부동산 가격의 비밀, 권자영

20년 차 감정평가사가 알려주는 부동산 가격의 비밀 - 한 권으로 끝내는 감정평가의 모든 것
권자영 지음 / 슬로디미디어 / 2024년 3월

20년 차 감정평가사가 알려주는 

부동산 가격의 비밀,

우리 집 진짜 가격은 얼마일까?

한 권으로 끝내는 감정평가의 모든 것.

시간에 따라 변화하는 부동산의 사회적 특성,

정보의 비대칭성, 비정형적 거래 관계, 임장 활동을

통한 자료 수집의 필연성을 고려한다면 타이밍에

맞는 적정한 가격 형성 요인을 선택하여 적용하는 것은

감정평가사의 고유한 전문 영역에 속한다.

주거용 부동산에서 중요한 가격 형성 요인은 무엇일까?

교통을 제외하곤 아직은 학군이다.

두 번째로는 안정, 세 번째는 쾌적성이다.

네 번째는 조망이다.

그렇다면 상업용 부동산는 무조건 수익성이다.

두 번째는 상권 형성여부 이며,  세 번째는 유동 인구다.

감정평가에서 기준시점이 중요한 이유는 부동산은

시장 상황에 따라 가격이 변하는 상품이므로 기준시점을

정하여 감정평가 금액을 정하는 것은 감정평가사뿐만

아니라 관계인에게도 필수적이다.

감정평가 내용은 공부와 사정 및 감정평가액으로 나뉜다.

셀제 부동산이 토지대상, 일반건축물 대장 등 공부에

기재된 면적과 실제로 이용되는 면적이 다른 경우에는

나누어 기재한 후 실제 사정 면적을 기준으로 평가액을

산정하기 위해서다.

토지는 해가 갈수록 늙지 않지만, 건물을 늙는다.

영구적인 토지와는 달리 건물은 시간이 지남에 따라

마멸, 파손, 노후화 등을 이유로 감가된다.

시산가액 조정이란 부동산의 3방식을 기초로 산정한

원가 가격, 비준 가격, 수익 가격을 비교, 대조해본 결과

가격의 편차가 있으면 부동산의 유형, 부동산의 거래 관행,

평가 목적 등을 고려하여 시산 가격의 중요도에 따라

가중치를 두어 그 값을 산술 평균 내는 것을 말한다.

아파트의 가격 형성 요인은 물리적 특성, 단지 특성,

입지적 특성, 환경적 특성, 시간적 특성인 경과 연수의

5가지로 나뉜다.

- 물리적: 아파트 평형, 구조, 방 수, 욕실 수, 용적률 등

- 단지: 세대수, 부대 시설, 접근성 등

- 입지: 학군, 역세권 여부, 대중교통, 상권 형성 등 편의시설

- 환경적: 아파트 방향, 조망, 층간소음, 프라이버시 등

- 시간: 경과 연수

아파트 상가를 살펴볼 때 체크할 내용은 크게 위치,

전용률, 층별 효용, 임대료다.

토지는 도로와 결코 떼어놓을 수 없다. 도로에 면하지

않은 토지는 맹지이고, 맹지는 앞을 내다볼 수 없는

땅이기 때문이다.

○ 감정평가를 잘 받는 노하우

- 적극적으로 자료를 제공한다.

- 전문 분야의 감정평가사를 선택한다.

- 감정평가서 남품 기한을 충분히 주고 의뢰한다.

- 감정평가사와 지속적인 신뢰 관계를 형성한다.

<채성모의 손에 잡히는 독서>를 통해서 도서를 '협찬' 

받았습니다.

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@chae_seongmo

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