20년차 감정평가사가 알려주는 부동산 가격의 비밀

20년 차 감정평가사가 알려주는 부동산 가격의 비밀 - 한 권으로 끝내는 감정평가의 모든 것
권자영 지음 / 슬로디미디어 / 2024년 3월

부동산 가격형성, 평가 금액 결정 프로세스

지은이는 이 책을 쓴 이유를 이렇게 말한다. 서점가에 부동산 관련 책이 차고 넘치는데 감정평가 관련 책은 수험서 정도다. 부동산 가격의 비밀을 여러분과 공유하고자, 가격이 어떻게 형성되고 그 원리가 무엇인지를, 감정평가의 영역은 차단벽으로 둘러싸인 신성불가침의 영역처럼, 감정평가 결과가 그렇게 나왔고, 법원에서도 증인 감정평가사의 평가를 존중하니…. 뭐라 시비가 걸게 없네. 하지만, 처음부터 감정평가가 어떤 의도로 만들어졌다면, 우리가 어떻게 알 수 있을까?, 

이 책은 4장 체계의 비교적 적은 분량(150여 쪽)이다. 감정평가사라는 직업 세계와 되는 길, 그리고 지은이의 경험이 실려있다(1장). 하지만 핵심은 “부동산 감정평가의 비밀”(2장) 와 “부동산 유형별 가격 비밀”(3장) 이다. 4장은 감정평가의 상식이 실려있다. 

부동산 감정평가 비밀, 8개의 평가 원리

마치 시크릿이란 책 제목을 연상하게 한다. 비밀의 원리는 부동산 가치가 어떠한 힘에 영향을 받아 그 가격이 시장에서 어떻게 결정되는지 분석, 정리하는 것으로 우리나라 부동산 감정평가 원리는 미국의 부동산 감정평가협회의 기준을 채택하고 있다. 

대표적으로 8가지 방식이 있다. 우선, 예상의 원리다. 앞으로 어떻게 이용될 것인지 그 예상을 토대로 결정된다. 지금 현재가 아니라 미래가치, 기대 순수익, 현금흐름을 환원 또는 할인해서 부동산 가액을 산정하는 수익방식이다. 둘째로 변동원리, 부동산 가치에 영향을 미치는 여러 요인, 일반, 지역, 개별로 3구분 되며, 일반요인에는 사회, 경제, 행정적 요인, 지역은 특정 지역 차원의 일반과 자연요인, 개별요인은 물건 자체가 가지 고유요인이다. 셋째는 수요와 공급의 원리, 넷째 경쟁 원리, 다섯째 대체원리, 여섯째 기회비용의 원리다.

이 기회비용의 원리의 예를 한번 보자

수익가격=순수익(1년 기준)/환원이율로 계산하는데, 월세가 100만 원인 상가, 별도의 유지 비용은 없다. 현재 환원이율 6%, 1년 월세 수입이 100만 원*12개월= 1,200만 원, 이를 수익가격으로 환원하면 1,200만 원/0.06=2억, 여기에 국토교통부가 발표하는 ‘상가용 부동산 임대 사례조사 보고서’를 종합적으로 결정하여 결정한다. 

일곱째는 적합의 원리 및 외부성 원리는 말그대로다. 부동산 특성은 시장 수요와 일치하거나 주변의 토지 이용과 어울릴 수 있을 때 높은 가치를 창출한다는 것이다. 시쳇말로 “목이 좋다”는 말이다. 외부성 원리는 모텔촌, 농경지와 임야는 주변이 개발되고 도로가 넓혀지는 등의 환경이 바뀌면 개발 후보지를 변하게 된다는 것이다. 그리고 여덟째는 최유효 이용의 원리로 통상적인 이용능력을 가진 사람들이 고려하는 합리적, 합법적, 물리적인 최고의 방법과 수익성이 최대인 이용 상황으로 앞의 평가 원리는 최유효 이용의 원리를 중심으로 유기적으로 고려한다. 

용도별 부동산 가격형성의 중요 요인

주거와 상업용으로 나눠보자. 주거용 부동산의 대표적인 예는 아파트와 다세대 주택이다. 가격형성에 영향을 받는 것은 교통을 제외하고는 “학군”, “안전” “쾌적성”, “조망” 순이다. 상업용 부동산에서는 “수익성”이 최우선이고 다음으로 “상권 형성 여부”, “유동인구” 순이다. 공업용 부동산은 최우선이 물류의 편의성이고 다음으로 인근 배후지와의 연계성이다. 농경지와 임야는 주변의 환경변화다. 향후 개발 행위 허가 등이 나올 가능성이 큰 택지 후보지다. 부동산에 투자하고 싶다면 용도별 핵심 가격형성 요인(64쪽)을 참조하여 기록해두는 것이 좋을 듯하다. 감정평가사들이 부동산 가격을 결정할 때 고려요인이기 때문이기에.

감정평가서의 핵심, 괄호감정평가표에 주목

감정평가서는 표지, 담보물건총괄표, “괄호감정평가표”, 감정평가액 산출 근거 및 결정의견 순으로 대체로 30억 미만의 부동산의 경우 50쪽 이내, 왜 괄호감정평가표에 주목해야 하나, 감정평가에 필요한 사항을 확정하는 것이기에 그렇다. 작성 평가사 이름, 법인의 정보가 실려있다. 감정평가의 목적, 채무자, 제출처, 소유자, 기준가치, 감정평가조건, 목록표시 근거, 기준시점, 조사 기간, 작성일, 감정평가 내용, 심사란 등이 실려있어, 감정평가 대부분을 이해할 수 있다.

감정평가의 기본은 현황평가

주의 사항, 괄호감정평가표상에서 핵심인 감정평가 내용의 범위는 의뢰인이 결정한다. 이때, 의뢰인이 평가 대상을 제대로 확정하지 못하거나, 빠지는 경우는 감정평가법인에서 목록을 꼼꼼히 챙겨주어야 한다. 이는 경험이 많은 법인을 선택하라는 의미로도 들리지만, 가장 많은 실수는 전원주택단지 내 토지를 감정평가 의뢰하면서 토지에 들어가는 진입도로를 함께 의뢰하지 않는 것이라고. 현황평가가 원칙이지만, 조건부 즉, 미래에 합리적, 합법적으로 실현 가능성이 있다면 감정평가 대상으로 넣어도 된다는 점이다. 

이 밖에 아파트 상가의 이모저모와 숙박 시설, 도로의 변신, 개발 후보지 등, 꽤 정확한 정보를 바탕으로 투자를 결정해야 할 것들이다. 개인이 아닌 법인이 하면 시간도 비용도 충분하겠지만, 만약 개인이라면 이런 내용을 상식 수준 이상으로 공부해야 할 듯하다. 감정평가사 수험 수준의 공부도 해야 할지도 모르겠지만.

이 책은 보통사람에게 막연하게 느껴진, 부동산 감정평가는 어떻게 이루어지고, 부동산의 가격 결정의 원리와 유형별 부동산에 투자할 때 무엇을 생각해야 하는지, 얼마 전 이른바 지식센터(예전에 도심 안 아파트형공장) 붐을 타고, 노후 생활자금으로 개미들의 투자가 1인 1주택에도 해당하지 않는 등, 유리한 조건만을 부각해. 몇 년째, 공실로 남아있다고, 노후가 불안한 이들의 주머니를 턴 것인지, 아무튼 남의 일이 아니라 안타깝다. 세상에 공짜가 없듯, 호락호락한 세상은 아니니, 부동산의 가장 기초적인 지식인 감정평가 이론 및 실무라도 충분히 읽고 공부를 해둬야 할 듯하다. 

<출판사에서 보내준 책을 읽고 쓴 리뷰입니다>