오늘은 8장 ‘상업시설의 위기와 진화‘ 라는 제목의 ...

오늘은 8장 ‘상업시설의 위기와 진화‘ 라는 제목의 글부터 시작한다. 개인적으로 구매와 쇼핑의 차이가 공간의 차이라는 저자의 얘기와 함께 ‘시장-쇼핑센터-온라인 쇼핑‘으로 이어지는 쇼핑 공간의 진화과정을 설명한 저자의 글이 나름 신선하게 느껴졌다. 막상 읽고보면 평범하게 느껴질 수도 있겠지만 내가 이전에 공간이라는 개념에 따라 이런 생각을 해봤는지를 되물어본다면 결코 평범한 생각이 아니었음을 자각할 수 있었다.


뒤이어 읽다보면 가상의 공간을 만들어 수익을 창출하는 ‘클라우드 비즈니스‘ 에 대한 얘기가 나온다. 저자는 이것을 기점으로 하여 점점 오프라인의 사무실이 도심에서 부도심으로 분산될 것이라는 예측과 함께 이에 따라 도심에 빈 공간이 나오게 될 텐데 이를 주거용으로 변환시키자는 제안을 한다. 다만 이 과정에서 상업용 건물과 주거용 건물의 특성을 비교하면서 변환시 주의해야 할 사항들을 제시한다. 솔직히 이 부분을 읽으면서 가상공간이라 할 수 있는 클라우드 비즈니스가 미치는 파급효과가 현실의 공간에 까지 미칠 수 있다는 것을 느낄 수 있었고, 이를 통해 향후 미래의 공간활용에 대해서도 생각해볼 수 있는 시간이었다.


다음으로는 절을 바꿔서 9장 ‘청년의 집은 어디에 있는가‘ 라는 제목의 글이 나온다. 가장 먼저 빈부격차 등 사회 문제를 해결하기 위한 방안으로 저자는 2명의 인물을 비교한다. 바로 홍길동과 세종대왕인데, 얼핏 보면 연관성이 없어보이지만 저자의 설명을 읽다보니 왜 저 두 인물에 빗대어 자신의 주장을 내세웠는지를 느낄 수 있었다. 이에 대해 잠깐 말해보자면 홍길동은 부자들의 것을 빼앗아서 가난한 사람들에게 나누어주는 사람을 대변하고, 세종대왕은 ‘한글‘이라는 새로운 문자체계 (시스템)을 만들어서 일반 백성들이 정보에 접근할 수 있도록 만든 사람을 지칭한다. 이것을 독자인 나만의 말로 풀어보자면 홍길동은 어떤 시스템같은 것 없이 단지 일회성으로 문제를 해결하는 스타일인 반면, 세종대왕은 물고기를 직접 잡아다 주기보다는 물고기 잡는 법을 알려주는 스타일이다. 저자는 본문에서 시스템을 확립한 세종대왕 쪽에 좀 더 높은 점수를 주는 것처럼 보였다.

이어서 월세와 관련된 내용이 나온다. 저자는 자신이 미국에 살 때 있었던 얘기를 독자들에게 소개하는데, 이 얘기를 통해 월세의 본질에 대해 꿰뚫고 월세로 거주할 경우 내 집 마련이 어려워지는 이유에 대해 논리적으로 설명해주고 있다. 또한 이와 관련된 한 가지 예시를 덧붙이며 독자들의 이해를 돕는다. 그리고 마지막에는 중산층을 키우기 위한 대안도 제시하는데 꽤나 설득력있게 느껴졌다. 독자인 나도 읽으면서 자연스럽게 고개가 끄덕여질 정도였다.


오늘 포스팅의 마지막 부분에서는 부동산의 특성에 대한 설명이 나오는데 저자는 부동산을 플랫폼 비즈니스에 비유하였다. 여기서 중요한 것은 바로 주변과 관계를 얼마나 많이 맺느냐에 따라 가치가 증가하는 정도가 달라진다는 것이다. 주변의 것들과 관계를 많이 맺으면 맺을수록 부동산이든 플랫폼 비즈니스든 그 가치가 기하급수적으로 증가하는데, 본문에 사례로 나온 70년대 강남의 압구정 현대아파트의 가치가 상승하는 과정을 보면서 저자가 말하고자 하는 바를 보다 명확히 이해할 수 있었다.

구매와 쇼핑의 차이점은 무엇일까? 공간의 차이다. 시장은 야외 공간이고 쇼핑센터는 실내 공간이다. - P229

시장이 야외 공간에서 이루어지는 상거래였고, 쇼핑센터가 쾌적한 실내 공간에서 편리하게 구매할수 있는 공간을 제공했다면, 온라인 쇼핑은 아예 불편하게 쇼핑센터까지 갈 필요 없이 인터넷 가상공간에서 쇼핑하도록 상거래를 제공했다. - P230

시장-쇼핑센터-온라인 쇼핑이라는 겉모습은 바뀌었지만 시대가 바뀌면 새로운 공간에 담아서 상거래를 만든다는 진화의 본질은 바뀌지 않았다. - P230

계속해서 소비자를 온라인 공간으로 빼앗기는 상황에서 오프라인 상업 공간이 살아남는 길은 오프라인만의 공간적 경험을 주는 방법밖에 없다. - P230

온라인 쇼핑의 장점은 오프라인 상업 공간보다 짧은 시간에 더 다양하고 많은 물건을 볼 수 있다는 점이다. 반면 오프라인 공간만의 차별화된 장점은 ‘다른 사람을 볼 수 있다‘는 점이다. - P232

온라인 쇼핑에서는 쇼핑하는 데 드는 시간을 크게 줄일 수도 있다. 그래서 시간당 품을 팔아돈을 버는 중산층은 시간을 줄일 수 있는 온라인 쇼핑을 선호한다. 중산층에게 대형 마트가 점점 인기가 없어지는 이유다. 반면 시간이 남는 부유한 사람은 오프라인 백화점 쇼핑을 한다. - P232

온라인 쇼핑의 단점은 ‘나‘와 ‘물건‘밖에 없다는 점이다. 반면, 오프라인 쇼핑 공간에서는 ‘나‘와 ‘물건‘과 ‘다른 사람‘이 있다. 오프라인 상업 공간에서는 물건을 사고, 사람 구경하고 ‘우리‘를 경험하는 행위가 있다. 오프라인 상업 공간은 일차적으로 물건으로 사람을 유인하고, 같은 물건에 유인된 비슷한 유형의 사람들끼리의 경험을 만들고 그 경험으로 사람들을 더 유인한다. - P232

뒷골목은 자동차가 다녀도 보행자에게 우선권이 있는 공간이어서 사람들은 천천히 걸으면서 가게를 선택해서 들어갈 수 있다. 이면 도로는 대로변에 비해서 임대료도 저렴해서 적은 자본으로 창업하는 식당이 많이 들어선다. 필지가 작게 구획되어서 빌딩의 크기도 작으니 자연스럽게 다양한 가게들이 들어섰다. 이렇게 이면 도로에서는 보행자가 짧은 구간만 걸어도 다양한 가게에서 고를 수 있는 선택권이 주어지는 매력적인 상업 환경을 형성하게 되었다. 흔히 우리나라 도시의 이면 도로가 먹자골목으로 발전하는 이유다. - P235

새로운 비즈니스 모델을 시도하는 가게들이 있다. ‘베타‘ 같은 매장은 물건을 판매하는 것이 아니라 동선과 머무는 시간 등 소비자의 행동 패턴 데이터를 수집해 분석 데이터를 판매하는 체험형 점포다. 일종의 공간 임대 빅데이터 편집 점포다. 베타 가게에 가면 물건이 전시되어 있고 천장에 수십 대의 카메라가 설치되어 있다. 이 카메라는 소비자들이 어떤 물건에 관심을 가지고 있고, 어떻게 작동해 보는지 등의 정보를 수집해서 재가공하고 판매한다. - P237

미래의 답을 찾을 때는 과거의 역사를 살펴보는 것이 좋다. 대체적으로 지금 일어나는 사건은 과거에도 있었고, 역사는 반복되기 마련이기 때문이다. - P238

지금의 쇼핑몰 원조는 산업혁명 때 만들어진 영국 런던의 ‘수정궁‘이다. 수정궁은 철골 구조와 유리로 만든 유리 온실 같은 거대한 실내 공간에 산업혁명을 통해 만들어진 각종 새로운 물건들을 전시했던 인류 최초의 만국박람회장이다. - P238

건축에서는 수정궁같이 다양한 물건을 전시해서 판매하는 공간이 필요했고 그렇게 탄생한 것이 백화점이다. 그리고 물건의 종류가 더 많아질수록 백화점의 규모는 더 커졌고, 규모가 커질수록 장사는 잘됐다. 품목도 많아지고 사람도 많아지기 때문이다. - P238

쇼핑백을 들고 다니는 것은 새로운 과시의 방식이 되었다. 쇼핑백은 나는 소비자라는 것을 알리는 신호고, 소비자가 왕인 자본주의 시대에 백화점에서 쇼핑백을 들고 있는 것은 왕이 되는 방법이기 때문이다. - P238

새로운 시대가 열리면 새로운 빌딩 양식(타입)이 만들어지는 것이 건축 공간에서의 변함없는 진리다. - P238

전통 오프라인 상업 시설의 돌파구는 ‘물건을 사는 것 이외의 경험을 제공해 주자‘였다. 그것은 사람 구경을 할 수 있는 사치스러운 오프라인 공간의 체험이었다. 대형 쇼핑몰들은 사람 구경을 시켜 주기 위해서 고급스러운 공간을 만들었고 고급스러운 공간을 소비할 수 있는 ‘격이 있는 소비자‘들을 모을수록 사람들은 더 모여들었다. - P240

플렉스란 과시를 뜻하는 말인데 일반적으로 과시는 낭비를 통해서 할 수 있다. - P240

인간의 본능은 웬만해서는 안 바뀐다 - P240

사람은 사람이 많이 모인 곳에 가고 싶어 한다. - P240

향후 백화점은 살아남기 위해 전체 매장에서 VIP들만 사용할 수 있는 공간을 늘려 나가고 이외의 공간을 줄여 나갈 것이다. - P242

돈을 위해서라면 자유를 반납할 수 있는 것이 인간이다. - P245

인류 역사를 보면 어느 시대 어느 사회나 계층이 만들어지고 공간이 구분됐는데, 전염병은 기존에도 있던 이러한 공간의 계층화를 가속화시킬 것이다. 전염병의 경우에 다른 점이 있다면 부자들의 공간은 더 커지고 밀도는 더 낮아지는 추세로 갈 것이고 그만큼 나머지 사람들의 공간은 더 줄어들게 된다는 점이다. - P247

시장 경제에만 맡겨 놓게 되면 향후 온라인 공간은 기술이 발달할수록 점점 더 저렴해지는 반면 오프라인 공간은 점점 더 비싸져서 일반 대중은 온라인 공간에서 주로 생활하고 오프라인 공간은 부자만의 전유물이 될 수도 있다. - P247

공간의 양극화를 해소하기 위해서 정부는 일반 시민 누구나 공짜로 누릴 수 있는 양질의 오프라인 공간이 도시의 1층면 곳곳에 배치되도록 도시 공간 구조를 리모델링해야 한다. - P247

‘메타버스‘는 현실 오프라인 공간을 소유화하거나 돈을 내고 사용할 수 없는 젊은 세대들에게 인기를 끌었다 - P249

공간을 소비하지 못하면 물건을 소비하게 된다. - P250

‘전염병으로부터 안전하고, 비싸서 가기 힘들고, 사진을 올렸을 때 다른 곳에서는 찾기 어려운 공간‘을 만들면 여유있는 소비자들은 선택한다. - P252

최고의 플렉스는 ‘공간 플렉스‘다. 명품은 수백, 수천만 원의 돈이 들어가지만, 공간은 수천만 원의 보증금 혹은 수억의 공사비가 들어가기 때문이다. - P252

모든 사람은 태어남과 동시에 시간과 공간의 제약을 받는다. 사람들이 경제적으로 여유가 생길수록 공간적인 자유는 늘어난다. 더 큰 집을 갖게 되고, 더 다양한 여행지를 누릴 수 있다. 하지만 시간은 누구에게나 제한적이다. - P253

시간을 사용하여 특별한 경험을 할 수 있게 해 준다면 그 공간은 포스트 코로나 시대에도 살아남는 공간이 될 것이다. - P254

젊은 세대들은 어른들과 함께 있는 공간속에서 자신들만의 세계를 만들기 위해서 그들끼리만 알아듣는 줄임말 은어를 사용한다. 비밀스러운 언어 소통을 통해서 그들만의 세계를 만드는 방식이다. - P254

힙지로의 공간처럼 일부러 정보를 찾고 먼 길을 찾아서 가야 하는 공간들은 특별한 공간적 체험을 줄 뿐만 아니라 가게를 찾아가는 여정 자체가 스토리가 된다. 특별한 공간 체험은 그대로 사진으로 남아서 나의 SNS 공간을 꾸미는 특별한 디지털 벽돌이 된다. 그런 가치를 제공해 줄 수 있는 상업 시설은 지금도 성장하고 있다. - P254

왜 굴지의 미국 IT 기업들이 클라우드 비즈니스에 돈을 쏟아 붓고 있을까? 클라우드 비즈니스는 전 세계를 상대로 하는 새로운 형태의 부동산 사업이기 때문이다. 정보화 시대에 기술이 발달할수록 오피스 업무의 점점 더 많은 부분이 컴퓨터 서버로 들어간다. 책상 위의 많은 서류가 이미 컴퓨터 하드디스크 안으로 들어갔다. 그리고 점점 더 많은 회사가 오피스 내 하드디스크에 저장하기보다는 클라우드에 저장한다. 오피스의 오프라인 공간이 사이버 공간으로 들어가고 있는 것이다. 오피스 공간은 이렇게 클라우드 서비스로 대체되고 있다. - P256

점점 더 많은 회사가 클라우드 서비스를 이용하는 이유는 자사에 데이터 서버를 구축하고 유지하는 것이 클라우드 서비스를 이용하는 것보다 비용이 많이 들기 때문이다. - P256

단기 임대 방식이 클라우드 서비스다. 아마존 같은 거대 기업이 땅값이 저렴한 지역에 거대한 서버를 구축하고 그보다 작은 회사들에게 서버를 임대해 주는 방식이다. 쉽게 말해서 전 세계 오피스의 서류 저장 공간과 서버실 임대 사업을 다국적기업 두세 군데가 다 한다고 보면 된다. 엄청난 사업이다. 인터넷의 속도가 빨라졌기 때문에 가능해진 사업이다. 교통 수단이 발달하면 시간 거리가 단축되고 공간의 의미가 바뀌듯이 인터넷 속도가 빨라지는 것 역시 공간의 의미를 바꾼다. - P257

우리나라는 다국적 클라우드 사업을 하는 기업은 없지만 대신에 클라우드 기업들이 사이버 오피스 공간을 짓는 데 필요한 반도체라는 건축 자재를 납품해서 돈을 번다. 클라우드 기업이 가상공간 부동산 건축업자라면 삼성전자와 SK하이닉스 같은 반도체 회사는 가상공간 건축 자재상이다. - P257

재택근무와 클라우드 서비스 같은 디지털 기술의 발전은 도시 내 사무 공간의 연면적 수요를 줄이고 있다. - P257

사람들은 주거 월세를 내는 것은 낭비라고 생각하지만 회사 사무실 월세를 내는 것은 아까워하지 않는다. 사무실 공간을 월세로 하는 이유는 우선 가족 구성 수는 수십 년 동안 변화가 거의 없었지만, 사무실 인원은 계속 변하기 때문에 변화에 쉽게 적응하기 위해서다. 그리고 가장 큰 이유는 사옥을 소유하기 힘들기 때문이다. 특히나 도심의 좋은 곳에 위치한 고층 건물을 소유하기란 대기업을 제외하고는 거의 불가능하다. 그러다 보니 기업의 위상을 드러낼 만한 건물의 좋은 층에 임대하는 것이 가장 합리적인 선택이 된다. - P258

대형 오피스 건물을 주거로 바꾸는 데는 건축적으로 어려움이 하나 있다. 상업 시설의 빌딩은 폭이 넓은데 주거 시설은 폭이 좁아야 한다는 점이다. - P259

우리나라 아파트의 폭이 좁은 이유는 맞통풍을 하기 위해서다. 보통 방 하나의 폭이 3미터에서 4미터 정도인데, 앞뒤로 배치했을 경우 폭이 실내 복도 포함 10미터고, 발코니를 포함해도 13미터 이내의 경우가 대부분이다. 그래야 두 개의 방에 모두 자연 채광이 되는 창문을 배치할 수 있기 때문이다. - P259

‘소유냐 공유냐‘의 이슈 - P265

적은 돈으로 창업할 수 있게 되면 자연스럽게 좁은 면적에 밀도 높은 다양성이 만들어지고 조금만 걸어도 다양한 체험을 할 수 있는 좋은 도시가 된다. - P268

정부가 규제를 줄였더니 알아서 잘됐다 - P268

제대로 된 도시 발전을 위해서 필요하다면 용적률은 유지하더라도 건폐율은 완화하고 주차장법을 바꿔도 된다. 모든 법은 그 시대의 필요에 의해서 만들어진 소프트웨어일 뿐이다. 소프트웨어는 업그레이드되어야 한다. - P270

월세로 사는 것은 내 부동산 자산이 만들어지는 것이 아닌, 내 노동의 대가가 사라지는 것을 말한다. 대신 그 돈은 부동산을 소유한 누군가의 자산으로 축적된다. 월세는 21세기에 존재하는 새로운 형태의 소작농이다. - P271

사람들은 임대 주택에서 월세로 살면서 돈을 모아 나중에 집을 사면 되지 않느냐고 말하는데, 문제는 집값이 계속 올라간다는 것이다. 정부는 매년 최소 2퍼센트 이상의 경제 성장을 목표로 노력한다. 통화량이 많아지니 인플레이션은 계속되고, 돈의 가치는 점점 떨어진다. 같은 돈을 은행에 저금해 놓으면 돈의 가치는 점점 떨어진다. - P272

반면 부동산은 유한한 자산이기 때문에 돈의 가치가 떨어지면 집값은 오른다. 부동산 버블이 없다고 하더라도 가만히 있어도 매년 집값이 올라가는 것은 당연한 이치다. 내가 만약에 2퍼센트의 경제 성장률보다 빠르게 월급을 모을 수 있다면 나중에 집을 살 수 있을 것이다. 그런데 내가 돈을 모으는 속도보다 집값이 더 빠르게 오른다면 영원히 내 집 마련은 힘들다. 실제로 지난 수십 년간의 부동산 자산가격을 보면 경제 성장률보다 더 빠르게 상승하고 있다. 연봉과 집값상승은 눈사람과 같다. - P272

정상적인 경제 상황에서 건강한 중산층을 더많이 만들기 위해서는 청년에게 임대주택을 공급하는 대신 부족하더라도 가급적 빨리 주택을 소유할 수 있게 해 줘야 한다는 것이다. - P272

자동차는 사는 동시에 가치가 떨어진다. 오늘 새 차를 뽑으면 그 다음 날 수백만 원이 떨어진다. 반대로 부동산은 올라간다. 화폐 가치가 떨어지면 유한한 자원인 부동산의 가치는 반대로 올라간다는 이유도 있지만, 부동산 가격이 오르는 이유는 그 부동산 주변에 다른 편의시설들이 들어서면서 시너지 효과가 생기기 때문이기도 하다. - P273

주변과 관계를 맺는 숫자에 의해서 가치가 결정되는 자산이 있다. 바로 플랫폼 비즈니스다. 네이버나 구글 같은 검색 플랫폼 비즈니스는 그 사이트에 연결된 다른 사이트들이 늘어날수록 그 가치가 커진다. - P273

부동산이라는 공간은 플랫폼 비즈니스 같은 성격을 가지고 있어서 시간이 지날수록 주변과 관계가 늘어나고 그럴수록 가격이 오른다. 서울과 수도권의 경우 일자리의 기회가 많다 보니 인구가 계속해서 유입된다. 인구가 늘어나면 각종 편의시설들이 생겨나고 정부는 인프라 시설을 확충한다. 그러니 확률적으로 중심부의 집값은 계속 오르게 될 가능성이 높다. - P273