[100자평] 월급쟁이 부자는 없다

월급쟁이 부자는 없다 - 서른 전에 평생 돈 걱정을 해결한 젊은 부자 유비의 경제적 자유 실현 프로젝트, 개정증보판
김수영 지음 / 보랏빛소 / 2019년 8월

부동산경매투자 분야에서 성공적인 투자로 경제적 자유를 이룩한 저자의 이야기다. 책 후반부에 경매와 관련된 내용들이 일부 소개되어 있지만 이보다는 자본주의 사회에서 부를 일궈내기 위한 기본적인 마인드셋을 정립하는데 좀 더 초점이 맞춰진듯 하다. 부동산에 관심있는 입문자들에게 추천한다.

어느 덧 이 책의 막바지다. 저자가 독자들에게 전달하...

어느 덧 이 책의 막바지다. 저자가 독자들에게 전달하고자 하는 내용을 끝까지 놓치지 말고 따라가보자.

읽으면서 정확한 데이터와 적절한 타이밍의 중요성을 몸소 느낄 수 있었다. 저자가 본문에서 알려준 데이터들 가운데 주목해야 할 데이터들을 중점적으로 확인해야 할 것이고, 투자의 타이밍은 가급적 경쟁자들이 적을 때를 노려야 한다는 게 핵심이었다. 쓰고보니 너무나도 상식적인 말처럼 보이기도 하는데 특별히 본문에서는 실제 경매 사이트에 나와있는 사례를 함께 참조하면서 내용을 읽을 수 있어서 좀 더 깊이있는 이해를 하는데 도움이 되었다.

마지막 에필로그에서는 이제까지 본문에 나왔던 내용들을 간략히 정리하면서 마무리 한다. 앞서 읽었던 저자의 메시지들을 짧은 시간동안 상기할 수 있는 시간이었다.

무작정 노력만 한다고 부자가 되는 것이 아니다. 나는 이렇게 부지런히 임장 다니는데 왜 돈이 벌리지 않나, 하고 한탄할 것도 없다. 설령 그 지역이 옳았든, 방법이 옳았든, 이미 타이밍이 늦었기 때문이다. 하루빨리 이 사실을 깨달아야 사서 고생하지 않는다. - P280

(동일한 지역, 동일한 아파트라도 입찰 시기에 따라 최소 1000~2000만 원의 수익이 왔다 갔다 한다) - P281

모든 사람이 똑같은 생각을 하는 한, 저가로 낙찰받을 수 있는 확률은 더 떨어진다고 봐야 한다. - P281

모두가 데이터를 보고 있는 시대다. 입주물량 수치 확인은 기본 중의 기본이며, 좀 더 꼼꼼히 분석하는 자는 미분양물량 수치, 더 나아가 착공 및 인허가물량까지 따져본다. - P282

돈은 소수의 입장에서 온다고 했다. 따라서 모두가 일반 매매투자에만 몰려 있다면 나는 경매 매물을 찾아봐야 하고, 모두가 경매투자를 시작했다면 나는 공매매물도 살펴봐야 한다. 투자자들에게 이미 상당히 알려진 아파트가 경매 물건으로 나왔다면, 그 낙찰가는 볼 것도 없다. 진짜 돈 버는 방법은 투자자 사이에 특정 아파트가 알려지기 시작할 그때, 일반 매매투자가 아닌 경매로 저가낙찰을 노려야 한다. 한발 늦은 투자자들이 경매라도 잡으려고 달려들기 전에 말이다. - P283

좀 더 직설적인 힌트를 주자면, 모두가 지방 A도시에 임장 다니기 시작한다면, 온라인 카페와 밴드, 오픈 채팅방 등에서 그 이름이 오르내린다면, 그때는 그곳에 가면 안 된다. 오히려 아직은 이르다고 하는 또 다른 지방 B도시에 가서 발품을 팔기 시작해야 한다. - P283

부동산 중개업소에 방문했을 때, 중개업소에 파리가 날리고, 소장님이 과도하게 친절할 때 인맥을 맺기 시작하라. 거기서 지역 분석을 시작하고 아파트를 하나둘 서열화시켜라. 파리가 날리던 그곳에 머지않아 투자자들이 몰려들 것이고, (먼 훗날의 이야기 같지만, 시장분위기는 고작 1~2년이면 변하기 마련이다) 이미 모든 분석을 마쳐놓고, 부동산소장들과 인맥까지 다져놓은 당신은 물건을 아주 손쉽게 매입할 수있다. 전세가 빠지지 않아 고생하는 일도 없을 것이다. - P283

입주물량, 인허가, 미분양물량 수치 등 모든 데이터는 이제 기본 중의 기본이다. 여기에 경매 낙찰가율 통계를 덧입혀라. 더 나아가 해당 법원에서 진행하는 물건 목록을 달력에 모두 기재해라. 해당 지역의 미묘한 움직임, 입찰자 수의 변화, 낙찰가율의 변화 등을 살피며 때에 따라 전략에 변화를 주어야 한다. - P284

또한, 일반 갭투자자들이 아직 들어오지 않은 지역은 A급 물건을 저가에 깔고 낙찰받아라. (지금도 전국에는 A급 물건을 전세가 밑으로 낙찰받을 수 있는 곳이 결코 적지 않다.) - P284

갭투자자들이 들어오기 시작한 곳은 A급 물건을 더 공격적으로 낙찰받는 전략을 취하라. 그리고 엄청난 시세차익을 기대하기보다는 현 시세보다 조금만 싸게 산다는 전략을 취하라. 이러한 물건은 현 시세보다 싸게 낙찰받은 것과는 별개로, 추가 시세차익 상승분까지 이른 시일 내에 거둘 수 있기 때문이다. - P284

만일, 투자자들에게 아파트단지 이름이 알려지고, 전세 빼는 데 상당히 고생하고 있는 곳이라면, 경매도 일반 매매와 별반 다를 게 없다. 이때는 오히려 해당 지역의 B급, C급 물건에 저가낙찰 전략을 구사하라. 매우 싼 가격에 낙찰받을 수 있다. 많이 오르지 않아도 어떤가. 이미 충분히 싸게 샀고, 낙찰 후 세팅이 끝나면 모든 자금을 회수하는 것은 물론이고, 시세가 바닥을 다졌다는 것을 눈으로 확인했지 않은가. - P284

하루에 많은 물건이 몰린 날보다는 한 건의 물건만 덜렁 나온 날을 노리는 것이 좋다. 모두가 귀찮아하고 다음에 또 있겠지하는, 그 못난 마음을 공략하라. 돈이란 인간의 본성을 이해하고 그것을 역이용할 때 진정한 이익을 거둘 수 있다. 이것이 바로 전국의 흐름을 활용한 돈 버는 부동산투자법이다. - P285

어느 정도 자산을 형성했다면, 이제는 자신의 사냥터를 그다음 단계로 올려놓아야 한다. 자본금 사이즈로 초보투자자들에게 진입장벽을 치든지, 유치권이나 선순위 임차인 등으로 감히 뛰어들 수 없는 영역을 공략하는 것이다. 물건 또한 주거용에 머물지 말고 상업용으로 진화시켜야 한다. 여기서 놓치지 말아야 할 점은 그 안에서 또다시 틈새를 공략해야 한다는 것이다. 인기 있는 지역의 우량 물건에는 당연히 그 물건을 노리고 있는 선수들이 있다. - P285

다시 강조하지만, 돈은 항상 변곡점, 중간지점, 소수가 존재하는 지점에서 나온다. 그 안에서 치열히 발품 팔아야 돈을 벌 수 있다. - P285

돈은 행동하는 소수에게 찾아온다는 법칙, 당신이 이 본질을 하루빨리 깨달아 이 세상을 당신의 놀이터로 만들기를 진심으로 바란다. - P286

정해진 월급으로 부자가 되는 데에도 한계가 있는 법이다. 월급은 원래 내가 만족할 만한 수준으로 받을 수 없다. 내 능력만큼 받는 것도 아니다. 보스를 위해, 회사를 위해 돈을 벌어준 뒤 남는것이 있을 때 받는 돈이 바로 월급이란 녀석의 속성이자 본질이다. - P288

부자가 되려면 어떻게든 조금씩이라도 아끼고 모아서 투자를 병행해야 한다. 월급에만 의존하는 삶에는 답이 없다. - P289

모든 것을 다 때려치우고 집에서 온종일 주식차트나 들여다보는 어리석은 짓을 하라는 의미가 아니다. 본업에 충실하면서 투자도 함께해야 한다. 월급만으로는 해결이 나지 않는다는 점을 강조하고 싶은 것이지 한탕주의에 빠지라는 의미가 아니다. - P289

각각의 투자대상은 저마다의 장점을 가지고 있고, 시기마다 커다란 흐름과 주기라는 것이 있기에 절대적으로 옳은 투자대상은 없다는 것 또한 알게 되었다. 주식에 투자하면 좋을 때가 있고, 레버리지를 극대화하여 부동산에 투자해야 할 때도 있으며, 예금이나 CMA 등 수익이 거의 없더라도 안전한 곳에서 기다려야 할 시기도 있다는 것을 말이다. - P290

그럼에도 불구하고 어느 장세에서나 커다란 리스크 없이 꾸준하게 훌륭한 수익을 거둘 수 있는 분야가 있었는데, 바로 부동산경매시장이었다. 부동산경매는 내가 공부를 하면 할수록 수익률을 끌어올릴 수 있는 유일한 시장이었고, 내 노력 여하에 따라서 거의 완벽하게 수익률을 통제하고 리스크를 관리할 수 있는 시장이었다. 특히나 투자실력이 어느 특정 수준을 넘어선다면 백전백승할수도 있다. - P290

애초에 내가 충분히 매력적인 가격에 매입했기에 시장 상황이 악화된다고 해서 떨 필요도 없고, 주식처럼 갑자기 어떤 사건이 터져 순식간에 폭락하진 않을까 하는 걱정도 없다. - P290

부동산경매는 절대 지지 않는 투자방식이다. 애초에 수익률을 설정해놓고 내가 충분히 해당 위험을 제거할 수 있다는 확신이 들었을 때 자본을 투자하기에 실패할 일이 없다. 해당 물건에서 실패할 가능성이 보인다면, 그것이 해결할 수 없는 수준이라는 판단이 서면 투자하지 않으면 그만이다. 때에 따라 수익이 크고 적은 차이가 있을 뿐 내가 충분히 알아보고 투자한다면 절대 손해를 보지 않는 게임이다. - P291

그렇기에 당신이 서민이라면, 개미투자자라면 부동산경매시장에 투자해야 한다. 자본이 적을수록 안정적이고 확실한 게임을 펼쳐야한다. - P291

소규모의 자본으로 투자를 해보려는 개미투자자에게 그 돈은 그냥 자본금이 아니다. 만약 잘못된 투자로 그 자본을 날린다면 그건 돈을 잃는 것이 아니라 자신의 지난 세월, 피땀 흘려 돈을 모아온 시간, 청춘까지 몽땅 잃어버리는 것이다. - P291

초보투자자일수록 절대 초기에 돈을 잃어서는 안 된다. 작전주에 한번 편승해보고 싶고, 테마주에 몰빵하고픈 충동이 일지라도 철저히 손에 꽉 움켜쥐고 눈뭉치를 차곡차곡 불려나가야 한다. 자산의 크기가 불어나 투자할 수 있는 경우의 수가 많아진다면 그때 다른 투자를 해도 좋다. - P291

경제적 자유로 가는 출발점에 선 당신에게, 부동산경매 재테크는 분명 크고 단단한 디딤돌이 되리라 확신한다. 아직 늦지 않았다. 지금 당장 시작하라. 당신도 얼마든지 부자가 될 수 있다. 돈 많은 월급쟁이가 아닌, ‘진짜 부자‘ 말이다. - P292

돈이 그렇게 중요하냐고 외치는 것 자체가 어쩌면 그 중요성을 역설적으로 인정하는 행위일지 모르겠습니다. 사실 우리의 목적은 ‘행복한 인생‘입니다. 자유와 행복을 누리는 데 필요한 돈은 그저 수단에 불과합니다. 그렇기에 고작 그 수단 때문에 하루하루 허덕이며 짓눌리는 인생에서 벗어나야 합니다. - P294

오늘은 ‘투자의 목적을 명확히 세워라‘ 라는 주제로 ...

오늘은 ‘투자의 목적을 명확히 세워라‘ 라는 주제로 시작한다.

저자는 부동산투자 수익을 크게 두 종류로 나눈다. 하나는 자본이득이고 다른 하나는 임대수익이다. 이에 대해 간단히 설명하자면 자본이득은 쉽게 말해 싼 값에 사서 비싼 값에 파는 시세 차익을 지칭하는 용어이고, 임대수익은 임대료 혹은 월세와 같이 매달 현금흐름을 꾸준하게 창출할 수 있는 수익을 지칭한다.

저자는 짧게나마 이 두 종류의 수익에 대한 전망도 내놓고 있는데 과거와는 시장의 양상이 달라질 것이라는 말과 함께 소위 말하는 특정한 성격을 가진 자산에 선택과 집중이 필요하다는 얘기도 덧붙인다. 본문에서 저자가 직접적으로 선택과 집중이라는 단어를 사용하지는 않았지만 본문을 읽다보면 독자인 나로서는 그렇게 받아들이는 것이 가장 자연스럽다고 느껴졌다.

결국 맨 앞에서 언급한 주제처럼 자본이득을 목적으로 할지 아니면 임대수익을 목적으로 할 것인지에 따라 부동산투자 전략도 투자자의 목적에 따라 달라져야 한다는 게 저자가 독자들에게 하고 싶은 말이었던 것 같다.
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절을 바꿔서 이번에는 저자가 생각하는 부자로 가기 위한 로드맵을 소개한다. 일단은 나를 대신할 일꾼을 만드는 것이 가장 먼저 선행되어야 할 조건이다. 여기서 일꾼이라는 게 꼭 사람만 해당되는 것이 아니라 돈이 들어올 수 있도록 하는 시스템을 포괄적으로 지칭한다고 보면 좋겠다.

이후에 저자는 로드맵을 크게 4단계로 나누어 소개한다. 독자인 나는 이 부분을 읽으면서 이것이 마치 글쓰기의 기승전결과 비슷한 짜임새를 갖고 있다는 느낌을 받았다.

가장 먼저는 비록 소규모일지라도 첫 투자를 시작하라는 것이다. 어차피 투자라는게 맨 처음부터 완벽하거나 거대한 규모로 할 수 없는 것이기에 시작의 중요성을 저자가 강조한 것으로 보여진다. 다만 이를 위해선 사전에 부동산투자와 관련된 공부가 일정수준 이상으로 되어 있어야 투자원금을 잃거나 하는 등의 리스크를 최소한으로 줄일 수 있다고 저자는 말한다. 독자인 나는 이 지점에서 문득 ‘천리길도 한 걸음부터‘ 라는 속담과 ‘돌다리도 두들겨보고 건너야 한다‘ 라는 속담이 생각났다.

저자가 말하는 부자로 가는 길에 있어서 원래 시작부터 화려할 수는 없는 법이다. 아마 성경이었나? ‘네 시작은 미약하였으나 네 끝은 창대하리라‘ 라는 말처럼 부자가 되는 길도 시작은 다소 미약해보일 수밖에 없는 게 현실이다. 왜냐하면 가진 종잣돈이라는 게 일정부분 제한되어 있을수 밖에 없기 때문이다. 하지만 이 단계를 거치지 않고서는 부자로 가는 길을 시작도 해보지 못한채 삶이 끝나버리게 될 것이기에 깊이있는 내공과 함께 투자할 종잣돈을 마련하여 투자의 세계로 일단 발을 담그는 게 중요하다는 생각이 들었다.

또한 ‘돌다리도 두들겨보고 건너야 한다‘는 속담이 생각난 이유는 이 첫 투자를 할 때 사람들이 기본적인 것을 간과하는 경우가 많다는 저자의 말 때문이었다. 저자는 본문에서 사고자 하는 부동산의 정확한 시세를 알아야 한다는 말을 하는데 의외로 다른 것들에 너무 신경을 쓰다가 이러한 기본적인 시세를 잘 파악하지 못해 그간 열심히 모은 종잣돈을 일정부분 허비하게 되면 향후에 투자할 때도 손해를 본 상태에서 시작해야 하기 때문에 악순환이 연속적으로 반복될 수 밖에 없다. 정말 복잡하고 난해해보일수록 기본적인 것들을 확실히 다잡고 들어가서 기껏 열심히 모은 종잣돈을 허투루 쓰지 않도록 주의해야 한다.

다음으로 2단계에서는 현금흐름을 만들라는 게 저자의 조언이다. 이는 앞서 위에서 언급했던 부동산투자 수익의 두가지 종류 중 임대소득 쪽에 가까운 개념이다. 이와 관련하여 혹자는 부동산 매매차익 (일명 자본이득)이 훨씬 규모가 클텐데 임대수익 몇 푼가지고 만족이 되겠냐는 식의 사고를 한다고 하는데, 이는 시장이 어떻게 급변할지 모르기 때문에 안전하지 못한 발상이라는 게 저자의 설명이다. 일단은 지금 시점(2단계)에서는 현금을 지속적으로 모으면서 자신의 눈덩이(자산규모)를 조금씩 키워나가야 하는 데 차익이 큰 자본이득만 노리다가는 어떤 외부적인 부정적 충격 한 방에 그동안 모아두었던 돈을 잃어버릴 수도 있기 때문에 자본이득만을 노리기보다는 안정적으로 임대소득을 가져다 줄 수 있는 자산에 투자하는 것이 낫다는 판단이다.

이렇게 2단계의 현금흐름이 안정적으로 갖춰진 상태에서 이제 다음 3단계인 시세차익 즉 위에서 언급했던 자본이득을 획득하기 위한 기회를 물색한다. 이때는 적극적으로 차익을 실현하면서 자신의 눈덩이(자산규모)를 기존의 눈덩이(자산규모)보다 더 키우고 그러면서 투자하는 부동산의 규모를 점점 키워가는 작업이 필요한 시기다. 소위 말하는 레벨 업을 급속도로 해나가는 시기라고도 볼 수 있다. 저자의 말에 따르면 이때부터가 소위 돈이 돈을 버는 선순환구조로 들어가는 단계라고 한다.

마지막 4단계에서는 이제 장기적인 시각을 가지고 3단계에서 미처 돈이 부족해 하지 못했던 소위 입지 좋은 곳의 부동산들로 눈을 돌려서 대규모의 시세차익을 획득할 수 있도록 하고 이를 통해 부자 포트폴리오를 완성하라는 게 저자가 말하는 부자로 가는 4단계 로드맵이다.

독자인 나는 이 단계들을 보면서 비단 여기나온 부동산 뿐만 아니라 모든 것에는 스텝 바이 스텝, 즉 마땅히 거쳐야 할 단계들이 있다는 것을 다시금 뼈저리게 느낄 수 있었다. 어떤 특정 단계를 제대로 거치지 않고 뛰어 넘어 가는 것은 오히려 기초가 부실해져서 다시 처음부터 시작해야 하는 상황을 맞이할 수도 있겠다는 생각이 들었다. 이러한 생각을 책에 나온 부동산투자의 경우에 적용해보자면 저자가 말한 2단계에서 현금흐름을 안정적으로 만들지 못한채 시세차익만 노리다가는 잘못하다가 과중한 이자부담을 떠안는다거나 대출금 상환을 제때 하지못하는 상황을 맞이하여 쫄딱 망할 수도 있겠구나 하는 생각이 들었다. 이렇게 되면 그냥 전재산을 날리고 심할 경우는 아예 재기불능의 상태에 직면할 수도 있겠다는 위기감마저 느껴졌다. 이게 무슨 말인지 간접적이긴 하지만 머리만이 아닌 마음으로까지 체감이 되다보니 굉장히 공포스럽기까지 했다. 아무쪼록 마땅히 거쳐야 할 단계를 제대로 밟아나가는 것의 중요성을 머리속에 확실하게 새길 수 있는 시간이었다.

부동산투자에는 생각보다 많은 대상이 있다. 주거용 물건만 놓고서도 다세대 주택, 다가구 주택, 아파트, 오피스텔 등으로 다양하고 상가, 공장, 토지, 빌딩도 있다. 특히나 소형 빌딩에 대한 부자들의 관심은 날로 커지고 있는 형국이다. 이렇게 부동산이라는 섹터 안에서도 수많은 투자대상이 있다. - P263

인간이 어딘가에 돈을 투자한다는 것은 당연히 수익을 기대하기 때문이다. 돈을 쓴다는 의미는 같지만 투자와 소비는 그 목적을 봤을 때 완전히 다른 행위라고 할 수 있다. 소비라는 것은 그 대상이 비싸거나 일회성의 사용가치만 있더라도 과감히 지갑을 열게 만들지만, 투자는 대상이 비싸다고 생각하면 절대 돈이 나가지 않는 성질을 지녔다. 누군가가 자신의 돈을 어딘가에 투자했을 때는, 그 대상이 충분히 싸다고 생각되며 앞으로도 내게 수익을 가져다주리라고 판단한 것이다. 그것이 투자의 본질적 의미다. - P263

부동산투자도 마찬가지다. 내가 이 부동산을 사는 이유는 이 부동산이 싸다고 생각하기 때문이다. 설령 지금은 가격이 많이 싸지않지만, 앞으로 충분히 오를 것이라는 기대가 있기 때문이다. - P264

하지만 이 글을 읽고 있는 독자들은 부동산투자의 목적을 좀 더 분명히 혹은 세분화하길 바란다. 개발도상국에서 선진국으로 진입하고 있는 대한민국에서 앞으로 전체 부동산시장 가격이 과거처럼 무차별적으로 오를 것이라는 기대를 하긴 어렵다. 이미 우리나라는 고성장의 과거를 지나 계속해서 지루한 행보를 보일 저성장 국가로 진입했다. 그렇기에 가치 있는 부동산을 선택하는 안목이 중요하며, 실제 투자할 때도 기대수익이 얼마인지 확실히 기준을 정해두는 것이 좋다. 대충 사놓은 뒤에 ‘몇 년 뒤에는 값이 올라 있겠지‘ 하고 기대하는 것은 절대 금해야 할 태도이다. - P264

부동산투자 수익에는 크게 두 종류가 있다. 첫 번째는 ‘자본이득‘ 이라고 하여 앞으로 가격이 오를 경우 발생하는 수익을 말한다. 시세차익이라고도 한다. 두 번째는 ‘임대수익‘으로, 물건을 소유한 상태에서 다달이 들어오는 임대료를 가리킨다. - P264

앞으로 대한민국에서 부동산투자는 이 두 가지 투자방식으로 철저히 차별화될 것으로 보인다. 세월이 지난다고 해서 모든 부동산이 동시에 오르지는 않을 것이며, 시세차익을 기대할 수 있는 부동산과 현재 임대수익을 극대화해 승부를 봐야 하는 부동산으로 철저히 나뉘게 될 것이다. 그렇기에 내가 어딘가에 투자를 한다면 그 투자목적을 분명히 마음에 새기고 갈 필요가 있다. - P264

아파트와 같은 주거용 물건에 투자한다면 대개 시세차익을 기대하는 투자일 것이다. 물론 월세를 주는 소형 아파트일 수도 있지만 그것이 아니라면 대부분 본인이 실질적으로 거주하거나 전세를 주는 경우가 대부분이다. 다만 아파트 상품의 경우 시간이 흐르면 흐를수록 무조건적으로 값이 오르는 상품은 되지 않을 것이고, 그 안에서도 철저히 차별화가 펼쳐질 예정이기에 더욱 철저한 분석이 요구된다. 대형단지 중심으로, 유명 브랜드 중심으로, 이중 삼중 역세권 입지에 속한 아파트를 구입해야 한다. 그래야 인플레이션을 헤징하면서 계속해서 자산가치를 증식시켜 나갈 수 있다. - P265

또 하나의 축은 오피스텔이나 상가와 같은 수익형 부동산에 투자하는 경우다. 이 경우에는 현재 창출되는 수익에 모든 초점을 맞춰야 한다. 단순히 좋은 위치에 있으니 부동산 가격도 많이 오르리라는 기대는 금물이다. 수익형 물건은 어디까지나 현재 수익에만 집중해야 한다. 아무리 좋은 곳에 위치한 상가라도 현재 나오는 수익이 별 볼 일 없다면 과감히 접을 수 있어야 한다. - P265

주거용 물건이 아닌, 상업용 물건의 경우 가격이 싸다고 무조건 임차인이 들어오는 것이 아니다. 일반 주거용 물건이야 살기 조금 불편해도 값이 싸면 들어와 살지만, 상가는 입지 자체가 잘못되었거나 상권이 죽어가고 있다면 임대 놓기가 하늘에 별 따기다. 현재수익에 모든 초점을 맞추고 동시에 공실 가능성도 항상 염두에 두어야 실패 없는 투자를 할 수 있다. - P265

앞으로 부동산투자로 돈을 벌고자 하는 사람이라면 항상 자신이 투자하려는 대상에 대한 철저한 이해와 더불어 그 투자목적을 명확히 하는 작업이 반드시 선행되어야 한다. 이제 대한민국에서 아무 부동산이나 사놓고 시간이 흐르면 가격이 저절로 오르는마법 같은 일은 벌어지지 않는다. 가치 있는 부동산을 찾는 과정에 많은 시간을 투자함과 동시에 자신이 기대하는 수익, 투자하고자하는 목적을 명확히 해야 성공적인 부동산투자를 해나갈 수 있다. - P266

부자 로드맵의 가장 중요한 개념은 ‘현명한 부동산 시스템 구축‘에 있다. 또한 그 첫 걸음은 ‘월급쟁이 부자는 없다‘ ‘월급만으로는 절대 부자가 될 수 없다‘라는 깨달음을 얻는 것이다. 즉, 당신의 월급에만 목을 매서는 절대 부자가 될 수 없다는 것을 의미한다. 단순히 이 개념을 인식하는 수준을 넘어 절절한 깨달음의 수준까지 도달해야 한다. 더불어 실행의 단계까지 옮길 수 있어야 한다. - P268

하루에 주어진 시간은 24시간. 당신은 그 시간 동안 혼자 일하며(사실 24시간 내내 일하지도 못한다), 하나의 월급으로 한 달을 살아간다. 그런 당신이 부자가 될 가능성은 얼마나 될까? 단도직입적으로 말해 0%다. 당신은 부자가 될 수 없다. - P268

부자가 되고 싶다면, 당신을 위해서 일하는 일꾼들을 만들어야한다. 그 일꾼은 진짜 일꾼, 사람(종업원) 이어도 좋고 아니면 또 다른 수단이어야 한다. 당신 대신, 당신을 위해 일하는 시스템을 구축해야 한다. - P268

열심히 돈을 모아 월셋집에서 전셋집으로 옮기고, 전셋집에서 대출받아 집 한 채를 마련하고, 그 대출금을 평생 갚아나가는 구조그 길은 부자가 되는 길이 아니다. 월급과 집 한 채, 그 쳇바퀴에 전전긍긍해서는 절대 부자가 될 수 없다. 부자는 단순히 열심히 노력한다고 되는 것이 아니기 때문이다. 시스템을 만들어야 한다. 올바른 로드맵을 밟아야 한다. - P268

부동산투자에서 가장 중요하다고 생각하는 것은 바로 첫 투자, 1호기를 만드는 일이다. 그동안 수많은 초보투자자와 마주하며 느낀 점은 첫 투자를 너무 어렵게 생각한다는 것이다. 처음부터 완벽한 투자를 하려는 탓이다. 나도 마찬가지였다. 하지만 완벽한 투자는 초보자에게 있을 수 없는 허상일 뿐이다. - P269

물론 투자지식은 독서와 이론학습을 통해 기를 수 있다. 그러나 경험 없이는 안목과 노하우라는 실력이 쌓일 수 없다. 즉, 경험 없는 투자에 완벽을 기한다는 자체가 논리적 모순인 것이다. 설령 스스로 느끼기에 완벽에 가까운 의사결정으로 투자했다고 할지라도, 시간이 지나 그 투자를 복기해보면 곳곳에 허점이 가득했다는 것을 깨닫게 된다. 바로 그런 것이다. 첫 투자를 완벽히 잘해낸다는 것은 불가능하다. - P269

그렇다면 나만의 1호기를 만들어볼 가장 좋은 시기는 언제일까? 나는 늘 부동산 강의 수료 후 6개월 안에 1호기를 만들어야 한다고 강조한다. 단, 이 시기에 부동산 관련 책을 10여 권 완독하고, 밀도높은 부동산 학습이 뒷받침되었다는 전제 하에서다. 아무 지식 없이 무턱대고 부동산을 사는 것만큼 위험한 일도 없기 때문이다. 이 실행 요건이 갖춰졌다면 바로 도전해보길 권한다. 1호기는 부자로드맵의 첫 단계일 뿐임을 기억하자. - P269

1호기를 만들 때 반드시 명심해야 할 두 가지가 있다.
1. 사고자 하는 부동산의 정확한 시세를 알아야 한다.
2. 투자금을 과도하게 쓰지 않는다. - P269

어느 투자나 마찬가지일 테지만, 특히 부동산투자는 정확한 시세파악이 아주 중요하다. 이는 부동산 특유의 성인 ‘개별성‘에 기인한다. 예를 들어, 내가 투자하려는 아파트가 있다면, 해당 단지 안에서도 로얄동과 로얄층, 저층과 고층, 방향 등에 따라 그 가격이 천차만별이다. - P270

어떤 특별한 비법, 기술을 배우기 전에 시세조사부터 제대로 하는 습관을 반드시 들여야 한다. 내가 지금 해당 아파트 단지의 32평, 102동, 중간층(예컨대, 15층 건물의 7층), 남향의 물건을 사고자 한다면, 그 물건의 현재 가격이 얼마인지 정확히 조사해야 한다. - P270

이 아파트가 앞으로 언제 오를지, 언제 바닥을 칠지 그러한 것들을 생각하기 전에 지금 사고자 하는 아파트의 정확한 시세를 아는 것이 중요하다. 만약 아파트가 아니라 오피스텔과 빌라라면, 시세조사는 더더욱 만만치 않다. 그래서 초보투자자에게는 정확한 시세조사가 투자의 처음이자 끝이 되기도 한다. 어차피 초보투자자일때는 법적으로 난해한 물건이라든가, 어떤 특별한 하자가 있는 물건에는 투자하지 않기 때문이다. - P271

잊지 마라. 지금 사려는 부동산의 정확한 시세를 아는 것, 이것이 이제 막 1호기를 마련하려는 초보자가 명심 또 명심해야 할 지침이다. - P271

초보투자자는 절대로 첫 투자에 투자금의 대부분을 소진해버리는 우를 범해서는 안 된다. 다시 말하지만, 첫 투자는 그 한 건의 투자로 부자가 된다기보다는 앞으로 부자가 될 투자 여정의 첫 단추이기 때문이다. - P271

세상 모든 것이 마찬가지겠으나 부동산투자 또한 경험과 실력이 쌓여야 더 나은 투자를 할 수 있다. 결국은 허다한 실행과 시도를 통해 성장해나가는 방법밖에 없다. 그런데 첫 투자에 내 종잣돈의 대부분을 소진해버린다? 절대 그런 실수를 저질러서는 안 된다. - P271

때때로 지나고 보니, 그때 내가 가진 돈과 레버리지의 극대화(담보대출 혹은 전세보증금 활용)를 통해 크게 베팅했으면 큰돈을 벌었을 텐데, 하는 가정이 있을 수 있다. 그러나 모름지기 정확한 타이밍이란 지나야만 알 수 있는 것이다. 만약 그 반대였다면? 당신은 한 건의 투자를 통해 인생에 돌이킬 수 없는 상황을 만들었을지도 모른다. - P271

1호기에 과도한 금액, 너무 많은 금액을 걸지 마라. 소액으로 시작하라. 소액이란 표현이 너무 추상적으로 들린다면, 구체적으로 금액을 제시하겠다.
‘첫 부동산투자에는 2000만 원을 넘기지 마라.‘ - P272

당신은 앞으로 당신 대신 일할 부동산 시스템을 구축해야 하는 사람이다. 한 번의 투자가 끝이 아님을 잊지 말아야 한다. 무조건 많은 물건을 매입하란 의미는 아니다. 하지만 여러 물건을 보유해야 시스템을 구축할 수 있다는 것도 분명한 사실이다. - P272

두려움을 이겨내는 방법은 많은 양의 독서와 강의 수강 등 충분한 학습이다. 그리고 ①사고자 하는 부동산의 정확한 시세를 아는 것과 ②투자금을 과도하게 쓰지 않는 것이다. 잊지 마라. 이제 막 부동산투자를 시작하려는 당신에게 이보다 중요한 것은 없다. - P272

나머지 부족한 부분은 지속적인 경험과 학습을 통해 앞으로 채워나가면 된다. 그러다 보면 결국 공부의 완성이란 결코 존재할 수없다는 것을 깨닫게 될 것이다. - P272

첫 건에 너무 많은 완벽성을 기대하지 마라. 그 자체가 허상이다. - P272

부자가 되기 위한 필수조건 중 하나가 현금흐름을 만들어두는 일이다. 가끔 부동산 전문가나 고수라는 사람들 중에 현금흐름(월세) 부동산의 중요성을 간과하는 이들을 본다. 이는 아직 그가 진정한 부자가 되지 못했다는 방증의 표현이다. 동시에 본인의 얕은 투자경력을 시인하는 것이기도 하다. - P273

부동산시장은 언제나 상승만 하지 않는다. 그리고 부동산은 짧은 기간에 샀다 팔았다 하는 ‘단타투자‘로는 큰돈을 벌 수 없다. 부동산투자에는 상당한 거래비용이 필요하기 때문이다. 취득세, 법무비, 취득·매도 시 중개수수료, 수리비(인테리어), 양도세, 식비, 교통비 등의 거래비용이 들기 때문에 중대형 이상의 물건이 아닌 이상 단타로 수익을 내기란 쉽지 않다. 단타로 큰돈을 벌겠다는 욕심은 애초에 하지 않는 것이 좋다. 단타투자는 하나의 옵션일 뿐이다. - P273

많은 사람이 ‘갭투자‘로 불리는 차익형 부동산에 투자하기도 하는데, 이는 하나만 알고 둘은 모르는 것이다. 전세 세팅만으로 부동산투자를 지속하다 보면, 부동산 개수는 늘어나는데 삶은 계속 쪼들리는 희한한 경험을 하게 된다. 이는 부동산 개수가 늘어났지만 현금흐름(월세)은 생성되지 않았기 때문이다. 부동산을 보유할 때 내야하는 세금, 임대만기 시의 거래비용, 각종 소모품 및 수리항목으로 찔끔찔끔 나가는 돈이 발생하는데, 그 돈을 모두 자신의 노동소득(월급)으로만 충당하고 있기 때문이다. - P274

오히려 전세가가 시세보다 떨어져서 보증금을 돌려줘야 하는 역전세 상황이 발생할 수도 있다. 그게 만일 한 건이 아닌 여러 건이라면, 당신에게 돌이킬 수없는 시련이 닥칠 수도 있다. - P274

반드시 현금흐름을 만들어야 한다. 월세를 창출해내야 한다. 한달에 100만 원 정도의 현금흐름만 만들어내도 삶의 질이 달라진다. 더 나아가 현재 월급 수준의 현금흐름을 만든다면, 경제적 여유 지수는 월등히 올라갈 것이다. 고정소득을 만들어내야 한다. 내가 일하지 않고도 돈이 들어오는 시스템을 하루빨리 만들어야 한다. 그러한 시스템이 나를 위해 일하는 체제를 구축해야 한다. - P275

시스템 구축은 주거용 부동산투자로 시작하는 것이 좋다. 주거용 부동산인 소형 아파트, 빌라, 오피스텔 등을 먼저 공략하고, 그 후에 아파트형 공장, 상가, 다가구 등으로 투자범위를 넓혀가는 것이다. 그러면 시간이 갈수록 한 채당 기대할 수 있는 순수익이 극대화될 것이다. 따박따박 들어오는 월세의 힘은 정말이지 놀랍고도 위력적이다. 처음에는 그 수익이 작아 보여도, 한 채 한 채 늘어가며 증가하는 그 액수는 결코 적지 않다. 거기에 재미를 붙이다 보면 소비 또한 줄어든다. 돈이 없어서 소비하지 않는 것이 아니라, 잔고가 계속 채워지는 기쁨이 있으니 자연스레 소비의 갈증이 줄어드는 것이다. 월세가 계속 들어오니 굳이 그 부동산을 급하게 팔아야 할 필요성을 느끼지 않으며, 그것이 자연스레 중장기 보유로 이어져 추후 시세차익까지 따라오게 된다. - P275

부동산투자의 진정한 시세차익은 매달 또는 1년 단위라는 (마치 주식처럼) 짧은 기간에 발생하는 것이 아니다. 적절한 시점에 좋은가격으로 매입하여 계속 갖고 있다 보니 어느덧 상당한 시세차익이 발생해 있는 것, 그것이 진정한 부동산 자산가의 포트폴리오다. - P275

잊지 마라. 수비 (수익형)가 뒷받침되지 않은 자산 포트폴리오로는 절대 탄탄한 부자가 될 수 없다. 공격(차익형)만 하다가는 한 방에 크게 갈 수 있는 것이 부동산투자다. 현금흐름의 위력을 절대 가볍게 생각하지 마라. 적어도 100만 원의 현금흐름을 만들어보라. 바로 그 위력을 체감할 것이다. - P275

어느 정도의 탄탄한 현금흐름이 만들어졌다면, 그래서 당장의 삶이 조금 여유로워졌다면, 이제는 시세차익 물건에 투자해보는 것이 좋다. - P276

혹시 오해할까 싶어 설명을 하자면, 앞서 권한 수익형 부동산을 시세는 오르지 않고 오로지 현금흐름만 발생하는 부동산으로 착각해서는 안 된다. - P276

"언제 월세받아 부자 되냐, 빨리 시세차익 내서 돈 벌어야지" 라고 말하는 이들이 있는데, 이는 수익형 부동산투자를 제대로 이해하지 못한 사람들이다. 당연히 월세만 받아서는 절대 부자가 될 수 없다. 진짜 큰 수익은 시세차익에서 나는 것이다. 내가 권하는 것은 진짜 시세차익을 내기 위한 ‘기다림의 장치‘로써 월세를 활용하라는 것이다. - P276

사실 부동산은 어느 것은 수익형 물건, 어느 것은 시세차익형 물건으로 명확히 구분 지을 수 없다. 수익형 물건도 시세차익이 날 수있고, 시세차익형 물건도 적절한 테크닉을 구사하면 (매입방법의 다변화를 통해 매입 단가를 낮추거나 대출 레버리지를 극대화한다면) 현금흐름이 발생되기 때문이다. 중요한 것은 어떤 종류이든 현금흐름이 창출되는 부동산을 반드시 보유해야 한다는 것이다. 그 후에 해당 물건으로 시세차익을 발생시키거나, 다른 시세차익형 물건에 투자해 자산가치를 크게 점핑시키는 계기를 만들어야 한다. - P276

시세차익이 발생했다면 매도 후 투자금(기존 투자금 + 시세 상승분)을 확보해 더 큰 금액대의 물건에 투자하는 것이 좋다. 그러면 한 채에 묶여 있던 돈을 두 채 이상으로 매입하거나, 같은 한 채여도 훨씬 더 우량한 물건을 보유할 수 있게 된다. 이때부터가 돈이 돈을 버는 선순환구조에 들어가는 순간이다. 이것이 바로 단순히 1주택 보유자에 머물지 말고, 시스템 구축에 온 힘을 쏟으라는 이유다. - P277

시세상승으로 인한 자산 리밸런싱(재배치), 전세금 인상, 꾸준한 현금흐름의 증대는 진정한 자산가이자 시스템 오너로서의 삶을 살게 할 것이다. 이것이 바로 당신을 진정한 경제적 자유인으로 만들어주는 구조다. - P277

부자 로드맵 4단계 : 부자 포트폴리오 완성하기

이 단계부터는 멀리 내다보는 성격의 시세차익형 물건을 눈여겨봐야 할 때다. 입지 좋은 곳의 랜드마크 아파트, 재개발 및 재건축 건물, 토지 등이 그것이다. 다시 말해 드디어 진정한 부자의 포트폴리오를 완성할 수 있다는 의미다. 높은 시세차익을 기대할 수 있는 이 물건들은 그만큼 장기간의 보유기간(세월)이 필요하다. 진짜 부자가 되고 싶다면 이러한 물건들에 하루빨리 투자하는 것이 중요하다. - P277

하지만 이는 이론일 뿐, 당장 절박한 심정으로 투자시장에 뛰어든 이들에게 장기간의 기다림은 너무도 고통스러운 일이다. (투자금 또한 많이 든다.) 그래서 장기 시세차익형 부동산은 어느 정도 경제적 여유를 만든 후, 하나둘씩 포트폴리오에 포함시키는 것이 좋다. 당장 2~3년 이내에 승부를 보기 위한 것이 아닌, 10년 또는 그 이상의 기간을 바라보며 묻어두는 것이다. 그래서 종국에는 좋은 입지의 건물을 보유하는 것을 목표로 한다. - P278

아직 1호기를 만들지도 않은 사람이 처음부터 로드맵 4단계를꿈꾼다면, 그것은 결코 부자가 되겠다는 자세가 아니다. 단순히 그런 부동산을 갖고 있으면 좋겠다는 현실성 없는 로망일 뿐이다. - P278

처음부터 부자의 포트폴리오를 완성할 수는 없다. 큰 꿈을 꾸되, 항상 한 발은 현실에 딛고 있어야 하는 법이다. 우선 나만의 1호기 부동산을 만들어라. 그리고 현금흐름을 항상 근본으로 두어야 한다. 그 기간 동안 적절히 시세차익형 물건을 포함시켜라. 종국에 이르렀을 때 부자의 포트폴리오를 완성하라. - P278

돈은 어떻게 해야 벌 수 있을까. 돈은 기본적으로 내가 ‘소수‘의 입장일 때 다가온다. 즉, 독점할 수 있어야 하고, 차별화할 수 있어야 한다. 돈이란 정확히 대중의 정반대에 위치한다. 그렇기에 공포를 이겨내고 베팅할 수 있어야 하며, (불확실성이 해소되면 누구나 다 뛰어들기 때문에) 모두에게 알려져 누구든지 뛰어들 수 있는 시장이 펼쳐지면 과감히 빠져나올 수 있어야 한다. 돈이란 모든 사람이 공평하게 많이 벌 수 있는 것이 아니기 때문이다. - P279

이 사실을 절대 잊어서는 안 된다. 내가 지금 하려는 것을 (돈을 벌기위한 행위를) 이미 많은 사람이 하고 있다면, 그 방법으론 돈을 많이벌 수 없다. 지금 투자하려는 지역이 많은 사람의 입방아에 오르내리고, 누구나 임장 다니는 곳이 되었다면, 그곳에는 먹을 것이 없다. - P279

지난번 포스팅에서 저자는 투자분야에서 일반적으로 널리...

지난번 포스팅에서 저자는 투자분야에서 일반적으로 널리 알려진 격언인 ‘계란을 한 바구니에 담지말라‘는 말과는 다소 상반되는 얘기를 했었다. 그것은 바로 부자가 되기 전까지는 ‘계란을 한 바구니에 담아야 한다‘ 라고 하는 말이었다. 오늘은 이에 관한 얘기가 이어진다.
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뒤이어서 사전적 의미의 자산과 부채가 아닌 저자가 생각하는 자산과 부채의 정의가 소개되는데 이것은 현금 흐름의 창출 유무에 따라 구분되고 있음을 확인할 수 있었다.

여기서 한 단계 더 진화하여 진정한 자산의 의미가 p.238에 밑줄친 부분에 나오는데, 핵심을 짚어보자면 저자가 생각하는 ‘진정한 자산‘이라는 것은 단순히 현금흐름을 창출하는 수준을 뛰어넘어서 내가 일하지 않는 동안에도 현금흐름을 지속적으로 획득할 수 있느냐를 기준으로 삼고 있음을 볼 수 있었다. 저자는 이러한 ‘진정한 자산‘을 계속해서 늘려 나갈 수 있느냐의 여부가 부자가 되느냐 또는 경제적 자유를 얻느냐의 여부를 결정짓는다고 독자들에게 말한다.
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다음에 이어지는 글에서 저자는 주식투자와 부동산투자를 간략히 비교함과 동시에 인간의 3대본능인 의식주 가운데 마지막에 있는 주거의 본능, 즉 자기가 거주할 집을 마련하고자하는 인간의 본능적인 욕구에 대해 말한다.

독자인 내가 느끼기에 여기서 저자가 하고싶었던 말은 주식투자는 인간의 본능적인 욕구라기보다는 선택적인 것일 수도 있는 반면 부동산투자는 인간 내면에 있는 주거의 욕구와 밀접한 관련이 있다는 점을 강조하고 싶었던 것 같다.

이 책이 부동산투자와 관련된 책이라 그랬는지는 몰라도 투자와 관련된 얘기보다는 부동산 관련 내용 위주로 나오는데 저자의 말에 따르면 부동산 분야는 공부해야 할 분야와 종류가 많은 편이기에 하루라도 빨리 부동산에 눈을 뜰 수 있도록 관련 지식을 쌓을 것을 독자들에게 권한다.

이 부분을 읽으면서 공부라는 게 단순히 학창시절에 반짝하고 끝나는 것이 결코 아니라는 것을 몸소 느낄 수 있었다. 단지 학창시절에는 기본적인 소양을 기르는 것이었다면 성인이후에는 실제로 업무적인 것이든 이러한 재테크 관련 내용들이든 혹은 그동안 알지 못했던 분야들에 대한 것들이든 분야를 막론하고 자신이 살아가는 데 필요한 것들을 지속적으로 끊임없이 공부해야 살아남는 시대라는 걸 다시금 느낀다.

기회가 보이기 전까지는 돈을 한 바구니에 모아놓고 독하게 공부해야 한다. 충분한 내공이 쌓이기 전까지는, 뚜렷한 투자처가 보이기 전까지는 열심히 돈을 모으고 절약함과 동시에 하나의 눈뭉치를 계속해서 뭉치며 기회를 엿봐야 한다. 어설프게 이곳저곳 분산하다가 이도저도 아닌 결과를 마주하게 될 것이다. - P234

그렇게 내공을 쌓다가 기회를 만나면 한곳에 집중적으로 투자하라. 이는 당신이 지금 부자로 가는 여정 속에 있는 사람이기 때문이다. 그렇게 나의 돈을 한 바구니에 담은 뒤 그 바구니를 주의 깊게 지켜보라. 자신의 예측대로 시장이 돌아가고 있는지, 수익이 발생하고 있는지, 또 다른 리스크가 발생할 가능성은 없는지 계속해서 지켜봐야 한다. - P234

계란을 한 바구니에 담지 말라는 말은 어느 정도 부의 수준을 이루었을 때의 이야기다.  - P234

바구니를 알아볼 수 있는 안목을 키워라. 그리고 그 바구니에 계란을 집중적으로 담아라. - P234

반드시 명심해야 할 것이 하나 더 있다. 자신이 충분히 준비되지 않은 채로 계란을 한 바구니에 담았다가는 회복불능이 될지도 모른다. 그러니 끊임없이 배우고 익히자. 아직 나의 계란을 담아야 할바구니가 보이지 않는다면 성급하게 덤벼들지 말자. 당신과 같은 얼치기를 잡아먹기 위해 기다리고 있는 것이 바로 ‘투자시장‘이란 곳이기 때문이다. - P235

내공을 쌓고 자신만의 원칙을 만들어나가자. 어느 순간 당신 앞을 가리고 있던 뿌연 안개가 깨끗하게 사라지는 황홀한 경험을 하게 될 것이다. - P235

‘개인이나 기업이 소유하고 있는 경제적 가치가 있는 유형, 무형의 재산‘이 바로 자산의 사전적 정의다. 그러나 내 생각은 다르다. 내가 내리는 자산의 정의는 다음과 같다.

내게 현금을 계속 창출해주는 것 - P237

그렇다면 부채는 어떻게 정의할 수 있을까. 반대로 생각하면 아주 쉽다.

내게서 현금을 계속 빼앗아가는 것 - P237

진정한 자산이란 바로 이런 것이다.

내가 일하지 않는 동안에도 내게 현금을 지속적으로 창출해주는 것 - P238

부자가 되기 위해서는 부채가 아닌 자산을 획득해야 한다. 자산을 획득하면 할수록 더욱 부자의 길에 가까이 다가가는 것이고, 점점 더 큰 경제적 자유를 누릴 수 있게 된다. 반대로 부채를 획득하면 할수록, 특히 자산이라고 생각했지만 오히려 완전한 부채인 것을 계속 취득하면 할수록 점점 더 가난해진다. - P238

항상 부채와 자산을 구분할 수 있는 정확한 이해가 선행되어야 하며 그 후에는 자산을, 이왕이면 우량한 자산을 획득할 수 있는 방법을 연마하는 것이 경제적 자유로 가는 해법인 것이다. - P239

수많은 금융 관련, 주식 관련 종사자들은 말한다. 앞으로 대한민국의 부동산시장은 대세하락을 맞을 것이며 특히 인구감소와 고령화, 20~30대 청년층의 구매력 저하로 인해 이는 피할 수 없는 현실이 될 거라고.
그러나 이는 하나만 알고 둘은 모르는 이야기다. 우리는 전문가라는 사람들의 말을 절대 곧이곧대로 믿어선 안 된다. 그들은 자신의 이해관계에 어긋난 말을 결코 내뱉지 않기 때문이다. - P241

사람은 누구나 돈이 적으면 적은 대로, 많으면 많은대로 내 집 장만, 거주지에 투자하는 것을 가장 먼저 생각한다. 인간을 떠나 모든 생명체의 본질적 욕구이자 목표인 것이다. 살아 있는 모든 것은 내 몸을 쉬게 해줄 안정적인 거주지를 가장 먼저 생각하게 되어 있다. 그리고 시간이 흐를수록, 돈을 벌수록 더 넓고 근사한 곳으로 옮기고 싶은 욕망을 갖게 된다. - P241

집이란 무엇인가. 바로 ‘부동산‘이다. 결국 인간의 재테크는 부동산을 빼놓고는 말을 할 수가 없는 것이다. 누군가는 평생 남의 셋방살이를 하다가 생을 마감할 수도 있다. 누군가는 평생 단 한 번 내집을 마련할 수도 있고, 누군가는 여러 번의 기회를 가질 수도 있다. 이는 얼마나 현명한 재테크를 하느냐에 달렸다. 결국 보통 사람들의 입장에서 부자가 되는 지렛대 역할을 해주는 것은 그때그때 자신이 하는 재테크이기 때문이다. - P242

무엇보다 그 규모가 가장 크고 중요한 부동산 재테크를 제대로 할 줄 알아야 한다. 어디에 집을 사고, 어떤 종류의 집을 사고, 언제 집을 사고, 레버리지를 어느 정도 이용하고, 부동산을 어떻게 관리하고, 언제 매도하고, 세금 문제를 어떻게 해결하느냐에 따라 격차는 눈에 띄게 벌어지는 것이다. - P242

지금 당장 돈이 없더라도 부동산 공부에 몰두해야 한다. 돈이 준비된 상황에서 공부를 하면 이미 늦은 것이다. 사실 돈이란 것을 어느 정도 준비해야하는지 기준도 없다. 그렇기에 준비되었다는 수준도 모호하다. - P242

부동산시장에는 늘 주기라는 것이 있고, 흐름이라는 것이 있고, 금리나 정책도 항상 변하기에 자신이 어느 때에 어느 부동산을 매입했느냐에 따라 그 수익률은 확연히 달라진다. 집을 샀더니 대세 상승기에 진입해서 자산가치가 빠르게 불어날 수도 있고, 남들이 모두 달려드는 꼭지에 샀더니 몇 년 동안 집값이 하락할 수도 있다. 이는 평소에 관심을 갖고 꾸준히 공부해두지 않으면 절대 알 수 없는 것이다. - P243

특히나 부동산은 공부해야 할 분야와 종류도 많은 편이다. 경기흐름은 물론이고, 종목별 투자법, 법, 세금 등 자신이 갖고 있는 내공에 따라 결과는 천양지차를 보이게 된다. 그렇기에 하루빨리 부동산에 눈을 떠 관련 지식을 많이 쌓을수록 부자가 될 가능성이 커진다. 반대로 부동산 재테크에 문외한인 자가 안 좋은 시기에 잘못된 부동산을 덜컥 샀다가는 나락으로 떨어질 수도 있다. - P243

하루라도 빨리 재테크 공부에 몰두하라. 그중에서도 핵심인, 인생을 살면서 무조건 하게 될 부동산 재테크에 눈을 떠라. 일찍 눈을 떴다는 사실만으로도 당신은 남보다 훨씬 앞선 걸음을 걷게 되는 것이다. - P243

평범한 사람이라면 한 평생 내 집과 관련된 거래를 하는 것이 평균 다섯 차례를 넘지 않는다. (전·월세 거래를 제외하고) 전문적인 투자자가 아닌 이상, 집을 사고파는 행위를 자주 하는 이는 그리 많지 않다. 자주는커녕 누군가는 평생토록 내 집 한 번 갖지 못하고 세상을 떠날 수도 있다. - P244

직장 업무나 사업 등 자신의 업과 크게 연관도 없는 것에 따로 시간과 돈, 에너지를 투입하여 공부한다는 것은 쓸모없는 일로 비치기 쉽다. 매우 비효율적이고 비합리적인 일이 아닐 수 없다. 살면서 부동산투자에 관한 의사결정을 할 날이 손에 꼽을 것인데, 굳이 많은 시간을 들여 부동산투자 지식을 쌓을 필요가 있겠느냐는 말이다. 지금 당장은 투자할 돈도 없고, 앞으로 언제 부동산을 사게 될지도 알 수 없는데 말이다. 그런데도 굳이 부동산에 대해 잘 알아야하는 걸까? - P245

이에 대한 내 답은 무조건 "yes"다. 그것도 단순한 노력 정도가 아니라 제2의 직업이라 여기고 혼신의 힘을 기울여야 한다고 생각한다. 내가 현재 가진 자금이 얼마이든 간에 지속적으로 부동산시장에 관심을 가지며 꾸준히 공부해야 한다. - P245

물론 내 본업을 등한시하고 매일 부동산 중개업소를 들락거린다거나, 커다란 한 방을 기대하며 이곳저곳 땅 보러 다니는 것에 쓸데없이 많은 시간을 투자하는 것은 절대 반대다. 하지만 본업에 충실하면서도 따로 시간을 내어 부동산투자에 대한 심도 있는 지식을 쌓으려고 노력하는 것은 적극적으로 찬성한다. - P245

‘집‘이란 무엇인가. 내가 살고 있는 거주지, 지친 하루 일상을 마치고 돌아와 충분히 휴식을 취할 수 있는 곳, 그 안에 머무는 동안만큼은 누구에게도 간섭받지 않고 마음껏 자유를 누릴 수 있는 공간, 우리 가족의 든든한 보금자리... 이것이 바로 ‘집‘이다. - P246

서두에 말했던 "왜 부동산에 대해 알아야 하는가?"라는 질문에 대한 가장 명확한 대답은 이것이다.
"당신은 대한민국에 살고 있기 때문이다."
씁쓸하지만 이것이 현실이다. - P248

대한민국에서 부자로 살아남기 위해서는 반드시 부동산을 알아야 한다. 당신이 지금 가진 것 하나 없는 무일푼일지라도, 당장 투자할 돈은 커녕 이번 달엔 먹고살기조차 빠듯할지라도 부동산에 관심을 갖고 공부해야 한다. 차곡차곡 월급모아 언젠가 집을 마련하겠다는 생각은 너무나 어리석고도 순수하다. 이제 부동산은 나의 자산이자, 나의 부를 증대시켜줄 수단이다. 막막해 보이지만 반드시 그 노력의 결실이 내게로 돌아온다. - P249

내 집 마련을 위한 통찰을 드리자면, 원래 집은 월급을 모아사는게 아니란 것이다. 집이란 저축해서 살 수 있는 것이 아니다. 월급을 모아 집을 살 수 없는 대한민국의 현실이 잘못된 게 아니라, 원래 집은 월급을 모아서는 살 수 없는 것임을 강조하고 싶다. (전 세계 어디에도 월급을 모아 집을 살 수 있는 곳은 없다.) - P251

집은 레버리지를 활용해야 살 수 있는 것이다. 대출을 끼고 사든지, 우리나라에만 있다고 하는 전세를 끼고 사야 하는 것이다. 대출을 끼고 산다고 하면, "그 대출원금을 언제 갚냐?"라고 말하는 사람이 있을 것이다. 그러나 대출원금은 원래 못 갚는 것이다. 나중에 그 집을 처분하면서 갚는 것이다. 그리고 다음 집을 살 때 또다시 대출을 일으키는 것이다. 간단하지만 중요한 통찰을 깨닫지 못한다면, 평생을 정치인과 언론의 꼬드김에 이용만 당할 것이다. - P252

1. 내 일터가 어디인가?
2. 일터 주변의 부동산 가격흐름은 어떤가? - P252

1. (내가 마음대로 바꿀 수 없는) 내 일터가 지금 어디에 있는가?
2. 일터와 가까운 거리에 (출퇴근 1시간 이내 거리에 있는 집을 (이정도면 내 집 마련을 했다는 기분이 드는 집을) 지금 당장 살 수 있는 돈이(레버리지를 껴서) 있는가? - P253

투자를 먼저 시작하라! 투자를 먼저 시작해서 지금 가진 종잣돈을 불려라. 자본의 크기를 키워라. (투자하지 않고, 몇 년 월급을 더 모아 그때 가서 내 집 마련하겠다는 식의 소리는 제발 하지 마라. 당신의 돈이 모이는 속도보다 집값 오르는 속도가 더 빠를 것이니..) - P253

내 집 마련을 할 준비가 된 이들은 재빨리 다음 단계를 실행해야 한다. 바로 해당 지역의 최근 1~3년 사이의 가격흐름과 공급물량을 확인하는 것이다. 해당 지역이란 출퇴근이 1시간 안에 가능한 지역으로, 3년 이전의 가격흐름은 보지 않아도 좋다. 봐봤자 당신에겐 배 아픈 일이고, 더 헷갈리기만 할 뿐이다. "10년 전엔 여기가 얼마였는데, 이 가격이 지금 말이 돼?"라는 (바보 같은) 소리는 하지 마라. 그간 물가는 가만히 있었겠는가. 바보는 집값이 폭락할 거라 믿으며 평생 전세만 사는 사람이다. - P253

최근에 해당 지역이 급등한 적이 없다면 적극적으로 내 집 마련을 고민해보는 것이 좋다. 세상사 이치는 단순하다. 상승이 없었다면, 하락도 없다. - P254

13여 년간 부동산시장에서 치열한 전사로 살아오며 깨달은 두가지가 있다. 하나는 언론에서 잘난 척 떠드는 그 어떤 누구도 시장을 정확히 예측할 수 없다는 것이고, 다른 하나는 부동산시장이 또 그리 예측하기 어려운 것은 아니라는 점이다. 결국 시장은 항상 ‘상식‘으로 수렴한다는 것이다. 그저 언제나 상식을 통해 시장을 바라보려 노력하면 된다. 당신이 하루빨리 이 말을 이해하는 날이오길 바란다. - P254

다시 한 번 강조한다. 최근에 급등한 지역이 아니라면 적극적으로 내 집 마련을 고민하라고 말하겠다. 인생을 살며 감당할 수준 내에서는 한번 베팅해볼 필요가 있다. - P254

무조건 빚은 나쁜 것이라는 잘못된 고정관념에 사로잡혀 있으면 절대 부자가 될 수 없다. 서민일수록 자신이 가진 돈에는 한계가 있기 때문에 부자가 되기 위해서는 남의 돈을 현명히 활용할 수 있는 능력과 지혜가 필요하다. - P255

빚, 부채에는 좋은 것이 있고 나쁜 것이 있다. 나쁜 부채는 절대 만들지 말아야 하지만, 좋은 부채는 자신이 다룰 수 있는 역량만 된다면 아무리 많이 갖게 되어도 나쁠 것이 없다. - P255

소비를 위해 지는 빚은 전형적인 나쁜 빛으로, 반드시 피해야 할 빚의 유형이다. 소비를 위해 수시로 현금서비스나 마이너스 통장을 사용하는 사람은 부자처럼 보이고 싶을 뿐, 사실은 절대 부자가 되지 않겠다고 선언하는 것이나 다름없다. - P256

소비를 하는 데에는 무리한 빚을 지지 않아야겠지만 우량한 자산에 투자할 때에는 적극적으로 레버리지를 활용해야 한다. 물론 ‘우량‘이라는 개념을 제대로 판단하기 위해서는 다양한 경험과 학습을 통한 안목이 필요하지만 말이다. 어쨌든 세상에 리스크 없는 투자는 없다. 자산을 불려가기 위해서는 적절하게 부채를 활용하여 그 증가속도가 탄력을 받도록 도와야 한다. 무조건 빚지지 않고 살아가는 것이 능사는 아니다. - P256

아파트를 구입할 때, 현재 내가 가진 종잣돈이 없다고 돈이 모일때까지 기다렸다가는 평생토록 내 집을 마련할 수 없을 것이다. 자산가치의 상승속도가 임금의 상승속도보다 빠르기 때문이다. 돈을 모아 집을 사려고 할 때마다 집값은 훨씬 더 올라 있을 것이다. 이때 필요한 것이 바로 ‘좋은 빚‘이다. - P256

부채에서 발생하는 금리비용보다 내가 더 많은 수익을 올릴 수 있다는 기대를 할 수 있다면 과감히 부채를 짊어지는 것이 현명하다. 적절한 리스크를 떠안지 않고서는 절대 부자가 될 수 없다. 특히나 애초에 가진 것이 없는 이가 쥐꼬리만한 월급을 차곡차곡 모아 예금 등의 안정적인 투자로만 부자가 되겠다는 것은 이루어질수 없는 망상에 불과하다. - P257

물론 부채는 양날의 검과 같은 법이어서 잘못 사용했다가는 그나마 갖고 있던 종잣돈마저 잃고 회생불능의 상태가 될 수도 있다. 그렇기에 철저히 공부해야 하는 것이다. - P257

빚에 대한 마인드를 바꿔라. 인류 전체의 역사를 통틀어 부자가된 이들은 남의 돈을 아주 얄밉도록 현명하게 활용한 이들이었다. 타인의 돈을 활용할 수 있는 능력, 혜안, 지혜를 갖출 수 있도록 공부하자. 순수하게 자기 돈만으로 부자가 될 수는 없다. - P257

갖고 있는 자산이 충분히 많아진다면 그때는 무조건적인 수익추구보다는 자산을 지키는 것에도 신경 써야 할 것이다. 각종 세금이나 인플레이션으로부터 방어할 수 있도록 말이다. 그러나 현재 갖고 있는 것이 별 볼 일 없을수록 현명하게 부채(레버리지)를 활용할수 있어야 한다. 그렇게 레버리지라는 거인의 어깨를 타고 성큼성큼 걸어가라. 현명한 레버리지 활용은 당신의 자산 증가속도에 날개를 달아줄 것이다. - P257

세계적인 부자이자 전설적인 투자의 귀재라 불리는 워런 버핏의 투자원칙 두 가지를 소개한다.

원칙1: 절대 돈을 잃지 않는다.
원칙2: 절대 원칙1을 잊지 않는다. - P258

어떤 이는 부자란 ‘더 이상 돈을 불릴 필요가 없는 사람‘이라고 정의내리기도 한다. 그 말인즉슨, 부자는 이미 돈이 충분히 있으므로 본인이 살아 있는 동안 가진 돈을 온전히 지킬 수 있는 정도만을 원한다는 것이다. 그래서 그들은 죽을 때까지 자산가치가 유지되길바라고, 이후 2세에게 온전히 물려주기를 원한다. 여하튼 핵심은, 부자는 ‘지키는 자‘라는 것이다. - P259

사실 재테크는 내가 가진 돈을 어떻게 지킬 것인가에 대한 고민으로부터 나온 것이다. 수중에 10억이 있어도 그걸 현금으로 집에 차곡차곡 쌓아둘 수는 없을 것이다. 보관상의 문제가 아니다. 물가가 상승할수록 금리가 하락하기 때문이다. 그래서 아무리 이자율이 형편없어도 은행에 예금으로 넣어두게 된다. 그렇게 갖고 있는 돈을 지키기 위한 목적에서 나온 것이 재테크의 출발이다. - P259

하지만 돈을 갖고 있는 인간이라면 결국 지키는 것에서 나아가 조금이라도 나은 수익률을 창출하는 곳으로, 그래서 조금이라도 더빨리 재산을 불릴 수 있는 곳으로 이동하게 되어 있다. 그래서 세상에는 수많은 재테크 수단과 상품들이 탄생하는 것이다. - P259

하지만 명심해야 한다. 없는 사람일수록 그 돈은 반드시 지켜야한다는 것을. 보잘것없어 보이는 원금이야말로 후에 나를 큰 부자로 만들어줄 소중한 씨앗이기 때문이다. 얼마 되지 않는 씨앗이라도 후에 큰 나무로 키우고 싶다면 하나하나 소중히 다뤄야 한다. 무턱대고 아무 데나 뿌려서는 안 된다. - P260

은행은 내가 부동산을 구입할 때 대출을 받는 곳으로만 사용해야지, 은행의 상품으로 부자가 되기를 바라는 것은 낙타가 바늘구멍 통과하기보다 어려운 일이다. - P260

지난번 포스팅 마지막 부분에서 복리에 대한 얘기를 잠...

지난번 포스팅 마지막 부분에서 복리에 대한 얘기를 잠깐 했었는데 이에 관한 얘기들이 이어진다. 저자는 초반에 종잣돈을 키우는 게 가장 더디다는 말과 함께 이 시기를 잘 견뎌낼 수 있어야 한다고 말한다. 복리의 원리와 마찬가지로 초반에는 자산의 상승폭이 극히 미미하지만 시간이 갈수록 그 상승폭은 폭발적으로 상승하기 때문이다.

개인적으로 복리라는 것에 대한 개념 자체는 이미 알고 있었는데, 다만 이 복리라는 것을 바라보는 저자의 생각이나 관점 혹은 태도 같은 것들이 정확히 어떤건지 배울 수 있어서 유익했다.
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뒤이어 읽다가 p.220에서 앙드레 코스톨라니의 ‘달걀 모델‘ 이라는 것이 나온다. 이는 금리가 정점일 때와 저점일 때를 각각 기준으로 하여 금리가 정점에서 조금씩 하락하면 예금에서 안정적인 수익률을 보장하는 채권투자로 돈이 몰리고, 이후에 금리가 저점에 근접할수록 채권을 매도하는 대신 보다 수익률이 높다고 기대되는 부동산 투자로 돈이 몰리고, 금리가 바닥을 찍고 난 뒤 다시 반등하면 금리상승에 따른 기회비용이 증가하게 되는 부동산을 매도하면서 금리상승이 경기성장으로 이어져서 주식시장이 동반 상승할 것이라는 기대심리가 형성되어 주식 투자로 돈이 몰리고, 금리가 정점에 다시 근접하면 안정성이 상대적으로 낮은 주식을 매도하고 예금으로 돈이 몰린다는 순환구조를 지칭한다.

쓰다보니 과정에 대한 설명이 굉장히 길어졌는데, 실제로 금융시장이 이런 식으로 정확히 흘러갈지는 장담할 순 없지만 개인적으로는 굉장히 논리적인 흐름을 따라 모형이 만들어졌다는 생각이 들었다. 참고로 위에 적은 설명의 큰 틀은 책의 내용을 참고했지만 각각의 세부적인 투자처의 변동이유 같은 것들은 독자인 내가 이해한 방식대로 쓴 주관이 살짝 가미되어 있다는 점을 미리 말씀 드린다. 저자의 설명이 궁금하신 분들은 직접 책을 구해서 이 부분에 대한 내용을 읽어보시길 추천드린다.
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다음에 나오는 내용은 투자에 있어서 시간의 위력이 엄청나게 파워풀하다는 것이었다. 이는 앞선 포스팅에서 종잣돈에 대한 얘기와 그 본질이 비슷하다는 생각이 들었다. 복리의 힘과도 관련이 있다. 그래서 저자는 말한다. 지금 바로 시작하라고. 이것은 이 책에서 말하는 투자뿐만이 아니라 다른 영역에도 적용되는 말이라고 생각한다. 나이를 불문하고 지금 이 순간이 내 인생에서 가장 젊은 순간이기 때문이다.

오늘 포스팅의 마지막 부분에서는 분산투자와 관련된 내용들이 나오는데, 저자는 분산투자는 돈이 많은 부자들이 안정적인 투자수익을 얻기 위해 나온 개념이라는 말과 함께 돈이 많지 않은 혹은 아직 부자가 아닌 사람들은 일단 자신이 잘 아는 투자대상 하나에 집중적으로 투자하는 것이 필요하다고 조언한다. 이를 위해 지속적으로 공부하면서 기회를 엿보라는 말도 덧붙이는 데 좀 더 자세한 내용은 다음 포스팅에서 다뤄보도록 하겠다.

10년 동안 10억을 벌었다고 해서 1년에 1억씩 벌었다는 건 아니다. 500만 원, 1500만원, 3000만 원, 1억, 3억, 5억 ・・・ 이런 식으로 해가 거듭할수록 불어나게 된다. 초반의 그 더딤을 견뎌낼 수 있어야 한다. 처음에야 이런 식으로 어느 세월에 부자가 되나 싶겠지만, 결국 인내심을 갖고 눈뭉치를 성공적으로 굴린 자가 후에 경제적 자유의 열매를 맛볼 수 있게 되는 것이다. - P203

어느 지점만 넘기면 돈이 불어나는 속도는 굉장히 빨라진다. 이는 수익률이 무한정 늘어난다기보다는 자산의 크기 자체가 커졌기 때문에 거기에 따라붙는 수익이 많은 것이라 설명할 수 있다. - P203

절대 서두르지 말자. 아무리 열정이 강하고 미친 듯이 부지런을 떨어도 숙성되는 데 걸리는 시간이라는 것이 있다. 장기적으로 내다보며 차근차근 한 발씩 내딛자. 경제적 자유는 단 며칠 만에 완성되는 것이 아니다. 하지만 그리 오래 걸리지도 않는다. 한 고비만 넘기면 이후에는 생계 걱정 없이 즐기면서도 투자할 수 있다. 그 과정 속에서 부동산경매라는 수단을 효과적으로 사용한다면, 뒤에서 불어오는 바람을 타고 달리는 느낌이 들 것이다. 경제적 자유를 향해 성큼성큼 뛰어갈 수 있게 되는 것이다. - P203

소비라는 건 인간에게 있어 결코 떼려야 뗄 수 없는 행위다. 먹고살기 위해서라도, 자신의 욕구해소를 위해서라도 소비는 인간에게 필수불가결의 요소임이 틀림없다. "나는 소비한다. 고로 존재한다" 라는 말이 결코 농담이 아닌 시대다. - P204

살면서 어쩔 수 없이 소비를 해야 한다면 조금은 현명하게, 그럴듯하게 해야 하지만 현대를 살고 있는 대부분의 사람은 너무도 의미 없는 소비를 지속하고 있다. ‘의미 없는 소비‘가 무엇이냐고? 바로 돈을 ‘티 나게‘ 쓰지 못한다는 것이다. - P205

사치를 부리라는 뜻이 아니라, ‘오늘은 내가 돈을 제대로 한 번 썼구나!‘ 하는 만족을 느끼라는 말이다. 물론 근사한 곳에 자신을 지속적으로 노출시키는 것은 부와 풍요로움에 대한 건강한 열망을 높이는 계기가 되기도 한다. - P206

비록 지금 충분한 부자가 아니더라도 가끔은 화려하고 근사한 곳에서 티 나는 소비를 해보라. 티가 나지도 않는 곳에 쓸데없이 소비하지 말고, 아끼고 아껴 근사한 소비를 하라는 것이다. 좋은 음식을 먹고 문화생활도 하는 여유를 즐겨보라. 그 순간이 언젠가 경제적 자유를 얻게 될 그날을 꿈꾸며 다시 도약하도록 돕는 원동력이 되어줄 것이다. - P206

다시금 강조한다. 젊은 날 무턱대고 빚으로 구입한 차가 인생의 평생 짐이 될 수 있음을 기억하라. 가장 치명적인 것은 자동차 구입으로 인해 돈을 잃는 게 아니라, 자산이 불어날 ‘시간‘을 잃는다는 것이다. 투자의 핵심은 최대한 많은 시간을 확보하는 것이다. - P209

투자란 결국 시간이 많은 자가 이기는 싸움이다. 내 자산을 불리는 시간은 물론 투자한 물건을 분석하고, 자산이 어떤 흐름으로 운용되는지 감을 키울 수 있는 시간이 많을수록 유리한 곳이 투자시장이다. - P209

차는 나중에 사도 절대로 늦지 않는다는 점을 기억하자. 그리고 하루라도 빨리 적게나마 종잣돈을 모아 투자를 시작하자. 그러면 훗날 당신은 지금 염두에 두고 있는 것과는 ‘급‘이 다른 차를 몰 수 있게 될 것이다. - P209

이 땅을 살아가는 많은 사람들이 전세가 여러모로 낫다는 생각을 갖고 있는데, 이는 하나는 알고 둘은 모르는 매우 어리석은 생각이다. 그 사람의 판단 자체가 잘못되었다는 건 아니다. 부자가 되겠다는, 경제적 자유를 얻겠다는 입장에서 봤을 때 이는 그와는 정반대로 가는 길이기 때문이다. - P211

대부분 전세금은 어떻게든 자신이 동원할 수 있는 돈들을 최대한 긁어모아 꾸역꾸역 만든 돈이다. 즉, 액수와 상관없이 자신의 전 재산이라 할 수 있는 돈이란 말이다. - P211

자신의 전 재산을 전세금으로 깔고 앉아 있다. 수중에 돈이 없으니 재테크로 불려갈 금액도 미미한 수준일 터. 2년이 지나면 전세금은 오르기 마련이고, 그동안 모아둔 돈과 빌린 돈으로 오른 전세금을 충당한다. 이것이 바로 집 없는 사람들의 전형적인 패턴이다. 그렇게 반복되며 세월은 또 흐른다. 월세처럼 매달 빠져나가는 돈이 없으니 자신들은 그보다 낫다고 생각할 수 있지만 이러한 패턴으로는 절대 부자가 될 수 없다. - P212

30평대 전셋집에 들어갈 돈으로 20평대 내 집을 사야 한다. 아니면 차라리 당장은 월세로 들어가고 현금을 최대한 확보해 그 돈으로 투자를 해야 한다. 지금은 비록 월세에 살더라도 그 이상의 월세를 받는 위치로 하루빨리 상승해야 한다. - P213

돈은 묵혀놓는 순간 생명을 다하게 된다. 어떻게든 계속 굴려주지 않으면 안 된다. 혈액이 순환되지 않으면 사람이 살 수 없듯, 돈 또한 계속해서 순환하지 않으면 돈으로서의 생명을 다하는 것이다. 돈을 계속 굴리는 것, 그것이 바로 재테크다. 올바르게 굴려준다면 그것이 바로 훌륭한 재테크이고, 경제적 자유로 가는 재테크다. - P213

가진 전 재산을 전세금으로 깔고 있다면 절대 부자가 될 수 없다. 전재산을 자신의 집 한 채에 투자하는 것도 내 입장에서는 썩 좋은 방법이 아니라는 생각이 드는데, 전세금으로 묵히고 있다니 정말 답이 없는 노릇이다. - P213

당장의 집 크기에 연연해하지 말고, 세월이 흐를수록 풍족해지는 삶을 꿈꾸길 바란다. 집주인 눈치 보면서 아쉬운 소리 하는 것은 젊을 때면 족하지 않겠는가. - P214

어떻게든 최대한 레버리지를 활용해 조그맣더라도 내 이름으로 된 부동산을 만들어야 한다. 이것이 가장 현실적이며 성공적인 대안이다. 지금은 월세를 살더라도, 월세가 나오는 부동산을 마련함으로써 경제적 자유인으로 도약할 가능성을 만들어야 한다. 이는 그 액수를 떠나 큰 의미가 있는 일이다. 빠르면 빠를수록, 젊으면 젊을수록 좋다. - P214

일하지 않고도 다달이 돈이 들어오는 시스템을 만들었을 때, 나는 비로소 자본주의의 현실을 명확히 직시할 수 있었다. 돈에는 나이가 없었다. 집주인과 세입자라는 위치에서 오는 거리감은 무척컸다. 중개업소에서의 차별대우는 명확했고, 세입자는 내게 아주 상냥하게 굴었다. 처음으로 월세를 받던 그때 나는 고작 21세였다. 핏덩이가 단지 집주인이라는 이유로 "사장님, 사장님" 소리를 들으며 과분한 대접을 받은 것이다. 불편하고 씁쓸한 진실, 현실이었다. - P214

전세의 덫에서 하루속히 빠져나와야 한다. 회사에 얽매여 평생 월급의 노예로 살듯, 전세금 갖다 바치며 이곳저곳 유랑민처럼 떠도는 삶도 끝없는 악순환일 뿐이다. - P214

지금 이 순간부터 당신은 정신을 똑바로 차려야 한다! 부자가 되고 싶다면 투자에 대해 열심히 공부하고 부지런히 움직여야 한다. 그리고 당장은 별 볼 일 없다고 생각하는 자신의 밥벌이 수단에도 더 악착같이 매달려야 한다. - P216

보통 사람은 일정 수준에 이르기 전에는 절대 투자를 전업으로 해서는 안 된다. 앞서도 계속 언급했듯이 투자란 시간을 먹고 자라는 것이고 세상에는 변화의 흐름이 있다. 그러한 것들을 다 무시하고 충분한 수준에 미치지도 못했는데 투자를 전업으로 한다면 승산이 없다. 시장에서 백전백패할 것이 뻔하다. 혹시나 누군가 무조건적으로 전업투자를 권유한다면 그는 사기꾼이거나 투자의 메커니즘에 대해 전혀 알지 못하는 사람이다. - P216

우선 명심할 것이 있다. 세상 사람들이 매우 똑똑하다는 사실이다. 학력의 높고 낮음을 떠나, 배움의 깊이를 떠나 세상을 사는 인간 군상들은 모두다 똑똑하다. - P217

직장인은 어떻게 하면 월급보다 적게 일하며 농땡이 칠 수 있을지 누구보다 잘 알고 있으며, 아르바이트생은 언제쯤 그만둔다고 말해야 할지, 언제쯤 잠수를 타야 내가 편하게 도망칠 수 있는지 그타이밍 잡는 능력이 기가 막히다. 노숙인은 조금이라도 더 불쌍하게 보여 100원이라도 더 얻을 방법을 연구한다. 폐지를 줍는 할머니조차 어느 시간대에 어느 동선으로 움직여야 조금이라도 더 경쟁자보다 많이 수집할 수 있는지를 파악하고 있다. 배우고 못 배우고의 문제가 아니다. 먹고살기 위해 자연히 터득하게 되는 것이다. - P217

세상 사람들은 대부분 당신보다 똑똑하며, 당신이 지금 무시하고 있는 ‘그 사람‘ 또한 당신만큼은 똑똑하다는 사실을 기억하길 바란다. - P217

그런데 이토록 똑똑한 사람들이 부자가 되지 못하게 방해하는 치명적인 약점이 있으니, 자신의 욕망을 제대로 다루지 못한다는 것이다. - P217

투자시장에서 승리하는 법? 어렵게 말하지 않겠다. 당연히 많은 지식과 인맥도 중요하다. 하지만 본질은 하나다. 당신이 알고 있지만 실천하지 못하고 있는 ‘그것‘을 행하라. 지금 당장! - P218

세상을 만만하게 보지 말 것. 투자시장에서 승리하길 진심으로 원한다면, 부자가 되길 진심으로 바란다면 당신이 알고 있는 당연한 상식부터 행하라. 그 후에 본격적으로 공부하며 투자시장에 발을 담가라. 그것이 투자시장에서 승리할수 있는, 부자가 될 수 있는 진짜 비법이다. - P218

모든 만물에는 흐름, 시기, 주기, 때라는 것이 있다. 인생이란 노력하면 술술 풀릴 것만 같지만, 사실 변화라는 우주의 질서 앞에 인간은 한없이 작고 무력한 존재다. 세상에 변하지 않는 것은 없다. 금리도 마찬가지다. 지금 이 시간에도 계속해서 변하고 있다. - P219

금리란 투자자에게 굉장히 중요한 지표다. 모름지기 돈이란 계속해서 굴려줘야 하는데, 돈이라는 녀석 뒤에는 언제나 인플레이션(물가상승)이라는 놈이 집요하게 따라붙기 때문이다. 단돈 100만 원이라도 돈을 갖고 있다면 어떻게든 굴려야 한다. 불리기 위한 목적도 있겠지만 그보다 더 근본적인 이유는 인플레이션에게 따라잡히지 않기 위함이다. 따라잡히는 순간, 100만 원의 가치는 줄어들고 만다. 멈춰 있으면 돈의 가치가 떨어진다는 뜻이다. 그래서 돈은 쉬지 않고 굴러야 하는 것이다. - P220

물론 잘못 굴리는 바람에 가만히 놔둔 것보다 가치를 더 떨어지게 하는 경우도 발생할 수 있다. 하지만 당신의 내공이 쌓여갈수록 녀석을 기하급수적으로 불려갈 수 있다. 그렇기에 끊임없는 연구와 공부가 필요한 것이다. - P220

돈은 금리 흐름에 따라 조금이라도 더 나은 이익을 얻을 수 있는 곳으로 흘러간다 - P220

명심해야 할 것은 투자고수들이 언제나 지키는 원칙은 ‘안정성‘이라는 것이다. - P221

사실 금리가 오르면 단기적으로는 주가에 좋지 않다. 하지만 금융당국이 금리를 올렸다는 건 그만큼 경기상승에 대한 확신이 있다는 뜻이다. - P222

하지만 부자를 꿈꾸는 우리는 전문가의 조언 그 이상을 읽어낼 수 있어야 한다. 기사에 나오는 팩트 자체를 넘어 일반 대중이, 개미투자자들이 이 기사들을 보면서 어떤 생각을 할 것인지까지 말이다. 보기 싫겠지만 기사 아래에 달리는 악플들을 살펴볼 필요가 있다. 대중이 어떤 생각을 가지고 있는지, 어떻게 움직일 것인지, 그렇다면 나는 또 어떻게 그에 대응하여 움직일것인지를 판단해야 하기 때문이다. - P223

이 훈련은 부동산경매투자를 할 때에도 굉장히 큰 도움이 된다. 상대방의 수를 읽는 연습이 되기 때문이다. 열 길 물속은 알아도 한 길 사람 속은 모른다고 하지만 오히려 사람이기에 예측하기 더 쉬울 수도 있다. 모든 인간은 자신의 이익을 위해 움직인다는 사실을 잊지 않는다면 말이다. - P223

명심하자. 모든 투자대상은 결국 똑같다. 아니, 모든 만물은 결국은 똑같다. 주기, 흐름, 변화, 때, 순환이라는 우주 대법칙의 영향 아래서 벗어날 수가 없다. 위기 때는 세상이 곧 무너질 것처럼 폭락하고, 활황기 때는 이 축제가 영원히 지속될 것 같지만 모든 것에는 끝이 있는 법이고, 역사는 언제나 되풀이된다. - P224

이 세상의 질서를 잊지 않길, 변화를 이해하고 읽어가길 바란다. 그렇기에 현재의 처지로 낙관할 것도, 들뜰 것도 없다. 잘나갈 때가 있는가 하면 한 치 앞조차 보이지 않을 때가 있다. 모든 것은 언제나 변하기 때문이다. 이를 기억하며 투자에 임한다면 절대 실패하지 않을 것이다. - P224

부자가 되는 데 있어 가장 중요한 것은 타이밍, 모름지기 일찍 시작해야 한다는 것이다. - P225

이 책을 읽고 있는 지금 이 순간이 당신의 인생에서 가장 젊은 순간 - P226

시간은 계속해서 흐른다. 가는 세월을 어떻게든 붙잡아 조금이라도 젊은 시절을 더 누리고 싶지만 시간은 나를 기다려주지 않는다. 나의 의지와 상관없이 오늘 하루가 지나고, 나는 그렇게 조금씩 나이를 먹어간다. - P226

그러니 지금 당장 시작해야 한다. 물론 아무런 지식도, 내공도 갖추지 못했는데 섣불리 투자시장에 뛰어들라는 것은 아니다. 오히려 아직 내가 투자해야 할 뚜렷한 길이 보이지 않는다면 절대 서둘러서는 안 된다. 조급해해서도 안 된다. 투자는 의지만으로 되는 것이 아니기 때문이다. 지금 당장 실전 투자가 어려울지언정 책이라도 펴들고 재테크 공부를 시작해야 한다. 지금 당장 말이다. - P226

투자는 시간을 먹고 자란다. 시간이 수익에 미치는 영향은 절대적이다. 투자시장에서 가장 강력한 것은 커다란 자본이 아니라, 적더라도 ‘향후 몇 년 간은 전혀 없어도 되는 돈‘이다. 주식이건, 부동산이건, 채권이건, 부동산경매건, 투자시장에서 가장 힘이 센 돈은 ‘시간이 많은 돈‘이다. - P226

같은 1000만 원이라도 20세와 30세 50세의 1000만 원은 가치의 차원이 다른 돈이다. 투자시장에서는 다음 달에 당장 써야 할 5000만 원의 돈보다 평생 필요 없는 500만원의 돈이 더 강력한 힘을 발휘한다. - P226

부는 시간에 의해 만들어지는 것이다. 한번 잃어버린 시간은 결코 회복될 수 없으며 비록 금액이 적더라도 시간의 힘이 보태졌을 때 그 위력은 굉장히 크다는 것을 명심해야 한다. 시간이 많으면 많을수록 그 돈은 굉장한 힘을 가지게 된다. 그렇기에 당신의 인생에서 가장 젊은 날인 오늘 당장 시작해야 한다. 종잣돈이 없다면 하루라도 빨리 저축을 시작하고, 가진 지식이 없다면 하루라도 빨리 책을 펴들어야 한다. - P227

투자시장에서 가장 중요하지만 대부분이 잊고 있는 ‘시간의 바람‘을 등에 업고 달리길 바란다. 머지않아 당신은 그 위력을 몸소 체험할 수 있을 것이다. 지금 경제적 자유의 길을 걷고 있는 부자들은 이 힘의 본질을 확실히 깨우치고 있는 사람들이다. - P227

돈은 행동하는 소수에게 찾아온다. - P230

바구니에 담을 계란이나 준비해라 - P231

진실을 깨우칠 필요가 있다. 이러한 분산투자는 오직 부자들만을 위한 재테크 방식이다. 이미 부를 일군 자들이 그 부를 물가상승으로부터 보호하고자 도입한 방식이다. 부자들은 자산을 급격히 부풀릴 생각이 없다. 금리 이상의 수익률을 얻으며 리스크관리를 통해 천천히 자산을 불려나가는 것이 그들의 목적이다. 사실, 재테크라는 것이 애초에 부자들의 자산을 안정적으로 관리하기 위해 탄생한 것이기도 하다. 하지만 부자가 아니라고 해서 월급에만 목숨 걸며 절약, 저축만 하고 살 수는 없지 않은가. - P233

부자가 되기 전에는 반드시 계란을 한 바구니에 담아야 한다. (물론 단순히 ‘몰빵투자‘를 하라는 의미는 아니다.) 악착같이 모은 종잣돈을 무작정 여러 펀드, 적금 등에 나눠놓고 있다고 해서 잘하고 있는 것이 아니다. 내가 그 투자대상에 대해서 정확히 알지 못한다면 아예 투자자체를 하지 말아야 한다. 무작정 분산한다고 될 것이 아니다. - P233