"균열 없는 콘크리트를 개발하는 사람은 노벨상을 받을 것"이라는 말이 있다. 시멘트와 콘크리트 타설 후 균열은 필연이고, 균열은 누수로 연결될 수밖에 없다. - P7
건물 자체는 100년을 가더라도 그사이 많은 누수가 발생한다. 시멘트와 콘크리트 안에서 일하고 밥 먹고 잠자는 우리에게 누수란 곰팡이 등을 발생시켜 실내 환경을 악화시키는 원인이기 때문에 매우 힘들고 고통스러운 일이 아닐 수 없다. - P7
누수를 피하기 위해 새 집에서만 살 수도 새 건물에서만 일할 수도 없다. - P8
건물을 이용한 기존의 재산증식 방법은 주로 주변의 환경 변화에 따른 것이었다. 즉, 주변에 도로가 생긴다든지 전철역이 생긴다든지 상권의 변화가 생긴다든지 하는 주변 환경의 변화에 따라 개인의 노력과 상관없이 토지, 건물의 가격이 올랐던 것이다. - P11
머지않아 환경요인보다는 건물주의 노력에 따라 건물가치의 등락이 결정되리라는 것이 전문가들의 우세한 전망이다. - P11
건물을 ‘소유중이다‘라고 쓰고 건물을 ‘경영한다‘라고 읽는다. - P11
경영은 사전적 의미로 보면 "설립한 경제단위를 설립목적에 부합하도록 계획하고 유도하도록 지도 감독하는 것"을 말한다. 이를 건물에 대입하면 건물주가 건물을 소유하는 목적은 건물가치를 향상시켜 최고의 평안함과 최대의 이익을 추구하도록 계획하고 관리, 감독하는 것이라 할 수 있다. - P11
오늘날 건물이라고 하면 편안함, 쾌적함, 안전함을 주는 재산 개념으로 보는 경향이 일반적이다. - P11
비록 오래되었지만 인테리어가 잘되어 있고 깨끗한 집은 매매가 금방 이루어지지만, 누수가 있거나 곰팡이가 피어 있는 집은 설령 매매가 되더라도 수리비 이상 네고를 해줘야 겨우 매매계약을 체결할 수 있다. 경영의 차이가 매도차익에도 영향을 주고 매도시기에도 영향을 준 것이다. - P12
사람들은 건물의 투자가치를 따질 때 일반적으로 건물의 외관부터 보고 그다음으로 투자가치를 평가한다. - P12
크든 작든 건물을 소유한다는 것은 곧 경영을 하는 것이다. 그리고 어떻게 경영하느냐에 따라 추구하는 이익이 아니라 실익 차이가 나는 것이다. - P13
단지 인테리어만으로도 건물가치가 상승하느냐고 묻는다면 당연히 그렇다고 대답할 것이다. 그런데 똑똑한 매수자들은 내·외장 인테리어만 보는 것이 아니라 건물의 하자에 대한 유지보수가 어떻게 진행돼왔는지에 더 관심을 기울인다. - P21
매수자나 세입자가 건물 내·외부 청결 상태를 본 뒤 바로 관심을 보이는 부분이 건물에 물이 새는지, 균열은 없는지, 곰팡이가 피었는지, 수도에서 녹물이 나오는지 등 건물의 하자 정보다. 하자가 있는 매물은 제값을 받기도 어렵고 매매 시기도 늦어지기 일쑤여서 매도자는 시간이 경과할수록 더 가격을 낮추게 된다. 즉, 경영에 실패한 건물주가 되는 것이다. - P21
건물경영의 승패를 결정하는 중요한 요인은 건물의 흠결,
즉 하자에 대한 유지보수 관리다. - P21
간혹 일부 건물주들은 세입자와 부딪치기 싫어 관리인에게만 맡겨놓고 자기 건물에 얼굴 한번 내비치지 않는다. 이럴 경우 관리자의 말만 듣고 건물의 심각한 하자를 일반적인 하자로 잘못 알았다가 나중에 큰 낭패를 보기도 한다. - P21
관리자는 건물의 하자 상태에 대해 사실에 근접해 보고했으나 건물주는 이를 직접 확인해보지도 않고 자신의 경험을 바탕으로 애써 축소시켜 별문제가 아닌 것으로 생각하는 경향이 있다. - P21
건물주는 돈이 가장 덜 드는 방법을 찾아 수리할 것을 관리자에게 주문한다. 저비용으로 처리하는 것은 지극히 정상적인 일이지만, 건물주가 건물의 하자 상태를 자의적으로 축소해놓고 거기에 맞는 저비용을 찾으라고 하니 당연히 하자보수가 정상적으로 이루어질 수 없다. - P21
건물을 신축하거나 보수할 때는 반드시 들어가는 비용에 걸맞은 결과가 나온다. 어떤 업자도 자기 이익을 포기하면서까지 공사를 하지는 않는다는 사실을 건물주뿐 아니라 이 땅에 사는 사람들은 누구나 기억할 필요가 있다. - P23
건물주는 일 년에 한 번이라도 반드시 관리자, 세입자들과 얼굴을 맞대고 이야기하는 것이 건물경영에 큰 도움이 된다는 것을 명심하길 바란다. - P23
건물 유지보수와 건물경영은 깊은 연관이 있다. 건물경영이란 건물의 가장 기본인 안전에 만전을 기할 뿐 아니라 쾌적한 거주환경과 사무환경을 제공하기 위해 중장기 유지보수 계획을 수립하고 예상치 못한 하자에 즉각 대처하는 것이다. 건물주의 입장에서는 귀찮은 일이지만, 장기적으로는 이런 의무를 이행함으로써 큰 이득을 얻게 된다. 건물 매매 시 세입자의 한마디에 건물의 가치가 엄청난 차이를 보이기 때문이다. - P24
작은 하자가 심각하고 치명적인 위험을 유발시킨다. 대부분의 결함은 발생 초기에 드러나거나 증상을 탐지할 수 있는데 제시간에 잡지 못해서 심각한 문제로 발전하고, 이 문제를 바로잡는 데 더 큰 비용을 지불하게 된다는 점을 간과해서는 안 된다. - P24
건물경영은 건물의 가치상승, 즉 이윤의 극대화를 목적으로 한다. 건물의 가치상승을 위해서는 건물주가 청결, 유지보수, 인테리어의 중요성을 인식하고 있어야 한다. 이때 인테리어는 실내 인테리어도 중요하지만 한 지역의 랜드마크처럼 그 건물만의 특징을 말하며, 유지보수란 하자를 어떻게 잘 처리했는가를 의미한다. - P25
어떤 사람에게 하자가 있다고 하면 우리는 그 사람에게 흠결이 있다고 생각할 것이고, 이는 건물 하자에 대해서도 마찬가지다. 즉, 하자는 흠결 상태를 의미하는 것이며 정도에 따라 평가 가치가 엄청나게 달라진다. - P25
건물 하자에 대한 정의는 균열, 처짐, 침하, 파손, 누수, 작동불량 등 많은 요소를 포함하고 있으나, 이를 요약하면 건물의 기능과 미관 그리고 안전성에 흠결이 있는 상태를 말한다. - P26
인체의 구성요소 3가지는 크게 보아 뼈, 살, 내부 장기다. 건물도 크게 3등분해서 뼈에 해당하는 기둥·보 등의 골조, 살에 해당하는 내·외장 인테리어, 내부 장기에 해당하는 배관·배수·설비·전기 등으로 구분할 수 있다. - P26
사람들이 타인의 흠결 상태를 파악할 때는 외부적인 흠도 보지만 가장 중요하게 보는 것이 아마도 내적인 병이나 정신적인 흠, 이를테면 조현병 같은 내적 요소의 문제점이 아닐까 싶다. 그렇다면 건물에서 가장 큰 흠결로 볼 수 있는 것은 무엇일까? - P26
조물주 위 건물주마저 꼼짝 못하게 하는 경우가 있다. 입주자의 말에 깜짝 놀라 밤이든 새벽이든 가리지 않고 관리자에게 전화해 당장 해결하라고 요구하는 그 한마디는 바로, "물 새요!"다. 이 말 한마디면 그 어떤 건물주도 밤잠까지 설치며 당장 해결하려 나선다. - P27
건물주들은 왜 누수에 이렇게 예민하게 반응할까? 그 이유는 누수가 발생하면 건물 가치가 현저하게 떨어지기 때문이다. 왜 건물가치가 떨어질까? 누수가 발생하면 미관이나 기능성에도 일부 문제가 생기지만 무엇보다 건축물의 안전상에 큰 문제가 생기기 때문이다. - P27
건물에 누수가 발생하면 건물이 썩고 금방 무너질지 모른다는 공포감이 엄습하는데, 이는 사람들이 직간접적으로 경험한 사고의 트라우마에 따른 자연발생적 공포다. - P27
"모든 건축물은 부식되면 붕괴한다."
이것 역시 불변의 진리다. 물에 의한 철근콘크리트의 부식은 필연적으로 건축물의 붕괴를 가져오기 때문이다. - P27
근대 최고의 발명품 중 하나는 아마도 철근콘크리트일 것이다. 콘크리트는 굳는 데 50년이 걸리고, 부식되는 데도 50년이 걸려서 거의 100년을 사용할 수 있는 건축자재다. - P27
콘크리트 자체는 이집트·로마시대부터 사용되었지만 강도는 별로 강하지 못했는데, 그러다가 1800년대에 들어서면서 콘크리트와 철근을 결합한 건축구조물이 나오기 시작했다. 우리나라의 경우 1920년에 건축한 부산세관이 최초의 철근콘크리트 건물로 기록되어 있다. - P28
철근콘크리트는 압축 강도가 뛰어나고 두껍게 지어지므로 단열성도 뛰어나며 여타 건축자재에 비해 시공도 간편하다. 또한 재료비도 적게들어 현재 일반적인 건축물은 대부분 철근콘크리트로 건축된다. - P28
저비용·고효율의 대표적인 건축자재인 철근콘크리트의 최대 약점은 습기다. 습기는 철근을 부식시키며, 부식이 어느 정도 진행되다가 철근의 임계점에 도달하면 건물이 하중을 견디지 못해 급격하게 무너져버리게 된다. - P28
간혹 콘크리트 구조물을 철거하거나 콘크리트 건물의 인테리어를 하다가 구조물이 무너져 인명사고가 발생했다는 뉴스를 접하게 된다. 이런 사고는 대부분 기초공사 시 구조물의 철근을 제대로 넣지 않았거나 내부 철근이 급격히 부식해 건물의 하중을 견디지 못해 발생한다. 그렇기 때문에 인사사고를 방지하려면 건물 대수선 시에도 반드시 안전진단점검을 받을 것을 권한다. - P29
특히 지하층이 있는 건물에서 많이 발생하는 누수로는 벽에 구멍을 내면 마치 피가 흐르듯 벽에서 물이 줄줄 흘러내리는 형태가 있다. 이때는 물이 한참 흐르고 나서야 멈추는데, 이런 건물의 경우 조금 과장해서 말하자면 수저로 콘크리트를 파내면 콘크리트가 밥 푸듯이 패어 나오는 것을 볼 수 있다. 이런 건물은 수선하기도 어려워 어느 누구도 감히 손을 대지 못한다. - P29
콘크리트 건물이든 목조 건물이든 상관없이 건축물은 물을 이기지 못한다. 그만큼 누수가 무서운 것이다. 마치 홍수처럼. - P30
누수가 발생했을 때 가장 중요한 것은 원인을 파악하는 일이다. - P30
일단 비가 올 때 샐 경우는 문제가 좀 간단하다. 방수 문제일 확률이 높기 때문이다. 그런데 이 경우에도 무턱대고 옥상방수공사만 했다가는 큰 낭패를 볼 수 있다. 의외로 옥상방수가 아니라 다른 문제일 경우가 많기 때문이다. - P31
작년 공사 때 충분한 시간을 가지고 공사를 해야 하는 사안이었는데도 저렴한 비용에 맞춰 하다 보니 밀어붙이기 식으로 진행했다는 것이다. 이는 저비용 공사로 인한 고질적 적폐의 결과였다. - P33
일반적으로 누수의 종류는 크게 우천 누수와 생활 누수로 분류된다. - P35
우천 누수의 원인을 살펴보면 대개 다음 몇 가지 경우가 주를 이룬다.
1. 옥상 방수층 결함
2. 벽체 균열
3. 창틀 벌어짐
4. 파라펫 철재 난간대 홀 틈새
5. 우수관 파손 및 주위 슬리브 균열 - P35
벽체 균열이 아닐지라도 콘크리트 노화, 일명 ‘콘크리트 골다공증‘으로 인해 빗물 스며듦 현상이 발견되기도 한다. 앞서 이야기했던 사례에서 누수의 원인이 옥상방수 결함, 창틀 벌어짐, 파라펫 난간대 홀 틈새 균열이라는 복합적 요소였듯이 오래된 건물에서는 이렇듯 동시다발적으로 문제가 발생한다. 이를 가리켜 ‘합병증 하자‘라 한다. - P35
인간이 나이가 들면서 합병증이 생기듯 건물도 시간이 지나면 동시다발적인 합병증이 생긴다. 그렇기 때문에 하나의 누수현상이 발생해도 여러 각도로 들여다봐야 원인을 제대로 규명할 수 있다. - P35
"진작 이런 것을 알았으면 헛돈을 쓰지 않았을 텐데" - P37
거의 모든 누수는 크랙(균열)으로 인해 발생한다. 건축한 지 오래된 건물은 물론 건축한 지 얼마 안 되는 건물에서도 균열이 가고 누수가 발생하는 경우가 종종 있다. 그럴 때면 사람들은 대부분 부실공사에 의한 누수라 생각하고 시공자를 비난하는데, 이 또한 맞기도 하지만 틀리기도 하다. - P37
신축한 지 얼마 안 된 건물에서 누수가 발생하면 누수의 원인이 무엇이든 부실시공이 맞다. 그런데 건축한 지 2~3년이 된 건물에서 발생한 균열누수의 경우 건축할 때 의도치 않게 사용한 불량자재 또는 작업자의 부주의에 의한 시공 등 여러 가지 사유가 있다. 이런 것들은 부실시공에 해당하지만, 이런 사유 외에도 자연발생적인 지반침하 현상으로 균열 현상이 생기기도 한다. - P38
승진을 하면 그 자리에 익숙해지기까지 시간이 걸리고 이사를 하면 주변 환경에 적응하는 데 시간이 걸린다. 이와 마찬가지로 건물도 신축하면 토지 위에 자리를 잡기 위해 약 2~3년간 조금씩 움직이게 되는데, 이때 발생하는 벽체균열 현상으로 누수가 발생하는 경우도 있다. 그러므로 건물에 균열이 생겼다고 무조건 부실시공이라고만 생각해서는 안된다. - P38
옥상에 올라가보면 보통 초록색 또는 회색 페인트가 칠해져 있다. 이것을 우레탄 방수라 하는데, 보통의 경우 우천 누수가 있을 때는 옥상에 올라가 우레탄 방수막을 살펴보게 된다. 일단 비가 샌다면 우레탄 방수막에도 문제가 있지만 부실시공이든 자연적 침하 현상으로 인해 콘크리트에 균열이 발생한 것이든 일단 균열을 보수하고 나서 방수를 해야한다. - P38
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