모르면 당한다. 알면 당당하다

건설전문변호사 사용법 - 건설, 건축하려면 반드시 알아야 할 ㅣ 전문가 사용법 시리즈 7
박세원 지음 / 라온북 / 2024년 7월

모르면 당한다. 알면 당당하다

우리 건설 시장, 세계적으로 튀르키예의 대지진 때 무너지지 않고 멀쩡하게 아주 당당하게 보란 듯 서 있는 건물, 한쪽에서는 완전히 폭삭 주저앉아 수많은 인명피해를, 건축, 건설, 선분양 후 건축이란 후진적인 주택건설 방식이 여전히 존재하는 곳, 아파트를 재산 증식의 수단으로 생각하는 대물 숭배의 사고까지 겹쳐, 한국의 건설 시장은 연일 조용할 날이 없다. 주택조합장 구속, 시공사가 주택조합원들에게 추가 건설비 요구, 아무튼 세상에 계약서대로 돌아가는 게 없다. 서류는 왜 그렇게도 많은지, 작은 규모의 주택이야 개인이 지을 수 있다. 누구에게 맡겨서 건축할 수도, 아무튼 탈도 많고 문제도 많은 건축, 약은 약사에게, 병은 의사에게 물어봐야 하듯, 이제 건설, 건축은 이를 전문분야로 삼아 일하는 이른바 건설전문변호사에게 물어봐야, 물어보는 게 아니라, 감기 예방처럼, 건축과 건설을 생각할 때, 우선 먼저 전문변호사와 상담하라는 말이다. 소 잃고 외양간 고치는 일이 없도록.

이 책은 전문가사용법 시리즈 7이다. 건설 분쟁은 일반인에게는 막막하다. 그렇다. 어렵고도 심란한 일이다. 자, 전문변호사는 언제, 어떻게 무슨 이야기를 해야 할까, 미리 알아두어야 할 내용을 담았는데, 4장과 부록: 건설공사 중 분쟁의 지뢰밭은 어느 지점인가? 꽤 자극적인 내용인데 사례 1~4까지 싣고 있다. 시간이 없는 사람은 부록부터 먼저 읽어도 좋다. 1장에서는 왜 건설전문변호사가 필요한지, 최근 분쟁의 경향과 변호사의 필요성을, 2장 건설 소송의 구조, 3장 변호사 사용법, 4장 제일 중요한 건설 전문변호사 찾는 법이 실려있다. 건설세계의 변호사는 어떤 자질이 요구될까, 지은이는 "전문성"과 "진정성"을 꼽는다. 

변호사가 전문성과 없다면 아예 자격이 없는 것과 마찬가지일 것이고, 진정성은 내심의 의사라서, 어떻게 알 수 있을까?, 지은이는 의사소통 능력의 중요성을 들고 있다. 내가 좀 아는 변호사라고, 친구라고, 친척이라고 믿고 맡기지 말라, 가까운 사이일수록 소통이 모호해지고 끊고 맺음이 어려울 때도 있다. 이른바 의사소통에서 동상이몽을 꾸게 만들 수 있는 잠재적 위험성이 항상 도사리고 있기에, 우선 전문성 있는 변호사를 만나서 진정성 여부를 나름의 감으로 판단하라, 이때 의사소통이 얼마나 정확, 적확하게 오고가는지를 점검해보면 될 듯하다. 

건설공사는 살 어음 판이라는 전제에서 움직여라

건설공사에는 늘 클레임이 내장됐다. 마치 시한폭탄처럼, 하지만 미리 잠재적 위험성을 제거한다면 시간과 경비 그리고 내 머리와 마음이 아프지 않고 끝낼 수 있다. 건설 관련 재판, 법원 재판부는 중립적인 심판이지 보호자가 아니라는 말을 기억해야 한다. 약자를 돌보고 아픔을 이해해준 게 판사가 할 일은 아니라는 이야기다. 증거, 또 증거, 어떤 게 의미가 있는지를 알 수 없을 때, 변호사에게 물어야 한다. 적극적인 변호사, 수임료를 생각하지 말라 결국, 경제적이고 효율적인 이른바 가성비 좋은 변호사는 싸움을 잘하는 변호사다. 그래서 변호사는 수임료보다 승소 가능성을 눈여겨보고 위임 여부를 결정할 때의 기준으로 삼으라는 말이다. 

이 책은 이 정도, 너무 뻔한 이야기를 하는 게 아닌가 싶지만, 위험한 것은 왠지 모르게 쉽사리 잊힌다. 늘 당하고 나서, 아, 조심할걸, 먼저 챙길 것, 적어도 나에게는 이런 불행은 일어날 수 없을 것이라는 막연하고 근거 없는 기대감은 접어두자. 오죽했으면 집을 지으면 10년 늙는다는 말이 생겨났을까?, 건축 과정에서 생길 수 있는 법적 리스크는 어떤 게 있나, 토지매입, 설계, 시공, 준공정산 우선 이렇게 4단계마다 숨어있는 지뢰밭이 있다. 부동산등기가 모든 정보를 담고 있다는 착각에서 벗어나자. 확인 또 확인, 토지를 샀는데, 웬걸 남의 땅이네. 라는 물건과 달리 토지는 여러 법령에 따라 용도가 정해져 있고, 그린벨트로 묶여있는 땅인데. 등기부만 보면 이런 사정은 알 수 없다. 설계단계, 시공단계, 설계가 애초 잘못됐다거나 시공하면서 부실(잠재적 위험성이 큰 하자)을 숨겨두고, 어물쩍 넘어가거나, 준공정산을 하면서 애초 계약대금보다 더 청구하는 일도 자잿값이 올랐다. 그 전에 건축주에게 사정을 설명하고 동의를 받았다 안 받았다, 자재가 설계 혹은 계약서 기재와 다르다 따위도 흔히 듣고 보는 일이다. 

중간에 건설업자가 부도를 내고 선급금을 가지고 잠적, 건설 중단, 지뢰밭은 사방팔방 널리고 널렸다. 이런 건설분쟁의 해결 방법(소송절차 안내) 등까지 법률 문외한이라도 쉽게 이해할 수 있도록, 사례를 들어 설명하고 있다. 또 하나, 건설 소송에서 감정인은 판사라는 점을 꼭 기억해두자. 

이 책을 평하는 건 꽤 어렵다. 생활 속 건축과 건설을 할 때 꼭 알아야 할 핵심 내용 중 상식적인 부분과 법률적인 내용을 아우르고 있어, 건축, 건설을 위해 알아야 할 기초지식을 담고 있으니 말이다. 실생활에 꽤 유용한 내용이니, 유념해두자고 강조할밖에….

<출판사에서 보내준 책을 읽고 쓴 리뷰입니다>