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부동산을 공부할 결심 - 금리와 인플레이션, 환율은 어떻게 당신의 부동산을 잠식하는가?
배문성 지음 / 어바웃어북 / 2022년 10월
평점 : 
2022년은 부동산 가격 상승이 멈추었고 이제 내리막길을 걷고 있는 해로 기록되게 되었다.
그 내리막의 끝이 어디인지 아무도 모른다.
지금이 투자의 찬스라고 외치는 사람들도 있고, 더 내려갈 것이니 기다려야한다고 말하는 사람들도 있다.
누구의 말이 맞을지 아무도 모른다.
미래를 예측하는 것은 어렵다.
과거와 현재를 평가하는 것은 미래를 예측하는 것보다는 쉽다.
하지만, 과거와 현재를 잘 평가한다고 해서 미래를 잘 예측하는 것은 절대 아니다.
부동산 하락의 시대에 걸맞는 책이 나왔다.
부동산 투자자가 쓴 책이 아니고, 기업분석과 산업분석과 리스크 관리 경력이 풍부한 애널리스트 출신이 쓴 책이다.
투자 성공담이 아니고 부동산 시장을 제대로 바라보는 방법을 알려주는 책이다.
저자가 말하길 부동산 투자를 하고 싶지만 시간이 부족한 일반 직장인을 대상으로 쓴 책이라고 한다.
이 책은 부동산 가격 변화의 흐름을 공급 - 금리 - 유동성 - 타이밍 순으로 엮었다.
"시장을 좀 더 입체적으로 바라보고 공부함으로써 더 객관적이고 냉철한 혜안을 통해 주택시장에서 현명하게 기회를 포착"하는 방법을 독자들이 얻도록 하는 것이 이 책의 목적이다.
문재인정부 시대의 부동산 폭등을 해석하고, 최근의 부동산 가격 하락을 새로운 시선으로 보여주고 있다.
저자가 주장하는 의견을 확실한 자료와 근거로 증명해서 보여준다.
아파트 공급물량이 과연 부족할까?
인허가 물량은 불확실한 선행지표, 착공물량은 확실한 선행지표, 준공물량은 동행지표라고 말한다.
공급물량을 볼 때는 인허가 물량을 보는 것이 아니라 착공물량을 보아야 한다.
착공물량은 무시하고 분양물량만을 입주물량의 선행지표고 보도하는 언론기사는 현실과 커다란 괴리가 있는 기사라고 말한다.
공급물량을 제대로 보아야 한다.
분양 물량이 아니라 입주 물량을 공급 물량으로 보아야 한다.
"부동산시장은 금리의 변화로 인해 점차 관심에서 무관심으로 변하는 변곡점을 맞이했다. 향후 무관심이 깊어질대로 깊어진 순간, 그때 찾아오는 매수의 기회를 놓치지 말아야 한다.(p.23)"
"가격 요소를 관찰하려면 수요는 인구와 소득, 공급은 주택수와 주택가격을 함께 살펴봐야 한다.(p.25)"
"집값이 약세일 때 전세로 수요가 몰리고, 집값이 강세일 때 갭투자가 성행하고 전세가격 상승이 집값 상승으로 이어진다. 전세가 상승이 유효 수요를 창출한다.(p.29)"
한국부동산원과 KB국민은행 매매가격지수가 실거래가와 괴리가 있다는 것도 지적해준다.
공식적인 자료라고 믿고 보는 주택 매매가격지수 및 증감률 데이터가 실제 실거래가 변동 폭 및 추이와 상이하다는 것이다.
책 내용은 매우 치밀하고 자세하다.
기업분석과 리스크관리를 담당한 애널리스트 출신이 쓴 책답다.
자료도 많고 그래프도 많다.
부동산 언론기사의 잘못된 내용들을 짚어주면서 제대로 보는 방법을 알려주고 있다.
실제 사례와 예시를 보여주면서 또 비유를 통해서 일깨워준다.
시장을 바라보는 새로운 시선을 이 책에서 많이 배웠다.
언론기사에서 말하는 것들을 단순히 읽고서 쉽게 믿을 것이 아니라 시장의 진짜 실체를 알아야 제대로 된 투자를 할 수 있다.
어쩌면 시장의 진짜 모습을 아는 것은 많은 공부와 많은 연습이 필요할 것 같다.
공부하고 연습해서 나만의 해석을 하여 그것이 과연 시장의 변화와 일치하는지 검증하면서 실력을 높여나갈 필요가 있음을 책을 읽는 내내 느꼈다.
가격의 방향성을 판단할 때는 공급과 유동성(금리)를 봐야한다고 한다.
유동성과 공급의 관점에서 부동산 가격의 상승과 하락을 해석해야 한다.
주택가격을 좌우하는 핵심 요인은 교통과 학군이라고 말했다.
교통은 지하철이 있어야 하고 주요 업무지구와 접근성이 좋아야 한다.
학군은 소득 수준의 편차가 크지 않은 가구의 밀집이 중요하다.
책을 읽어보니 제대로 된 부동산 투자 책을 읽었다는 생각이 들었다.
책에서는 최근의 부동산 시장의 모습도 잘 보여주고 있지만 과거에 있었던 일들도 많이 보여준다.
역사를 통해서 현재를 재해석하는 그런 방식인 것 같다.
책에서는 많이 알려져 있는 상식을 뒤집는 말들이 많이 나온다.
똘똘한 한채에 집착하여 올인하는 것은 좋은 전랴이 아니라고 말한다.
금리가 낮을 때 부채를 최대한 활용하여 상급지 아파트를 구입하는 것이 합리적인 선택일 수 있지만, 반대로 금리가 높아지면 똘똘한 한채 보유가 위험한 상황을 만든다.
자산 포트폴리오가 편중되는 것에 따른 리스크를 안게 된다는 것이다.
마지막 챕터에서는 타이밍을 말한다.
어쩌면 대다수의 독자들이 가장 궁금해 하는 것이 타이밍일 것이다.
"실수를 피하는 유일한 길은 투자하지 않는 것이다. 그러나 그것이 가장 큰 실수다.(존 템플턴)"
국내 주택시장을 해석할 때 건설업 회사들의 영업실적을 참고하는 것이 필요하다.
가장 단순하고 편하게 지표로 삼을 수있는 건설사는 HDC현대산업개발이다.
사업구조가 국내 주택사업에 특화되어 있고, 해외사업에 적극적이지 않고, 서울과 수도권 사업지 비중이 높고, 일반분양과 함께 재개발 재건축 사업 수주도 활발한 건설사가 바로 HDC현대산업개발이다.
방대한 내용을 담고 있기에 다소 어렵게 느껴질 수 있는 책이다.
내가 블로그에 독서후기를 쓰기에는 내용이 매우 많아서 그 많은 내용을 요약해서 옮기기에는 내 능력이 부족하다.
결론은 무엇일까?
타인이 써놓은 분석을 일방적으로 믿을 것이 아니라 자신만의 분석 방법을 찾아서 진짜 본질을 분석하라는 것으로 보인다.
"어떤 현상들을 두고서 이게 리스크인지 아닌지, 리스크라면 그 심각성은 어느 정도인지를 판별하려면 오랜 경험과 전문성이 필요하다. 본질을 알아야 한다.p.395)"
본질을 아는 법을 찾아야 하는 것이 결론으로 보인다.
부동산 시장을 보는 것도 마찬가지이다.
본질을 알아야 타이밍을 잡을 수 있다.
쉽지만 어려운 책이었다.
그동안 읽었던 부동산 책과는 확실히 다른 책이었다.
투자성공담이나 투자스킬이 아니라 투자의 본질을 다룬 책이다.
내가 얼마나 부족했는가를 깨우쳐 주었다.
본질을 제대로 보기 위해서 많은 노력이 필요함을 느꼈다.
정말 잘 쓰여진 좋은 책이다.
책 제목처럼 공부할 결심을 하고 제대로 공부해서 전문가가 될 필요가 있다는 것을 알려준 책이다.
※ 부동산을 공부할 결심 독서후기 포스트는 책과콩나무카페 그리고 어바웃어북에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.