수도권 투자

수도권을 산다 - 부동산 불황에도 성공하는 프리미엄 투자법
이승훈 외 지음 / 랜드프로 / 2019년 7월

오랜만에 읽는 부동산 투자에 관한 책이다.

서울 내 강남구, 용산구, 영등포구, 마포구, 송파구의 지역을 분석해주는 파트, 산본 및 평촌의 신도시 분석, 정부의 부동산 정책에 어떻게 대응할 수 있는지 분석 이렇게 3가지 파트로 나뉜다.

요즘에는 서울 사람이 아니더라도 부동산 투자는 서울에 하려는 사람이 많다. 그렇지만 접근성이 좋지 않아 서울 내부의 정보를 얻기 어려운 경우도 있을텐데 그런 분들에게 도움이 될 것 같다.

(이미 서울 부동산 관련 정보에 밝으신 분은 크게 얻을 것은 없을지도)

개인적으로 가장 얻어간 것이 많은 파트는 마지막 부분

8월 2일 대책에서 재개발에 대한 직접적인 규제를 하고 있다. 투기과열지구에서 관리처분인가 이후부터는 소유권 이전 등기 시까지 조합원의 분양권 전매를 금지하는 내용이 있는데 이는 개정안 통과 이후로 최초로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용된다. 여기서 유의할 점은 적용 기준일이 사업시행인가일이 아닌 시업시행신청일이라는 점

또 9.13 대책으로 대출규제액과 주택임대사업자에 대한 혜택 축소가 이루어졌고, 수요를 완전히 차단해버렸다. 이렇게 되니 거래량이 급감하고 그에 따라 가격이 오르지 않는다. 

 단기적으로 살펴보면 서울의 경우 2021년이 되면 공급량이 또 다시 부족해질 것이므로 장기적 관점으로 보아도 부동산은 상승할 것이다.

결국 안정적인 자산으로 서울 부동산의 값어치는 지속될 것이다. 나도 내년에 페이 시작하면 서울에 부동산을 마련해보고 싶다!

주식시장 이기기

개인이 주식시장을 이기는 방법 - 당신이 올라탈 주식은 따로 있다
이강혁 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 7월

개인 투자자들이 접근하기 쉽고 승산이 높은 투자법들이 소개되어 있어서 이 부분을 가장 감명 깊게 읽었다.

역사적으로 볼때 가장 높은 수익률을 올려준 방법은 장기투자이다. 그렇지만 장기투자의 기간을 정확히 정의하기가 어렵고, 대다수의 투자 성향이 장기투자와 맞지 않다. 또, 장기적으로 보유할 종목을 고르는 분석력이 부족한 경우가 많다. (재무제표, 밸류에이션 분석, 산업 트렌드, 경제 현황 파악 등)

 게다가 장기투자를 하더라도 그 기간 동안 투자종목의 주가에 합당한 데이터를 보유하지 못하기 때문에 주가에 대한 확신이 부족하다. 장기 투자를 하려면 처음 매입했을 때 확신했던 근거를 꾸준히 조사하고 정보를 수집해야 한다. 왜냐하면 주가의 가치는 계속 변하기 때문이다. 

그래서 저자가 추천하는 투자 방법은 실적 모멘텀 투자이다.

이 방법은 투자 기간이 정해져 있고 모멘텀이 있다면 계속 투자가 가능하다. 또한, 실적 모멘텀이 있는 주식에만 투자하면 되기 때문에 리스크 관리가 가능하다. 만약 모멘텀이 있는 종목을 발굴하기 어렵다면 그때는 투자를 쉬면 된다.

책 안에 하이닉스, kb금융, 기아자동차 등의 예시를 통해 어떻게 실적 모멘텀 투자를 하는지 설명해주고 있다.

해외 주식 및 etf, 배당주에 투자하는 것을 설명하고 있는 파트도 있는데 이 부분은 기존에 알고 있던 것들이 많고 내가 현재 하고 있는 분야다보니 크게 얻어갈 것은 없었다. 초심자라면 도움이 될것 같다!

영업 노하우

어서 와, 영업은 처음이지? - 연봉 10배 올리는 영업의 기술
안규호 지음 / 경향BP / 2019년 7월

대한민국에서 돈을 벌려면 영업 아니면 창업이다!

정말 공감가는 말이면서 머리로는 이해하지만 실천하지 못하는 덕목이다.

저자는 영업을 통해 경제적 자유를 얻었고 성공하기까지 어떤 과정을 거쳤는지 다루고 있는 책이다.

영업을 하면서 하지 말아야 하는 것으로 3가지를 꼽고 있는데

첫째는 투잡으로 시너지 효과를 노리는 것이다. 내가 가진 100%를 쏟아부어도 원하는 성과를 이룰까 말까 한 일이 영업이다. 현장에서는 많은 영업인들이 보험설계사에 카드사에, 캐피탈까지 하고 있는 경우가 많지만 저자는 지양하는 것을 추천한다. 신경과 에너지를 다른  쪽으로 분산시키지 말고 지금 하는 일에 온전히 에너지를 쏟아 부으라는 것이다.

나도 공감하고 있는 점이라서 웬만하면 공보의때 이것저것 해보고 제대 후에는 완전히 내 본업에 집중할 것 같다.

둘째로 밤에 술에 취해서 사람을 만나는 것은 비즈니스가 아니다. 밤에 만나면 친밀도가 높아지고 계약과 소개로 이어지기도 하지만 득보다는 실이 훨씬 많다. 차라리 밤에 나가서 사람들과 술 한잔 마시는 시간에 마케팅과 영업을 연구한다면 더 성과를 거둘 수 있다.

셋째로 고객 만족을 위해 무조건 참지 않는다. 고객이 무리한 요구를 할때 강하게 나갈수록 일은 훨씬 더 깔끔하고 수월하게 마무리된다. 모두에게 나를 맞추려고 애쓰는 것이 아니라 있는 그대로의 내 모습을 보여주는 것이 좋다. 

내가 일하는 직장에도 가끔 영업 사원들이 들어올때가 있고 얼마나 힘든 일인지 공감이 간다. 

역시 쉬운 분야는 없는 것 같다. 

애널리스트 리포트

주식 고수들만 아는 애널리스트 리포트 200% 활용법 - 생산적 주식투자를 위한 ‘애널리스트 리포트 완전정복!’
김대욱 지음 / 스마트비즈니스 / 2019년 7월

주식 투자를 할때 가장 좋은 것은 본인이 일정한 기준을 가지고 기업을 분석해서 투자하는 것이겠지만, 그것이 힘들다면 애널리스트의 분석을 활용하게 된다.

증권사 hts에서 확인이 가능하지만 같은 종목에 대한 여러 증권사의 애널리스트 리포트를 읽고 싶으면 한경컨센서스에서 가능하다.

애널리스트가 특정 회사에 대해 부정적인 리포트를 쓰는 것이 쉽지는 않기 때문에 투자자의 입장에서 잘 판단할 필요가 있을 것 같다.

애널리스트 리포트를 읽는 방법을 간단하게 알아보도록 하자.

먼저, 목표 주가가 쓰여진 리포트와 Not Rated 라고 쓰여진 리포트가 있다.

전자는 증권사 애널리스트가 해당 종목을 정식으로 커버하고 있는 것이다. 

애널리스트 본인의 판단으로 향후 성장성이 높아 투자 유망 종목으로 선정한 종목들을 중심으로 본격적으로 리포트를 쓰게 된다. 정식으로 커버하는 종목은 반드시 목표 주가를 제시하고 과거 실적 뿐만이 아니라 미래 실적까지도 예측해서 전망한다. 

만약 정식으로 커버하고 있는 종목이 더 이상 투자 유망 종목이라고 판단되지 않으면 커버리지에서 제외할 수 있는데, 이럴 경우 커버리지에서 제외한다는 사실을 일반 투자자들이 알 수 있도록 공지해야 한다.

Not Rated는 애널리스트가 해당 종목에 관심을 가져야 한다고 생각은 하지만, 아직 성장성에 대해서 확신이 없을때 목표 주가와 투자 의견이 없는 리포트를 내는 것이다. 

 정식으로 커버하는 종목이 아니기 때문에 목표 주가를 제시해서는 안된다.

애널리스트의 리포트는 어떻게 구성되어 있으며 목표 주가는 어떻게 계산하는지(PER, EV/EBITDA, PBR, RIM 등)를 자세히 알려준다.

애널리스트 리포트를 주제로한 책은 기존에 없었던 만큼 읽어볼만 한것 같다.

흥미롭게 읽었다. 

베트남 부동산 투자

나홀로 가는 부동산 투자 여행 : 베트남 편 - 베트남 부동산 투자 성공 가이드북
김영배 지음 / 한국경제신문i / 2019년 7월

경제 성장에 따라 주택 수요가 크게 증가하고 있으나, 주택보급률은 35%에 불과한 베트남 시장.

최근 국내 투자자들의 부동산 투자처로 인기를 끌고 있다.

베트남 투자를 생각할때 고려해야할 점이 몇가지 있다.

첫째로 부동산 관련 법을 숙지해야 한다. 

베트남은 사회주의국가로 토지의 사유화를 금지하고 있다. 최근 들어서는 일부 주택을 대상으로 제한된 조건 하에 허용되고 있다. 만약 내가 분양받거나 매입한 주택이 이 조건에 부합하지 않는다면 큰 낭패일 것이다.

둘째로 베트남 정부에서 발행하는 소유권 증명서인 '핑크북' 문제를 신경써야 한다. 

핑크북은 국가로부터 해당 부동산의 토지 사용권과 주택 소유권을 보장받는 유일한 서류다. 그런데 복잡한 행정절차와 비효율적인 시스템때문에 발급이 꽤나 지연된다고 한다.(6개월에서 1년 이상)

또한, 하노이에서는 외국인에게 핑크북 발급이 되지만 호찌민에서는 아직까지 핑크북 발급 사례가 없다. 

핑크북이 발급될 수 없는 경우가 정말 문제이다. 법적으로 외국인이 소유할 수 없는 주택을 구매했을 때가 여기에 해당한다. 

또한, 아파트는 베트남에 있는데 몸은 한국에 있으니 임대와 관리에 많은 난관이 있을 수 밖에 없다. 웬만하면 자신을 대리해서 부동산을 관리해줄 사람이 필요한데, 현지에 친지나 믿을만한 사람이 있다면 최상이다. 그렇지 않은 경우에는 구매 시에 도움을 줬던 중개업체에 맡기는 경우가 대부분이다. 따라서, 임대 등 사후관리에 필요한 각종 절차와 비용도 알고 있어야 한다. 

베트남 부동산 투자를 다룬 책은 신선하게 다가왔다.

그렇지만 내가 베트남에 살 생각이 없고 지인이 살고 있는 것이 아니라면 선뜻 투자하기는 겁나는듯

베트남 여행 겸 투자에 대한 정보를 얻고 싶은 사람이라면 읽어보면 좋을 것 같다.