기회가 보이기 전까지는 돈을 한 바구니에 모아놓고 독하게 공부해야 한다. 충분한 내공이 쌓이기 전까지는, 뚜렷한 투자처가 보이기 전까지는 열심히 돈을 모으고 절약함과 동시에 하나의 눈뭉치를 계속해서 뭉치며 기회를 엿봐야 한다. 어설프게 이곳저곳 분산하다가 이도저도 아닌 결과를 마주하게 될 것이다. - P234
그렇게 내공을 쌓다가 기회를 만나면 한곳에 집중적으로 투자하라. 이는 당신이 지금 부자로 가는 여정 속에 있는 사람이기 때문이다. 그렇게 나의 돈을 한 바구니에 담은 뒤 그 바구니를 주의 깊게 지켜보라. 자신의 예측대로 시장이 돌아가고 있는지, 수익이 발생하고 있는지, 또 다른 리스크가 발생할 가능성은 없는지 계속해서 지켜봐야 한다. - P234
계란을 한 바구니에 담지 말라는 말은 어느 정도 부의 수준을 이루었을 때의 이야기다. - P234
바구니를 알아볼 수 있는 안목을 키워라. 그리고 그 바구니에 계란을 집중적으로 담아라. - P234
반드시 명심해야 할 것이 하나 더 있다. 자신이 충분히 준비되지 않은 채로 계란을 한 바구니에 담았다가는 회복불능이 될지도 모른다. 그러니 끊임없이 배우고 익히자. 아직 나의 계란을 담아야 할바구니가 보이지 않는다면 성급하게 덤벼들지 말자. 당신과 같은 얼치기를 잡아먹기 위해 기다리고 있는 것이 바로 ‘투자시장‘이란 곳이기 때문이다. - P235
내공을 쌓고 자신만의 원칙을 만들어나가자. 어느 순간 당신 앞을 가리고 있던 뿌연 안개가 깨끗하게 사라지는 황홀한 경험을 하게 될 것이다. - P235
‘개인이나 기업이 소유하고 있는 경제적 가치가 있는 유형, 무형의 재산‘이 바로 자산의 사전적 정의다. 그러나 내 생각은 다르다. 내가 내리는 자산의 정의는 다음과 같다.
내게 현금을 계속 창출해주는 것 - P237
그렇다면 부채는 어떻게 정의할 수 있을까. 반대로 생각하면 아주 쉽다.
내게서 현금을 계속 빼앗아가는 것 - P237
진정한 자산이란 바로 이런 것이다.
내가 일하지 않는 동안에도 내게 현금을 지속적으로 창출해주는 것 - P238
부자가 되기 위해서는 부채가 아닌 자산을 획득해야 한다. 자산을 획득하면 할수록 더욱 부자의 길에 가까이 다가가는 것이고, 점점 더 큰 경제적 자유를 누릴 수 있게 된다. 반대로 부채를 획득하면 할수록, 특히 자산이라고 생각했지만 오히려 완전한 부채인 것을 계속 취득하면 할수록 점점 더 가난해진다. - P238
항상 부채와 자산을 구분할 수 있는 정확한 이해가 선행되어야 하며 그 후에는 자산을, 이왕이면 우량한 자산을 획득할 수 있는 방법을 연마하는 것이 경제적 자유로 가는 해법인 것이다. - P239
수많은 금융 관련, 주식 관련 종사자들은 말한다. 앞으로 대한민국의 부동산시장은 대세하락을 맞을 것이며 특히 인구감소와 고령화, 20~30대 청년층의 구매력 저하로 인해 이는 피할 수 없는 현실이 될 거라고.
그러나 이는 하나만 알고 둘은 모르는 이야기다. 우리는 전문가라는 사람들의 말을 절대 곧이곧대로 믿어선 안 된다. 그들은 자신의 이해관계에 어긋난 말을 결코 내뱉지 않기 때문이다. - P241
사람은 누구나 돈이 적으면 적은 대로, 많으면 많은대로 내 집 장만, 거주지에 투자하는 것을 가장 먼저 생각한다. 인간을 떠나 모든 생명체의 본질적 욕구이자 목표인 것이다. 살아 있는 모든 것은 내 몸을 쉬게 해줄 안정적인 거주지를 가장 먼저 생각하게 되어 있다. 그리고 시간이 흐를수록, 돈을 벌수록 더 넓고 근사한 곳으로 옮기고 싶은 욕망을 갖게 된다. - P241
집이란 무엇인가. 바로 ‘부동산‘이다. 결국 인간의 재테크는 부동산을 빼놓고는 말을 할 수가 없는 것이다. 누군가는 평생 남의 셋방살이를 하다가 생을 마감할 수도 있다. 누군가는 평생 단 한 번 내집을 마련할 수도 있고, 누군가는 여러 번의 기회를 가질 수도 있다. 이는 얼마나 현명한 재테크를 하느냐에 달렸다. 결국 보통 사람들의 입장에서 부자가 되는 지렛대 역할을 해주는 것은 그때그때 자신이 하는 재테크이기 때문이다. - P242
무엇보다 그 규모가 가장 크고 중요한 부동산 재테크를 제대로 할 줄 알아야 한다. 어디에 집을 사고, 어떤 종류의 집을 사고, 언제 집을 사고, 레버리지를 어느 정도 이용하고, 부동산을 어떻게 관리하고, 언제 매도하고, 세금 문제를 어떻게 해결하느냐에 따라 격차는 눈에 띄게 벌어지는 것이다. - P242
지금 당장 돈이 없더라도 부동산 공부에 몰두해야 한다. 돈이 준비된 상황에서 공부를 하면 이미 늦은 것이다. 사실 돈이란 것을 어느 정도 준비해야하는지 기준도 없다. 그렇기에 준비되었다는 수준도 모호하다. - P242
부동산시장에는 늘 주기라는 것이 있고, 흐름이라는 것이 있고, 금리나 정책도 항상 변하기에 자신이 어느 때에 어느 부동산을 매입했느냐에 따라 그 수익률은 확연히 달라진다. 집을 샀더니 대세 상승기에 진입해서 자산가치가 빠르게 불어날 수도 있고, 남들이 모두 달려드는 꼭지에 샀더니 몇 년 동안 집값이 하락할 수도 있다. 이는 평소에 관심을 갖고 꾸준히 공부해두지 않으면 절대 알 수 없는 것이다. - P243
특히나 부동산은 공부해야 할 분야와 종류도 많은 편이다. 경기흐름은 물론이고, 종목별 투자법, 법, 세금 등 자신이 갖고 있는 내공에 따라 결과는 천양지차를 보이게 된다. 그렇기에 하루빨리 부동산에 눈을 떠 관련 지식을 많이 쌓을수록 부자가 될 가능성이 커진다. 반대로 부동산 재테크에 문외한인 자가 안 좋은 시기에 잘못된 부동산을 덜컥 샀다가는 나락으로 떨어질 수도 있다. - P243
하루라도 빨리 재테크 공부에 몰두하라. 그중에서도 핵심인, 인생을 살면서 무조건 하게 될 부동산 재테크에 눈을 떠라. 일찍 눈을 떴다는 사실만으로도 당신은 남보다 훨씬 앞선 걸음을 걷게 되는 것이다. - P243
평범한 사람이라면 한 평생 내 집과 관련된 거래를 하는 것이 평균 다섯 차례를 넘지 않는다. (전·월세 거래를 제외하고) 전문적인 투자자가 아닌 이상, 집을 사고파는 행위를 자주 하는 이는 그리 많지 않다. 자주는커녕 누군가는 평생토록 내 집 한 번 갖지 못하고 세상을 떠날 수도 있다. - P244
직장 업무나 사업 등 자신의 업과 크게 연관도 없는 것에 따로 시간과 돈, 에너지를 투입하여 공부한다는 것은 쓸모없는 일로 비치기 쉽다. 매우 비효율적이고 비합리적인 일이 아닐 수 없다. 살면서 부동산투자에 관한 의사결정을 할 날이 손에 꼽을 것인데, 굳이 많은 시간을 들여 부동산투자 지식을 쌓을 필요가 있겠느냐는 말이다. 지금 당장은 투자할 돈도 없고, 앞으로 언제 부동산을 사게 될지도 알 수 없는데 말이다. 그런데도 굳이 부동산에 대해 잘 알아야하는 걸까? - P245
이에 대한 내 답은 무조건 "yes"다. 그것도 단순한 노력 정도가 아니라 제2의 직업이라 여기고 혼신의 힘을 기울여야 한다고 생각한다. 내가 현재 가진 자금이 얼마이든 간에 지속적으로 부동산시장에 관심을 가지며 꾸준히 공부해야 한다. - P245
물론 내 본업을 등한시하고 매일 부동산 중개업소를 들락거린다거나, 커다란 한 방을 기대하며 이곳저곳 땅 보러 다니는 것에 쓸데없이 많은 시간을 투자하는 것은 절대 반대다. 하지만 본업에 충실하면서도 따로 시간을 내어 부동산투자에 대한 심도 있는 지식을 쌓으려고 노력하는 것은 적극적으로 찬성한다. - P245
‘집‘이란 무엇인가. 내가 살고 있는 거주지, 지친 하루 일상을 마치고 돌아와 충분히 휴식을 취할 수 있는 곳, 그 안에 머무는 동안만큼은 누구에게도 간섭받지 않고 마음껏 자유를 누릴 수 있는 공간, 우리 가족의 든든한 보금자리... 이것이 바로 ‘집‘이다. - P246
서두에 말했던 "왜 부동산에 대해 알아야 하는가?"라는 질문에 대한 가장 명확한 대답은 이것이다.
"당신은 대한민국에 살고 있기 때문이다."
씁쓸하지만 이것이 현실이다. - P248
대한민국에서 부자로 살아남기 위해서는 반드시 부동산을 알아야 한다. 당신이 지금 가진 것 하나 없는 무일푼일지라도, 당장 투자할 돈은 커녕 이번 달엔 먹고살기조차 빠듯할지라도 부동산에 관심을 갖고 공부해야 한다. 차곡차곡 월급모아 언젠가 집을 마련하겠다는 생각은 너무나 어리석고도 순수하다. 이제 부동산은 나의 자산이자, 나의 부를 증대시켜줄 수단이다. 막막해 보이지만 반드시 그 노력의 결실이 내게로 돌아온다. - P249
내 집 마련을 위한 통찰을 드리자면, 원래 집은 월급을 모아사는게 아니란 것이다. 집이란 저축해서 살 수 있는 것이 아니다. 월급을 모아 집을 살 수 없는 대한민국의 현실이 잘못된 게 아니라, 원래 집은 월급을 모아서는 살 수 없는 것임을 강조하고 싶다. (전 세계 어디에도 월급을 모아 집을 살 수 있는 곳은 없다.) - P251
집은 레버리지를 활용해야 살 수 있는 것이다. 대출을 끼고 사든지, 우리나라에만 있다고 하는 전세를 끼고 사야 하는 것이다. 대출을 끼고 산다고 하면, "그 대출원금을 언제 갚냐?"라고 말하는 사람이 있을 것이다. 그러나 대출원금은 원래 못 갚는 것이다. 나중에 그 집을 처분하면서 갚는 것이다. 그리고 다음 집을 살 때 또다시 대출을 일으키는 것이다. 간단하지만 중요한 통찰을 깨닫지 못한다면, 평생을 정치인과 언론의 꼬드김에 이용만 당할 것이다. - P252
1. 내 일터가 어디인가?
2. 일터 주변의 부동산 가격흐름은 어떤가? - P252
1. (내가 마음대로 바꿀 수 없는) 내 일터가 지금 어디에 있는가?
2. 일터와 가까운 거리에 (출퇴근 1시간 이내 거리에 있는 집을 (이정도면 내 집 마련을 했다는 기분이 드는 집을) 지금 당장 살 수 있는 돈이(레버리지를 껴서) 있는가? - P253
투자를 먼저 시작하라! 투자를 먼저 시작해서 지금 가진 종잣돈을 불려라. 자본의 크기를 키워라. (투자하지 않고, 몇 년 월급을 더 모아 그때 가서 내 집 마련하겠다는 식의 소리는 제발 하지 마라. 당신의 돈이 모이는 속도보다 집값 오르는 속도가 더 빠를 것이니..) - P253
내 집 마련을 할 준비가 된 이들은 재빨리 다음 단계를 실행해야 한다. 바로 해당 지역의 최근 1~3년 사이의 가격흐름과 공급물량을 확인하는 것이다. 해당 지역이란 출퇴근이 1시간 안에 가능한 지역으로, 3년 이전의 가격흐름은 보지 않아도 좋다. 봐봤자 당신에겐 배 아픈 일이고, 더 헷갈리기만 할 뿐이다. "10년 전엔 여기가 얼마였는데, 이 가격이 지금 말이 돼?"라는 (바보 같은) 소리는 하지 마라. 그간 물가는 가만히 있었겠는가. 바보는 집값이 폭락할 거라 믿으며 평생 전세만 사는 사람이다. - P253
최근에 해당 지역이 급등한 적이 없다면 적극적으로 내 집 마련을 고민해보는 것이 좋다. 세상사 이치는 단순하다. 상승이 없었다면, 하락도 없다. - P254
13여 년간 부동산시장에서 치열한 전사로 살아오며 깨달은 두가지가 있다. 하나는 언론에서 잘난 척 떠드는 그 어떤 누구도 시장을 정확히 예측할 수 없다는 것이고, 다른 하나는 부동산시장이 또 그리 예측하기 어려운 것은 아니라는 점이다. 결국 시장은 항상 ‘상식‘으로 수렴한다는 것이다. 그저 언제나 상식을 통해 시장을 바라보려 노력하면 된다. 당신이 하루빨리 이 말을 이해하는 날이오길 바란다. - P254
다시 한 번 강조한다. 최근에 급등한 지역이 아니라면 적극적으로 내 집 마련을 고민하라고 말하겠다. 인생을 살며 감당할 수준 내에서는 한번 베팅해볼 필요가 있다. - P254
무조건 빚은 나쁜 것이라는 잘못된 고정관념에 사로잡혀 있으면 절대 부자가 될 수 없다. 서민일수록 자신이 가진 돈에는 한계가 있기 때문에 부자가 되기 위해서는 남의 돈을 현명히 활용할 수 있는 능력과 지혜가 필요하다. - P255
빚, 부채에는 좋은 것이 있고 나쁜 것이 있다. 나쁜 부채는 절대 만들지 말아야 하지만, 좋은 부채는 자신이 다룰 수 있는 역량만 된다면 아무리 많이 갖게 되어도 나쁠 것이 없다. - P255
소비를 위해 지는 빚은 전형적인 나쁜 빛으로, 반드시 피해야 할 빚의 유형이다. 소비를 위해 수시로 현금서비스나 마이너스 통장을 사용하는 사람은 부자처럼 보이고 싶을 뿐, 사실은 절대 부자가 되지 않겠다고 선언하는 것이나 다름없다. - P256
소비를 하는 데에는 무리한 빚을 지지 않아야겠지만 우량한 자산에 투자할 때에는 적극적으로 레버리지를 활용해야 한다. 물론 ‘우량‘이라는 개념을 제대로 판단하기 위해서는 다양한 경험과 학습을 통한 안목이 필요하지만 말이다. 어쨌든 세상에 리스크 없는 투자는 없다. 자산을 불려가기 위해서는 적절하게 부채를 활용하여 그 증가속도가 탄력을 받도록 도와야 한다. 무조건 빚지지 않고 살아가는 것이 능사는 아니다. - P256
아파트를 구입할 때, 현재 내가 가진 종잣돈이 없다고 돈이 모일때까지 기다렸다가는 평생토록 내 집을 마련할 수 없을 것이다. 자산가치의 상승속도가 임금의 상승속도보다 빠르기 때문이다. 돈을 모아 집을 사려고 할 때마다 집값은 훨씬 더 올라 있을 것이다. 이때 필요한 것이 바로 ‘좋은 빚‘이다. - P256
부채에서 발생하는 금리비용보다 내가 더 많은 수익을 올릴 수 있다는 기대를 할 수 있다면 과감히 부채를 짊어지는 것이 현명하다. 적절한 리스크를 떠안지 않고서는 절대 부자가 될 수 없다. 특히나 애초에 가진 것이 없는 이가 쥐꼬리만한 월급을 차곡차곡 모아 예금 등의 안정적인 투자로만 부자가 되겠다는 것은 이루어질수 없는 망상에 불과하다. - P257
물론 부채는 양날의 검과 같은 법이어서 잘못 사용했다가는 그나마 갖고 있던 종잣돈마저 잃고 회생불능의 상태가 될 수도 있다. 그렇기에 철저히 공부해야 하는 것이다. - P257
빚에 대한 마인드를 바꿔라. 인류 전체의 역사를 통틀어 부자가된 이들은 남의 돈을 아주 얄밉도록 현명하게 활용한 이들이었다. 타인의 돈을 활용할 수 있는 능력, 혜안, 지혜를 갖출 수 있도록 공부하자. 순수하게 자기 돈만으로 부자가 될 수는 없다. - P257
갖고 있는 자산이 충분히 많아진다면 그때는 무조건적인 수익추구보다는 자산을 지키는 것에도 신경 써야 할 것이다. 각종 세금이나 인플레이션으로부터 방어할 수 있도록 말이다. 그러나 현재 갖고 있는 것이 별 볼 일 없을수록 현명하게 부채(레버리지)를 활용할수 있어야 한다. 그렇게 레버리지라는 거인의 어깨를 타고 성큼성큼 걸어가라. 현명한 레버리지 활용은 당신의 자산 증가속도에 날개를 달아줄 것이다. - P257
세계적인 부자이자 전설적인 투자의 귀재라 불리는 워런 버핏의 투자원칙 두 가지를 소개한다.
원칙1: 절대 돈을 잃지 않는다.
원칙2: 절대 원칙1을 잊지 않는다. - P258
어떤 이는 부자란 ‘더 이상 돈을 불릴 필요가 없는 사람‘이라고 정의내리기도 한다. 그 말인즉슨, 부자는 이미 돈이 충분히 있으므로 본인이 살아 있는 동안 가진 돈을 온전히 지킬 수 있는 정도만을 원한다는 것이다. 그래서 그들은 죽을 때까지 자산가치가 유지되길바라고, 이후 2세에게 온전히 물려주기를 원한다. 여하튼 핵심은, 부자는 ‘지키는 자‘라는 것이다. - P259
사실 재테크는 내가 가진 돈을 어떻게 지킬 것인가에 대한 고민으로부터 나온 것이다. 수중에 10억이 있어도 그걸 현금으로 집에 차곡차곡 쌓아둘 수는 없을 것이다. 보관상의 문제가 아니다. 물가가 상승할수록 금리가 하락하기 때문이다. 그래서 아무리 이자율이 형편없어도 은행에 예금으로 넣어두게 된다. 그렇게 갖고 있는 돈을 지키기 위한 목적에서 나온 것이 재테크의 출발이다. - P259
하지만 돈을 갖고 있는 인간이라면 결국 지키는 것에서 나아가 조금이라도 나은 수익률을 창출하는 곳으로, 그래서 조금이라도 더빨리 재산을 불릴 수 있는 곳으로 이동하게 되어 있다. 그래서 세상에는 수많은 재테크 수단과 상품들이 탄생하는 것이다. - P259
하지만 명심해야 한다. 없는 사람일수록 그 돈은 반드시 지켜야한다는 것을. 보잘것없어 보이는 원금이야말로 후에 나를 큰 부자로 만들어줄 소중한 씨앗이기 때문이다. 얼마 되지 않는 씨앗이라도 후에 큰 나무로 키우고 싶다면 하나하나 소중히 다뤄야 한다. 무턱대고 아무 데나 뿌려서는 안 된다. - P260
은행은 내가 부동산을 구입할 때 대출을 받는 곳으로만 사용해야지, 은행의 상품으로 부자가 되기를 바라는 것은 낙타가 바늘구멍 통과하기보다 어려운 일이다. - P260
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