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오동협의 발품 팔아 꼬마빌딩 - 경매보다 훨씬 싼 꼬마빌딩 잡는 법 꼬마빌딩 투자 로드맵
오동협 지음 / 국일증권경제연구소 / 2022년 9월
평점 :
공부해서 좋은 빌딩을 고르는 눈을 가져야 하고 빌딩의 가치를 상승시키는 법을 알아야 합니다.
우리가 투자할 빌딩을 고를 땐 다른 방식으로 접근해야 합니다. 빌딩과 빌딩을 둘러싼 지역에 잠재된 가치를 파악할 수 있어야 하죠.
우선 정부의 부동산 정책을 파악해야 합니다. 그리고 지하철 개통 등의 지역 개발 이슈를 조사, 예측해야 하죠. 2030 유동 인구의 트렌드 변화에 따른 상권의 이동도 알아봐야 합니다. 그 밖에 세입자와의 문제나 건물 관리에 하자 등은 없는지도 볼 수 있어야 합니다. 이를 알아야 좋은 빌딩을 고르는 눈을 갖게 되는 것입니다.
소유한 다음에는 빌딩의 가치를 상승시키는 방법을 배워야 합니다.
pp.5~6
- 꼬마빌딩의 인기 비결
아파트보다 덜한 규제 / 소유주의 의지와 노력으로 가치 상승이 가능 / 절세효과 / 수익률과 희소성 / 법인이라면 사옥으로 활용하면서 임대수익까지 / 편리해진 관리시스템 / 정보의 대중화와 연예인의 성공담
pp.63~72
꼬마빌딩을 제대로 이해하기 위해서는 바로 이 근생시설에 대한 이해가 선행되어야 합니다. 세탁소, 슈퍼마켓, 식당, 노래방, 태권도장, 당구장 등 대부분의 꼬마빌딩 임차인들이 이 업종에 해당하기 때문입니다. 이 업종이 대부분 꼬마빌딩의 지하층과 1, 2층을 구성하니, 즉 건물주의 주요 수입원이라고 할 수 있으니 중요하다는 것입니다. 근생 임차인이 돈을 잘 벌어야 임대료 연체가 발생하지 않을 것이고, 장사가 잘되는 건물이라는 소문이 나야 가치가 올라갑니다.
p.107
건폐율의 건폐란 '건물을 덮는다'는 뜻입니다. 즉 대지면적을 덮는 건축면적의 비율로서 쉽게 '넓이'라고 생각하면 됩니다. 빌딩의 여러 층 중에서 가장 넓은 층의 바닥 면적을 건축면적이라고 하는데 이것이 건폐율 계산의 기준이 됩니다. 바닥 면적은 건축물대장에 기재되는 각층의 면적입니다.
용적률의 용적이란 '얼굴에 쌓는다'는 뜻입니다. 즉 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율로서 쉽게 '높이'라고 생각하면 됩니다. 연면적은 건축물 각 층의 바닥 면적을 더한 값입니다. 연면적은 지하층까지 포함되지만, 용적률은 지하층 면적을 제외하고 지상의 면적만 계산합니다. 지하는 용적률의 영향을 받지 않으므로 건축주 마음대로 지하 1층이든 지하 2층이든 시공비만 감당할 수 있다면 건축할 수 있습니다.
p.111
매입에서부터 보유기간을 거쳐 양도까지 진행되는 전 과정에서 발생하는 요구수익을 100%라고 가정한다면 이를 달성하는 방법의 비율은 양도차익, 즉 자본수익 50%, 건축물을 통한 임대수익 20%, 법인으로 매입 등의 절세를 통해 10%, 고대출과 저금리를 이용한 레버리지 효과를 통한 수익 10%, 적정매수자와 딱 맞는 건물로 관리하여 잘 파는 엑시트 플랜(출구전략) 10%로 각각 구성되는 것이라고 필자는 생각합니다.
pp.120~121
- 상권 형성 과정 5 단계
상권의 발생단계 : 교통 인프라의 개발, 임차인 유입을 통한 상권의 발생, 재건축 후 입주하기 시작하면서 생겨나는 상권, 숲세권
상권의 확장단계 : 미디어 노출 횟수가 많아진다는 것, 특색 있는 상권, 꼬마빌딩 거래량이 눈에 띄게 증가, 리모델링 상황, 임차인의 변화
상권의 성장단계 : 상권의 중심에서 10~20분 정도 걸으면 닿을 수 있는 외곽에 상권의 확장을 받아줄 다가구, 단독주택 등이 있어야 성장이 가능, 꼬마빌딩보다 사이즈가 더 큰 대로변 빌딩도 거래되기 시작, 임차인의 변화
상권의 성숙단계 : 외국인 관광객이 늘어난다는 점, 차량으로 10~20분 정도 거리에 2~3곳의 위성 상권이 생겨남, 대형빌딩의 매매가 본격화
상권의 쇠퇴단계 : 앞의 4단계를 거치는 도중이라도 갑자기 쇠퇴기를 맞이할 수 있다는 점, 상권을 이끌던 성장동력이 소진된 단계, 유동인구의 연령대가 높아짐, 리모델링이나 신축을 추진하는 빌딩을 찾아보기 힘듦
pp.158~182
증여세는 자신이 받은 몫에 대한 세금을 내는 것으로서 받는 사람의 입장이 더 중요합니다. 각자가 받은 금액에 대해서만 과세가 되는 '인별 과세'인 것입니다. 반면에 상속은 증여하는 사람, 즉 고인의 재산을 더 중요하게 봅니다. 사망자의 재산에 대한 분배가 시행되기 전, 즉 유산 전체를 과세의 대상으로 하는 재산세 성격이 강한 '재산 과세'인 것입니다. 유산세 같은 형식이죠. 두 세금 모두 불로소득이라는 점에서 고율의 누진세를 적용하고 있는데 금액이 크기 때문에 분할납부도 물납도 가능합니다.
결국 증여는 재산을 받게 되는 당사자의 재산을 기준으로 초과누진세율을 적용하므로 상속보다 훨씬 더 낮은 누진세율을 적용받게 됩니다. 세금을 기준으로 본다면 상속보다 증여의 형태가 더 유리한 절세 방법입니다.
pp.209~210
- 대출 5계명
받을 수 있을 때 한 번에 많이 받을 것 / 단기간보다는 장기간으로 설계할 것 / 최대한 많은 은행과 상담할 것 / 감정가를 맹신하지 말 것 / 대출에 영향을 끼치는 요인을 확인할 것
pp.248~255
오동협, <오동협의 발품 팔아 꼬마빌딩> 中
+) 이 책의 저자는 불안정한 부동산 시장에서, 다른 부동산 보유물에 비해 안정성과 수익률이 비교적 유망한 꼬마빌딩을 재테크 방법으로 추천한다.
우선 저자는 꼬마빌딩의 변천사, 2022년 이후 꼬 빌딩의 시장 현황, 연예인들의 투자 성공 사례와 실패 사례, 근린생활시설에 대한 정보, 전문가를 대할 때의 태도 등을 실전 투자 사례 분석과 함께 이야기한다. 특히 2021년의 강남 3구와 마용성(마포구, 용산구, 성동구) 3구의 투자 현황을 분석한다.
그리고 꼬마빌딩으로 수칙을 창출할 수 있는 다섯 가지 포인트를 정리한다. 개별적 상승 요인, 지역적 상승 요인, 절세, 대출의 레버리지 효과, 엑시트 플랜(출구 전략)이 그것이다.
마지막으로 건물주가 되기 위한 10단계를 제안한다. 꼼꼼하게 자금 계획을 세우기, 매입 목적과 매입 지역 정하기, 현장 답사 및 법적 규제 검토, 매입 결정, 계약하기, 잔금 준비, 잔금 집행과 소유권이전등기, 인수인계, 빌딩 관리, 빌딩 갈아타기 혹은 추가 매입하기.
이 책의 저자가 서문에서 언급했듯이 건물주가 되고 싶다면 우선 공부하라는 말이 정답이고 진리이지 않나 싶다. 그럼 어떻게 부동산, 특히 꼬마빌딩을 매입하고 매수해야 하는지 알아야 한다. 그런 점에서 이 책은 상당히 구체적으로 그 과정과 단계, 현황, 유의해야 할 사항, 실전 투자 사례 등을 수록하고 있어서 도움이 된다.
꼭 꼬마 빌딩이 아니더라도 부동산의 매매에 관심이 있다면 읽어도 좋을 듯하다. 부동산 시장 분석을 어떤 기준으로 해석하고 판단해야 하는지 알려준다. 이 책을 읽으면서 단지 건물을 사고파는 것만 생각할 것이 아니라 중간 관리까지 충분히 고려해야 한다는 것을 배웠다.
꼬마빌딩의 매입이 가당키나 할까 싶다가도 저자의 말처럼 대출 레버리지를 이용하고, 가족이 있다면 법인도 생각해 보고, 절세할 수 있는 방법도 찾아보고, 주변 상권과 정부의 부동산 대책에 관심을 갖는다면 한 번쯤 꿈꿔봐도 좋지 않을까 생각했다.
무엇보다 역시 조금이라도 자금을 모으는 것이 우선이고, 그것에 대출 레버리지를 이용하는 용기가 필요하다는 것을 다시 느꼈다. 그래서 실패하지 않기 위해서 더 관심을 갖고 공부하는 것이 옳다는 생각을 했다. 꼬마빌딩 매매에 대해 잘 모르지만 관심 있는 사람들이 읽으면 도움이 될 책 같다.
* 이 서평은 해당 출판사에서 도서를 제공받아 쓴 것입니다. 평소와 다름없이 읽고 제 생각을 기록한 글입니다.