오늘은 ‘투자의 목적을 명확히 세워라‘ 라는 주제로 ...

오늘은 ‘투자의 목적을 명확히 세워라‘ 라는 주제로 시작한다.

저자는 부동산투자 수익을 크게 두 종류로 나눈다. 하나는 자본이득이고 다른 하나는 임대수익이다. 이에 대해 간단히 설명하자면 자본이득은 쉽게 말해 싼 값에 사서 비싼 값에 파는 시세 차익을 지칭하는 용어이고, 임대수익은 임대료 혹은 월세와 같이 매달 현금흐름을 꾸준하게 창출할 수 있는 수익을 지칭한다.

저자는 짧게나마 이 두 종류의 수익에 대한 전망도 내놓고 있는데 과거와는 시장의 양상이 달라질 것이라는 말과 함께 소위 말하는 특정한 성격을 가진 자산에 선택과 집중이 필요하다는 얘기도 덧붙인다. 본문에서 저자가 직접적으로 선택과 집중이라는 단어를 사용하지는 않았지만 본문을 읽다보면 독자인 나로서는 그렇게 받아들이는 것이 가장 자연스럽다고 느껴졌다.

결국 맨 앞에서 언급한 주제처럼 자본이득을 목적으로 할지 아니면 임대수익을 목적으로 할 것인지에 따라 부동산투자 전략도 투자자의 목적에 따라 달라져야 한다는 게 저자가 독자들에게 하고 싶은 말이었던 것 같다.
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절을 바꿔서 이번에는 저자가 생각하는 부자로 가기 위한 로드맵을 소개한다. 일단은 나를 대신할 일꾼을 만드는 것이 가장 먼저 선행되어야 할 조건이다. 여기서 일꾼이라는 게 꼭 사람만 해당되는 것이 아니라 돈이 들어올 수 있도록 하는 시스템을 포괄적으로 지칭한다고 보면 좋겠다.

이후에 저자는 로드맵을 크게 4단계로 나누어 소개한다. 독자인 나는 이 부분을 읽으면서 이것이 마치 글쓰기의 기승전결과 비슷한 짜임새를 갖고 있다는 느낌을 받았다.

가장 먼저는 비록 소규모일지라도 첫 투자를 시작하라는 것이다. 어차피 투자라는게 맨 처음부터 완벽하거나 거대한 규모로 할 수 없는 것이기에 시작의 중요성을 저자가 강조한 것으로 보여진다. 다만 이를 위해선 사전에 부동산투자와 관련된 공부가 일정수준 이상으로 되어 있어야 투자원금을 잃거나 하는 등의 리스크를 최소한으로 줄일 수 있다고 저자는 말한다. 독자인 나는 이 지점에서 문득 ‘천리길도 한 걸음부터‘ 라는 속담과 ‘돌다리도 두들겨보고 건너야 한다‘ 라는 속담이 생각났다.

저자가 말하는 부자로 가는 길에 있어서 원래 시작부터 화려할 수는 없는 법이다. 아마 성경이었나? ‘네 시작은 미약하였으나 네 끝은 창대하리라‘ 라는 말처럼 부자가 되는 길도 시작은 다소 미약해보일 수밖에 없는 게 현실이다. 왜냐하면 가진 종잣돈이라는 게 일정부분 제한되어 있을수 밖에 없기 때문이다. 하지만 이 단계를 거치지 않고서는 부자로 가는 길을 시작도 해보지 못한채 삶이 끝나버리게 될 것이기에 깊이있는 내공과 함께 투자할 종잣돈을 마련하여 투자의 세계로 일단 발을 담그는 게 중요하다는 생각이 들었다.

또한 ‘돌다리도 두들겨보고 건너야 한다‘는 속담이 생각난 이유는 이 첫 투자를 할 때 사람들이 기본적인 것을 간과하는 경우가 많다는 저자의 말 때문이었다. 저자는 본문에서 사고자 하는 부동산의 정확한 시세를 알아야 한다는 말을 하는데 의외로 다른 것들에 너무 신경을 쓰다가 이러한 기본적인 시세를 잘 파악하지 못해 그간 열심히 모은 종잣돈을 일정부분 허비하게 되면 향후에 투자할 때도 손해를 본 상태에서 시작해야 하기 때문에 악순환이 연속적으로 반복될 수 밖에 없다. 정말 복잡하고 난해해보일수록 기본적인 것들을 확실히 다잡고 들어가서 기껏 열심히 모은 종잣돈을 허투루 쓰지 않도록 주의해야 한다.

다음으로 2단계에서는 현금흐름을 만들라는 게 저자의 조언이다. 이는 앞서 위에서 언급했던 부동산투자 수익의 두가지 종류 중 임대소득 쪽에 가까운 개념이다. 이와 관련하여 혹자는 부동산 매매차익 (일명 자본이득)이 훨씬 규모가 클텐데 임대수익 몇 푼가지고 만족이 되겠냐는 식의 사고를 한다고 하는데, 이는 시장이 어떻게 급변할지 모르기 때문에 안전하지 못한 발상이라는 게 저자의 설명이다. 일단은 지금 시점(2단계)에서는 현금을 지속적으로 모으면서 자신의 눈덩이(자산규모)를 조금씩 키워나가야 하는 데 차익이 큰 자본이득만 노리다가는 어떤 외부적인 부정적 충격 한 방에 그동안 모아두었던 돈을 잃어버릴 수도 있기 때문에 자본이득만을 노리기보다는 안정적으로 임대소득을 가져다 줄 수 있는 자산에 투자하는 것이 낫다는 판단이다.

이렇게 2단계의 현금흐름이 안정적으로 갖춰진 상태에서 이제 다음 3단계인 시세차익 즉 위에서 언급했던 자본이득을 획득하기 위한 기회를 물색한다. 이때는 적극적으로 차익을 실현하면서 자신의 눈덩이(자산규모)를 기존의 눈덩이(자산규모)보다 더 키우고 그러면서 투자하는 부동산의 규모를 점점 키워가는 작업이 필요한 시기다. 소위 말하는 레벨 업을 급속도로 해나가는 시기라고도 볼 수 있다. 저자의 말에 따르면 이때부터가 소위 돈이 돈을 버는 선순환구조로 들어가는 단계라고 한다.

마지막 4단계에서는 이제 장기적인 시각을 가지고 3단계에서 미처 돈이 부족해 하지 못했던 소위 입지 좋은 곳의 부동산들로 눈을 돌려서 대규모의 시세차익을 획득할 수 있도록 하고 이를 통해 부자 포트폴리오를 완성하라는 게 저자가 말하는 부자로 가는 4단계 로드맵이다.

독자인 나는 이 단계들을 보면서 비단 여기나온 부동산 뿐만 아니라 모든 것에는 스텝 바이 스텝, 즉 마땅히 거쳐야 할 단계들이 있다는 것을 다시금 뼈저리게 느낄 수 있었다. 어떤 특정 단계를 제대로 거치지 않고 뛰어 넘어 가는 것은 오히려 기초가 부실해져서 다시 처음부터 시작해야 하는 상황을 맞이할 수도 있겠다는 생각이 들었다. 이러한 생각을 책에 나온 부동산투자의 경우에 적용해보자면 저자가 말한 2단계에서 현금흐름을 안정적으로 만들지 못한채 시세차익만 노리다가는 잘못하다가 과중한 이자부담을 떠안는다거나 대출금 상환을 제때 하지못하는 상황을 맞이하여 쫄딱 망할 수도 있겠구나 하는 생각이 들었다. 이렇게 되면 그냥 전재산을 날리고 심할 경우는 아예 재기불능의 상태에 직면할 수도 있겠다는 위기감마저 느껴졌다. 이게 무슨 말인지 간접적이긴 하지만 머리만이 아닌 마음으로까지 체감이 되다보니 굉장히 공포스럽기까지 했다. 아무쪼록 마땅히 거쳐야 할 단계를 제대로 밟아나가는 것의 중요성을 머리속에 확실하게 새길 수 있는 시간이었다.

부동산투자에는 생각보다 많은 대상이 있다. 주거용 물건만 놓고서도 다세대 주택, 다가구 주택, 아파트, 오피스텔 등으로 다양하고 상가, 공장, 토지, 빌딩도 있다. 특히나 소형 빌딩에 대한 부자들의 관심은 날로 커지고 있는 형국이다. 이렇게 부동산이라는 섹터 안에서도 수많은 투자대상이 있다. - P263

인간이 어딘가에 돈을 투자한다는 것은 당연히 수익을 기대하기 때문이다. 돈을 쓴다는 의미는 같지만 투자와 소비는 그 목적을 봤을 때 완전히 다른 행위라고 할 수 있다. 소비라는 것은 그 대상이 비싸거나 일회성의 사용가치만 있더라도 과감히 지갑을 열게 만들지만, 투자는 대상이 비싸다고 생각하면 절대 돈이 나가지 않는 성질을 지녔다. 누군가가 자신의 돈을 어딘가에 투자했을 때는, 그 대상이 충분히 싸다고 생각되며 앞으로도 내게 수익을 가져다주리라고 판단한 것이다. 그것이 투자의 본질적 의미다. - P263

부동산투자도 마찬가지다. 내가 이 부동산을 사는 이유는 이 부동산이 싸다고 생각하기 때문이다. 설령 지금은 가격이 많이 싸지않지만, 앞으로 충분히 오를 것이라는 기대가 있기 때문이다. - P264

하지만 이 글을 읽고 있는 독자들은 부동산투자의 목적을 좀 더 분명히 혹은 세분화하길 바란다. 개발도상국에서 선진국으로 진입하고 있는 대한민국에서 앞으로 전체 부동산시장 가격이 과거처럼 무차별적으로 오를 것이라는 기대를 하긴 어렵다. 이미 우리나라는 고성장의 과거를 지나 계속해서 지루한 행보를 보일 저성장 국가로 진입했다. 그렇기에 가치 있는 부동산을 선택하는 안목이 중요하며, 실제 투자할 때도 기대수익이 얼마인지 확실히 기준을 정해두는 것이 좋다. 대충 사놓은 뒤에 ‘몇 년 뒤에는 값이 올라 있겠지‘ 하고 기대하는 것은 절대 금해야 할 태도이다. - P264

부동산투자 수익에는 크게 두 종류가 있다. 첫 번째는 ‘자본이득‘ 이라고 하여 앞으로 가격이 오를 경우 발생하는 수익을 말한다. 시세차익이라고도 한다. 두 번째는 ‘임대수익‘으로, 물건을 소유한 상태에서 다달이 들어오는 임대료를 가리킨다. - P264

앞으로 대한민국에서 부동산투자는 이 두 가지 투자방식으로 철저히 차별화될 것으로 보인다. 세월이 지난다고 해서 모든 부동산이 동시에 오르지는 않을 것이며, 시세차익을 기대할 수 있는 부동산과 현재 임대수익을 극대화해 승부를 봐야 하는 부동산으로 철저히 나뉘게 될 것이다. 그렇기에 내가 어딘가에 투자를 한다면 그 투자목적을 분명히 마음에 새기고 갈 필요가 있다. - P264

아파트와 같은 주거용 물건에 투자한다면 대개 시세차익을 기대하는 투자일 것이다. 물론 월세를 주는 소형 아파트일 수도 있지만 그것이 아니라면 대부분 본인이 실질적으로 거주하거나 전세를 주는 경우가 대부분이다. 다만 아파트 상품의 경우 시간이 흐르면 흐를수록 무조건적으로 값이 오르는 상품은 되지 않을 것이고, 그 안에서도 철저히 차별화가 펼쳐질 예정이기에 더욱 철저한 분석이 요구된다. 대형단지 중심으로, 유명 브랜드 중심으로, 이중 삼중 역세권 입지에 속한 아파트를 구입해야 한다. 그래야 인플레이션을 헤징하면서 계속해서 자산가치를 증식시켜 나갈 수 있다. - P265

또 하나의 축은 오피스텔이나 상가와 같은 수익형 부동산에 투자하는 경우다. 이 경우에는 현재 창출되는 수익에 모든 초점을 맞춰야 한다. 단순히 좋은 위치에 있으니 부동산 가격도 많이 오르리라는 기대는 금물이다. 수익형 물건은 어디까지나 현재 수익에만 집중해야 한다. 아무리 좋은 곳에 위치한 상가라도 현재 나오는 수익이 별 볼 일 없다면 과감히 접을 수 있어야 한다. - P265

주거용 물건이 아닌, 상업용 물건의 경우 가격이 싸다고 무조건 임차인이 들어오는 것이 아니다. 일반 주거용 물건이야 살기 조금 불편해도 값이 싸면 들어와 살지만, 상가는 입지 자체가 잘못되었거나 상권이 죽어가고 있다면 임대 놓기가 하늘에 별 따기다. 현재수익에 모든 초점을 맞추고 동시에 공실 가능성도 항상 염두에 두어야 실패 없는 투자를 할 수 있다. - P265

앞으로 부동산투자로 돈을 벌고자 하는 사람이라면 항상 자신이 투자하려는 대상에 대한 철저한 이해와 더불어 그 투자목적을 명확히 하는 작업이 반드시 선행되어야 한다. 이제 대한민국에서 아무 부동산이나 사놓고 시간이 흐르면 가격이 저절로 오르는마법 같은 일은 벌어지지 않는다. 가치 있는 부동산을 찾는 과정에 많은 시간을 투자함과 동시에 자신이 기대하는 수익, 투자하고자하는 목적을 명확히 해야 성공적인 부동산투자를 해나갈 수 있다. - P266

부자 로드맵의 가장 중요한 개념은 ‘현명한 부동산 시스템 구축‘에 있다. 또한 그 첫 걸음은 ‘월급쟁이 부자는 없다‘ ‘월급만으로는 절대 부자가 될 수 없다‘라는 깨달음을 얻는 것이다. 즉, 당신의 월급에만 목을 매서는 절대 부자가 될 수 없다는 것을 의미한다. 단순히 이 개념을 인식하는 수준을 넘어 절절한 깨달음의 수준까지 도달해야 한다. 더불어 실행의 단계까지 옮길 수 있어야 한다. - P268

하루에 주어진 시간은 24시간. 당신은 그 시간 동안 혼자 일하며(사실 24시간 내내 일하지도 못한다), 하나의 월급으로 한 달을 살아간다. 그런 당신이 부자가 될 가능성은 얼마나 될까? 단도직입적으로 말해 0%다. 당신은 부자가 될 수 없다. - P268

부자가 되고 싶다면, 당신을 위해서 일하는 일꾼들을 만들어야한다. 그 일꾼은 진짜 일꾼, 사람(종업원) 이어도 좋고 아니면 또 다른 수단이어야 한다. 당신 대신, 당신을 위해 일하는 시스템을 구축해야 한다. - P268

열심히 돈을 모아 월셋집에서 전셋집으로 옮기고, 전셋집에서 대출받아 집 한 채를 마련하고, 그 대출금을 평생 갚아나가는 구조그 길은 부자가 되는 길이 아니다. 월급과 집 한 채, 그 쳇바퀴에 전전긍긍해서는 절대 부자가 될 수 없다. 부자는 단순히 열심히 노력한다고 되는 것이 아니기 때문이다. 시스템을 만들어야 한다. 올바른 로드맵을 밟아야 한다. - P268

부동산투자에서 가장 중요하다고 생각하는 것은 바로 첫 투자, 1호기를 만드는 일이다. 그동안 수많은 초보투자자와 마주하며 느낀 점은 첫 투자를 너무 어렵게 생각한다는 것이다. 처음부터 완벽한 투자를 하려는 탓이다. 나도 마찬가지였다. 하지만 완벽한 투자는 초보자에게 있을 수 없는 허상일 뿐이다. - P269

물론 투자지식은 독서와 이론학습을 통해 기를 수 있다. 그러나 경험 없이는 안목과 노하우라는 실력이 쌓일 수 없다. 즉, 경험 없는 투자에 완벽을 기한다는 자체가 논리적 모순인 것이다. 설령 스스로 느끼기에 완벽에 가까운 의사결정으로 투자했다고 할지라도, 시간이 지나 그 투자를 복기해보면 곳곳에 허점이 가득했다는 것을 깨닫게 된다. 바로 그런 것이다. 첫 투자를 완벽히 잘해낸다는 것은 불가능하다. - P269

그렇다면 나만의 1호기를 만들어볼 가장 좋은 시기는 언제일까? 나는 늘 부동산 강의 수료 후 6개월 안에 1호기를 만들어야 한다고 강조한다. 단, 이 시기에 부동산 관련 책을 10여 권 완독하고, 밀도높은 부동산 학습이 뒷받침되었다는 전제 하에서다. 아무 지식 없이 무턱대고 부동산을 사는 것만큼 위험한 일도 없기 때문이다. 이 실행 요건이 갖춰졌다면 바로 도전해보길 권한다. 1호기는 부자로드맵의 첫 단계일 뿐임을 기억하자. - P269

1호기를 만들 때 반드시 명심해야 할 두 가지가 있다.
1. 사고자 하는 부동산의 정확한 시세를 알아야 한다.
2. 투자금을 과도하게 쓰지 않는다. - P269

어느 투자나 마찬가지일 테지만, 특히 부동산투자는 정확한 시세파악이 아주 중요하다. 이는 부동산 특유의 성인 ‘개별성‘에 기인한다. 예를 들어, 내가 투자하려는 아파트가 있다면, 해당 단지 안에서도 로얄동과 로얄층, 저층과 고층, 방향 등에 따라 그 가격이 천차만별이다. - P270

어떤 특별한 비법, 기술을 배우기 전에 시세조사부터 제대로 하는 습관을 반드시 들여야 한다. 내가 지금 해당 아파트 단지의 32평, 102동, 중간층(예컨대, 15층 건물의 7층), 남향의 물건을 사고자 한다면, 그 물건의 현재 가격이 얼마인지 정확히 조사해야 한다. - P270

이 아파트가 앞으로 언제 오를지, 언제 바닥을 칠지 그러한 것들을 생각하기 전에 지금 사고자 하는 아파트의 정확한 시세를 아는 것이 중요하다. 만약 아파트가 아니라 오피스텔과 빌라라면, 시세조사는 더더욱 만만치 않다. 그래서 초보투자자에게는 정확한 시세조사가 투자의 처음이자 끝이 되기도 한다. 어차피 초보투자자일때는 법적으로 난해한 물건이라든가, 어떤 특별한 하자가 있는 물건에는 투자하지 않기 때문이다. - P271

잊지 마라. 지금 사려는 부동산의 정확한 시세를 아는 것, 이것이 이제 막 1호기를 마련하려는 초보자가 명심 또 명심해야 할 지침이다. - P271

초보투자자는 절대로 첫 투자에 투자금의 대부분을 소진해버리는 우를 범해서는 안 된다. 다시 말하지만, 첫 투자는 그 한 건의 투자로 부자가 된다기보다는 앞으로 부자가 될 투자 여정의 첫 단추이기 때문이다. - P271

세상 모든 것이 마찬가지겠으나 부동산투자 또한 경험과 실력이 쌓여야 더 나은 투자를 할 수 있다. 결국은 허다한 실행과 시도를 통해 성장해나가는 방법밖에 없다. 그런데 첫 투자에 내 종잣돈의 대부분을 소진해버린다? 절대 그런 실수를 저질러서는 안 된다. - P271

때때로 지나고 보니, 그때 내가 가진 돈과 레버리지의 극대화(담보대출 혹은 전세보증금 활용)를 통해 크게 베팅했으면 큰돈을 벌었을 텐데, 하는 가정이 있을 수 있다. 그러나 모름지기 정확한 타이밍이란 지나야만 알 수 있는 것이다. 만약 그 반대였다면? 당신은 한 건의 투자를 통해 인생에 돌이킬 수 없는 상황을 만들었을지도 모른다. - P271

1호기에 과도한 금액, 너무 많은 금액을 걸지 마라. 소액으로 시작하라. 소액이란 표현이 너무 추상적으로 들린다면, 구체적으로 금액을 제시하겠다.
‘첫 부동산투자에는 2000만 원을 넘기지 마라.‘ - P272

당신은 앞으로 당신 대신 일할 부동산 시스템을 구축해야 하는 사람이다. 한 번의 투자가 끝이 아님을 잊지 말아야 한다. 무조건 많은 물건을 매입하란 의미는 아니다. 하지만 여러 물건을 보유해야 시스템을 구축할 수 있다는 것도 분명한 사실이다. - P272

두려움을 이겨내는 방법은 많은 양의 독서와 강의 수강 등 충분한 학습이다. 그리고 ①사고자 하는 부동산의 정확한 시세를 아는 것과 ②투자금을 과도하게 쓰지 않는 것이다. 잊지 마라. 이제 막 부동산투자를 시작하려는 당신에게 이보다 중요한 것은 없다. - P272

나머지 부족한 부분은 지속적인 경험과 학습을 통해 앞으로 채워나가면 된다. 그러다 보면 결국 공부의 완성이란 결코 존재할 수없다는 것을 깨닫게 될 것이다. - P272

첫 건에 너무 많은 완벽성을 기대하지 마라. 그 자체가 허상이다. - P272

부자가 되기 위한 필수조건 중 하나가 현금흐름을 만들어두는 일이다. 가끔 부동산 전문가나 고수라는 사람들 중에 현금흐름(월세) 부동산의 중요성을 간과하는 이들을 본다. 이는 아직 그가 진정한 부자가 되지 못했다는 방증의 표현이다. 동시에 본인의 얕은 투자경력을 시인하는 것이기도 하다. - P273

부동산시장은 언제나 상승만 하지 않는다. 그리고 부동산은 짧은 기간에 샀다 팔았다 하는 ‘단타투자‘로는 큰돈을 벌 수 없다. 부동산투자에는 상당한 거래비용이 필요하기 때문이다. 취득세, 법무비, 취득·매도 시 중개수수료, 수리비(인테리어), 양도세, 식비, 교통비 등의 거래비용이 들기 때문에 중대형 이상의 물건이 아닌 이상 단타로 수익을 내기란 쉽지 않다. 단타로 큰돈을 벌겠다는 욕심은 애초에 하지 않는 것이 좋다. 단타투자는 하나의 옵션일 뿐이다. - P273

많은 사람이 ‘갭투자‘로 불리는 차익형 부동산에 투자하기도 하는데, 이는 하나만 알고 둘은 모르는 것이다. 전세 세팅만으로 부동산투자를 지속하다 보면, 부동산 개수는 늘어나는데 삶은 계속 쪼들리는 희한한 경험을 하게 된다. 이는 부동산 개수가 늘어났지만 현금흐름(월세)은 생성되지 않았기 때문이다. 부동산을 보유할 때 내야하는 세금, 임대만기 시의 거래비용, 각종 소모품 및 수리항목으로 찔끔찔끔 나가는 돈이 발생하는데, 그 돈을 모두 자신의 노동소득(월급)으로만 충당하고 있기 때문이다. - P274

오히려 전세가가 시세보다 떨어져서 보증금을 돌려줘야 하는 역전세 상황이 발생할 수도 있다. 그게 만일 한 건이 아닌 여러 건이라면, 당신에게 돌이킬 수없는 시련이 닥칠 수도 있다. - P274

반드시 현금흐름을 만들어야 한다. 월세를 창출해내야 한다. 한달에 100만 원 정도의 현금흐름만 만들어내도 삶의 질이 달라진다. 더 나아가 현재 월급 수준의 현금흐름을 만든다면, 경제적 여유 지수는 월등히 올라갈 것이다. 고정소득을 만들어내야 한다. 내가 일하지 않고도 돈이 들어오는 시스템을 하루빨리 만들어야 한다. 그러한 시스템이 나를 위해 일하는 체제를 구축해야 한다. - P275

시스템 구축은 주거용 부동산투자로 시작하는 것이 좋다. 주거용 부동산인 소형 아파트, 빌라, 오피스텔 등을 먼저 공략하고, 그 후에 아파트형 공장, 상가, 다가구 등으로 투자범위를 넓혀가는 것이다. 그러면 시간이 갈수록 한 채당 기대할 수 있는 순수익이 극대화될 것이다. 따박따박 들어오는 월세의 힘은 정말이지 놀랍고도 위력적이다. 처음에는 그 수익이 작아 보여도, 한 채 한 채 늘어가며 증가하는 그 액수는 결코 적지 않다. 거기에 재미를 붙이다 보면 소비 또한 줄어든다. 돈이 없어서 소비하지 않는 것이 아니라, 잔고가 계속 채워지는 기쁨이 있으니 자연스레 소비의 갈증이 줄어드는 것이다. 월세가 계속 들어오니 굳이 그 부동산을 급하게 팔아야 할 필요성을 느끼지 않으며, 그것이 자연스레 중장기 보유로 이어져 추후 시세차익까지 따라오게 된다. - P275

부동산투자의 진정한 시세차익은 매달 또는 1년 단위라는 (마치 주식처럼) 짧은 기간에 발생하는 것이 아니다. 적절한 시점에 좋은가격으로 매입하여 계속 갖고 있다 보니 어느덧 상당한 시세차익이 발생해 있는 것, 그것이 진정한 부동산 자산가의 포트폴리오다. - P275

잊지 마라. 수비 (수익형)가 뒷받침되지 않은 자산 포트폴리오로는 절대 탄탄한 부자가 될 수 없다. 공격(차익형)만 하다가는 한 방에 크게 갈 수 있는 것이 부동산투자다. 현금흐름의 위력을 절대 가볍게 생각하지 마라. 적어도 100만 원의 현금흐름을 만들어보라. 바로 그 위력을 체감할 것이다. - P275

어느 정도의 탄탄한 현금흐름이 만들어졌다면, 그래서 당장의 삶이 조금 여유로워졌다면, 이제는 시세차익 물건에 투자해보는 것이 좋다. - P276

혹시 오해할까 싶어 설명을 하자면, 앞서 권한 수익형 부동산을 시세는 오르지 않고 오로지 현금흐름만 발생하는 부동산으로 착각해서는 안 된다. - P276

"언제 월세받아 부자 되냐, 빨리 시세차익 내서 돈 벌어야지" 라고 말하는 이들이 있는데, 이는 수익형 부동산투자를 제대로 이해하지 못한 사람들이다. 당연히 월세만 받아서는 절대 부자가 될 수 없다. 진짜 큰 수익은 시세차익에서 나는 것이다. 내가 권하는 것은 진짜 시세차익을 내기 위한 ‘기다림의 장치‘로써 월세를 활용하라는 것이다. - P276

사실 부동산은 어느 것은 수익형 물건, 어느 것은 시세차익형 물건으로 명확히 구분 지을 수 없다. 수익형 물건도 시세차익이 날 수있고, 시세차익형 물건도 적절한 테크닉을 구사하면 (매입방법의 다변화를 통해 매입 단가를 낮추거나 대출 레버리지를 극대화한다면) 현금흐름이 발생되기 때문이다. 중요한 것은 어떤 종류이든 현금흐름이 창출되는 부동산을 반드시 보유해야 한다는 것이다. 그 후에 해당 물건으로 시세차익을 발생시키거나, 다른 시세차익형 물건에 투자해 자산가치를 크게 점핑시키는 계기를 만들어야 한다. - P276

시세차익이 발생했다면 매도 후 투자금(기존 투자금 + 시세 상승분)을 확보해 더 큰 금액대의 물건에 투자하는 것이 좋다. 그러면 한 채에 묶여 있던 돈을 두 채 이상으로 매입하거나, 같은 한 채여도 훨씬 더 우량한 물건을 보유할 수 있게 된다. 이때부터가 돈이 돈을 버는 선순환구조에 들어가는 순간이다. 이것이 바로 단순히 1주택 보유자에 머물지 말고, 시스템 구축에 온 힘을 쏟으라는 이유다. - P277

시세상승으로 인한 자산 리밸런싱(재배치), 전세금 인상, 꾸준한 현금흐름의 증대는 진정한 자산가이자 시스템 오너로서의 삶을 살게 할 것이다. 이것이 바로 당신을 진정한 경제적 자유인으로 만들어주는 구조다. - P277

부자 로드맵 4단계 : 부자 포트폴리오 완성하기

이 단계부터는 멀리 내다보는 성격의 시세차익형 물건을 눈여겨봐야 할 때다. 입지 좋은 곳의 랜드마크 아파트, 재개발 및 재건축 건물, 토지 등이 그것이다. 다시 말해 드디어 진정한 부자의 포트폴리오를 완성할 수 있다는 의미다. 높은 시세차익을 기대할 수 있는 이 물건들은 그만큼 장기간의 보유기간(세월)이 필요하다. 진짜 부자가 되고 싶다면 이러한 물건들에 하루빨리 투자하는 것이 중요하다. - P277

하지만 이는 이론일 뿐, 당장 절박한 심정으로 투자시장에 뛰어든 이들에게 장기간의 기다림은 너무도 고통스러운 일이다. (투자금 또한 많이 든다.) 그래서 장기 시세차익형 부동산은 어느 정도 경제적 여유를 만든 후, 하나둘씩 포트폴리오에 포함시키는 것이 좋다. 당장 2~3년 이내에 승부를 보기 위한 것이 아닌, 10년 또는 그 이상의 기간을 바라보며 묻어두는 것이다. 그래서 종국에는 좋은 입지의 건물을 보유하는 것을 목표로 한다. - P278

아직 1호기를 만들지도 않은 사람이 처음부터 로드맵 4단계를꿈꾼다면, 그것은 결코 부자가 되겠다는 자세가 아니다. 단순히 그런 부동산을 갖고 있으면 좋겠다는 현실성 없는 로망일 뿐이다. - P278

처음부터 부자의 포트폴리오를 완성할 수는 없다. 큰 꿈을 꾸되, 항상 한 발은 현실에 딛고 있어야 하는 법이다. 우선 나만의 1호기 부동산을 만들어라. 그리고 현금흐름을 항상 근본으로 두어야 한다. 그 기간 동안 적절히 시세차익형 물건을 포함시켜라. 종국에 이르렀을 때 부자의 포트폴리오를 완성하라. - P278

돈은 어떻게 해야 벌 수 있을까. 돈은 기본적으로 내가 ‘소수‘의 입장일 때 다가온다. 즉, 독점할 수 있어야 하고, 차별화할 수 있어야 한다. 돈이란 정확히 대중의 정반대에 위치한다. 그렇기에 공포를 이겨내고 베팅할 수 있어야 하며, (불확실성이 해소되면 누구나 다 뛰어들기 때문에) 모두에게 알려져 누구든지 뛰어들 수 있는 시장이 펼쳐지면 과감히 빠져나올 수 있어야 한다. 돈이란 모든 사람이 공평하게 많이 벌 수 있는 것이 아니기 때문이다. - P279

이 사실을 절대 잊어서는 안 된다. 내가 지금 하려는 것을 (돈을 벌기위한 행위를) 이미 많은 사람이 하고 있다면, 그 방법으론 돈을 많이벌 수 없다. 지금 투자하려는 지역이 많은 사람의 입방아에 오르내리고, 누구나 임장 다니는 곳이 되었다면, 그곳에는 먹을 것이 없다. - P279