[서평] 나는 당신이 미국 부동산으로 부자가 되었으면 좋겠습니다(고미연)

나는 당신이 미국 부동산으로 부자가 되면 좋겠습니다 - 적은 투자금으로 미국 부동산을 살 수 있는 방법
고미연 지음 / 원앤원북스 / 2023년 3월

또 재미있는 책을 읽었다.

부동산 책은 얼마든지 읽을 수 있을 것 같다. 공부를 한 만큼 수익이 나는 정직한 분야라는 생각이 든다.

지난번에는 일본 부동산에 대한 책을 읽었는데 이번에는 더 큰 시장이라 할 수 있는 미국 부동산에 대한 책이다. 미국에 부동산이라... 럭키돼지는 미국에 가본 적조차 없다. 그런데 책을 읽다 보니 저자의 고객 중 실제로 미국에 가서 매수를 결심하는 케이스는 전체의 10% 정도에 불과하다고 한다. 와우. 세상 많이 좋아졌구먼.

저자 고미연 님은 부동산 투자자이자 미국 부동산 투자 자문회사인 글로벌 프런티어 에셋의 대표이다. 취미가 일이 된 케이스라 할 수 있겠다. 연세대학교를 졸업했고 두 차례에 걸쳐 미국으로 교환학생과 인턴십을 다녀왔다고 한다. SK텔레콤을 다니다 회사에서 천천히 부자가 되고 싶지 않아 10년 만에 퇴사를 결정하고 나왔다. 국내 부동산 투자에 몰입하다가 2019년 해외 부동산 투자에 눈을 뜨고 미국 부동산에 투자하며 현재 투자 자문회사를 세워 이를 운영하고 있다. 300여 명에게 일대일로 자문을 했으며 100여 명이 부동산을 매수하도록 컨설팅을 도왔다. 부동산 경험이 많은 분 같은데 종착역이 결국은 미국 부동산이라는데 끌렸다. 다양한 경험을 해보신 분이 궁극적으로 미국 부동산이 제일 낫다고 결정한 데는 다 이유가 있겠지.

책은 앞에 하와이의 아름다운 사진들과 상당히 긴 프롤로그로 시작한다. 본문의 일부를 차지해도 좋을 자산가들이 미국으로 향하는 이유는 한 번 읽어보면 좋을 것이다. 글로벌 시대 자산 배분의 차원에서 No.1인 미국의 부동산에 일부를 투자하는 것도 아주 좋을 것이다. 뭐니 뭐니 해도 달러 자산은 가장 안정적인 자산 중 하나가 될 테니까. 그 외 부동산 세금, 대출 규제 등 다양한 이유로 글로벌 시장으로 해외 부동산으로 관심을 돌리는 투자자가 늘어난 것도 사실이다.

책은 총 5개의 장으로 구성이 되어 있다. 1장은 미국 부동산에 투자를 해야 하는 이유를 주로 설명한다. 2장은 미국 부동산이라는 상품 자체에 대해 설명한다. 주로 주거용 부동산에 투자하는 경우가 절대 다수일테니 주택을 중심으로 설명이 이루어진다. 3장은 부동산을 매수하고 이를 관리하는 방법을 주로 다룬다. 4장은 미국 부동산을 취득하고 보유하며 양도함에 따라 발생하는 부동산 세금에 대해 알려준다. 마지막 5장은 외국인이 미국에서 대출을 잘 받는 방법에 대해 알려준다.

각 장의 내용에 대해 조금씩만 더 깊이 들어가 보도록 하겠다.

1장은 미국 부동산에 투자를 해야 하는 이유에 대해 조금 더 언급한다. 사실 처음에 나오는 지은이의 말만 보아도 지금 왜 자산가들이 미국으로 향하는지가 설명이 되는데 두말할 것도 없이 미국이라는 초강대국에 자산을 보유함으로써 자산 배분의 효과, 리스크 헷징의 효과를 누릴 수 있기 때문이다. 그 외에도 선진국답게 부동산과 관련된 세제혜택이라든지 대출, 규제 등이 투자자에게 유리하게 되어있는 편이다. 저자가 베트남 부동산 투자에 대해 망설였던 부분이 나오는데 아무래도 토지를 소유할 수 없고 사회주의 국가이다 보니 영 찜찜하다. 사실 나는 우리나라 부동산도 정권이 바뀔 때마다 부동산 정책이 완전히 단절되고, 진보 정권이 집권할 때는 논리에 맞지 않는 규제가 넘쳐나서 불안불안하다. 미국은 선진국이니 이런 문제는 발생하기 어렵다고 본다.

2장은 미국 부동산에 대해 설명해 주는 장이다. 일단 미국 주택의 유형과 장단점이 가장 유용했다. 큰 줄기로는 대한민국과 비슷하지만 그럼에도 불구하고 또 다른 면들이 있었다. 개인적으로 촌놈이라 그런지 대지지분을 중요시한다. 미국은 좀 다르면서도 비슷한 구석들이 있는데 우리로 치면 대형 주상복합 같은 콘도미니엄도 인기가 좋고. 또 보편적으로 많이 거주하는 단독주택도 인기가 좋은듯하다. 미국에서도 개인으로 매수할지 법인으로 매수할지는 결정을 해야 한다. 우리나라에서는 유한책임회사를 외국 법인의 국내 지사 외에는 찾아보기 힘들지만 미국에서는 흔하다. 이게 또 신기한 게 LLC 체제하에서는 개인으로 세금을 내도 되고 법인으로 세금을 내도 된다. 이중 납세의 문제가 발생하지 않는다. 우리나라처럼 Gross-Up 그딴 걸로 처리하는 게 아니다. 그 외에도 에스크로 계정을 통해서 부동산 거래를 주로 한다는 점 등은 특히 흥미로웠다.

3장은 부동산 투자의 절차인데 생각보다 꽤나 복잡하고 길다. 물론 이것도 돈이 걸린 문제니까 마음먹고 하면 다 효과적이고 효율적으로 처리할 수 있겠지만 일단 기본 정형화된 아파트를 사고파는 것이 아니라 단독주택이 메인이 되다 보니 절차가 조금 더 복잡하고 시간이 더 걸릴 수밖에 없는 것 같다. 그럼에도 불구하고 질로우나 리얼터, 레드핀 등 다양한 앱/플랫폼을 통해 거래가 이루어지기도 하는 것 같다. 상대적으로 취득세와 같은 거래세 부담이 낮은 반면 중개사 수수료가 높은 편인 것으로 알고 있다. 이 책을 읽기 전에는 인터넷상의 정보만 가지고 미국은 중개가 수수료 왜 이리 높은가 했는데 절차를 다 보고 나니 그만큼 시간과 노력이 많이 소요되는 일이기에 이해가 되었다. 지난번 일본 부동산과 마찬가지로 미국 부동산을 매수할 때도 외국환거래법에 따라 해외부동산 취득 신고를 진행해야 한다. 외국환거래법은 전부 사전신고가 원칙이고 아주 예외적인 경우에 한하여 사후 신고를 허락하기 때문에 반드시 신고를 사전에 해야 한다는 것을 잊지 말자. 설명 자체는 아주 쉽고 이해하기 좋도록 잘 써져 있으니 이를 참고하자.

4장과 5장은 미국의 부동산과 관련된 세금 및 대출을 잘 받기 위한 방법들이다. 이쯤 되면 미국 부동산에 대해 본격적으로 매수를 고민하는 단계라 할 수 있겠다. 미국 부동산을 취득할 때는 취득세는 내지 않으나 보유할 때 발생하는 세금 중 임대 소득에 대해서는 국내에서 임대 소득세를 납부해야 한다. 세금에 관해서는 신경 쓸 부분이 많으니 항상 주의하도록 하는 것이 좋겠다. 그래도 뭐 종합부동산세 대상에 들어가지는 않으니 그것도 나름대로 큰 장점이라 생각된다. 우리나라도 뭐 1인당 땅을 몇백 평까지만 소유할 수 있게끔 규제하자고 나서는 판에. 세금이야 뭐. 5장에 있는 대출에 관련된 내용은 미국의 대출 제도에 대해 설명해 주는데 대부분은 우리나라에도 적용되는 부분이라 이해가 쉬웠다. 그런데 미국은 역시 선진국이라 대출도 시장논리에 의해 자유로이 일어나는데 왜 우리는 쌍팔년도처럼 정부규제에 따라 이러 저리 마구 휘둘리는 걸까? 그런 부분이 다소 아쉬웠다. ㅜ.ㅜ

오늘은 이렇게 미국 부동산에 대해 공부해 보았다. 나는 미국 주식 리츠주를 통해 미국 부동산에 간접적으로 투자하고 있다. 배당주보다는 성장주를 더 선호하기 때문에 현재 비중이 크지는 않지만 점차적으로 늘려나갈 예정이다. 내가 투자하는 리츠는 주거용보다는 주로 상업용 부동산에 투자를 하고 있지만 이렇게 직접투자에 대해 공부하다 보니 관심이 많이 생기는 것도 사실이다. 투자라는 것이 공부하면 할수록 자산분배의 중요성에 대해 깨닫고 원칙을 따라 회귀하게 되는 것 같다. 아직 젊다고 생각하기 때문에 계속 더 공부하고 좋은 기회가 오면 적극적으로 대응하는 방법을 모색해야겠다.