[경제 서평] 10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기 - 월급쟁이, 빌딩주 되다.

10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기 - 월급쟁이, 빌딩주 되다! ㅣ 꼬마 빌딩 한 채 갖기 시리즈
임동권 지음 / 매일경제신문사 / 2015년 9월

[경제 서평] 10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기 - 월급쟁이, 빌딩주 되다.

부동산 투자에 대해 생각을 하면서도 빌딩 투자는 남의 일이라 생각하는 사람들이 많다. 저자는 빌딩투자가 높은 산이 아니라는 것을 말해주고 있다.

이 책은 3억원 정도의 투자로 시작하는 빌딩투자를 말해주고 있다. 물론 정상적인 빌딩투자의 개념은 10억원 이상이 되어야 하지만 3억원부터 시작해 단계 단계로 성장하는 모습을 안내하고 있다.

많은 사람들이 부동산 투자에서 중요한 것을 발품이라고 말하지만 그 전에 더 중요한 것은 부동산을 볼 줄 아는 눈을 키우는 것이라 말한다. 아무리 많은 부동산을 본다고 하더라도 부동산을 보는 눈이 없으면 그 차이점을 알 수 없기 때문에 먼저 부동산의 기본지식을 익히는 것이 더 중요하다는 것이다.

빌딩투자에서 가장 중요한 것은 건물의 가치를 파악하는 것이다.

건물의 가치를 판단하는 방법은 복성식 평가, 수익률 평가, 연면적 평가의 세가지 방법이 있다. 복성식 평가는 토지가에 건물잔존가치를 더하는 방식인데 보통 건물의 수명을 40년으로 하여 감가상각하는 방법을 택한다. 토지대는 공시지가의 1.5-2배를 더하면 되고 건축물은 제조원가(건설비용)에 감가상각을 하는 것이다.

매수자가 가장 많이 활용하는 것은 수익률 평가방식이다. 연간 임대수익률을 4%정도로 잡아 평가하는 방식인데, 연간임대수익률/0.04+보증금을 적정가격으로 잡는 방식이다. 가격이 이보다 높으면 구매를 하지 않는 것이 좋다.

연면적 평가는 연면적에 주변토지 적정매매가를 곱하는 방식인데 15년 이내 건축한 건물에 해당한다. 그 이상은 감가상각을 해야 한다.

빌딩투자에서 여러개를 저울질하다가 판단을 놓치는 햄릿형이나 가치판단을 하지 못하는 동태눈형은 문제가 된다. 이런 분은 안하는 것이 좋다고 저자는 말을 해준다.

투자시 목적이 중요한데 장기임대, 재테크, 생활밀착형 등 자신에 맞는 방식을 선택하는 것이 중요하다고 한다.

저자는 빌딩투자에서 가장 중요한 핵심을 리모델링의 적용이라고 보고 있다.

리모델링은 기존 건물의 신축비용 10-50%의 비용으로 건축물의 용도를 향상시키는 것을 말한다. 이 것의 장점은 적은 비용이 투자된다는 것, 설비교체를 통해 건물의 기능 향상을 꾀할 수 있다는 것, 편의시설의 확충을 통해 건물이미지를 업그레이드할 수 있다는 점이다.

빌딩투자에서 리모델링이 중요한 이유는 적은 비용으로 건물의 수명을 연장할 수 있다는 점과 임대료의 인상을 통해 큰 재산증식의 효과를 볼 수 있다는 것이다. 저자는 200배의 증식효과를 가진다고 말할 정도로 그 효과가 생각보다 크다고 말한다.

빌딩투자의 개념으로 접근할 때에는 리모델링비용을 신축비용의 15%정도로 잡는 것이 좋다고 한다. 그래야 적정한 수익률을 잡을 수 있다고 한다.

주로 건물의 외벽, 로비, 화장실, 엘리베이터, 공용공간, 옥상(특히 방수처리에 신경을 써야 함)을 리모델링해야 한다고 한다.

빌딩투자를 하기 위해 좋은 물건은 접근성이 좋고, 준공한지 15년에서 20년 정도의 건물과 미래가치(개발 호재 등)가 있거나 증축이 가능한 건물 등이 좋다.

항상 새로운 일들을 기획하면서 적어도 내가 하는 일을 내가 사는 건물에서 해봐야겠다는 생각을 해본다. 특히 한국과 같이 부동산이 기존 사업비용보다 과도하게 투여되는 시장에서 건물임대에 들어가는 비용이 너무 아까울 때가 많다. 그래서 하루속히 사업의 안정기에 들어서 내 건물을 가져봤으면 하는 생각을 해본다. 이번 좋은 공부를 통해 빌딩이라는 것이 먼 문제가 아니라는 생각을 해본다. 좋은 기회가 꼭 오리라 생각하며 책 정리를마친다.