잘 지은 단독주택

잘 지은 단독주택 - 다가구주택 입지 선정부터 시공까지, 평생 후회 없는 내 집 짓기
홍성옥 지음 / 소울하우스 / 2022년 7월

현재 우리나라 주택 중 아파트의 비중이 50% 정도 된다고 한다. 나머지 50%는 타운하우스, 빌라, 오피스텔, 도시형 생활주택 등등.. 있지만 그중 사람들의 관심이 높은 건 단독주택인 것 같다.

나도 퇴직 후 바로 이사를 생각했다. 그동안 직장 가까운 것 하나만 보고 거주지를 선택했는데 이제는 그럴 필요가 없어졌기 때문이다. 제일 먼저 찾아본 것은 역시 단독주택이었다. 쉼 없이 달려왔기에 조용한 곳을 원했고 전원주택이었다. 실제로 임장까지 간 곳은 동탄/일산 신도시 근처, 파주 전원주택 단지이다. 아이 학교 등 여러 가지 이유로 다시 아파트를 선택했지만 단독주택은 여전히 매력적인 주거지라고 생각한다.

부모님은 20년 전 단독주택을 신축으로 지으셨다. 그 당시 나는 회사 기숙사에 살았기에 자주 가지는 못했지만 점차 올라가는 층수와 나무, 마당에 잔디가 완성되어 가는 모습을 보고 신축에 대한 매력을 느꼈었다. 그런데 신축이란 쉽게 다가가기 어려웠다. 집에 부분적인 인테리어 하나만 하더라도 공부할 것, 연락할 곳이 많은데 집 전체를 만드는 일은 어렵게만 느껴진다. 오죽하면 신축하면 10년은 늙는다고 하지 않나.. 그러던 중 이 책을 읽어보았다.

이 책은 저자인 홍성욱 건축주가 본인의 단독주택을 지은 내역을 기록한 책이다. 단순하게 집을 기록만 담겨있는 것은 아니다. 토지를 선택하는 방법, 집 건축 공정 순서, 각 공정별 상세 내역이 알차게 담겨있다.

작가는 초보 건축주를 위해 이 책을 썼다고 하는데 겸손한 표현이다. 신축에 대한 다양한 책을 읽어보았지만 이 책에 담긴 내용만큼 자세한 도면, 예산 계획서를 본 기억은 없다. 또한 가장 최근에 건축한 기록이므로 건축에 들어가는 각종 자재, 인건비 등 현재 시세와 최신 자재들을 소개받을 수 있었다. 작가의 집에 대한 내용만 있는 것도 아니고 단독주택을 지은 다른 건축주의 인터뷰도 실려있어서 다른 시각의 의견을 들을 수 있어 좋았다.

어떤 사람들은 자신의 생활 공간 위, 아래에 똑같은 생활 공간을 살아가는 집단들이 층층이 쌓여가는 것을 생각하면 끔찍하다고 한다. 맞는 말 같다. 그래서 신축에 기웃거리도 하는데 그런 날이 왔으면 좋겠다.

사야할 집 팔아야 할 집

사야 할 집 팔아야 할 집 - 윤석열 정부 시대의 돈 버는 부동산 투자 전략
채상욱 지음 / 포레스트북스 / 2022년 6월

최근 부동산 관련 책도 많이 보고 유튜브, 세미나 등에서 유명한 부동산 전문가들의 강연, 인터뷰를 많이 봤다. 그것을 종합해 보면 2022년 하반기 부동산 전망에서 올라야 할 이유도 열 가지이고 내려야 할 이유도 열 가지 정도 되는 것 같다. 다들 전문가 자신의 생각이 있으면 거기에 맞는 원인도 갖다가 쓰면 될 것 같다. 다들 자신이 보고 싶은 것만 커 보이니 이해는 된다.

어차피 생각의 차이는 인정해야 하고 전문가들의 겪어온 세월과 중요하게 생각하는 데이터에 따라 의견이 갈리는 것처럼 느껴진다. 생각의 다양성은 인정해야 하고 일반 투자자는 자신만의 기준을 각자 세우면 된다.

그런데 부동산 전문가들에겐 한 가지 공통점이 있다. 자신이 가지고 있는 부동산에 대한 편견이다. 부동산 전문가 한 사람당 3~4편의 강연과 인터뷰 영상을 보면 그 사람이 어떤 부동산을 가지고 있는지 금방 느껴진다.

부동산 전문가의 소유 부동산 아는 방법

똘똘한 한 채를 지속적으로 주장하는 사람은 강남에 한두 채 가지고 있을 확률이 높다. 수도권이 이미 많이 올랐고 지방에 눈을 돌려야 한다는 사람은 최근에 지방 투자 중이다. 지방은 인구 감소로 힘들고 수도권에 투자해야 된다는 전문가는 5년 전부터 수도권 중심으로 다수의 갭투자 경험을 가지고 있다. 아파트는 너무 올랐으니 빌라에 기회가 있다는 전문가는 빌라 사업을 하고 있다. 재개발, 재건축이 수익이 가장 높다는 전문가는 재개발, 재건축 컨설팅 사업을 하고 있다. 부동산은 지금이 가장 쌀 때이니 계속 오른다는 전문가는 부동산 관련 정보를 제공하는 사업을 한다. 대통령 집무실 이전을 찬양하는 전문가는 용산 근처에 부동산을 가지고 있다. 실력을 쌓을 때까지 공부하라는 전문가는 부동산 관련 강의를 한다.

이 책... 채상욱 작가의 ' 사야 할 집 팔아야 할 집'은 그런 편견을 찾지 못했다.

온전히 정책에 따른 변화와 대응 관점에서 서술된 수작이다. 지금까지의 정책과 시장의 대응은 이랬었고 향후 예상되는 정책과 그에 따른 변화를 너무 설득력 있게 설명했다. 한 줄 한 줄 읽는데 시간 가는 줄 모르고 읽었다. 개인적으론 부동산 최고 전문가는 채상욱 작가인 것 같다.

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나는 낚시는 좋아하지 않지만 '다른 고기를 낚으려면 다른 미끼를 써야' 한다고 한다. 내가 읽은 부동산 책이나 영상은 주로 자신의 성공담을 지속적으로 주장한다. 대출, 세법, 수요/공급 등 환경이 변했는데 계속 같은 미끼로 고기를 낚으라고 한다.

적어도 이 책은 다른 미끼를 소개해 준다.

경매대마왕 반드시 부자되는 투자의 소신

경매대마왕 반드시 부자 되는 투자의 소신 - 당신을 500억 자산가로 만들어줄 부동산경매
심태승 지음 / 국일증권경제연구소 / 2022년 5월

요즘 서점에 가면 부동산에 관한 책이 유난히 많이 보인다. 아파트 투자에 대한 책이 가장 많은 것 같고 그다음이 재개발, 재건축, 상가, 토지, 경매 투자에 대한 책 순서인 것 같다. 아마도 사람들이 관심 있어 하는 순서일 것 같다.

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이 책은 제목에서 강렬하게 느껴지듯이 경매에 관한 책이다. 개인적으로 경매 투자를 본격적으로 해보려고 이 책을 선택한 것은 아니다. 경매도 하나의 절차이고 기술이므로 두루두루 알아두면 언젠가는 유용하게 활용할 일이 있을 것 같아 읽어보았다.

사실 경매란 것이 어떤 것인지 궁금하여 관련 책을 예전에 몇 권 읽어본 기억이 있다. 경매 절차와 권리 분석에 대해 설명한 책, 경매로 몇 억을 벌었다는 작가의 성공 이야기 등 지금도 부분적으로 기억나는 책이 있지만 여전히 경매는 조금 어렵게 느껴지는 상대이다. 예전에 읽은 경매 투자자의 성공담이란 것도 본인의 노동력을 100% 투입하여 비용을 절감하는 방식이라고 생각해서 잠시 접어두었었다. 근저당권, 저당권, 유치권 등 익숙하지 않은 용어도 많고 명도 절차에 대한 두려움도 있다. 권리 용어는 공부하면 될 것 같은데 나같은 사람도 이런 것을 할 수 있나?.. 하는 막연한 두려움이다.

그런데, 이 책은 경매에 관한 편견을 많이 깨주었다.

일반적으로 경매 투자자가 하기 쉬운 실수, 문제점 등을 투자자의 입장에서 잘 설명해준다. 예를 들면 싸게 사기 위해 유찰이 많이 된 물건, 안전한 물건부터 찾는데 다른 모든 사람들도 동일한 생각을 하기 때문에 좋은 가격으로 낙찰받기 어려울 것 같다.

또한, 작가 자신의 경험도 있고 함께 투자하는 동료들의 다양한 사례도 있다. 낙찰 경험, 경매 취소/변경 경험, 명도 경험 등 각 절차별로 경험이 전혀 없는 독자에게 구체적으로 이해가 될 수 있도록 설명되어 있다.

작가가 주장하는 바를 한마디로 요약하면

' 경매를 잘하기 위해서는 절차나 기술이 아니라 가치를 잘 판단할 줄 알아야 한다' 일 것 같다.

이 명제가 경매에 대한 관점을 바꾸어준 것 같다. 나는 그동안 경매일지라도 본질적인 부동산의 가치를 파악하는 능력이 성패를 좌우한다는 당연한 논리를 잊었던 것 같다.

그런데, 요즘 경매에 대한 사람들의 관심이 적은 것 같은데 부동산 시장 상황과 관련되어 있다. 그동안 부동산 열기가 높았기에 경매로 싸게 낙찰받을 확률도 줄었고 대출 규제도 심하다. 예전에는 소액으로 투자하려면 경매를 생각하곤 했는데 지금은 아니다.

대출이 나온다고 해도 낙찰가와 대출금의 차액은 자신의 현금으로 납부해야 한다. 잔금 납부 전에는 자신의 등기가 아니니 일반 매매처럼 전세를 활용할 수가 없다. 흔히 말하는 갭투자가 안된다. 예전에는 대출을 이용해서 소액으로 많이 했던 것 같은데 지금 시장은 다른 것 같다. 그렇지만 향후에 하락장이 본격화되어 현금이 더 중요해지면 반대로 현금 많은 사람에게는 경매를 활용한 투자가 더욱 유리할 수 있을 것 같다.

다만, 이 책에서 작가는 NPL을 수익을 확대할 수 있는 투자 상품으로 소개를 했는데 내 생각은 조금 다르다. 은행에서 수익이 확실한 근저당권 채권을 개인 투자자에게 그냥 넘겨줄 리 없다. 그만큼 리스크가 큰 상품이라고 생각된다. 주의가 필요할 것 같다.

평생 현금이 마르지 않는 투자법

평생 현금이 마르지 않는 투자법 - 부자 아빠가 365일 수익을 실현하는 비결
박성현 지음 / 유노북스 / 2022년 6월

이 책을 쓴 박성현 작가는 네이버 블로거이기도 하다. 나의 이웃에 등록되어 있어 이웃 새 글에서 박성현 작가의 블로그 글을 자주 읽어본다. 유튜버도 운영하는데 10년 10억 모으기 카페 주인장 인터뷰 영상도 매우 인상 깊게 보았다. (그분 의견에 동의하는 건 아니고..)

박 작가님이 블로그와 영상을 통하여 익숙한 분이기도 하지만, 새 책을 읽어보려던 이유는 현금이 마르지 않는 투자법이란 제목 때문이다. 나는 블로그에 현금 흐름 창출을 위한 패시브인컴을 주제로 주로 글을 쓴다. 이 책과도 같은 주제일 것 같아 흥미롭게 봤고 단숨에 읽어보았다.

패시브 인컴 기법

이 책에 소개된 내용 중 부동산, 브랜딩 관련 내용도 있지만 그것을 제외하면 박 작가님의 패시브인컴 기법을 한마디로 말하면 분할 매수, 분할 매도법이다. 작가는 이것을 세븐스프릿이라는 용어를 붙여서 설명한다. 즉 7번 분할 매수, 7번 분할 매도이다. 7번이라는 숫자는 상징적인 것일 뿐, 가격이 하락하면 매수하고 수익이 나면 바로 매도하는 방법이다.

개인적으로는 매우 흥미롭게 봤다. 나도 어떤 상품에 투자할 때 가격이 올랐다가 다시 제자리로 왔을 때 매도하지 못한 것을 후회한 적이 있다. 반대로 가격이 하락했다가 다시 제자리로 왔을 때 다행이다는 생각을 한 적도 많다. 내 생각의 변화만 있었을 뿐 투자 수익은 제로일 뿐이었다. 그런데 만약 이 책에 소개된 세븐스프릿 기법을 사용했다면 2가지 경우 모두 단기 수익을 얻을 수 있었을 것 같다.

그런데, 이 방법의 한 가지 취약점은 우하향하는 상품은 투자금이 오랫동안 묶일 수 있다는 것이다. 작가님도 그 점을 고려하여 투자하는 상품을 2가지로 한정하여 소개하고 있다. 달러와 배당주이다. 2가지 상품 모두 하방이 어느 수준까지는 지지된다는 공통점이 있다.

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나도 채권에 대해서는 이 방법과 거의 동일하게 투자하고 있었다. 채권은 대표적으로 하방이 막힌 상품이다. 그런데 굳이 하방이 막히지 않았더라도 어느 정도 제한적이라면 이 방법을 적용해 볼 만한 힌트를 얻었다. 추가로 변동성이 크고 세금/수수료가 작으면 수익이 커질 것 같다. 달러와 배당주는 물론 금현물과 비트코인도 적용할 수 있지 않을까?

경제적 자유

이 책에서 인상 깊었던 것 중 하나는 경제적 자유에 대한 내용이다.

' 경제적 자유와 부자는 다르다'

매우 공감하는 내용이다.

부자란 가격을 신경 쓰지 않고 살 수 있는 사람이라면 경제적 자유란 경제적인 면에서 인생 전반을 설계하여 목표와 타인의 개입이 없어도 되는 실행 방법까지 성취한 사람인 것 같다. 어떤 면에서는 가장 가격을 신경 쓰는 사람이기에 부자와 반대일 수도 있는 것 같다.

이 책은 단순히 세븐스피릿 기법 때문이 아니라 투자 방법에 대한 다양한 생각을 해 준다는 점에서 추천하고 싶다.

슬기로운 좌파생활

슬기로운 좌파생활 - 우리, 좌파 합시다!
우석훈 지음 / 오픈하우스 / 2022년 1월

블로그에 이번 주부터 패시브 인컴으로 슬기로운 투자 글을 썼다. 그런데 이번 주 읽은 책은 공교롭게도 슬기로운 좌파 생활이다.

좌파

좌파?.. 오랜만에 듣는 단어다. 김대중, 노무현 대통령 시절 좌파라는 단어는 매우 많이 쓰이는 용어였다. 좌파, 우파, 종북 좌파, 좌우를 가리지 않고 등 좌파가 들어가는 단어가 많았다. 그런데 요즘은 진보와 보수라는 용어로 바뀌었다. 굳이 따지자면 민주당, 정의당은 진보, 국힘당, 국민당은 보수다. 왜 대한민국에서 좌파라는 단어가 사라졌을까? 이런 생각을 갖고 이 책을 읽기 시작했고 너무 재미있어서 단숨에 다 읽어보았다.

88만원 세대

나는 원래 다른 사람의 말을 있는 그대로 믿지 않는 편이다. 검사는 물론이고 의사, 변호사, 세무사, 공인중개사, 재무 설계사 등 전문가로 불리는 사람들의 말도 잘 믿지 않는다. 특히 요즘은 책, 블로그, 유튜브에 나오는 사람들의 말도 잘 믿지 않는 편이다. 일단 의심한 후 나의 경험과 가치관에 맞으면 수용하는 편이다.

그래서 책을 보고 평소에 갖고 있던 생각이 바뀌기 어려운 편인데 생각의 프레임을 바꿔준 책이 몇 권 있다. 그중에 한 권이 '88만원 세대' 이다. 30대에 읽었던 책인데 40대였던 저자가 30대인 나에게 그 당시 20대를 바라보는 생각을 바꿔준 책이었다. 이 책의 저자는 '88만원 세대'의 저자이기도 한 우석훈 님이다. 그래서 이 책을 선택한 이유이기도 하다. 그런데, 이 책은 '88만원 세대' 읽은 지 15년이 지난 지금 현시대의 20대를 보는 관점의 나침판 같은 역할을 해주었다. 우석훈 님의 책은 그냥 일상생활에서 알기 힘든 사회적 현상을 설득력 있게 설명해 준다.

2가지가 인상적이었다. 하나는 젠더 갈등에 대한 내용이다.

젠더 갈등

왜 현재의 20대 남자들이 여성들에 대한 피해의식이 있는지 남성 우월주의에서 지금껏 살아왔던 나는 이해할 수 없었다. 내가 입사할 때 같은 날 입사한 동기 200여 명 중 여자는 단 8명이었다. 입사 후 회사 생활하면서도 여성 임원을 거의 못 봤고 임신, 출산, 육아 등 여성의 경력 중단을 고려하면 여성에게 피해 받았다는 생각을 가져본 적이 없다.

이 책을 읽고 다시 생각해 보니 명확해졌다. 요즘은 신입사원의 성비가 거의 반반이었던 것 같다. 신입 임원도 여성이 꼭 있다. 가장 보수적인 대기업의 현실도 이러한데 남자 학생들은 더욱 현실로 다가왔을 것 같다. 자기 자리를 여성에게 빼앗겼다는 생각을 초등학생도 한다고 하니 현재 20대 남자들은 10년 이상 품었던 생각이었던 것 같다. 중학교부터는 특목고를 목표로 하는 학생과 아닌 학생으로 나누어진다고 한다. 특목고를 목표로 하지 않는 학생은 중학교 시절부터 열등감에 빠지는 현실.. 그 원인을 누구라도 찾아서 탓하고 싶었을 것 같다.

보수화

또 하나는 20대의 정치적 성향이 보수로 가는 현상이다. 현재의 20~30대는 부모 세대보다 풍족하지 않은 첫 세대이다. 그렇기 때문에 세습 자본주의에 대한 반발이 심할 수밖에 없고 보수화에 대해서 더 이해하지 못했는다. 그런데, 이 책을 읽고 조금이나마 알 수 있을 것 같다.

진보는 공정한 평등을 중요시하니 이렇게 기울어진 운동장에서 또 다른 차별로 느껴지는 것 같다. 자유 시장주의만이 한국 20대 남자들이 살아갈 길이라 생각하는 것 같다. 적어도 군대 기간 2년의 피해, 여성 할당제의 폐지 등 동등한 입장에서 경쟁할 수 있게 해달라고 하는 것으로 느껴진다. 동등한 평등이 아닌 능력별 성과 보상을 원하는 것 같다.

예전처럼 최소한 먹고 살수 있게 해달라는 노동자의 외침은 이제는 거의 줄었다. 현재의 20대는 우리 회사가 성과급 1등이 되게 해달라는 주장을 하는데 이것 또한 같은 맥락처럼 느껴졌다.

20대 남자들이 전체적인 구조보다는 여성가족부 폐지라는 이슈에 열광하고 자신들에게 그나마 관심을 가졌던 정치인을 지지하는 현상을 조금이나마 이해하게 되었다. 현재의 30대, 20대, 10대로 갈수록 심해지는 현상이라고 한다. 앞으로의 사회는 보수의 시대로 흘러갈 것 같다는 작가의 주장에 동의한다. 그런데 개인적으로는 보수가 오랫동안 지속 못하는 이유도 있는 것 같다. 악이 축 같은 인물이 중간에 꼭 나타난다. 그런 시기에 진보가 잠깐 올라온다. 보수의 악의 축이 언제 또 나타날지..