이제 아파트는 투자대상이 아니다

[아파트의 몰락]을 읽고 리뷰 작성 후 본 페이퍼에 먼 댓글(트랙백)을 보내주세요.

아파트의 몰락 - 내 집 마련이 절실한 3040세대가 반드시 알아야 할 진실
남우현 지음 / 랜덤하우스코리아 / 2011년 12월

작년 말에 보유하고 있던 아파트를 그나마 좋은 가격에 팔아버린 것이 속 시원하긴 한데, 지난 10년 전부터 부동산 투자로 재미를 본 경험이 있어서 그런지 이런 책에 눈길이 가는 게 당연지사인거 같다. 이 책의 저자는 책의 제목이 말해주듯 향후 부동산 시장에서 아파트는 가치 있는 투자 대상이 아니라 주장하고 있다. 그러면서 우리나라의 아파트 가격의 유구한 역사를 살펴보는 일부터 시작하고 있다. 1980년대 후반의 주택가격 폭등, 1991년에서 2000년 까지 약 10년 동안 조정기, 2000년대 7~8년간 폭등기, 그리고 현재 정체기로 분류되는 그 역사를 들여다보니 무척 흥미로웠다. 특히 1978년 한 해 동안 전국의 땅값은 평균 49퍼센트, 6대 도시는 79퍼센트, 서울은 136퍼센트 상승했었다니 그 때 투자했다면 엄청난 이득을 취했을 듯 싶다.

아파트 가격의 역사를 일별하면서 1기와 2기 신도시 건설 붐으로 1991년 9월 분당에 첫 입주가 시작되고, 1992년부터 평촌, 일산, 중동 일대 신도시에 입주가 시작되었던 사실들, 그리고 IMF이후 경기부양을 위한 2000년대의 가계 부동산 대출의 증가 등에 대한 이야기도 상세히 서술되고 있다. 그러면서 사실상 지금 현재 상황에서 아파트 가격의 거품 붕괴가 진행 중이라 말한다. 실제 수도권 아파트 실거래 가격 지수도 2008년 7월에 정점을 찍은 이후 지속적으로 하락 추세라 한다. 다만 집값 하락에 따른 대출 축소, 그리고 대출 축소가 다시 집값 하락을 가속화시키는 악순환 과정이 아직 본격화 되지는 않았다고 한다. 우리나라도 가계대출로 빚을 내어 아파트를 구입한 사람들이 많은데, 금리 인상으로 국내 부동산 거품이 붕괴될 위험이 많다는 말이다.

우리나라는 더 이상 스스로 신용팽창을 완벽하게 통제할 수 없으며, 현재 국내 은행에 대한 외국인 소유권은 이미 60퍼센트 이상을 차지하고 있다고 한다. 이런 상황에서 국내 부동산 거품이 붕괴되면 외국 은행의 대표들이 우리나라 가계의 빚을 탕감하거나 이자를 깎아줄리 만무하다고 주장한다. 그리고 우리나라의 가계대출 금리가 8~10퍼센트로 상승하면 주택 가격은 20~40퍼센트 정도 바로 하락할 것이라 예상한다. 그러면 국내판 서브프라임 사태가 일어날 가능성이 높다면서, 세계적으로 금리가 가파르게 오른다면 은행들은 금리 위험의 상당부분을 가계로 떠넘길 것이라 말한다. 또한 이 책에서는 일본 부동산의 버블형성과 붕괴 등에 대한 이야기들을 상술하면서 각종 차트, 도표, 수치들을 상세히 제시하고 있어 신뢰감을 느끼게 한다.

지금까지 우리나라는 빠른 속도로 늘어나는 인구로 말미암아 아파트 가격 폭등을 가져왔지만 이제부터는 주택시장에 크게 영향을 미치는 35~54세 인구가 2011년부터 빠르게 감소하기 시작하고, 고령화에 따라 주택 수요가 급격히 감소할 것이라 전망한다. 게다가 현재 전국적으로 추진 중인 주택공급 현황을 보면 약 500만 명이 들어가 살 수 있는 주택이 건설 예정인데, 우리나라 인구는 2018년 이후 인구가 줄어들어 결국 주택들의 과공급 사태가 벌어질 것이라 예상한다. 하지만 이래저래 따져 노동인구 중 4분의 1이나 되는 건설업 종사자들 때문에 정부 입장에서는 경제 논리가 아닌 서민의 주거안정이나 주거복지의 논리를 적용해 어떤 형태로든 신규주택을 공급할 것이라 한다. 아마도 연간 최하 30만호 이상을 계속 공급할 것이라 예상하고 있다.

또한 2030년 이후 1기 신도시 등 많은 아파트들이 노후화 되어 재건축 될 것이지만, 200퍼센트 이상의 고용적률로 개발된 아파트들이 많아 사업성이 없어 많은 비용을 자비로 부담하여 재건축을 하게 될 것이라 예상하고 있다. 이 책에서는 가계부채를 줄일 수 있는 최선의 방법은 부동산을 시장의 위기가 오기 전에 최대한 빨리 처분하는 것이라 조언한다. 그리고 시장의 과잉반응 시기를 가능한 피하고 자신이 보유한 주택 중 10년 이상 되어 낡은 주택이 아닌 신공법과 우수한 평면을 적용한 10년 이하의 주택이면서 동시에 입지가 우수한 도심지역이나 신도시 지역의 주택은 보유하는 것이 좋다고 조언한다. 향후 토지는 비도시 지역 가운데 단독주택을 건축할 수 있는 토지가 최적이라 조언한다. 과연 이 책의 저자의 말대로 실현될지는 두고 봐야겠지만 향후 아파트를 어떤 식으로 보유해야 할지 팁을 주고 있기에 참고할만하다.