이 책은 제목에서 강렬하게 느껴지듯이 경매에 관한 책이다. 개인적으로 경매 투자를 본격적으로 해보려고 이 책을 선택한 것은 아니다. 경매도 하나의 절차이고 기술이므로 두루두루 알아두면 언젠가는 유용하게 활용할 일이 있을 것 같아 읽어보았다.
사실 경매란 것이 어떤 것인지 궁금하여 관련 책을 예전에 몇 권 읽어본 기억이 있다. 경매 절차와 권리 분석에 대해 설명한 책, 경매로 몇 억을 벌었다는 작가의 성공 이야기 등 지금도 부분적으로 기억나는 책이 있지만 여전히 경매는 조금 어렵게 느껴지는 상대이다. 예전에 읽은 경매 투자자의 성공담이란 것도 본인의 노동력을 100% 투입하여 비용을 절감하는 방식이라고 생각해서 잠시 접어두었었다. 근저당권, 저당권, 유치권 등 익숙하지 않은 용어도 많고 명도 절차에 대한 두려움도 있다. 권리 용어는 공부하면 될 것 같은데 나같은 사람도 이런 것을 할 수 있나?.. 하는 막연한 두려움이다.
그런데, 이 책은 경매에 관한 편견을 많이 깨주었다.
일반적으로 경매 투자자가 하기 쉬운 실수, 문제점 등을 투자자의 입장에서 잘 설명해준다. 예를 들면 싸게 사기 위해 유찰이 많이 된 물건, 안전한 물건부터 찾는데 다른 모든 사람들도 동일한 생각을 하기 때문에 좋은 가격으로 낙찰받기 어려울 것 같다.
또한, 작가 자신의 경험도 있고 함께 투자하는 동료들의 다양한 사례도 있다. 낙찰 경험, 경매 취소/변경 경험, 명도 경험 등 각 절차별로 경험이 전혀 없는 독자에게 구체적으로 이해가 될 수 있도록 설명되어 있다.
작가가 주장하는 바를 한마디로 요약하면
' 경매를 잘하기 위해서는 절차나 기술이 아니라 가치를 잘 판단할 줄 알아야 한다' 일 것 같다.
이 명제가 경매에 대한 관점을 바꾸어준 것 같다. 나는 그동안 경매일지라도 본질적인 부동산의 가치를 파악하는 능력이 성패를 좌우한다는 당연한 논리를 잊었던 것 같다.
그런데, 요즘 경매에 대한 사람들의 관심이 적은 것 같은데 부동산 시장 상황과 관련되어 있다. 그동안 부동산 열기가 높았기에 경매로 싸게 낙찰받을 확률도 줄었고 대출 규제도 심하다. 예전에는 소액으로 투자하려면 경매를 생각하곤 했는데 지금은 아니다.
대출이 나온다고 해도 낙찰가와 대출금의 차액은 자신의 현금으로 납부해야 한다. 잔금 납부 전에는 자신의 등기가 아니니 일반 매매처럼 전세를 활용할 수가 없다. 흔히 말하는 갭투자가 안된다. 예전에는 대출을 이용해서 소액으로 많이 했던 것 같은데 지금 시장은 다른 것 같다. 그렇지만 향후에 하락장이 본격화되어 현금이 더 중요해지면 반대로 현금 많은 사람에게는 경매를 활용한 투자가 더욱 유리할 수 있을 것 같다.
다만, 이 책에서 작가는 NPL을 수익을 확대할 수 있는 투자 상품으로 소개를 했는데 내 생각은 조금 다르다. 은행에서 수익이 확실한 근저당권 채권을 개인 투자자에게 그냥 넘겨줄 리 없다. 그만큼 리스크가 큰 상품이라고 생각된다. 주의가 필요할 것 같다.