2차 공인중개사법령 및 실무 해커스공인중개사 출제예상문제집

2021 해커스 공인중개사 출제예상문제집 2차 공인중개사법령 및 실무 - 제 32회 공인중개사 2차 시험 대비ㅣ기출지문 빈칸노트 제공 ㅣ 2021 해커스 공인중개사 출제예상문제집
황정선.해커스 공인중개사시험 연구소 지음 / 해커스공인중개사 / 2021년 6월

공인중개사시험 과목 중 비교적 암기 위주로 출제되며, 철저한 암기가 바탕이 되고 반복 학습만 이뤄지면 큰 문제는 안 되는 영역이겠습니다. 대체로는, 기본서만 열심히 보고, 조문 숙지만 빠릿빠릿하게 이뤄지면 고득점에 큰 무리가 없을 것 같은데, 그래도 이런 예상 문제집으로 마무리를 지어야 실전 적응이 잘 이뤄질 듯합니다.

제1편 공인중개사법

법은 공법과 사법 크게 두 영역으로 나뉘며 이 법은 중간영역인 사회법 성격이 강하다고 합니다. 공인중개사는 개인 간의 부동산 거래를 다루니 사법(私法) 영역에서 활약하지만, 이 활동이 전적으로 사적 자치에 맡겨진 게 아니고 엄격한 규제가 이뤄지므로 공법입니다. 특히 중개사 시험에 자주 나오듯 법정분을 초과하여 수수료를 받으면 이를 반사회질서로 의율하여 무효로 보는 판례가 있으므로 이 점은 누가 봐도 공법적 성격입니다. 

p21에 보면 02번 문제에서 답이 ②라고 나옵니다. 뒤의 해설(별책 p9)을 보면 명문으로 법제화되어 있지는 않으나 해석상 민법의 위임계약(채권법 각칙) 규정이 보충적으로 적용된다고 합니다. 이처럼 아무리 조문 중심으로 공부해도 실전 문제에서는 의표를 찌르는 함정이 파이기 마련이므로 문제집 공부가 반드시 필요합니다. 

p24에 고득점용 문제가 나옵니다. 사실 ①은 상식적으로 봐도 틀린 게 명백합니다. 계약 자체는 쌍방이 의사 합치가 되어야 이뤄지지만, 중개 의뢰를 쌍방 모두로부터 받아야 한다는 건 말이 안 되는 소리죠. 만약 그렇다면 공인중개사를 통해 최종 성사되는 거래가 도대체 몇 건이나 되겠습니까? ⑤는 명인방법이라는 건데 관습법상 인정되는 공시 방법입니다. 

p25에서 ③은 도급이 "일의 완성 의무가 있다"고 했는데 이건 맞는 말입니다. 민법 채권 각칙에서 위임은 완성의무가 없으나(그래서 독일 변호사법에서 성공보수는 반사회질서 무효라고 처리했었죠) 도급은 완성의무가 있다는 걸로 계약 본성이 구별됩니다. 그러나 공인중개사에게 완성 "의무"가 있는 건 아니죠(중개를 못 이루면 의뢰인에게 손해배상?). 다만 완성을 해야 중개수수료를 받을 수 있기는 하겠습니다. 

p34의 01번에서 공인중개사 자격요건은 비교적 널널한 편입니다. ③이 비교적 헷갈리는 편이지만 집행유예는 말 그대로 집행유예이므로 응시 요건에 결격이 될 건 없습니다. 다만 중개사에 대한 사회적 신뢰를 생각하면 더 엄격하게 규율할 필요는 있겠죠. 최근에 어떤 중개사하고 만나서 이야기를 했는데 차라리 위임사무와 책임 범위를 더 넓히는 쪽으로 가는 게 맞다고 하더군요.

p36의 05번에서 ③은 선지를 찬찬히 읽어 보면 "무자격자로 하여금 업무를 수행하도록 하지 아니하였다 하더라도 대여한 것으로 본다"면, 아니 세상에 법에 안 걸려들 사람이 없겠죠. 이런 문제는 시험에 자주 출제되는 판례의 내용에 대해 기억을 다지고 주의를 환기시키는 정도의 의미가 있겠다 싶습니다. 

p71의 60번에서 ③의 경우 甲도 책임을 지는데 이는 민법상 사용자책임이 강화된 것이므로 당연합니다. 이 문항은 고득점용으로 표시되었는데 특히 이 부분 최근 출제 가능성이 높아지는 듯하므로 판례까지 포함 공부를 잘 해 두어야 할 것 같습니다. 

p81에서 일반중개계약, 전속중개계약을 비교해 놓고 있습니다. 기본서에도 잘 정리되었겠지만 이 문제집에서도 다시 볼 수 있어 공부하기에 편했습니다. 

p89에 신유형으로 08번이 나옵니다. 중개사무소의 명칭, 소재지 드등은 광고에 명시해야 하지만, 중개대상물의 소재지는 표시 의무가 없다는 거죠. 그래서 미끼매물이 문제가 되기도 하지만요. 또 연락처는 명시를 해야 하지만 사업자등록번호는 그렇지 않다고 합니다. 주의해야겠습니다.

p132에서 또 손해배상책임을 묻습니다. 이 문제도 고득점용이라고 나옵니다. "목적물 인도, 보증금 지급, 확정일자 취득 등이 예정되었다면 이는 중개행위의 범주에 포함된다"는 게 판례의 태도라고 별책해설 p33에 나옵니다. 이 판례는 2007년에 나왔으므로 비교적 최신 것입니다. 

p167의 29번도 고득점용 문항입니다. ②가 정답인데 폐업 전 업무정지처분의 효과가, 처분일로부터 1년간 승계된다는 겁니다. 바로 아래의 선지 ③과 비교해 보십시오. 과태료 처분도 똑같이 1년이라고 하면 아마 안 잊어버릴 겁니다. 

p193의 07번도 고득점용입니다. 피용인인 중개사뿐 아니라 이를 고용한 개업공인중개사도 처벌(벌금형)을 받는데(이른바 양벌규정), 이때 행위자가 아닌 개업중개사의 자격은 취소되지 않는다는 게 그 요지입니다. 해설에는 안 나오지만 위법행위 본인이라고 해도 300만원 이상이라야 취소가 되며, 양벌규정(행위자와 고용인, 또는 법인)에는 자격 취소는 해당 사항이 없습니다. 이런 것도 해설에 좀 명기를 했으면 더 좋았지 않았을까 생각되네요. 

문제집 본책이 318페이지인데 1편 공인중개사법편이 200페이지입니다. 이 과목에서는 공인중개사법의 비중이 절대적이므로 철저히 조문 위주로 학습해야겠습니다. 

제2편 부동산 거래신고 등에 관한 법률

p213에 신유형 09번, 이게 유형 자체가 새로운지는 잘 모르겠으나 최근 들어 이 파트가 출제 빈도가 상대적으로 높아진 건 사실인 듯합니다. 이 법상 거래신고 사항이 아닌 걸 고르는 건데 ⑤가 답이죠. 다만 별책 p49 해설에 "법인의 매출액"은 신고 사항이 아니라고 했는데, "보유 주택 수" 역시도 해당 없습니다. 둘 다 아니라는 소리입니다. 

p234의 09번, ① 대가를 받고 지상권을 설정하는 경우에도 매매에 준하여 허가를 받아야 하겠습니다. ②는 거래허가를 득할 시 만약 원래 농지였다면 따로 농지취득자격증명은 필요 없다는 뜻입니다. ③은 농지법상의 규정과 무관하게 허가를 따로 받아야 하므로 틀린 것입니다. 

제3편 중개실무 

p264의 12번에서 관습법상의 여러 권리는 가급적이면 확장해 주지 않는다는 게 판례의 태도입니다. 분묘기지권도 그렇고 경작자의 작물에 대한 권리(부합의 법리 적용 제외), 명인방법 등도 마찬가지입니다. 이렇게, 가급적이면 인정 안 해 주려는 게 판례의 태도이므로 분묘의 외형도 갖추지 못한 평장, 암장의 경우 분묘기지권이 인정될 리 없습니다. 더군다나 저 외형은 공시 방법이므로 물권법상의 성립요건 둘 중 하나가 결여된 거나 마찬가지죠. 

p271의 27번. ①이 어렵습니다. 선지에는 농지취득자격증명원이라 되어 있으나 임대차의 경우에는 그 임대차 사실의 확인만 받으면 충분합니다. 등기가 없어도 이처럼 보호를 해 주는 것은 도시의 경우 주택임대차 보호 제도를 떠올리면 되며, 또 농지법에서는 원래 경작자를 폭 넓게 보호하기 때문이죠. ④는 1차 과목 민사특별법에 나오는 내용인데 임차인이 임대인에 대해 계약갱신요구권이 있는 것이고 임대인에게 그런 권리를 인정할 이유가 없죠. ⑤는 농지법상 아예 그런 규정이 없습니다. 표 하나에 임차인을 보호하는 3법의 내용을 다 담아서 문제화한 게 특이합니다. 

*본 포스팅은 네이버 카페 문화충전으로부터 제공 받아 솔직하게 작성된 서평입니다.

*출판사에서 제공된 도서를 받고 주관적으로 작성된 서평입니다.