2026 결국은 부동산, 올라잇 칼럼니스트

2026 결국은 부동산
올라잇 칼럼니스트 16인 지음 / 원앤원북스 / 2025년 12월

16인의 멘토가 알려주는 부동산 인사이트

○ 인구 피라미드의 붕괴와 세대 교체의 경제학

1) 노동 공급이 줄어 경제성장률이 낮아진다.

2) 소비 중심이 '생산 세대'에서 '은퇴 세대'로 이동한다.

3) 부동산 시장의 중심이 '구매'에서 '관리와 처분'으로

    바뀐다.

한 세대가 은퇴하는 것은 거주 패턴, 지역 수요, 주거

가치의 재편을 의미한다.

1) 능동적 소비자형 시니어

2) 자산 활용형 세대

3) 정보 접근형 세대

- 도심 압축형 이동: 서울·분당·용인 등 교통 편리 지역으로

  재이주(예: 강남 → 분당, 목동 → 평촌, 일산 → 서울 북부)

- 지방 체류형 이동: 강릉, 전주, 통형, 제주 등 생활비·자연환경

  중심 이동

- 북합형 이동: 도심 아파트+ 지방 세컨드 하우스

  (서울 +제주 타운 하우스)

○ 세대별 삼각 구조

- 20~30대: 진입하려 하지만 금리에 막힌 세대

- 40~50대: 보유와 갈아타기 사이에서 고민하는 세대

- 60~70대: 보유 자산을 어떻게 활용할지 결정하는 세대

은퇴 세대는 단순한 고령층이 아니다. 그들은 부동산 시장의

기억과 경험을 동시에 가진 세대다. 1980년대의 분양 붐,

1990년대 신도시, 2000년대 재건축, 2010년대 강남 상승을

모두 경험했다.

강화된 규제가 완화된 유동성과 부딪히고 거기에 수급

부족이 더해질 2026년, 규제의 영향력은 상당히 한정적일

것이다.

신축 아파트의 경쟁력은 더 이상 지하주차장 유무가 아니다.

대단지 신축 아파트들의 제2세대 커뮤니티는 점점 더 진화하고

있다. 올인온 스포츠 시설, 아이들을 위한 여가 시절, 주민을 위한

문화 시설, 식사 서비스까지 단지 내에서 거의 모든 것이 해결된다.

○ 부촌의 형성 조건과 매커니즘

1) 주거 시설의 품질

2) 거주민의 사회경제력 지위

3) 교육 인프라, 부촌의 핵심 동력

4) 교통 및 생활 인프라

5) 자연환경과 경관

투자에서 가장 흔한 실수는 교통 호재만 보고 투자하는

것이다. 교통 호재뿐만 아니라 교육, 상업, 문화 인프라와

거주민의 사회경제적 특성까지 종합적으로 분석해야 한다.

서울 주거 시장의 가장 큰 구조적 변화 중 하나는 바로

전세 제도의 약화와 월세화의 정착이다. 한때 대한민국

주택 시장을 지탱했던 전세 제도는 금리, 대출 규제,

세제의 변화의 파고를 넘지 못하고 있다.

모든 도시에서 나타나는 공통 트렌드가 있습니다.

첫째, 똘똘한 한 채 선호 현상입니다. 입지와 상품성이

우수한 일부 단지에만 수요가 집중되고 있습니다.

둘째, 역세권과 학군의 중요성이 더욱 부각되고 있습니다.

셋째, 신축과 구축이 가격 격차가 벌이지고 있습니다.

넷째, 실수요 중심 시장으로 재편되고 있습니다.

<채성모의 손에 잡히는 독서>를 통해서 도서를

'협찬' 받았습니다.

@onobooks

@chae_seongmo

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