아파트의 몰락은 이미 시작되고 있었다.

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아파트의 몰락 - 내 집 마련이 절실한 3040세대가 반드시 알아야 할 진실
남우현 지음 / 랜덤하우스코리아 / 2011년 12월

재테크에 관심을 가진 독자들이라면 누구나 한번쯤 아파트에 관한 투자에 대해 깊이 생각해봤을 것이다. 그리고 그동안 자신의 주변에 어떤 누군가가 아파트에 투자하여 상당한 이익을 남겼다는 이야기도 심심찮게 들어왔을 것이라고 생각한다. 최근 부동산과 관련하여 언론보도의 내용을 보면, 한동안 주춤했던 아파트 값이 다시 조만간 오를 것이라는 낙관론이 있는 반면에, 또 다른 쪽에서는 아파트 값은 이미 거품으로 가득 차 있으며, 그런 이유로 머지않아 서서히 거품이 꺼져가거나 심지어는 급격한 하락을 피할 수 없는 붕괴에 직면 할 것이라는 비관적인 견해를 보이고 있기도 하다. 그래서 서로 상반된 의견이 현재 팽팽하게 대립되고 있는 이 시기에, 현재 아파트를 소유한 사람들이나 앞으로 아파트를 사고자 하는 이들의 입장에서는, 과연 어느 의견을 믿고 따라야 할 것인지, 그래서 최종적으로 어떤 선택을 해야 하는 것인가에 적잖은 혼란스러움을 느낄 수 있을 것이라고 본다. 따라서 작금의 경제현황을 세밀하게 모두 고려치 않은 일부 부동산 전문가들의 자기 입맛에 맞는 아전인수식의 주장이나 분석을 일방적으로 신뢰하기 보다는, 현재 아파트와 관련하여 우리나라가 안고 있는 부동산의 여러 문제점은 무엇인지, 그리고 이를 토대로 주택수요와 관련한 다양한 요소들을 자세히 살펴보는 것이, 다른 무엇보다 독자들에게 있어서 필요한 일이 아닐까 싶은 생각이다.

이 책은 우리나라에서 한때 부의 상징이자 지금까지도 재테크의 일환으로 다루어지는 아파트의 과거와 오늘의 실태를 여러 자료들을 바탕으로 면밀하게 살펴보고 집중 분석함으로서, 향후 아파트의 가치가 어떠한 변화의 양상을 보이게 될지, 관심 있는 독자들에게 객관적이고 상세한 설명으로 그 이해를 돕고자 했으며, 아울러 부동산과 관련한 다양한 정보를 제공하여 유익하고 알찬 경제 참고서로 활용될 수 있도록 했다. 우선 저자는 현재 논란의 대상이 되고 있는 아파트의 가격에 대해, 현재 우리나라가 안고 있는 여러 경제 현안으로 볼 때, 지금까지 하늘 높은 줄 모르고 솟아올랐던 지난 기간 동안의 비이성적인 폭등현상과는 달리, 조만간 적어도 폭락은 아닐지라도 서서히 그 가격이 점차 하향화를 나타내면서 연착륙의 형태로 나아갈 것이라고 주장한다. 그러면서 아파트 값이 지금은 비록 바닥을 치고 있지만 얼마 지나지 않아 상승할 것이라는 낙관론자들의 의견에 대해서는, 그들이 펼치는 논리의 근거가 현실의 경제문제를 도외시한 편향적이고 주관적인 견해라며, 이 책을 통해 여러 실질적인 근거를 들어 그들의 주장을 조목조목 비판하고 있다. 더불어 미국과 일본이 겪어왔던 부동산의 부흥과 몰락에서 보듯이, 우리나라 역시도 그들의 똑같은 길은 아닐지라도 향후 비슷한 길을 걷게 될 것이라는 다소 충격적인 의견을 내놓고 있어 주목을 이끈다.

저자는 먼저 지난 시기에 우리나라의 아파트 값이 폭등할 수밖에 없었던 이유는, 1980년 이후 고도의 경제 성장을 이루며 이에 따른 경제호황을 누리게 되었지만, 상대적으로 인구 유입을 주도했던 당시 대도시의 주택 보급률이 현저히 낮았던 관계로, 정부차원에서의 아파트 공급정책과 맞물려 주택수요에 대한 욕구가 간절했던 베이비붐 세대들의 기대가 서로 맞아 떨어진 것에 기인한 것이라는 것이다. 결국 그러한 결과로 아파트 값이 상승하게 되는 주요 요인이 되었고, 거기에 은행의 저금리에 따른 손쉬운 대출을 이용한 부동산 투기 수요들이 몰리면서, 수익을 노리는 기대심리가 전국적으로 확산되는 계기를 마련해줌으로서, 우리나라의 현재 부동산 시가총액이 1인당 GDP를 기준으로 볼 때, 미국과 일본의 2-3배를 넘는 기이한 현상을 불러 왔다는 것이다. 하지만 당시 아파트 값의 상승의 원인이 되었던 여러 경제 상황들과는 달리, 지금은 그때와는 여러 부분에서 상당히 달라져 있음을 독자들이 주시해야 한다고 말한다. 이미 대다수의 사람들이 현재 아파트 가격은 물론이고 부동산에 상당한 거품이 끼어 있음을 인식하고 있는데다가, 주택보급율의 경우도 예전의 60% 정도를 보였던 반면에 실질적으로는 현재 100%가 넘고 있으며, 특히 심각하게 진행되고 있는 인구감소와 고령화의 문제를 생각하면, 저자의 주장대로 앞으로 아파트 값이 상승할 것이라고 보는 일부 의견에 대해 사실상 공감을 표하기에는 다소 무리한 감이 있지 않나 싶은 생각이다.

불과 20년이라는 짧은 기간 동안 우리나라는 부동산불패라는 신화를 이어오며, 특히 아파트 값은 상상을 초월한 가치 상승을 가져왔다. 그래서 어느 개인이 현재 아파트 구입을 위해, 단 한 푼도 지출하지 않고 자신이 받는 연 수입을 10년 이상 고스란히 저축한다고 해도, 구입하기가 힘든 마치 난공불락의 성이 되어 버린 것이 오늘의 현실이다. 물론 몇 년 전부터 아파트의 값이 일부 하락하는 현상을 보여 왔다고는 해도, 지금처럼 과도하게 부풀려진 아파트 가격의 문제가 앞으로도 계속 지속될지는 개인적으로 여러 가지 면에서 의문이 든다. 오히려 미국과 일본이 경험해왔던 부동산의 사례를 비교해봤을 때, 저자의 말처럼 우리나라도 그들의 겪었던 것과 크게 다르지 않을 것이라는 생각을 해본다. 그것은 현재 아파트 가격이 오를 것이라는 기대감으로 무리한 대출을 통해 아파트를 구입했던 일부 사람들을 일컬어 하우스푸어라는 말이 생겨날 정도로, 아파트 가격의 붕괴의 조짐이 여기저기서 포착되고 있는듯해 보이기 때문이다.

그동안 정부는 아파트 가격의 폭락에 따른 경제혼란을 우려해 대출을 통해 집을 구입한 주택구입자들에게 원금 대출상환을 유예해 주는 정책을 펴왔지만, 현재 국제경제가 당분간 계속 침체될 될 것으로 보여, 정부도 더 이상 지속할 수 없을 것으로 보이며, 또한 예전과 달리 아파트를 구입하고자 했던 대부분의 많은 사람들이 무리하게 아파트를 구매하기보다는, 차라리 월세나 전세를 선호하고 있고, 그렇지 않아도 아파트 미분양이 꾸준히 증가하고 있음에도 불구하고, 거기에 더해 올해부터 쏟아지는 대도시 주변의 신도시의 엄청난 아파트공급 물량들과, 무엇보다 특히 심각하게 대두되고 있는 인구감소의 문제는, 향후 아파트 가격이 대폭 하락하게 될 것이라는 것을 미리 암시해주고 있는 중요한 징후처럼 보인다. 아파트 구입해야 할지 아니면 말아야 할지를 두고, 누구에게도 그 선택에 있어 강요를 할 수는 없는 일이다. 그러나 한 순간의 잘못된 선택이 평생 후회로 남을 수도 있음을 감안한다면, 행동하기 이전에 독자들에게 이 책이 제공하고 있는 아파트에 관한 여러 사실과 정보를 이해하고 난후라도 결코 늦지 않다는 점을 말해두고 싶다.