[마이리뷰] 앞으로 10년, 대한민국 부동산

앞으로 10년, 대한민국 부동산 - 기회가 있는 지금, 과감히 행동하라!
김장섭 지음 / 트러스트북스 / 2019년 1월

필명 조단으로 불리는 부동산 고수인 김장섭씨의 책을 두번째로 읽었다. 먼저 읽었던 책은 [대한민국 부동산의 미래]라는 책이었는데 생각보다 정리가 잘 되어있고 참고할만한 내용이 많아서 좋은 기억으로 남아있었다. 그때 읽었던 책에 대해 이렇게 적어놨다.


˝부동산에 대해 살짝 부정적인 견해를 가지고 있다. 물론 확신하는건 아니지만, 일본경제와의 유사성을 고려해볼때 그럴 가능성이 높지 않을까 생각한다. 거기에 인구감소에 고령화 사회가 되면 더욱 떨어질 확율이 높지 않을까?


하지만, 그런 상황에서도 오르는 곳은 오를테고 예상을 빗겨나 통일이 되거나 알 수 없는 변수로 인하여 천정부지로 솟구칠 가능성도 배제할 수 없는게 사실이다. 그렇다면 부동산에 대한 투자 포인트를 어떻게 잡고 가야되는가 고민이 되지 않을 수 없다.


얼마전 층간소음 문제도 있고 여러가지 사정으로 집을 팔고 근처 아파트에 전세를 잡았다. 방향성을 결정해야 되는 상황에서 하락쪽에 포커스를 맞춘거다. 올라갈 상황을 대비해 안전장치를 만들어 놓기는 했지만 2년 뒤 전세만기가 되면 과연 어떤 상황이 벌어질까 궁금하다.


이 책은 닉네임 조단으로 많이 알려진 김장섭씨가 네번째로 출간한 책이다. 지방 부동산과 오피스텔, 빌라등을 매집해서 상당한 부를 거뒀다고 알려졌는데 실제 맞다면 과감한 결단력을 지닌 투자가라 할 수 있겠다.


일단 저자가 부동산에 관한 투자로 시기를 나눴는데,


2000년 이전 : 경매 투자시기 / 2004년 이전 : 분양권 투자시기 / 2006년 이전 : 재건축 아파트 투자시기 / 2007년 3월까지 : 재개발 빌라 투자시기 / 2007년 6월까지 : 서울, 수도권 오피스텔 투자시기 / 2012년 이전 : 지방부동산 투자시기 / 2014년 이전 : 수도권 부동산 투자시기 / 현재 : 서울 부동산 투자시기


이렇게 구분하고 대략적인 설명을 곁들여 각 시기에 어떤일이 있었는지 말해준다. 아울러 3,4장에는 각기 일어날 수 있는 시나리오와 대한민국 부동산의 미래에 대해 저자의 의견을 서술한다. 책을 읽고 나서 느낀건 통일 같은 우연한 상황이 아니라면 대도시 역세권에 소형 평수 위주로 선택적 투자의 의견을 제시하는데, 이말은 바꿔 말해서 좀 부정적인 의견이 아닐까 생각한다.


결론적으로 조심해서 환금성이 높고 인구 유동성이 풍부한 곳에 하라는 말인데 차라리 주식을 하겠다는 생각이다.˝


저자인 김장섭씨가 최근 부동산에 대한 생각이 조금 바뀌었다고 서술되어 있지만, 기본적으로 환금성이 높고 인구 유동성이 풍부한곳 즉 서울 그중에서도 2호선 역세권 라인을 잘 살펴보라는 조언을 한다. 읽다보니 상당히 공감이 가는 내용이 많아서 향후 부동산 투자에 적극적으로 활용해보려고 한다.


아직은 부동산에 대해 잘 모르는지라 출판사의 서평을 통해 이 책을 소개하고자 한다.


기회가 있는 지금, 과감히 행동하라!


2016년 올해의 책 후보, 부동산 분야 판매 1위를 기록했던 『대한민국 부동산의 미래』를 통해 객관적인 시각으로 부동산 분야의 혜안을 제시하여 독자들의 열렬한 환호와 반향을 일으켰던 김장섭(필명 조던)이, 이번에는 바뀐 환경에 맞춰 새롭게 해석한 대한민국 부동산 향후 10년 전망서를 내놓았다.
그는 이 책에서 독자들이 궁금해 하는 질문을 스스로 던지고, 이에 차근차근 해법을 제시한다. 그가 내놓은 질문과 해법은 다음과 같다.

· 3기 신도시는 서울의 수요를 대체할 수 있을까? 또, 부동산 시장에는 어떤 영향을 미칠 것인가? 지은 지 거의 30년이 다 되어 가는 신도시의 미래는? 그리고 40년이 되는 10년 후에는? 일본의 경우처럼 신도시의 몰락이 정말 오는가?

·나는 추가부담금을 지불할 수 있을까? 내가 살고 있는 아파트, 내가 사고 싶은 아파트는 재건축, 재개발, 리모델링이 가능할까? 재건축, 재개발, 리모델링…, 가능한 곳과 불가능한 곳은?

·만약 나이 80세에 집값이 떨어져 담보가치가 하락한 만큼 은행에서 원금상환을 하라고 한다면 어떻게 할 것인가? 25층 아파트가 재건축이 되지 않으면 어떻게 되나?

·대한민국에 불어닥친 인구고령화는 부동산에 어떤 변수로 작용할 것인가? 수도권 임대사업자의 핵폭탄, 기업형 뉴스테이가 미칠 영향은?

·청년실업이 부동산에 미칠 영향은? 그리고 청년들이 떠난 지방 부동산의 미래는? 컴팩트 시티가 바꿔놓을 지방 부동산의 내일은? 지방의 일자리 소멸과 대기업 본사의 서울 집결, 향후 어떤 시나리오로 전개되는가?

·외국인은 대한민국 부동산에 폭등을 불러올 것인가? 남북통일은 부동산 시장에 어떤 태풍을 일으킬까? 미래 부동산 투자의 대안은 무엇인가? 셰어하우스, 서울 빌라, 역세권 투자의 핵심전략은 무엇인가?

·그리고 최악과 최상의 시나리오에서 모두 살아남을 바로 ‘그곳’은 어디인가?

이 책은 미래에 일어날 일을 대비하는 책이다. 지금은 대한민국 부동산이 초호황기지만 10년 후에는 지금까지 우리가 한번도 경험하지 못했던 일들이 일어난다.
지금 당장은 베이비붐 세대, X세대, 에코세대가 30년에 걸쳐 있는데 우리나라 5000만 명의 인구 중 50%가 여기에 몰려있다. 이들은 현재 집이 가장 필요한 시기이다. 매수자가 많다는 의미다.

1955년생부터 63년생까지의 베이비붐 세대는 아직 자식이 분가를 하지 않아서 집이 필요하고, X세대의 중간이며 107만 명으로 가장 많이 태어난 71년생은 현재 40대 후반이라 집이 필요하다. 마지막으로 80년대 태어난 에코세대는 지금 한창 결혼해서 전월세를 살아야 한다.

그러나 앞으로 10년 후가 되면 베이비붐 세대가 1, 2인 가구로 변한다. 수입도 사라지고 큰 평수의 집이 필요하지 않은 시기가 된다. 그런데 추가부담금으로 돈이 많이 들어가는 재건축, 재개발, 리모델링을 할 수 있을까?에 대한 근본적인 의문이 있다. 그래서 앞으로 시간이 지나면 지날수록 재개발, 재건축, 리모델링은 더욱 힘들어질 것이다.

이 책은 앞으로 10년이 지날 때까지 우리나라 부동산이 어떻게 움직일지에 대한 전망을 담았다. 갭투자를 해서 집을 샀는데 세입자가 나가고 공실이 지속된다면 어떻게 할 것인가? 양도세를 아낀다고 임대사업자를 내는 바람에 10년간 집을 못 파는데 그것은 잘한 선택인가? 사람들은 헌 아파트를 외면하고 새 아파트를 선호하는데 헌 아파트는 얼마나 공실이 생길 것인가? 등 독자들이 궁금해 하거나 미처 생각하지 못했던 근본적인 생각을 정리하였다. 그리고 우리나라 부동산 중 가장 안전한 곳은 어디인가를 진단하였다.
막막한 일이 현실이 되기 전, 이 책은 미래를 고민하는 독자들에게 현실적인 조언과 지침을 제공한다.˝


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출판사 서평이기는 하지만 책의 소개글로 적절하다고 생각한다. 아무튼 부동산에 관심이 있거나 없거나 한번쯤 꼭 읽어볼만한 좋은 재테크 서적이라고 생각한다. 일독을 권해드린다.