[경제 서평] 이것이 진짜 토지 투자다 - 20대 부동산 성공신화의 주인공이 들려주는 맨손의 기적

이것이 진짜 토지 투자다 - 맨손의 기적, 20대에 부동산 성공신화를 일군 100% 리얼 스토리 ㅣ 땅투자 실무 시리즈 1
박규남 지음 / 매일경제신문사 / 2014년 2월

[경제 서평] 이것이 진짜 토지 투자다 - 20대 부동산 성공신화의 주인공이 들려주는 맨손의 기적

24살에 종잣돈 3천만으로 수십 억의 자산을 만든 토지 투자 실전 노하우를 공개하는 책이다. 이책은 누구나 시작은 맨손이며, 성공의 신화를 이루기 위해 자신의 방향성을 정확히 설정하는 것이 중요하다는 것을 말해주고 있다.

저자는 많은 사람들이 투자는 여유 있는 사람들만이 즐기는 무대가 아니라는 것을 강조한다. 투자자금과 투자처의 문제는 순수투자자냐, 실수요자냐에 따라 정해지는데 전자의 경우는 수익률에 맞추어야 하며, 후자는 땅의 현황에 맞추어야 한다고 말한다. 보유기간도 적은 금액일 경우 장기적으로 설정해야 하며, 단기투자의 경우는 미래가치를 정확히 판단해서 현금화할 수 있어야 한다.

토지투자에서 가장 중요한 점은 타이밍이다. 결국 토지의 가격이라는 것이 사고자 하는 사람과 팔고자 하는 사람의 신경전에서 형성된다고 할 때, 팔고자 하는 사람들이 많을 때 사서, 사고자 하는 사람들이 많을 때 팔면 되는 것이다. 물론 이러한 타이밍 잡기가 쉽지 않은 문제이지만 이런 단순한 문제를 너무 어렵게 생각하는 것도 문제가 된다. 

땅값의 변동은 먼저 외지 중계업소가 등장을 한다. 다음 지역 중계업소도 하나둘 오픈을 한다. 그리고 언론에 개발계획이 발표가 된다. 그리고 그 계획이 확정이 되고, 착공이 이루어지며, 인구의 유입이 시작된다. 그러다 어느 상황에서 보유나 매도가 시들해지게 된다. 그 다음 상업지가 오른 후 시세가 하락하는 페턴을 가지고 있다. 물론 같은 개발지 땅 내에서도 차이를 보이는 땅의 위치가 있다. 개발지 인근, 인근도시재정비지역, 인근 도시의 기존 중심지에 따라 오르는 패턴이나 상황이 다르다. 이러한 흐름의 패턴을 익히는 것이 중요하다.

토지투자에 있어 주의할 점은 소유자가 자주 바뀐 땅이나(시세차익이 많이 있었다는 뜻), 가등기나 가처분, 예고등기가 있는 땅, 지상권이 설정된 땅, 갈라진 땅, 생김새가 뾰족한 땅, 성존탑 등이 경유한 땅, 고가도로가 있는 땅, 알박이가 있는 땅, 맹지(상황상 맹지가 안될 수도 있다)를 삼가해야 한다는 것이다.

토지투자에 있어 가장 중요한 것은 지주작업이다. 물건을 선정하고 바로 지주확인을 해야 하는데 이 부분과 계약의 상황에서 프로로서의 차이가 생기는 부분이 된다. 공부확인을 통해 찾아낼 수 있어야 한다. 매수자 찾기는 온라인 활용, 오프라인 활용 등의 방법 등을 찾아야 한다. 수익을 높이는 방법 중에 땅의 성형도 매우 중요하다. 잘 꾸며진 땅이 당연히 잘 팔릴 수 밖에 없다는 것을 명심하라.

토지투자는 소액도 가능하다. 중간 금액의 경우 환금성을 위주로 하고, 큰 금액의 경우 안전성에 촛점을 맞추어라. 나이에 따라 투자방식도 달리해야 한다. 20대의 경우 종자돈 만들기 형식으로, 30대의 경우 환금성을 중요하게 생각하여 여유자금으로 투자를 하고, 40대는 안전과 수익, 환금성의 조화를, 50대는 분산투자를 통해 저수익 토지를 교체하는 방향으로 하는 것이 좋다. 

수익을 높이는 방법은 쪼개서 사고 합쳐서 파는 방법, 지목변경의 방법, 된 되는 땅을 찾는 방법찾기(절대 기획부동산을 돈이 안된다는 것을 알라), 특히 거짓말에 속지 말라는 것이다.

항상 현지답사를 해보고, 정보습득채널확보와 기회비용을 최저로 하고 대중교통이 확보되어 있는지, 공법의 규제는 없는지를 살펴보아라. 

사실 많은 사람들이 이제 토지는 끝났다라고 말한다. 사실 개인적으로도 토지대가 빨리 하락되었으면 하는 것이 바램이기도 하다. 그러나 급격한 토지대 하락은 경제적으로도 좋은 상황은 만들지 못한다. 토지대의 연착륙과 다른 경제적 상황의 순환적 고려가 중요한데 이런 문제를 풀기에는 정책가들도 쉽지 않을 것이다. 그러나 가장 중요한 점은 실수요자에 맞추어진 토지활용방안에 맞추어진 정책이 되어야 한다는 것이다. 대부분의 정책이 투자자의 입장에서 정책이 만들어지다 보니 계속적인 문제를 만들었다고 생각한다. 이책은 이제 정말 토지가 필요한 실수요자와 투자자가 함께 만들어가는 토지투자가 될 수 있는 길을 보여주고 있다. 물론 아무리 좋은 정책을 만들어도 시장에서 받아들이는 방식에 따라 달라질 수 있지만 결국 국민의 인식을 바꾸는 장기적인 노력도 중요한 문제이기 때문에 실질적인 문제를 집중할 수 있어야 할 것이라는 생각을 하게 된다. 토지에 대해 다시 한번 생각해보기 위해 이 책을 정리해본다.