재건축 투자자가 꼭 알고 싶은 것들

재건축 투자자가 꼭 알고 싶은 것들 - 기본에서 실전까지 재건축 투자의 모든 것
리얼투데이 외 지음 / 원앤원북스 / 2015년 3월

큰 돈을 만지고 싶으면 투자를 하라고 주위에서

많이 들어왔습니다. 주식을 해보았지만

주식의 값어치가 하루 1분 1초 매 순간마다

요동을 치다보니 일상생활이 존재하는데

주식에만 매진 할 수도 없어서

불안정한 값어치에 불안에 떨치지 못해

주식은 포기하고 부동산 쪽으로 눈을 돌려보려 했지만

사전지식이 아무것도 없어서 힘들었답니다.

지금은 새로운 땅과 건축물을 매입하는 대신에

재건축물에 눈을 돌려야 할 때라니

귀가 솔깃해졌습니다.

"앞으로 신도시가 지어지기 힘들 것이라는 전망에도 관심을 기울여볼 만하다."

베이비 붐 시대를 지나서 점차 아이가 태어나는 수가 해마다 줄어들고

초등학교에도 학급수가 줄면서 한 학급당 20명 안팍으로 줄어 들면서

폐교도 늘어나는 시점에 인구 감소는 불 보듯 뻔한 사실입니다.

신도시 단지가 만들어 진다는 것은 그 만큼 수요가 있어야 하는 것인데

수요가 없다보니 새로운 건물들이 들어서는 대신에

오래된 건물들을 재건축하거나 리모델링을 하는

시대가 도래했다고 보여집니다. 

그 동안 이렇게 많은 신도시들이 생겨날 때까지

내가 소유한 아파트나 건물이 하나도 없다니

진작에 부동산에 대한 개념을 정리하고 있었다면

투자하는 적절한 시기를 찾아서 수도권역에

건물 하나, 아파트 한개 정도는 있지 않을까란

꿈과 아쉬움 속에 재건축이라는 개념을

정리해야 겠다는 생각만 굳어집니다. 

"재건축은 '구역 지정 -> 재건축 추진위원회 구성 -> 안전진단 -> 조합설립 인가

-> 사업시행 인가 -> 관리처분계획 인가 -> 이주 -> 착공 순으로 진행된다."

지금까지 신도시가 탄생 될 때마다 분양을 받기에 바뻣던 대한민국.

이제 수요가 줄다보니 재건축으로 눈을 돌려야 할 시점인데

재건축이 어떻게 이뤄지는지 조차 모른다면

시작 조차 엄두가 안날 것입니다.

재건축은 우선 필요성을 느낀 지역에 추진위원회들이 결성되고,

건물들에 대한 안전진단이 떨어져야 인가를 받을 수 있다니

투자하기에 앞서서 그 건물의 노후 상태와 건설 연도를

꼭 체크해 볼 필요가 있다는 생각을 해봅니다.

인가가 난다면 일사 철리로 착공이 이뤄지기에

인가가 나기까지 많은 시간이 걸리겠지만

투자를 한다면 재건축 위원회가 결성 되기 전에 

미리 해야 한다는 것을 느껴봅니다.

그 이후에는 분명히 예상이 드는데로

집 값이 많이 오를 것이라 생각이 됩니다. 

"재건축 대상 아파트의 현재 매매가, 추가 부담금,

금융비용 등의 총 투자금액과 입주할 아파트의

예상 시세(인근 지역의 예상 시세)를 비교 유추함으로써 계산해낼 수 있다."

"비례율 = [(총수입-총지출) / 종전 자산평가 총금액] *100"

재 건축 투자를 할 때는 미래를 생각해야하는데

무조건 재 건축을 한다하여도 이미 많이 오른 상태에서

뛰어드는 것은 무모한 짓으로 별 이득을 못 얻게 됩니다.

따라서 이미 재건축 계획이 들어서기 전에

지금의 가치와 과거의 가치, 미래의 가치를

잘 따져서 비례율에 맞춰서 생각을 해야함을 잊지 말아야합니다.

"입주한 지 15년 이상 지나야 시작할 수 있다."

"안전진단으로 재건축을 해야 되는지를 판단하는 절차이다."

"조합을 결성해야 한다."

재 건축 단계에서 필요한 안전성과 위원회의 결성,

그리고 입주시작 한지 언제 부터였는지는

필수불가결한 과정이기에 투자시에 꼭 점검해야 할

항목임에 주시해야합니다.

이 중에 어느 하나라도 삐끗한다면

재건축이 진행되는 과정에서 실패할 확율이 높기에

꼭 살펴보아야 한다는 점 잊지 말아야 겠습니다.

"사업성 평가 결과를 신봉하는 건 곤란하지만 투자시 참고할 만하다."

"일반인에게 많이 알려진 재건축 대상 단지들은

사업성이 전혀 없는 것으로 나오는 경우가 많다."

주식도 마찬가지지만 이미 입소문이 난 경우

이미 오를대로 올라간 상태이기 때문에

더이상 관심을 두어서는 안되는 것처럼

재건축 또한 이미 잘 알려진 물건들에는

손을 안대는 것이 좋다는 점 꼭 주의 해야겠습니다.

욕심이 난다고해서 판단력이 흐려지면 안되고

반드시 객관적인 지표를 판단으로 삼아야 겠습니다.

재건축은 주식과는 다르게 많은 기다림의 시간이

필요로 하기 때문에 인내를 가지고

자기의 판단을 객관적으로 세워서

시도해보는 것도 좋을 듯합니다.