경매에 대한 사전지식이 전혀 없는 사람이라면, ‘도대...

경매에 대한 사전지식이 전혀 없는 사람이라면, ‘도대체 경매가 아무리 싸다 한들 집 한 채에 몇 천, 몇 억이나 하는데 그 돈이 어디 있어?‘ 할 것이다.
맞는 말이다. 몇 천만 원으로는 아무리 경매라 하여도 수도권 아파트 한 채사기 힘들다. 그래서 투자자들이 경락잔금대출을 이용하는 것이다.
아파트 분양 시 중도금과 잔금을 은행에서 대출을 받아 납부하듯이, 경매에도 낙찰가의 70~80% 혹은 그 이상 대출을 해 주는 경락잔금대출이 있다. 이렇게 되면 내 투자금은 낙찰자의 약 20~30%만 있어도 해결이 가능하다.
가령 소형 아파트를 1억 원에 낙찰받았다고 하자. 보통 대출 금액은 낙찰가의 70~80%인 7~8,000만 원까지 가능하다. 내 투자금은 2~3,000만원정도 있으면 되고(법무비 및 제반비용은 제외), 대출이자는 낙찰 후 월세를 놓아 그 금액에서 매달 충당하면 되는 것이다.
낙찰을 받고 법정을 빠져 나오면 슬슬 뒤따르며 명함을 주는 대출 중개인들을 경험하게 된다. 아주머니들은 심지어 화장실까지 쫓아오셔서 명함을•주기도 하고, 전화번호를 묻기도 한다. 처음에는 좀 당황스러웠는데, 이제는 법원에 가면 눈인사도 하고 안부도 묻는다. - P149

법원에 가면 눈인사도 하고 안부도 묻는다. 낙찰 후에는 웬만하면 전화번호를 알려주도록 하자. 다음 날부터 대출 아주머니들에게서 무수한 문자와 전화를 받게 되겠지만 모두 저장해 두면 추후 다른 물건을 낙찰받았을 때, 단•체문자를 보내 손쉽게 대출조건을 비교할 수 있다. 대출 중개인들도 경력과실력에 따라 여러 대출상품들을 가지고 있기 때문에, 그에 따라 대출금리와대출가능액, 중도상환수수료도 달라지므로 가능한 많은 분들에게 의뢰하는것이 좋다. - P150

변동금리? 고정금리?
대출 중개인들이 보내준 문자에는 대출금리의 정보가 있을 것이다. 하지만 고정인지 변동인지를 확인하고 선택을 하자. 고정인 경우에는 이자율이높은 편이기는 하나 말 그대로 금리가 고정되어 있다는 뜻으로, 기준금리의영향을 받지 않고 쭉 그 금리 그대로 이용할 수 있다. 하지만 만약 그 대출시점의 고정금리가 다소 높았다면, 금리가 내려가는 상황에서는 다소 억울하기도 하다.
반대로 변동금리는 정부 정책이나 경기 등을 반영하여 금리가 유동적으로 움직이는 것을 말하는데, 지금은 금리가 높지만 앞으로 금리가 내려갈것으로 예상될 때는 변동금리를 선택하는 것이 유리하다. 따라서 낙찰받은물건에 따라 어떤 방식이 적합한지를 먼저 파악한 후 대출 상품을 선택하는 것이 좋다. - P150

근저당설정비와 중도상환수수료대출 시 은행에서 근저당설정을 한다. 이때 근저당설정비라 하여 그 비용을 낙찰자(대출자)에게 부담을 시켰으나, 2011년 7월부터 은행이 부담하는것으로 판결이 나왔다. 이후부터는 은행이 설정비 전액을 부담하고 있지만,
일부 금융권에서는 아직도 설정비를 요구하고 있는 곳도 있으니 자세히 알아보고 선택하자.
또한 중도상환수수료가 있다. 만일 낙찰 후 대출 시, 대출기간을 3년으로설정하였는데 생각보다 빨리 매매가 되어 3년을 못 채우고 2년 만에 매매를했다고 하자. 이때 중도상환수수료가 있는 상품을 선택했다면, 말 그대로 대출기간 중에(중도) 대출액을 갚게 되니 (상환) 그에 대한 수수료를 지불하게되는 것이다. 만일 2억 원을 대출받으며 중도상환수수료 1% 상품을 선택했다면, 최고 200만 원까지 지불해야 한다(수수료는 기간 내에 일할 계산되기 때문에, 그 식은 좀 복잡하다). 이는 은행과 상품마다 다르기 때문에, 낙찰받기이전에 해당 물건을 단기매매 할 것인지, 아니면 장기로 보유할 것인지 미리•정하도록 하자. 만약 단기매매가 목표인 물건이라면 이자율이 다소 높더라도 중도상환수수료가 없는 것이 훨씬 유리하고, 장기적으로 보유 후에 매매를 할 것이라면 이자가 낮고 중도상환수수료가 일정기간(1년 또는 2년)이 지나면 없는 상품으로 고르는 것이 현명하다고 하겠다. - P151

대출승계보통 매매를 할 경우 이미 내가 받아놓은 대출금을 상환하는 것이 맞지만,
상황에 따라 매수인이 대출을 승계 받기 원하는 경우도 종종 있다. 그런 경우는 기존 대출 조건이 새롭게 대출을 하는 조건보다 더 좋은 조건이라고 생각될 때 매수인이 대출 승계를 원하는 것이다. 이 또한 매매를 함에 있어 큰장점이 될 수 있으므로, 대출 실행 시 대출 승계가 가능한지 여부도 반드시확인하자.
잠깐만요!
대출시 필요한 서류들을 체크하세요.
필요서류는 다음과 같습니다.
주민등록등본 2통, 주민등록초본(전 주소포함) 1통, 인감증명서 2통, 보증금 영수증,
•근로소득원천징수 또는 그에 갈음하는 증명서류, 국세, 지방세 완납증명서 각 1통, 신분증,
인감도장-인감증명서를 제외한 등본, 초본, 국세, 지방세 완납증명서는 정부24(www.gov.kr)를 통해인터넷으로도 발급 가능-근로소득원천징수는 국세청 홈텍스(www.hometax.go.kr)에서 발급 가능 - P152

흔히 경매 물건을 검색할 때, 1회 이상 유찰이 된 ...

흔히 경매 물건을 검색할 때, 1회 이상 유찰이 된 것을 검색하고 그중에서마음에 드는 물건을 골라 임장을 다닌다. - P116

처음 경매를 접할 때에는 높은 수익을 꿈꾸고 기대에 부풀지만, 낙찰 후 최종 계산 후에는 생각 외의 지출이 만만치 않아 예상보다 적은 수익을 거두거나 외려 마이너스일 수도 있다. 따라서 입찰 전에 반드시 매도 및 임대 시 예상되는 수익을 철저히 계산하고 목표를 정한 뒤 (매도인지 임대인지), 입찰에참가하도록 하자. 그래야 예상했던 수익을 거두는 재미를 맛보게 될 것이다.
좀 더 알아볼까요?
수익률 계산은요!
연간 수익/투자비용 *100= 수익률(%)여기서 연간 수익은 (월세대출이자)*12(개월)로 산출이 되고요.
투자비용은 초기투자금-월세보증금, 즉, 최종투자금이 되겠습니다.
이 물건의 경우, 연간수익은 (150,000-60,000)*12=1,080,000원,
투자비용은 7,940,000~7,000,000=940,000원따라서 1,080,000원/940,000원*100=114.89(%)의 수익률을 얻게 되는 것이죠 - P133

[오늘의 한문장] 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기

결론부터 말하자면, 그래 말이 된다. 그 7개월 사이에 부동산 가격이 폭등한 것이다(개발 호재 및 경기 영향으로). 시세 조사를 하고 현장에 직접 가본사람들은 현재 나온 감정가보다 시세가 더 높다는 사실을 알았을 것이고, 이것을 반영하여 가격 입찰을 한 것이다. 그러나 현장조사나 시세조사를 하지않고 서류만 쳐다본 사람들은 위와 같은 가격을 적어낸 낙찰자를 향해 미쳤다고 쓴소리를 해댄다.
그만큼 부동산의 흐름을 읽는다는 것과 그 지역을 잘 안다는 것은 매우 큰장점이다. 경매정보지를 보는 순간 물건이 튀어나오는 경험을 하게 된다면그만큼 경쟁자를 물리칠 수 있는 확률이 높다는 뜻이다. - P76

[오늘의 한문장] 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기

아마도 경매 사건은 연도가 지나더라도 투자의 본질은 변하지 않고, 권리분석 방법이나 수익내는 방법은 동일하기 때문이리라. - P10

나는 이 책을 읽으면서 묘한 겸손함을 느꼈다. 노교...

나는 이 책을 읽으면서 묘한 겸손함을 느꼈다.
노교수가 평생 괴테를 연구하고 공부했음에도 결국 괴테의 전부를 다 알 수 없었던 것처럼, 사람은 어떤 대상이든 완벽하게 이해할 수는 없겠구나 하는 생각이 들었다. 오히려 깊이 알면 알수록 더 넓고 낮선 세계가 펼쳐진다는 점이 인상 깊었다.
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독인인들이 일상 속에서 자연스럽게 ˝괴테가 말했다˝라는 표현을 인용하는 모습을 보며, 우리가 새롭다고 생각하는 문장이나 사상, 음악들조차 사실은 완전히 새로운 것이 아닐지도 모른다는 생각이 들었다. 이미 존재하던 것들 위에 누군가의 해석과 감걱이 더해지고, 그것이 다시 다른 사람에게 전해지며 새로운 의미로 이어져 오는 것처럼 느껴졌다.
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특히 같은 말도 누가 해석하고 전달하느냐에 따라 전혀 다른 뉘양스로 받아들여질 수 있다는 점은 곱씹어 생각해 볼 만한 이야기다. 결국 최초의 의미조차 완벽하게 전달되기는 어렵고, 사람은 각자의 경험과 시선 안에서 세상을 이해할 수밖에 없는 존재라는 생각이 들었다.
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삶이란 이와 비슷하다. 우리는 늘 정답을 찾으려 애쓰며 살아가지만, 어쩌면 삶에는 단 하나의 정답만 존재하는 것은 아닐지 모른다. 중요한 것은 완벽한 답을 찾는 목적이 아니라, 끊임없이 질문하고 스스로의 방식으로 의미를 만들어가는 과정 자체라고 생각한다.
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이 책을 통해 내가 얻은 한 가지의 교훈은, 깊이 안다는 것은 모든 것을 알게 되는 것이 아니라 내가 모르는 것이 얼마나 많은지 깨닫는 과정이라는 점이다. 앞으로도 책을 읽거나 누군가의 말을 들을때, 너무 빠른 판단을 하지 말고 나를 돌아보며, ‘나는 지금 내 경험을 바탕으로 이렇게 받아들이고 있구나‘ 라고 한번 더 생각해 봐야 하지 않을까 생각된다.
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좋은 문장이나 생각을 만났을 때도 그대로 받아들이는 데서 그치지 않고, 내 언어로 다시 해석해보는 연습을 해보고 싶어졌다. 그렇게 쌓인 나만의 질문과 해석들이 결국 나의 삶을 조금 더 깊고 단단하게 만들어 주지 않을까..
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결국 작가나 사상가는 어딘가에서 날아온 나뭇잎 한장으로 자신의 숲을 만들어 내는 사람들이잖아. 그렇다면 우리들 독자 쪽에서도 그 책중 한장의 사원을 짓지 않으면...
괴테는 모든 것을 말했다._스즈키 유이 168