[경제 서평] NPL 바이러스 투자법 - 부실 채권 인수를 통한 경매 투자의 성공율을 높이는 최고의 비법

NPL 바이러스 투자법 - 실무 전문가와 함께 하는
오수근.한성주.오성근 지음 / 매일경제신문사 / 2015년 3월

[경제 서평] NPL 바이러스 투자법 - 부실 채권 인수를 통한 경매 투자의 성공율을 높이는 최고의 비법을 전수하고자 하는 저자의 노력이 돋보입니다.

NPL(Non Performing Loan: 부실채권)은 사실 일반인들에게는 생소하기도 하지만 경매시장에서는 아주 중요하게 다루어지는 부분이다. 사실 일반 부동산 시장의 침체로 인해 경매시장도 어렵다고 하는 요즘 NPL투자를 통해 심심치않게 수익을 올리고 있는 것도 또한 사실이기도 하다. 저자는 이러한 부실채권을 역이용하여 새로운 수익을 올리는 방법에 대해 알려주고 있다. 이미 20여년 간의 경매, 부동산 시장의 경험을 통해 현장에서 직접 겪었던 상황을 각 상황에 대비하여 상세하게 알려주고 있다.

특히 그가 강조하는 투자비법은 경매에 나온 매물에 있어 선순위 근저당권자의 원리금이 100% 배당이 예상되는 경우에 위력을 발휘한다고 말하고 있다. 이러한 사건에 대해 투자자는 부동산의 소유자에게 돈을 빌려주고 최후 순위의 근저당권을 설정하고나 가압류를 심어 법정 대위변제 자격을 확보한다. 

대위변제(代位辨濟)란 채무자가 아닌 다른 사람(제3자 또는 공동채무자 등)이 채무자 대신 변제를 해주고, 변제를 해 준 사람은 구상권을 취득함으로써 채권자의 범위 내에서 그 권리를 행사하는 것을 말한다.

보증기관과 같은 금융기관에서 특정업체에 보증을 한 경우 채권자의 이자 미지급이나 원금상환불능과 같이 사고가 난 경우, 보증한 금액을 채권자에게 대신 변제를 하고, 그 채권자의 권리를 얻는 것을 뜻한다.

그후 100% 배당이 예상되는 선순위 근저당권을 후순위 채권자가 모두 대위변제하고 승계 이전을 하여 연체 이자율(17-25%)에 해당하는 배당차익을 극대화하는 방법이 바로 바이러스 투자법이다. 

이러한 투자비법이 성공하기 위해서는 경매 물건의 선정에서부터 세심한 조사가 필요하다. 법원 사이트의 배당요구 종기 란에서 찾는 데 아직 종기 전인 임의경매사건에서 찾은 다음 1순위 근저당권이 얼마나 있는지를체크하여야 한다. 잘못하여 1순위 근저당권이 많은 물건을 선택할 경우 오히려 배당손실을 입을 가능성이 크기 때문이다. 

이후 진행의 요령을 각종 상황에서 일어날 수 있는 상황과 연계하여 아주 쉽게 설명하고 있다. 대부분 이러한 책들이 용어가 어려워 이해가 잘 되지 않으나 저자는 현장의 상황과 연결하여 해설을 해주다 보니 다른 책에 비해 정말 쉽게 어려운 용어를 이해할 수 있었다.

또한 이 기법을 활용하여 각종 대부업체의 채권 양수 금지 수단으로 활용하는 방법이나 1금융권의 근저당권 개인 매각 회피 관행을 돌파하는 수단으로 활용할 수 있게 하는 방법까지 소개하고 있어 매우 다양하게 전략을 활용할 수 있게 설명하고 있다.

아직은 본인도 생소한 부분으로 공부를 시작하였지만 처음부터 좋은 책을 만나 쉽게 이해를 한 듯 하다. 아마 몇 번을 더 보게 되면 NPL시장에 대해 아주 잘 이해를 할 수 있으리라 생각하며 좋은 투자기법을 아낌없이 소개해준 저자에게 감사를 보낸다.

아울러 저자가 이미 쓴 "NPL 랭킹업 투자비법"에 대해서도 이어서 소개를 하려고 한다.