실전 부동산 소액 투자는 징검다리 전략이다. 하락 중인 수도권 부동산 시장의 매물을 경매 투자를 활용해서 매입하거나 투자 시야를 전국으로 넓혀서 하나씩 차례대로 징검다리를 밟아서 올라오는 것이다. - P228
월급을 모아서 집을 사는 것이 불가능하다면 현실적이면서도 가장 빠르고 합리적인 투자 방안을 모색해야 한다. 그게 자본주의 사회에서 살아남고 성공하는 정답이다. 7,000만~8,000만원, 5,000만 원, 심지어는 3,000만 원만 있다면 부동산 투자를 시작할 수 있다. - P228
실전 부동산 소액 투자를 시작하려면 일단 소액으로 투자해서 수익이 나는 후보지의 기준을 설정해야 한다. - P228
지방 아파트 투자의 경우 ‘인구수 20만 명 내외(혹은 그 이상)의 지방 도시‘라는 기준을 세웠다. ...(중략)... 인구수 20만명 이상의 도시라 해도 저마다 ‘급지‘라는 것이 있다. 급지에 따라서 가격에 거품이 낀 곳도 있고, 상대적으로 저렴한 곳도 있다. - P228
부동산 투자에서는 공급량 공부가 중요하다. 부동산 가격은 결국 공급량(입주량)이 결정한다. 즉, 공급량이야말로 집값을 결정하는 주요 요인이다. 과거에는 일반인이 이런 자료를 직접 찾아보기가 어려웠지만, 요즘은 누구나 이런 자료에 쉽게 접근할 수 있어서 부동산에 투자할 때 큰 도움을 받을 수 있다. 전국 아파트 가격의 동향과 공급량을 아는 것과 모르고 투자하는 것은 천지 차이의 결과를 낸다. - P229
<부동산 투자 시 활용할 만한 사이트>
네이버 부동산 land.naver.com
부동산지인 aptgin.com
아실 asil.kr
카카오맵 map.kakao.com
네이버 지도 map.naver.com
호갱노노 hogangnono.com
옥션원 auction1.co.kr
직방 zigbang.com
KB부동산 kbland.kr - P229
실전 부동산 소액 투자는 투자 경험을 쌓는 데도 효과적이다. 경험이 일천한 투자자라면 첫 투자부터 잘할 수는 없다. 벌벌 떨며 중개업소에 방문해서 우여곡절 끝에 계약서에 도장을 찍으면서도 ‘이게 맞나?라고 생각하며 불안해할 것이다. 그러나 초보 시절을 경험하지 않은 고수는 세상에 없다. 누구나 숙명적으로 초보 시절을 거쳐야만 경험을 쌓아서 베테랑이 될 수 있다. - P230
부동산 투자 고수라는 것은 대단한 것이 아니다. 자신이 예측한 대로 시장이 흘러가느냐, 그리고 변수나 변칙 상황이 생겼을 때 얼마나 빠르게 대응하느냐의 차이가 고수와 초보를 가른다. 이런 차이는 오직 경험으로 만들어진다. - P230
부동산 투자에서는 첫 투자가 중요하고, 첫 투자로 수많은 실전 경험을 얻을 수 있다. 부동산에서 매매 임대인이나 매수인이 되어서 거래해보는 과정을 하루라도 젊을 때 해볼수록 인생의 승자가 된다. 계약서를 쓰고, 상대방의 계좌로 계약금을 보내고 실제 계약 날짜에 부동산 중개업소에 방문해서 매도인과 만나서 잔금을 치르고, 마침내 등기권리증을 받는 1건의 매매 경험은 어떤 이론과도 바꾸지 못할 정도로 피가 되고 살이 되는 성공의 밑거름이다. - P230
부동산 책을 100권 이상 읽었더라도 투자를 안 해본 사람은 매매를 한 번이라도 해본 경험자를 절대 당해낼 수 없다. 실전이 중요한 이유다. - P230
"실전 부동산 소액 투자는 서울에 입성하기 힘든 평범한 일반인들이 차근차근 자산을 불려가는 징검다리 전략이다. 월급 저축이나 주식투자보다 현실적으로 빠르고 크게 돈을 불릴 수 있다. 이 투자의 목표는 궁극적으로 서울 상급지 아파트 보유자, 더 나아가 건물주의 단계까지 가는 것이라는 점을 명심하자." - P231
"실전 부동산 소액 투자는 부동산 투자 시야를 전국으로 넓히고 다양한 방법으로 투자하는 것이다. 소액의 기준은 1억원 이하의 종잣돈을 말한다." - P231
"실전 부동산 소액 투자 시 정보를 검색하고 자료를 모으는 데 유용한 몇 가지 툴을 능숙하게 다룰 수 있다면 큰 도움이 된다. 필자가 소개한 사이트, 툴을 시간이 날 때마다 사용하고 공부해서 하루라도 빨리 익숙해지는 것이 좋다." - P231
경험은 실천에서 나온다. 우선 관심 지역의 부동산 중개업소를 방문해보면 큰 도움이 된다. 중개업소에 들러서 내 투자금으로 거래할 수 있는 매물을 확인하고 상담해보자. 부동산 중개인은 주변지역의 호재, 재개발이나 재건축 예정지, 교통 인프라, 학교 등의 관련 정보를 친절하게 알려줄 것이다. 그들은 상담의 성공이 곧 자기 수입으로 직결되기 때문이다. - P233
결국 시간이 날 때마다 부동산 중개업소에 들어가서 커피라도 한잔 마시며 중개인과 친숙해질수록 나도 모르게 투자 관련 지식을 쌓는 것이다. 중개인과 친해지면 일반인이 모르는 해당 지역의 고급 정보를 얻을 수 있다. 아니면 우연히 내 예산에 맞으면서도 투자 가치가 큰 매물을 소개받을 수도 있다. 물론 실제 투자 과정에서 매도인과 가격을 두고 밀당(밀고 당기기)을 벌이거나 집주인의 마음이 바뀌어 가격이 올라가는 일을 겪을 수도 있다. 그러나 어쨌든 이런 일들은 강의로는 절대 배울 수 없다. 발로 뛰며 현장에 직접 나가서 부딪혀야만 얻을 수 있는 경험들이다. - P233
아무리 부동산 공부를 많이 하고 각종 뉴스를 뒤져도 전국 방방곡곡의 부동산 사정을 모두 알 수는 없다. 살아 숨 쉬는 투자 정보를 얻고 싶다면 부동산 중개인과 친해져라 중개인들은 손님을 절대로 귀찮아하지 않는다. 그들에게는 방문하는 모든 사람이 잠재고객이다. 그러니 부동산 투자자라면 수시로 내 집 드나들 듯이 부동산 중개업소에 방문하면 좋다. 중개업소 방문이 얼마나 대단한 일인가 싶겠지만, 이는 부동산 투자에서 빠트릴 수 없는 중요한 일이다. - P234
초보 부동산 투자자를 위한 부동산 중개업소 방문팁
ㅁ남자 사장님보다는 여자 사장님이나 여자 실장님이 있는 곳으로 가라.
ㅁ방문 시에는 어물쩍거리며 서 있지 말고 의자에 앉아라. 서서 묻는 것과 의자에 앉아서 이야기를 나누는 것은 대화의 차원이 다르다.
ㅁ중개인들도 사람이라 남자 2명이 방문하면 경계심을 갖는다. 남녀 또는 그냥 남자 혼자 방문하는 편이 낫다.
ㅁ중개인들은 실수요자를 반긴다. 이왕이면 실수요자 입장으로 임하자. 실수요자 입장에서 물으면 좋은 브리핑을 들을 수 있다.
⇒부동산 중개인과 친밀도를 쌓는 것은 곧 투자 이익으로 직결된다. - P234
랜드마크land mark는 어떤 지역의 상징이다. - P235
랜드마크 아파트는 해당 지역 부동산 시장의 가격을 선도하기에 다른 말로는 ‘리딩 아파트‘ ‘대장 아파트‘라고도 부른다. - P235
강남 : 압구정 현대, 래미안대치팰리스
서초 : 아크로리버파크, 반포자이, 래미안퍼스티지
송파 : 엘스, 리센츠, 트리지움 - P236
지방도 마찬가지로 당연히 랜드마크 아파트가 있다. 초보 부동산 투자자라면 지금 당장은 이런 아파트에 투자할 수는 없어도 각 지역의 부동산 시장을 대표하는 랜드마크 아파트를 꾸준히 살피는 것만으로도 투자시에 분명 큰 도움이 된다. - P236
무엇보다 주기적인 모니터링을 통해서 평소의 가격 정보를 알고 있다면 현재 해당 부동산 매물 가격이 거품이 낀 것인지, 아니면 저평가된 것인지 등을 쉽게 알 수 있다. 투자 혜안은 이런 작업을 통해서 만들어진다. - P236
평소에 가보지 못한 지역일지라도 랜드마크 아파트 모니터링으로 투자 대상도시와 친밀해지는 경험을 해볼 수 있다. 가격을 검색하고 지도와 사진으로 매물 위치, 인접 지역을 자꾸 들여다보면서 나도 모르는 사이에 해당 지역 부동산과 친밀해진다. - P237
처음에는 여러분이 사는 지역과 가까운 랜드마크 아파트부터 시작하자. 그리고 서울 25개 구, 전국 광역 도시, 인구수 20만 명 내외의 지방 도시순으로 랜드마크 아파트 모니터링을 확대하자. 향후 내가 살 집을 구하거나 투자 대상으로 집을 마련할 때 정확하고 객관적인 가격 판단을 할 수 있다. - P237
리스크를 최소화하기 위해서는 두 가지의 명확한 기준이 필요하다. 바로 입주량과 인구수다. 쉽게 말해서 입주량은 공급량이고 인구수는 수요량을 의미한다. - P238
수요량과 비슷한 수준의 입주량은 ‘적정 입주량‘이라고 표현할 수 있다. 특정 도시의 적정 입주량(수요량)을 계산하는 공식이 있다. 해당 도시의 인구수에 0.5%를 곱하는 것이다. 이렇게 하면 절대적인 수치는 아니지만, 대략 적정 입주량을 알 수 있다.
인구수×0.5%= 적정 입주량(수요량) - P239
이 계산식을 외워두면 부동산 투자 시에 투자 대상을 파악하고 고를 때 많은 도움이 된다. - P239
전국의 아파트 가격은 모두 동일한 방향으로 일사불란하게 움직이지 않는다. 그보다는 해당 지역의 수요와 공급에 따라서 가격이 변동한다. - P241
어떤 일이든 리스크는 최대한 피하고 싶은 것이 인간의 심리다. 리스크를 최소화하기 위해서는 각종 자료를 명확하게 분석해서 나만의 투자 기준을 세워야 한다. - P241
실전 부동산 소액 투자에서 리스크를 최소화하는 첫 번째 핵심 비결은 입주량과 인구수 파악이다. 대한민국에 수많은 지방 도시가 있지만, 인구수 20만 명이 채 안 되는 곳에는 투자하지 않는 것도 리스크를 최대한 낮추기 위함이다.
그러니까 결국 수요를 염두에 둔 결정이다. - P241
예컨대 강원도만 해도 삼척, 태백, 동해 등 여러 도시가 있지만, 초보 부동산 투자자라면 현재로서는 인구수 20만 명 이상인 춘천, 원주, 강릉만을 투자 대상으로 삼아야 한다. 나머지 소도시는 기준을 맞추지 못했으므로 투자 대상에서 제외하는 것이 투자 리스크를 줄이는 길이다. - P241
부동산 투자 경험이 꽤 있는 투자자라면 인구수 기준을 낮추어서 10만 명 내외의 지방 도시를 투자처로 삼을 수도 있다. 수요가 다소 부족하더라도 그런 곳은 가격이 저평가된 곳들이 더러 있기에 투자처로서 충분한 매력이 있다. 게다가 풍선효과로 인해 어느 한 지역의 부동산 가격이 오르면 주변 지역으로 그 오름세가 점점 확대된다. 이 현상을 고려해 이미 가격이 크게 올라 숨고르기 중인 인구수 20만 명 내외의 지방 도시가 있다면 해당 도시주변에 있는 인구수 10만 명 내외의 도시로 투자 시야를 넓히는 것도 한 가지 방법이다. - P242
물론 해당 방법은 ‘인구수 20만 명 내외라는 기준으로 투자하는 것보다는 리스크가 있으므로 초보 부동산 투자자에게는 그다지 권하지 않는다. 하지만 다양한 경험을 갖춘 투자자에게는 충분히 매력적인 부동산 소액 투자법이 될 수 있다. - P242
결론적으로 초보 부동산 투자자가 실전 부동산 소액 투자를 위해 지방 도시에 투자할 때는 본인만의 기준을 명확하게 세워서 리스크를 최소화하고 단계적인 수익을 노려야 한다. 필자는 그 기준으로 입주량과 인구수를 꼽는다. - P242
정말 부자가 되려면 공부도 공부지만, 감정과 생각도 훈련이 되어야 한다. 트레이닝을 통해서 흔들리지 않는 부자의 마인드를 갖추는 것이다. 거기에 더해서 용기도 필요하다. 용기란 실전에서 매매할 수 있는 용기를 의미한다. - P243
겁쟁이는 부자가 될 수 없다. 부동산을 산다는 행위는 큰 결정이라 대부분의 평범한 사람은 결정을 미루기를 원한다. 이 말은 다시 말하자면 겁쟁이라서 저지르지 못하는 것이다. 그런데 투자하지 않고 매매하지 않으면 인생이 바뀔 수 없다. 부자는 남들보다 한발 앞서서 저지르는 사람이다. 과감하게, 제대로 저지르는 사람이다. 물론 그렇기에 항상 위험에 노출될 수 있다. 하지만 저질러야 내 인생을 바꾸는 힘이 생기고 인생이 역전된다. - P244
망설이지 말고 저질러라. 의사결정을 뒤로 미루지 말고 먼저 저지르고 수습하자. 저지르지 않으면 수습할 일도 안 생긴다. 인생에서 의사결정의 무게중심을 저지르는 쪽에 두자. - P244
필자는 의식적으로든, 무의식적으로든 ‘일단 해보자!‘라는 스타일이다. 이런 생각과 실천으로 내 운명을 바꾸어왔다. 여러분 역시 평상시에도 늘 먹는 음식만 먹고 가던 곳에만 가고 하던 것만 하는 습관을 버리고 새로운 것에 거리낌 없이 나를 노출시키자. - P244
인생은 베팅이다. 평소 베팅을 해보지 않은 사람이 오늘 갑자기배팅을 잘할 수는 없다. 배팅의 성공 확률을 높이려면 평소 내 삶의 태도, 인생을 대하는 방식부터 바꾸어야 한다. 일상에서 소소하더라도 새로운 것을 저질러보는 습관을 기르자. 인생은 별것 아니다. 이런 습관이 결국 부자가 될 수 있도록 용기를 키워준다. - P244
실전 부동산 소액 투자자에게 필요한 최소 투자금은 얼마일까? 필자는 최소 투자금으로 3,000만 원이라는 금액을 제시한다. 물론 3,000만 원은 상징적인 숫자다. 그만큼 적은 돈으로도 시작할 수 있다는 것이다. - P246
전국을 살펴보면 3,000만 원 이하로도 아파트를 살 수는 있다. 그래서 최소 투자금을 3,000만 원으로 설정했다. 만약 여러분에게 5,000만원, 7,000만 원, 좀 더 많게는 1억 원이라는 투자금이 있다면 충분히 저평가된 매물, 앞으로 가격 상승 여지가 있는 매물을 잘 골라서 투자할 수 있다. 시야를 전국으로 넓히면 정말 많은 매물을 찾을 수 있다. - P246
부동산 투자는 투트랙two track 시각으로 접근해야 좋다. 첫 번째 시각은 서울 부동산 시장 현황을 꾸준히 살피는 일이다. 어떤 부동산 정책이 나오는지 관심 있게 지켜보고, 관심지역의 아파트를 방문해서 정보를 꼼꼼히 챙기는 일도 병행해야 한다. 이는 무의미한 일이 아니다. 솔직히 여러분이 사고 싶은 집은 서울의 아파트일 텐데, 지금은 입성이 불가능하다 해도 머지않은 미래에 내가 원하는 곳의 집을 사겠다는 믿음을 새기는 행위는 그 자체로 의미가 크다. 여유로운 마음으로 미리 공부해두면 절대로 손해볼 일은 없다. - P247
두 번째 시각은 지금 투자할 수 있는 물건 그 자체에 집중하는 것이다. 실전 부동산 소액 투자로 돈을 불려가는 징검다리 전략이다. 투자 대상지역에서 대출 등의 규제가 풀리거나 묶이는지, 매매가와 전세가의 갭 흐름에 어떤 변화가 있는지 살피는 일도 중요하다. 파트 2에서 다룬 것처럼 레버리지야말로 부동산 투자의 본질이라 할 수 있기 때문이다. - P247
집을 살 때 활용하는 레버리지는 크게 두 종류로 구분할 수 있다.
① 은행의 대출을 받아서 산다.
② 대한민국에만 있는 제도인 전세를 끼고서 산다(갭투자). - P247
갭투자를 할때는 매매가와 전세가의 갭이 적을수록 투자금이 적게 든다. 거꾸로 갭이 클수록 투자금이 많이 들어간다. ...(중략)... 매매가와 전세가 사이의 갭은 시장의 상황과 분위기, 그리고 공급여부에 따라서 시시각각 변한다. - P248
현명한 투자자라면 당연히 갭이 붙는 시기, 즉 갭이 줄어들어서 투자금이 적게 드는 시기를 노려야 한다. 결국 투자금 3,000만원으로 지방도시 아파트를 산다는 것은 이런 갭의 흐름을 면밀하게 분석해서 하는 투자이기도 하다. - P248
서울 아파트는 평범한 직장인이 저축만으로는 절대 살 수 없다. 3,000만 원이있다면 지방 도시의 아파트에 투자라도 해야 자산이 늘어나고 내 희망이 현실로 바뀐다. - P248
실전 부동산 소액 투자 프로젝트를 시작하기로 마음먹었다면 해당 지역에서 대출이 얼마나 나오고, 전세가율이 얼마이며, 갭의 흐름은 어떤지 등을 두루 살피고 이를 바탕으로 투자 시뮬레이션을 해보자. 그리고 적당한 매물이 눈에 띄면 과감하게 투자하자. - P248
부동산 시장은 항상 시시각각 변화한다 - P249
지금 당장 물고기를 얻는 것보다는 낚시하는 법을 배워야 진정으로 내가 원하는 물고기를 평생 낚을 수 있다. 필자의 이야기를 낚시법으로 삼고 잘 배워두었다가 향후 물이 있는 곳에 가서 낚싯대를 드리우고 나만의 대어大魚를 잡자. - P249
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