금융교육, 어릴 때부터 시켜야 된다면서요? 1편

금융교육, 어릴 때부터 시켜야 된다면서요? 1편

정부와 금융기관의 끈질긴 노력에도 불구하고 좀처럼 줄고있지 않는 가계부채와 신용불량자 문제는 여러분께서도 익히 듣고 계시리라 생각합니다. 그런데 이에 대한 근본적인 원인을 분석하는 최근의 기사나 논문들을 살펴보면, 우리나라에는 아직 제대로 된 금융교육 시스템이 갖춰져 있지 않다는 점을 지적하는 부분이 눈에 띕니다.

다양한 연령층을 대상으로 금융 전반에 관련한 상담을 업으로 삼고 있는 필자는 이와 같은 지적에 전적으로 동감합니다. 장기간 경기침체가 계속되는 가운데 신용불량자와 가계부채가 증가하다 보니 대중의 여론은 마치 무능한 정책당국이나 비양심적인 금융기관이 현재와 같은 상황을 초래했다고 비난하는 쪽으로 치우치고 있습니다만, 필자는 좀 다른 시각으로 이 문제를 보고 있습니다. 즉, 학교에서나 가정에서나 금융관리에 대한 체계적인 교육이 전무하다시피 한 우리의 교육에 근본적인 책임이 있다고 보는 것이지요.

전세계를 뒤져보아도 우리 나라만큼 자녀에 대한 양육기간과 경제지원기간이 긴 나라는 찾아보기 어렵습니다. 군대를 다녀오는 남자의 경우는 20대 후반 ~ 30개 초반까지, 여자의 경우도 20대 중반 ~ 20대 후반까지 부모에게서 무제한적이고도 전폭적인 경제적 지원을 받게 되는데, 부모의 경제능력이 허용하는 한도 내에서는 얼마든지 받아써도 일말의 ‘부담감’이나 ‘수치심’을 느끼지 못하는 젊은이가 점점 늘어가고 있다는 것이 문제입니다. 심지어 결혼을 한 후에도, 더구나 버젓이 직업도 있으면서 부모에게 생활비를 원조 받아 쓰는 것을 전혀 이상하게 생각하지 않는 사람들을 필자는 실제로 많이 알고 있습니다. 자기 월급만 가지고는 최소한의 생활수준을 유지하기 어렵다나요?

여기서 필자가 지적하고 싶은 것은, 그 젊은이들의 사고방식을 탓하기 전에 우선 그 부모들의 지나치게 너그러운 자녀사랑 방식에 문제가 있다는 점입니다. 집안이 넉넉하다는 이유만으로 성인이 되어서도 부모로부터 일방적으로 필요한 돈을 받는 것을 ‘너무나 당연하게’ 여겨 온 자녀의 입장에서 생각해보면, 어느 순간 부모가 경제원조를 중단하게 되면 말할 수 없는 당혹감과 분노를 느끼게 되겠지요.

물론 우리나라 국민 특유의 집착에 가까운 교육열 때문에 학교에서나 가정에서나 ‘돈’에 대한 교육이 영어나 수학 공부 시간을 감히 침범할 수 없다는 것을 잘 알고 있습니다. 그런(하찮은) 것쯤은 ‘나중에’ 해도 된다는 것이지요. 그런데, 과연 영어, 수학 공부에서 해방되고 나면 ‘돈’ 공부를 할 수 있는 기회가 자주 있을까요? 여러분은 어떠셨는지요?

학업을 마치고 남들에 뒤질세라 취업을 하고 보니 월급을 받긴 했는데, 별 느낌이 없습니다. 막연하게 기대했던 것 보다 액수가 적은 것도 실망스럽지만, 부모님께 받던 용돈을 일방적으로 써버리던 것 말고는 실제로 자신의 금융자산을 ‘관리’한다는 개념 자체가 없었기 때문에, 예전처럼 쓰려고 하니 남는 돈이라고 해야 얼마 되지도 않고, 그렇다고 이걸 궁색하게 아껴 써서 몇 푼씩 저축한들 부자가 될 것 같지도 않다는 생각이 듭니다. 관리? 그거야 나중에 돈 많이 벌면 하는 것이지, 내 월급 가지고 무슨 관리를 하고 말고 할 게 있나, 남들이 들으면 웃을 것만 같습니다.

필자가 대화해 본 평균적인 대졸신입사원들(평균연령 27세)의 금융지식은 초등학교 6학년의 그것과 별반 다르지 않습니다. 그러나 이들 역시 나름대로의 ‘돈’에 대한 개념과 각자의 생활환경에 따른 소비패턴이 이미 고착화된 상태의 성인이기 때문에, 어지간한 동기나 사건, 혹은 본인의 노력이 있기 전에는 그러한 가치관을 바꾸기 어려울 것입니다.

그러나 우리의 나이 어린 자녀들은 앞으로 어떤 교육을 받느냐에 따라 ‘돈’에 대해 전혀 다른 가치관을 가지는 것이 충분히 가능하다고 생각합니다. 이것은 어떻게 해야 돈을 많이 버느냐의 문제와는 다른 것입니다. 예를 들어 똑같은 100만원을 가지고도 주어진 상황, 즉 금리, 환율, 주가, 정책, 금융시장/정책 동향 등을 감안하여 스스로의 소비규모, 저축방법, 그리고 투자방법을 현명하게 결정하고 통제할 수 있는 능력을 갖추게 되는 것입니다. 점점 복잡다변화 해 가는 앞으로의 금융환경에서 이것은 돈을 버는 그 자체보다 더 중요할 수도 있습니다.

다행히도 최근에는 많은 부모님들이 이러한 점을 인식하고 자녀들에 대한 조기 금융교육 방안을 고심하고 계시더군요. 필자도 이러한 교육과 관련한 방안에 대해 많은 질문을 받고 있으며, 따라서 다음 시간에는 그러한 상담 과정에서 느낀 중요한 점 몇 가지를 여러분께 정리해 드릴까 합니다. 서점에서 흔히 보실 수 있는 아동심리학적 / 경제학적 관점에서의 금융교육 이야기가 아니라 금융업의 현장에서 직접 전해드리는 살아있는 목소리이므로 학부형이신 삼성가족 여러분께는 반드시 좋은 참고가 되시리라 생각합니다.

재건축아파트, 왜 요즘은 아무 얘기가 없어요?

재건축아파트, 왜 요즘은 아무 얘기가 없어요?

20년이 넘은 오래된 아파트에 살고 계신 분이라면, 작년에 재건축아파트에 대한 개발투기 바람이 불 때 혹시나 우리 집도…? 하는 막연한 기대감을 가져보신 경험이 있을 것으로 생각합니다. 작년 7월 관계법령 개정과 함께 나온 “당분간 어렵겠다” 라는 내용의 뉴스 정도는 여러분께서도 한 번쯤 들어보셨으리라 생각합니다만, 최근에도 이와 관련한 문의가 많으신 것을 보면 아직도 정확한 내용을 아시는 분들이 적은 것 같습니다. 그래서 오늘은 관련법규를 중심으로 뭐가 어떻게 바뀌었는지 함께 알아보도록 하겠습니다.

<도시 및 주거환경 정비법> 시행의 의미

2003년 7월 1일부로 시행된 <도시 및 주거환경 정비법>은 재건축 및 재개발에 대한 새로운 법규입니다. 그 이전까지 '도시재개발사업', '재건축사업', 그리고 '주거환경개선사업'은 낙후된 주거지역을 새롭게 개선한다는 측면에서 동일한 목적을 가지고 있었음에도 불구하고 각각 독립적인 법규의 적용을 받고 있었습니다만, 이제는 단일 법규의 적용을 받게 되었으므로 절차상의 번거로움이 다소나마 줄어든 것으로 보시면 되겠습니다.

이 새로운 법규에서 여러분이 꼭 기억해 두셔야 할 만한 부분은 ‘지구지정’에 관한 것입니다. 원래도 도시재개발이나 주거환경개선사업은 각 지방자치단체에 의해 지구지정이 된 이후에 가능했으나, 재건축사업은 지구지정 없이도 아파트 주민들이 자체적으로 시행할 수 있었던 점이 달랐습니다. 그러나 이제는 재건축도 재개발과 마찬가지로 ‘정비구역’으로 지구지정이 된 곳에서만 시행이 가능하도록 바뀐 것이지요.

또한 인구 50만 이상의 시 지역에서 ‘도시 및 주거환경 정비 기본계획’을 세워서 재개발, 재건축, 주거환경 개선사업의 세가지 정비사업을 진행할 정비구역을 지정해 진행하게 됩니다. 한 마디로 미리미리 계획을 세워서 체계적인 개발이 되도록 하겠다는 뜻입니다.

가장 많은 변화가 있는 부문은 말씀 드린 바와 같이 재건축사업 입니다만, 재건축사업 대상지 중에서 ‘정비구역’에 포함되는 곳은 건축세대가 300세대 이상, 부지면적 1만㎡ 이상인 경우에 한하게 됩니다. 정비구역에 포함될 경우 재건축아파트의 건폐율과 용적률, 높이는 물론 기반시설의 배치와 규모, 도시경관 및 환경보전계획 등이 포함되므로 예전에 비해 재건축을 위해 고려해야 할 사항이 굉장히 많아지게 된 것이지요.

또한 재건축 연한 기준을 건축된 지 20년 이상으로 정했을 뿐 아니라, 지방자치단체의 조례에 의해 그 연한도 연장될 수 있도록 바꾸었습니다. 대부분의 재건축시장이 위치하는 서울의 경우만 해도 건축년도에 따라 재건축 연한을 20년 이상 차등적용하고 있고, 경기도는 30년 이상을 고려하고 있어 재건축은 더욱 어려워 질 수 밖에 없게 되었습니다.

엄격하게 강화된 안전진단 절차, 어느 정도 까다롭길래?

재건축을 위해서는 안전진단이라는 절차가 꼭 필요하다는 것을 많이 들으셨을 것입니다. 이 안전진단 절차도 대폭 강화되었습니다. 예전에는 예비육안진단을 통과하기만 하면 다음 과정인 정밀안전진단 통과가 유력한 것이 관행이었으나, 예비진단에서 정밀안전진단 필요여부를 결정하는 방법 자체가 ‘전문가들의 전원합의제’로 바뀌었기 때문입니다. 그 뿐 아니라 정밀안전진단의 세부기준까지 수립되었으므로 결론적으로 안전진단을 통과한다는 것이 보통 어려운 일이 아닌 것이지요
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문제가 되어왔던 조합설립위원회의 난립을 막기 위해서 추진위원회의 승인요건도 강화되었습니다. 사업추진 방식에 있어서도 기존에 건설회사와 조합이 함께 사업을 추진하던 방식이 조합단독시행방식으로 전환되며, 조합의 사업추진을 돕기 위해 자문역할을 하는 전문가 제도인 ‘정비사업 전문관리업 제도’가 도입되었습니다.

한편, 배려가 돋보이는 부분도 눈에 띕니다. 재개발과 재건축 조합원도 분양보증을 의무화하도록 해서 조합원들이 시공사의 부도로 인한 피해를 입지 않을 수 있도록 바뀌었습니다. 그리고 그 동안 별도의 규정이 없어 문제의 소지를 안고 있었던 관리처분계획 인가문제도 시장/군수의 인가를 받도록 바뀌어 투명성을 제고할 수 있게 되었습니다. 또한 사업 추진 시 아파트를 분양 받을 수 없어 마찰을 빚어왔던 아파트 단지 내 상가 소유자도 아파트를 분양 받을 수 있도록 바뀌었습니다.

서울시의 재건축연한 강화방안

준공년도		79년 이전	80년	81	82	83	84	85	86	87	88	89	90년 이후
경과년수	아 파 트	20	22	24	26	28	30	32	34	36	38	40	40
	연립주택	20	21	22	23	24	25	26	27	28	29	30	30

앞서 말씀 드린 바와 같이, 서울시는 재건축 연한을 20년 이상으로 지정하되 건축연도에 따라 재건축 연한을 차등해 적용하기로 했습니다. 표에서와 같이 서울시가 내놓은 방침에 따르면 준공연도에 따라 아파트와 연립주택의 재건축연한은 다르게 적용됩니다. 만약 85년에 준공된 주택을 재건축하려면 아파트는 세워진 지 32년이 지나야 하고, 연립주택은 26년이 지나야 한다는 뜻입니다. 즉, 85년에 준공된 주택 가운데 아파트는 2017년, 연립주택은 2011년이 지나야만 각각 재건축을 추진할 수 있다는 뜻이 되는군요. 이에 따라 20년만 지나면 일괄적으로 추진되던 재건축은 점차 어려워지고, 재건축 대상 아파트도 점차 감소할 전망입니다. 따라서 상대적으로 리모델링 시장의 성장가능성이 크다고 보아야 하겠습니다.

부동산, 이제 슬슬 투자해도 괜찮을까요?

부동산, 이제 슬슬 투자해도 괜찮을까요?

결론부터 말씀 드리면 아직은 좀 더 기다리시는 것이 좋겠습니다. 특히 최근에 7조원의 자금이 몰렸다는 용산 모 주상복합 청약열기로 인해 한 동안 주춤해 있던 부동산투기의 열풍이 재현되는 것은 아닌가 하는 막연한 불안감을 가지시는 분들이 많은 것 같습니다만, 그 경우는 여러모로 특수한 상황과 조건이 전제된 것이었지요. ‘부동산 투자’로 일반화 내지는 확대해서 생각하시는 것은 무리가 있습니다. 그럼 어디 한 번 대표적인 분야들을 개략적으로 살펴볼까요?

 아파트

여러분께서도 잘 아시다시피 작년 10/29 조치 이후 전반적인 거래는 아직 한산합니다. 열병과도 같았던 투자열풍이 이미 고개를 숙인데다가, 1년~2년 이내 단기양도자와 1가구 3주택자에 대한 양도세가 대폭 인상되면서 무작정 아파트를 사 두려는 수요가 크게 줄었기 때문이지요. 신규분양시장도 약세를 면치 못하는 가운데 각 건설사들은 실적보다는 미분양 줄이기 쪽에 주력하고 있는 모습입니다. 거래가 뜸한 현상을 감안할 때 아파트 가격이 크게 떨어지고 있다고 볼 수는 없습니다만, 이러한 약세는 당분간 지속될 것으로 많은 전문가들은 입을 모으고 있습니다.

 오피스텔

지난 몇 년 동안 이미 과다한 물량이 시중에 공급되었습니다. 더구나 올해 입주가 예정되어 있는 신규물량은 사상최대가 될 전망이라지요. 수요와 공급의 원칙에 따라 자연히 공급과잉에 따른 부작용이 염려되는 상황입니다. 오피스텔 유행의 원조 격인 강남구 대치동에만 3,000 세대가 넘는 오피스텔群이 형성되면서, 시장에서는 이미 과잉물량에 대한 부작용으로 인근 지역 원룸 아파트의 수익률 하락에 대한 우려의 목소리까지 나오고 있는 실정입니다. 분당과 일산도 마찬가지로 공급초과로 인한 부작용이 이미 심각한 수준에 이르고 있습니다. 투자수익률 측면에서만 보자면 현재로서는 최악의 투자선택 중 하나입니다.

 주상복합

주상복합 시장은 예외일까요? 원래 주상복합은 수요자 계층이 제한적이지요. 따라서 특수한 몇 개의 ‘대표주자급’을 제외하면 거래 자체도 일반 아파트에 비해 어렵고, 특히 이러한 약세장에서는 프리미엄이 높게 형성되기 어렵습니다. 더구나 투기과열지구내의 분양권 전매금지조치와 아울러 청약통장을 요구하는 새로운 청약방식은 그나마 지금까지 형성된 프리미엄 조차 위협하고 있는 불안한 상황입니다.

 상가

지난 번에 상가투자의 요령에 관해서도 말씀 드린 바 있습니다만, 이것을 자칫 상가투자에 대한 긍정적 전망으로 오해하시는 일이 없으셨으면 합니다. 지난 몇 년간의 부동산 강세장에 힘입어 상가 가격은 2~3년 전에 비해 전반적으로 올라있는 반면, 장기간의 경기불황 여파로 인한 임대가격 하락으로 인해 수익률은 날이 갈수록 떨어지고 있습니다. 역세권 좋은 상가는 그런 것 상관 없다고 하시는 분들이 많은데, 엄청난 투자금액은 차치하고라도 현재의 임대수익률이 은행이자의 그것과 별반 차이가 나지 않는다는 것을 확인하시는 데는 그리 오랜 시간이 필요하지 않습니다. 무엇보다 경기회복에 대한 가시적인 전망과 실물경제의 회복이 전제가 되야 할 문제라고 생각합니다.

 토지

10/29 조치 이후 주택시장의 위축에 대한 반작용으로 화성을 비롯한 경기도 일대와 천안,아산을 비롯한 충청권의 땅값이 들썩였었지요. 그러나 올해 초 토지거래허가제의 강화와 토지투기지역의 확대실시로 인해 실거래는 크게 위축되고 있습니다. 좋은 땅을 사는 것도 힘들지만 이제는 세금 부담에 파는 측도 만만찮은 부담을 안게 된 것이지요.

 남의 말에 귀 기울이기보다는 객관적 판단이 중요한 때

너무 부정적인 면만 부각시킨다고 하시는 분도 계실지 모르겠습니다만, 소위 ‘부동산불패’와 맥락을 같이 하는 달콤하고 그럴듯한 이야기들은 현재로선 ‘현실’이나 ‘논리’와는 거리가 먼 경우가 많습니다. 따라서, 막연히 운을 바라고 복권을 사는 기분으로 부동산 투자를 고려하시는 경우가 아니라면 합리적인 투자수익을 예상할 수 있는 시장의 변화를 기다리시는 것이 현명한 판단이 아닐까 생각합니다. 주식을 비롯한 모든 투자가 마찬가지이지만, 부동산 만큼 투자 타이밍의 판단에 따른 결과의 차이가 큰 투자도 없기 때문입니다. 이러한 판단이 어느날 갑자기 친구로부터 들은 소문이나 경제신문 특집기사, 잡지 광고 한 편에 흔들리는 일은 없어야 하겠습니다.

상가에 투자해 보고 싶어요 2

상가에 투자해 보고 싶어요 2

최근 들어 일간신문 전면광고로 가장 흔하게 볼 수 있는 광고가 바로 상가분양 광고입니다. 건설사나 시공사는 각양각색이지만, 너무하다 싶을 정도로 똑같이 사용하는 문구가 있지요. <역세권 위치, 유동인구 국내최고수준, 인근지역 개발에 따른 수혜예상, 평생토록 엄청난 고수익을 보장 받을 수 있는 마지막 기회!>

어떻습니까, 여러분들께서도 많이 보신 문구일 것입니다. 물론 그렇다고 해서 현명하신 우리 삼성가족 여러분이 그 내용을 있는 그대로 신뢰하실 것으로 생각하지는 않습니다. 그러나, 이 짤막하고 판에 박힌 광고문안에서도 우리가 배울 점이 하나 있습니다. 상가투자의 핵심 포인트들을 다 담고 있다는 것이지요 (물론 마지막 부분의 ‘엄청난 고수익 보장’은 빼고요) 아무리 광고라고는 하지만, 이러한 분양을 추진하는 사람들은 부동산 개발과 관련한 업무를 업으로 삼는 전문가들입니다. 따라서 이 전문가들이 나름대로 생각할 때 가장 중요하고도 매력적인 포인트라고 여겨지는 것만을 광고에 싣게 되는 것이라는 점을 명심하실 필요가 있습니다.

그러면, 우리 입장에서 이것을 정리해보면 이렇게 결론지을 수 있겠군요. ‘아...! 상가 투자를 할 때 가장 먼저 보아야 할 요소는 ① 입지, ② 유동인구, ③ 성장가능성 이로구나’

우선 입지조건의 특성을 파악하라

입지조건에 따른 상가의 유형은 크게 나누어보면 일반상가와 테마상가로 구분할 수 있습니다. 테마상가라 함은 예를 들어 용산 전자랜드나 테크노마트와 같은 특정분야의 상권이 집중적으로 밀집한 형태를 말하는 것입니다만, 이는 일반적 상가투자의 대상은 아니므로 오늘은 이를 제외한 일반상가에 대해서만 함께 알아보기로 하겠습니다.

일반상가도 다시 세분화해서 보면 몇 가지 유형으로 나눠볼 수 있습니다. 우선 아파트 단지나 주거지역인근에 자연스럽게 형성된 상가는 근린상가로 분류합니다. 지난 시간에 살펴본 아파트 상가가 바로 여기에 해당하지요. 근린(近隣)이라는 명칭에서 볼 수 있듯이 주거지역에 인접한 상가이므로 미장원, 슈퍼마켓, 약국, 비디오대여점, 빵집 등 생활밀착형 업종으로 이뤄져 있고, 소규모인 경우가 많으며 대부분 5층 이하의 저층이 많은 것도 특징이라고 할 수 있습니다. 최근에는 역세권과 연계되거나 유동인구가 많을 경우 그 규모가 점차 대형화되거나 상권의 규모가 근린상가로 보기 어려울 정도로 확대되는 경우도 많습니다만, 주로 인구가 증가하고 유동인구가 늘어나는 지역일수록 이러한 경향이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 일반적으로 근린상가는 유동인구가 고정되어 있으므로 상대적으로 안정성 면에서는 점수를 줄 수 있습니다. 인구증가가 뚜렷하거나, 주거지역이 확대되고 있다면 상권의 성장에 따른 수익률 확대도 기대할 수 있겠지요.

두 번째로 역세권을 중심으로 형성되는 역세권 상가가 있습니다. 일반적으로 지하철역은 대로변에 위치하므로 유동인구가 풍부한데다, 상업지역이 형성될 수 있는 좋은 조건을 갖추고 있는 좋은 입지조건 입니다. 이러한 장점을 충분히 살릴 수 있도록 형성된 상권이라면 상당한 투자수익을 올릴 수 있음은 당연한 일입니다. 기존 상업시설이 있는 곳이라고 해도 지하철역 개통과 함께 유동인구가 크게 늘고 상권이 확대되어 상당한 규모로 발전하기도 합니다. 단, 지하철역이 없더라도 버스 등 대중교통의 요지이거나 유동인구가 많을 경우에는 대로변을 중심으로 상권이 형성되는 경우도 있으므로, 지하철역만을 역세권으로 한정하여 판단하실 필요는 없습니다.

세 번째는 대학가 등을 중심으로 형성된 대학로 상권이나, 관공서 등 인구유인시설로 인해 형성된 일반상가지역을 들 수 있겠습니다. 주로 인구유발시설에 의해 유동인구가 좌우되므로, 이용계층에 따른 독특한 상권 특성을 나타내게 됩니다. 따라서 개별 점포의 수익도 이러한 시설에 의해 생기는 유동인구에 크게 좌우되겠지요. 예를 들어 매출을 관공서에 의존하는 상권은 관공서가 이전할 경우 엄청난 문제에 직면하게 될 것입니다.

이용인구의 특성도 중요한 변수여서, 10대, 20대가 많은 대학 주변 상가는 유행에 민감하고 소액을 꾸준히 지출하는 소비행태로 인해 박리다매형 상가가 밀집하게 됩니다. 유동인구가 많아 상권이 안정적인 반면, 고가의 상품보다는 저가상품을 취급하는 매장이 많아 예상외로 매출액 대비 수익률이 높지 않을 수 있습니다. 그 상가에서 내가 장사를 할 것도 아닌데 왜 입주인의 매출이나 수익을 신경 써야 하느냐구요? 수익이 시원치 않은 입주인들이 모여있는 상가의 임대료(상가 투자자의 입장에서는 투자수익 회수분)는 좀처럼 올리기도 힘들 뿐더러, 심지어 떼이는 경우도 많기 때문이지요. 이러한 점들을 감안할 때, 대학로 상가나 인구유발시설에 의존도가 큰 상가는 특히 투자하시기 전에 그 특성을 면밀히 파악하실 필요가 있는 것입니다.

유동인구를 직접 정확히 세어보아라

특성을 불문하고 기본적으로 유동인구가 큰 상권이 유리합니다. 유동인구는 상권의 규모는 물론 개별 점포의 영업수준과 이익을 가늠할 수 있는 중요한 요소이기 때문입니다. 유동인구가 많을수록 장사가 잘되고 임대수익률이 높다는 것은 앞서 몇 차례 말씀 드린 바와 같이 당연한 일입니다만, 그냥 지나다니는 유동인구만 많아 가지고서는 아무 의미가 없겠지요. 실제로 해당상가 및 개별 점포를 이용하는 이용패턴은 어떠한지, 즉 구매력이 있는지를 확인해야 합니다. 아무리 대로변에 화려하고 고급스럽게 지어놓은 상가라고 한들 그 대로가 차량만 통행하는 길인 경우는 과연 어떻게 되겠습니까? 실제로 강남지역에는 이러한 실속 없는 상가가 많습니다. 대로변 상가인 점이 중요한 것이 아니라, 그 대로로 인해 구매력을 갖고 있는 도보유동인구(pedestrian population)가 많이 모여들어야 한다는 것입니다.

도보유동인구가 많다고 할지라도 유동인구가 많은 시간대와 유동인구의 질에 따라 상가투자의 성패가 좌우된다는 점도 중요합니다. 예를 들어 경쟁점포가 없다는 생각에 출근하는 사람들이 집중되는 통로에 상가투자를 했다면 어떻게 될까요? 외견상 아침나절 상당한 유동인구를 확보할 수는 있겠지만, 높은 수익을 기대하기는 힘들 것입니다. 출근길에 상가를 이용하는 경우는 매우 드물기 때문이지요 물론 아침을 거른 샐러리맨을 위한 소규모 분식점이나, 샌드위치를 파는 커피전문점 등 일부 업종은 투자수익을 기대할 수 이겠지만, 이른 아침 제한된 시간의 한정된 매출만으로 전반적으로 높은 운용수익을 기대하는 것은 무리입니다. 따라서 이런 출근길 업종은 미니점포라면 몰라도, 일반적인 상가는 불리할 수 밖에 없습니다.

역으로, 실제적인 구매가 일어나기 쉬운 퇴근길 상권은 훨씬 유리합니다. 대부분의 상가 이용 활동은 퇴근길에 집중되는 경향이 뚜렷하기 때문입니다. 퇴근길에 유동인구를 흡수할 수 있는 상권이라면 높은 수익을 기대할 만 하다고 보셔도 됩니다. 일반상가는 적어도 퇴근길 유동인구가 집중되는 도로변이나, 주요통로에 접한 조건이면 투자에 승산이 있다고 보셔도 무방합니다. 퇴근길 상권을 포함하여 오후부터 저녁 늦게까지 유동인구가 많은 지역을 선택하신다면 더욱 높은 투자수익을 얻을 수 있겠지요.

현재보다는 미래에 성장할 상권을 볼 수 있어야

상가는 주변환경 및 유행, 시대의 변화에 따라 늘 사업성이 변하게 마련입니다. 예를 들어 경쟁상권이 인근에 들어선다면 유동인구가 갑자기 경쟁상권에 집중되면서 수익성이 급격히 저하되겠지요. 그러므로 상가에 투자하시려면 성장하는 상권에 위치한 상가를 보셔야 합니다. 쇠퇴하는 상권에 있거나 경쟁상권이 가까이 있다면 가급적 투자를 피하시는 것이 좋겠지요. 객관적으로 판단해 볼 때 인근에 경쟁상권이 들어설 가능성이 높다면 이 경우에도 투자를 피하시는 것이 좋습니다. 성장하는 상권의 예를 들자면 대형백화점, 극장, 대학 등 주로 인구가 집중되는 곳이거나 유동인구를 유발할 수 있는 시설이 현재 일부 있거나 혹은 앞으로 들어설 예정인 지역이 대표적입니다.

건폐율과 용적율

건폐율? 용적률? 어디서 많이 들어 본 소리긴 한데...

부동산 투자에 대한 이야기가 나온 김에 오늘은 여러분께서 알아두시면 반드시 유용할 것으로 생각되는 부동산 용어해설을 한 번 해 볼까 합니다. 사실 부동산과 관련한 전문 용어들은 지루하고 따분하기가 법률용어 못지않아서 책을 보고 공부하려면 웬만큼 독한 결심을 하기 전에는(공인중개사 시험을 준비한다든가) 익히기가 어려운 것이 사실입니다. 그러나, 일간지나 경제신문에 숱하게 오르내리는 부동산 관련 뉴스나 해설을 한 번 읽어보려면 낯선 단어는 왜 그리도 많이 나오는지...

우선 선입견을 버리시는 것이 중요합니다. 필자 자신도 복잡한 것을 싫어하기 때문에 금융의 이모저모에 대해 가능한 한 쉽게 설명해 드리는 것을 원칙으로 하고 있습니다만, 실제로도 ‘보통의 사람’(물론 우리 삼성 임직원 분들은 보통 이상의 분들이시지만)이 ‘상식’으로 생각해 볼 때 이해하기 어려운 수준의 내용이라는 것이 적어도 개인금융(소위 ‘재테크의 세계’) 분야에는 그다지 많지 않다고 생각합니다. 물론 부동산도 마찬가지입니다.

사람은 누구나 복잡할 것이라고 생각하는 것은 가급적 외면하고 싶어하는 습성이 있지요. 그런데 이러한 외면이 한 번 두 번 반복되는 가운데 시간이 흐르다 보면 어느 시점부터는 ‘이건 나와는 원래 무관한 일’이라고 스스로 단정짓고 아예 무관심하게 되어 버리고 맙니다. 실제로도 무관한 일이면 그래도 별 상관이 없겠으나, 재벌2세가 아닌 다음에야 직장생활을 하는 성인이 금융과 무관하게 살아갈 재주가 없다는 것이 문제이지요. 관심을 가지지 않는 만큼이 결과적으로는 금전적인 손해로 본인에게 고스란히 돌아오게 되는 것입니다.

그러나 다른 금융 분야와 마찬가지로, 부동산 분야 역시 핵심적인 용어 한 두 가지를 확실히 이해하는 것만으로도 시야를 넓히시는데 많은 도움을 받으실 수가 있습니다. 적어도 재테크의 가장 무서운 적인 무관심을 극복하는 계기를 마련하실 수는 있을 것으로 확신합니다.

지난 시간까지 상가에 대한 투자 전반에 대해 개략적인 고찰을 해 보았습니다만, 실무로 들어가 가장 먼저 하셔야 할 일은 정보수집이 되겠지요. 일간지든 잡지든 전단이든 어떤 매체를 통한 정보인가를 막론하고 분양이나 개발과 관련한 설명이나 기사에는 빠짐없이 등장하는 단어가 있는데, 그것이 바로 건폐율과 용적률 입니다. 건물의 면적과 관련한 용어라는 것쯤은 누구나 어렴풋이 짐작하고 계시겠지만, 막상 정확한 의미를 이해하시는 분은 그리 많지 않은 것 같더군요.

 건폐율

부동산 및 건축 분야에서 건폐율과 용적률은 매우 중요한 기준이 됩니다. 바로 이 건폐율과 용적률에 따라 건물의 신축면적이 달라지고, 땅값에도 영향을 미치기 때문이지요. 그럼, 우선 건폐율이란 무엇을 뜻하는 것 인지부터 알아볼까요?

건폐율이란 ‘대지면적에서 가장 넓은 면적의 층이 차지하는 비율’을 말합니다. 흔히 건폐율을 총 대지면적에 대해 건물이 차지하는 면적의 비율로 알고 계신 경우가 많은데, 이것은 잘못된 상식입니다. 예를 들어 100평의 대지 위에 3층 건물이 있다고 할 때, 1층 52평, 2층 55평, 3층이 48평이라면 가장 넓은 면적의 층은 2층이 되겠지요? 따라서 해당 대지의 건폐율은 2층이 차지하는 면적 55평이 대지면적 100평에 대해 차지하는 비율을 계산한 값입니다. 즉, 55평/100평 X 100 = 55%가 되겠군요.

그런데 여기서 한 가지 주의하실 점이 있습니다. 건폐율의 기준(分母)이 되는 앞서의 대지면적은 토지의 전체면적을 뜻하는 것이 아니라, 건축을 위해 형질변경허가가 난 면적, 쉽게 말해 건축허가가 떨어진 면적만을 지칭한다는 것입니다.

그럼 또 예를 들어보지요. 만일 여러분이 건폐율 60%의 1종 일반주거지역 內 농지 200평을 구입하셨는데, 그 중 100평에 대해서만 형질변경 절차를 거쳐 건물을 지을 수 있는 대지로 변경하셨다고 가정해 볼까요? 이 대지 위에서 건물이 차지할 수 있는 최대면적은 총 200평 X 60% = 120평이 되어도 괜찮을 것 같지만, 앞서 말씀 드린 대로 건축허가를 받은 면적인 100평 만을 기준으로 하게끔 되어 있으므로 100평 X 60% = 60평 이상은 건축할 수가 없다는 것입니다.

또한, 건축을 위해 대지의 일부를 도로로 내주었을 경우라면 도로에 들어간 부분을 뺀 면적을 기준으로 건폐율을 적용하여 건축가능면적을 계산하도록 되어 있다는 점도 중요합니다. 한편, 건폐율 계산에 아예 포함되지 않는 건축면적도 있습니다. 대표적인 예가 건물의 추녀와 발코니, 외부계단 등인데, 추녀나 발코니가 건물벽에서 1m 이상 돌출되어 있다면 바깥 끝부분으로부터 1m를 제외한 나머지 면적은 건폐율 계산에 포함하게 됩니다. 우리 주위에서 흔히 볼 수 있는 폭 2m 짜리 확장형 발코니의 경우라면 안쪽의 1m 부분을 건폐율 계산에 포함시키는 것이지요. 이와 같은 제한규정을 두고 있기 때문에, 비록 공동주택(아파트)의 발코니와 같이 분양면적에 포함되지 않는 Service Area라고 하더라도 멋대로 크게 지을 수는 없는 것입니다.

 용적률

용적률이란 지하층을 제외한 지상층의 바닥면적의 합계, 그러니까 지상층의 연면적을 대지면적으로 나눈 비율을 뜻합니다. 지하층의 면적이 항상 제외된다는 점만 기억해 주십시오. 여기서 기준이 되는 대지면적 또한 건축허가가 난 면적만을 기준으로 한다는 점은 건폐율에서의 경우와 똑같습니다. 예를 들어 200평의 땅 가운데 100평에 대해서만 건축허가를 받아 최대바닥면적 60평짜리로 5층 건물을 짓고, 50평짜리 지하실을 만들었다고 가정해 보지요. 이 경우 용적률은 지하층을 제외한 지상부분의 총 면적인 300평(60평 X 5층)이 건축허가면적 100평에 대해 차지하는 비율, 즉 300평/100평 X 100 = 300%가 되는 것입니다.

단, 발코니의 경우 Service Area로 분류되더라도 용적률 계산에는 포함되는데, 외벽에 면한 최대길이에 1.5m를 곱한 면적을 제외한 부분을 바닥면적으로 포함하도록 되어 있습니다. 조금 복잡하지요? 그럼 다시 예를 들어, 발코니가 벽면에 붙은 길이가 6m, 폭이 2m라고 하면 발코니면적은 12㎡가 되겠지요. 이 경우 용적률의 계산에 포함되는 면적은 전체 12㎡ 중에서 최장길이 6m에 1.5m를 곱한 9㎡의 면적을 제외한 부분, 즉 3㎡(12㎡-9㎡)이 된다는 것입니다. 이러한 제한을 두지 않는다면 이내 발코니가 거실보다 더 넓은 희한한 아파트가 대거 출현해 해외토픽을 장식하게 될 것입니다.

발코니와는 좀 다른 얘기지만, 여러분께서도 거리를 지나치시다가 간혹 오피스텔이나 상가 건물 중에서 1층은 군데군데 기둥만 세워서 주차장으로 활용하고, 2층부터 실제 건물이 올라가 있는 구조를 보신 일이 있을 것입니다. 이것을 필로티(pilotis) 구조라고 하는데, 이것은 용적률 측면에서 볼 때 상당히 현명한 건축디자이너의 아이디어라고 할 수 있습니다. 필로티로 설치된 1층은 용적률 산정에서 제외되기 때문이지요.

 건폐율과 용적률의 규제

만일 여러분이 강남에 100평 짜리 땅을 가지고 계신다고 가정할 때, 만일 이 땅에 건물을 지으신다면 여러분의 건축자금이 허락하는 한 최대한도로 높고 큰 건물을 올리실 수 있을까요? 상식적으로 내 땅에 내 돈 들여서 내 마음대로 건물을 짓는다는데 하등 문제될 것이 없어 보이기도 합니다.

그러나 모든 일이 우리 상식대로만 되는 것은 아닌가 봅니다. 국가는 모든 국토에 대한 최대건축가능비율, 즉 건폐율과 용적률의 상한선을 일일이 규정해 놓고 있기 때문입니다. 우리나라의 모든 토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(‘국토계획법’)과 도시계획법에 의거하여 다양한 지역과 지구로 세분되어 있습니다. 이러한 지역과 지구에 따라 건축물을 지을 수 있는 최대비율이 각각 달리 정해짐은 물론입니다. 하지만 같은 성격의 토지라고 하더라도 각 지방자치단체의 조례에 따라 행정구역별로 건폐율과 용적률은 달리 적용될 수 있습니다 (물론 대부분의 경우 제한규정이 완화되지는 않습니다. 더 강화되지요)

예를 들어 일반상업지역의 경우 도시계획법에서는 건폐율과 용적률이 각각 90%이하, 1500% 이하로 규정되어 있습니다만, 도시계획법시행령에서는 이를 80%이하, 300~1300%로 낮추어 규정합니다. 또한 서울시의 일반상업지역은 서울시 도시계획조례에 따라 60%이하, 800%이하(4대문안은 600%이하)로 한층 더 강화되어 있습니다.

따라서 특정한 토지의 건폐율과 용적률을 알아보시고자 할 때 ‘일반적으로...’ 하고 단정하시는 것은 곤란합니다. 건건이 해당 행정구역의 도시계획조례가 어떻게 되어 있는지 지방자치단체의 건축과나 도시계획과에 반드시 문의를 하셔야 합니다.

작년에 부동산투기억제대책이 발표된 이후로는 그런 일이 별로 없습니다만, 작년 상반기 까지만 하더라도 곧 시행될 예정인(?) 新築을 염두에 두고 일부 재개발아파트나 건축예정토지에 엄청난 프리미엄을 불사하면서 소위 ‘묻지마 투자’를 하시는 분들이 꽤 많았습니다. 그런데, 과연 그분들이 해당 지역에 대한 건폐율과 용적률 제한규정 만이라도 정확히 확인한 뒤 장래의 수익성을 한 번쯤 계산해 보셨더라도 그렇게 엄청난 프리미엄을 선뜻 지불하셨을지 그것이 필자는 상당히 궁금합니다.