나는 월급쟁이 직장인에서 꼬마빌딩 4채의 건물주가 되었다, 최윤미

나는 월급쟁이 직장인에서 꼬마빌딩 4채의 건물주가 되었다 - 꼬마빌딩 투자 노하우 A to Z
최윤미 지음 / 빈티지하우스 / 2024년 11월

꼬마빌딩 투자 노하우 A to Z

인플레이션에 대응하기 위해서는 자산 투자가 필수적 입니다.

이를 '인플레이션 헷지'라고 합니다. 대표적인 인플레이션 헷지

수단으로는 부동산, 주식, 금 등이 있습니다.

그중에서도 상업용 부동산, 특히 꼬마빌딩 투자를 추천하는 

이유는 인플레이션에 따른 임대소득의 증가와 부동산 가치

상승을 동시에 기대할 수 있기 때문입니다.

- 기준금리 상승 → 수익률 상승 → 상업용 부동산 가치 하락

- 기준금리 하락 → 수익률 하락 → 상업용 부동산 가치 상승

동일한 자산 소득을 얻으려면 고금리 시대보다 저금리 시대에

더 많은 자산이 필요합니다. 저금리 시대에는 자산가치가 

상승하고, 고금리 시대에는 자산가치가 하락하기 때문입니다.

"왜 강남 건물주들이 공실이 발생해도 임대료를 내리지 않을까?"

라는 질문과도 연결됩니다. 건물주들이 임대료를 1%만 낮추더라도,

건물 전체의 가치는 크게 떨어지기 때문입니다. 차라리 '렌트 프리'

라고 불리는 무상임대 기간을 제공하거나, 임차인을 기다리는

공실을 유지하면서도 수익률을 낮추지 않으려 하는 것이죠.

결국 2009년 분양 받았던 첫 집을 2016년에 분양가 대비

1억 5천만 원의 손해를 보고 매도하게 되었습니다. 손해를 감수

하더라도 미래 가치가 있는 아파트로 갈아타는 것이 더 현명한

선택이라 판단했죠. 그래서 매도와 동시에 가양동의 소형 아파트를

매수하기로 결심했습니다.

문제가 발생했을 때, 누구의 잘못인지에 집중하는 것보다는

'어떻게 해결할 수 있을까?'라는 질문을 던지는 것이 훨씬

더 효과적입니다. 규제에 맞춰 투자 전략을 조정하면 시장에서

앞서 나갈 수 있는 기회를 잡을 수 있습니다.

"부동산 공부를 어떻게 해야 하나요?"라고 묻는데, 제 대답은

간단합니다. 실제 거래된 내용들을 꾸준히 살펴보는 것만으로도

큰 공부가 됩니다. 시세와 지역동향을 파악할 수 있기 때문이죠.

매물의 가치를 파악하고 시세보다 얼마나 저렴한지를 판단할

수 있는 안목을 기르는 것이 무엇보다 중요합니다. 이를 위해서는

해당 지역의 시세를 모니터링하고 실거래가를 꼼꼼히 분석하는

습관이 필요합니다.

○ 꼬마빌딩 투자를 위한 핵심 단계

1) 시드머니 확인

2) 투자 목적에 따른 콘셉트 확인

 - 상업용 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 투자 목적을 명확히

   정하는 것입니다.

 - 노후의 생활비: 임대수익형, 자산증식: 시세 차익형

3) 투자지역 선정

 - 자산 증식을 목표로 하는 시세차익형 투자를 원한다면,

   강남 3구나 성수, 마포처럼 최근 급성장하고 있는 지역들이

   매력적인 선택지가 됩니다.

4) 매물 서치

5) 매물의 수익성 분석

6) 매수협상

7) 매매 계약

부동산 투자에서 세금은 투자 수익에 직접적인 영향을 미치는

중요한 요소입니다. 다양한 세금 항목들을 제대로 이해하고 

관리하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

또한, 부동산 세금은 개인사업자와 법인사업자에 따라 각기

다른 장단점을 가지고 있습니다.

꼬마빌딩 투자에서 중요한 첫 걸음은 적절한 입지를 선택하는

것입니다. 내가 익숙한 지역에 투자하는 것도 한 방법이지만,

투자의 목적에 부합하는 최적의 지역을 찾아 투자하는 것이

더 현명합니다.

- 교통, 상권 인프라, 지역 개발계획 등

꼬마빌딩에 투자할 때 반드시 고려해야 할 중요한 요소 중

하나가 환금성입니다. 환금성이란 자산을 현금화할 수 있는

가능성을 의미합니다.

프롭테크 기업들은 투자자들에게 유용한 부동산 정보를 

제공하고 매물 정보도 신속하게 제공합니다. 

프롭테크 플랫폼으로는 네이버 부동산, 밸류맵, 디스코, 부동산

플래닛 등이 있습니다.

성공적인 꼬마빌딩 투자를 위해서는 환금성, 수익성, 관리의

안정성을 고려해야 합니다. 각각의 요소는 부동산 투자에

있어서 중요한 역할을 하며, 성공적인 투자와 수익성을 극대화

하기 위한 필수적인 요건입니다.

"답은 현장에 있다"라는 말처럼, 현장 방문을 통해 얻게

되는 정보는 실제 투자 결정을 내리는 데 큰 도움이 됩니다.

○ 성공적인 꼬마빌딩 투자 핵심요소

1) 가치판정 분석표로 적정 가격 쉽게 판단하기

   - 매매가 기준, 공시지가, 공시지가 상승률

2) 수익률 분석으로 안정적인 수익률 확보하기

   - 임대료와 대출이자 비교, 대출 비율의 적절성, 안전 마진 확보,

     미래의 금리 리스크

3) 현장 점검으로 매물의 숨은 가치 발견하기

<채성모의 손에 잡히는 독서>를 통해서 도서를 

'협찬' 받았습니다.

@vintagehouse_book

@chae_seongmo

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