만큼 우리가 생각하는 성인들도 보통 사람들처럼 흔들림의 시간을 겪나보다.

그래서 더 마더 테레사 수녀님의 말씀이 귀중하다.

"우리는 폭탄이 아닌 사랑으로 세상을 정복해야 한다."는 신념으로 더 나은 세상을 만들기 위해 기적과 같은 일을 보여주셨다.

만일 눈눈이이(눈에는 눈, 이에는 이), 폭탄에는 폭탄이었다면 이 세상에서 살아 남을 사람은 없을 것이다.

고통과 번뇌의 "영혼의 어두운 밤" 시간을 겪으며 지내셨다는데 이제는 하느님의 품 안에 영면하셨으면 좋겠다.

그리고 그 힘들었던 밤들은 분명 의미있는 시간이라 생각한다.

보이는 것과 다르게 누구나 힘들고 고민하는 자신만의 짐을 짊어지고 있다는 걸 잊지 말아야 한다.

하루에도 마주치는 수많은 사람들, 그리고 각자의 무게를 견디며 살아가는 사람들에게 응원의 마음과 기도를 보낸다.

45. 먹고, 기도하고, 사랑하라_엘리자베스 길버트, 2006년

"사람들은 영혼이 통하는 사람이 완벽한 짝이라고 생각해.

그래서 모두가 그런 사람을 원하지. 하지만 진정으로 영혼이 통하는 짝은 거울 같은 사람이야.

너를 억누르고 있는 것들을 모두 보여 주는 사람,

스스로 그것들을 깨우치게 해서 인생을 바꿀 수 있게 해 주는 사람이야."

이 책은 줄리아 로버츠가 나온 동명의 영화 '먹고, 기도하고, 사랑하라'로도 유명한 베스트셀러 작가 엘리자베스 길버트의 에세이다.

사랑과 일에 지친 작가는 문득 여행을 가기로 결심하고 이탈리아(먹고), 인도(기도하고), 인도네시아(사랑하라)로 떠난다.

<영혼의 책 54>에서도 언급되었지만 이 책은 유명한 만큼 비난의 말도 많다.

작가의 특권 의식과 재력, 소설 같은 우연성으로 싫어하는 사람들의 의견이다.

그래도 베스트셀러 작가 답게 엄청난 필력으로 쓴 이 여행기를 나도 단숨에 읽어버렸고, 그 해 여름 태국과 베트남으로 훌쩍 떠나게 만드는 계기가 되었다. 그래서 더 마음에 남는다.

요즘 사람들이 여행을 하나의 유행이자 트렌드로 생각해서 남들이 다 가니까, 좋다니까 가지는 말았으면 좋겠다.

여행을 통해 나를 찾고(또는 나를 놓고) 떠나기 전과 후가 다른 이유있는 여행을 만들려고 하는 이유를 생각해볼 수 있는 책이다.

책과 여행은 역시! 평생 곁에 두고 싶은 친구다.

<영혼의 책 54>는 이밖에도 우리가 꼭 읽어야 할 고전들을 소개해준다.

세상에 '꼭 읽어야' 할 책은 없다지만 읽고 나면 분명 무엇인가 남는 내공이 가득한 책들이다.

(물론 나도 다 읽어봤다.)

나의 1,000번째 독서 책인 얀 마텔의 <각하, 문학을 읽으십시오>를 릴레이 독서로 정했는데

이 책도 가지고 다니면서 리스트를 추가해봐야겠다.

*이 글은 판미동으로부터 도서만을 제공 받아 주관적으로 작성한 리뷰입니다. 고맙습니다.