[서평]부동산 트렌드 2023

부동산 트렌드 2023 - 하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트
김경민 지음 / 와이즈맵 / 2022년 11월

금리가 오르는 속도가 가팔라지고 부동간 가격이 고점이라는 인식이 커지면서 부동산 가격이 급락하고 있습니다. 내년에 미국의 기준금리가 4%에 이를거라는 예상도 나오고 있는만큼 하락세가 더 심해질 수도 있죠. 이런 상황에서 부동산 전문가가 예상하는 2023년의 부동산 트렌드에 알아보고 싶어 책을 읽기 시작했습니다.

저자가 2021년 11월에 출간한 <부동산 트렌드 2022>에서 금리 변화에 대한 미래 가격 시나리오를 제시했습니다. 기준금리가 1.5% 일때 서울의 아파트 가격은 2021년 고점 대비 10~17% 하락, 기준금리가 2.0% 상황에서 서울의 아파트 가격은 21년 고점 대비 14~20% 하락 할 것이라 예상했습니다. 2022년 7월, 기준금리가 2% 대이며 서울의 실제 가격 하락폭은 21년 고점대비 20% 하락으로 예상범위 안에 들어갔습니다. 필자의 예측이 적중했지만 미래 가격 예측은 많은 가정을 필요로 하며 데이터 분석을 바탕으로 한 '연구자의 주관'이 개입됩니다. 하지만 아무리 예측모형을 잘 설계했더라도 우크라이나 전쟁, 정치인들의 용적률 인상과 같은 이벤트는 예상할 수 없고 통제하기 힘든 외부 변수가 개입되면 모형의 예측결과는 현실과 달라질 수 있습니다.

전국의 아파트 수는 대략 1079만채 이며, 서울은 대략 157만채로 전국의 14.6% 비중을 차지합니다. 따라서 모든 지표에 있어 가장 관심을 갖고 볼 지역이며, 다른 도시들보다 선행하는 도시로 인식될 수 있습니다. 서울의 아파트 가격은 2013년 1월부터 상승 국면으로 전환했습니다. '폭등'이라고 인식되는 시기는 이보다 훨씬 이후이지만 2009년부터 2012년까지 부동산 침체기를 벗어나 상승국면으로 전환한 시점은 2013년 1월입니다. 여기서 우리가 알 수 있는 점은 부동산 가격이 상승이나 하락으로 전환되는 시점은 미처 인식하지 못할 때일수도 있다는 것입니다. 전국 아파트 가격은 이보다 5개월 후인 2013년 6월부터 상승으로 전환됩니다. 부동산 시장은 대체로 전국과 서울의 가격 변곡점이 나타나는 시기가 유사하지만 가격 상승시기는 서울이 선행하는 경향이 있습니다. 그리고 부동산 지수는 전국이 아닌 권역별로 보도 판단해야 합니다. 수도권을 놓고 보더라도 서울의 대세상승 시작 시점은 2017년 7월이지만 인천과 경기도는 2020년 2월부터 폭등하기 시작했습니다. 상승시점은 차이가 있지만 하락 시점은 서울, 경기, 인천 모두 2021년 4분기로 동일합니다.

또 수도권을 서울을 중심으로 서북부, 동북부, 서남부, 동남부로 나누어 서울과 인접한 경기도의 가격 트렌드를 분석한 것도 흥미로웠습니다. 동남부인 서울 강남구와 경기 성남시 분당구, 용인시 수지구를 비교했을 때 강남구의 폭등 시작 시점은 2016년 4월인데 분당구의 폭등 시작 시점은 2017년 7월, 수지구의 폭등 시작 시점은 2018년 2월로 1년 3개월과 7개월씩 차이가 납니다. 2013년부터 2021년 4분기까지 누적 상승률을 보면 강남구 아파트의 누적 상승률은 217%이며, 분당구는 199%로 비슷한 수준입니다. 하지만 2017년 3분기부터 2021년 4분기까지의 누적 상승률을 비교해보면 분당구가 108%, 강남구는 89%로 분당구가 더 높습니다. 이외 동북부는 서울 노원구와 남양주, 의정부이며 서북부는 서울 마포구와 일산, 파주, 서남부는 서울 양천구와 안양 동안구, 김포에 대한 분석을 보여줍니다.

이외에도 서울의 대단지 아파트들을 분석하여 2006년~2012녀까지 강남이 급등-급락-급등-급락 두번의 사이클을 반복했다는 것을 알 수 있습니다. 해당기간 강남 아파트의 급락을 많은 사람들이 모른다면, 이는 정보의 비대칭성에서 기인했을 것이며 만약 알고도 모른척 한다면 군중심리 혹은 과거지향적 투자경향에서 기인했을 것이라 예측합니다. 위에서도 언급했듯이 부동간 가격을 예측한다는 것을 매우 어렵습니다. 이 책에서 제시한 의견이 신뢰성이 높아 보이지만 어디까지나 투자는 본인의 선택인만큼 신중히 잘 판단해서 결정해야겠네요. 잘 읽었습니다.

[서평]박원갑 박사의 부동산 트렌드 수업

박원갑 박사의 부동산 트렌드 수업
박원갑 지음 / 메이트북스 / 2022년 8월

부동산에 관심있는 분들이면 박원갑 박사님에 대해 한번쯤은 들어보셨을 겁니다. 제가 이용하고 있는 모 은행에서 컬럼을 올려주셔서 알게 되었는데 부동산에 대한 책을 쓰셨다고 해서 읽어보게 되었습니다.

사람이 사는데 필요한 의식주 가운데 의와 식은 상당부분 상향평준화 되었습니다. 통계청이 전국 2인 이상 가구를 대상으로 조사한 결과에 따르면 전세로 사는 가구가 지출하는 식료품, 비주류 음료비는 매달 46만원 정도로 자가 거주가구의 92.3% 수준입니다. 하지만 전세 거주 가구의 의류,신발과 오락문화비 지출은 자가 거주가구보다 각각 15.8%, 30% 더 많다고 합니다. 전세 거주 가구가 내 집 거주 가구보다 상대적으로 젊은 층일 가능성이 높은데 차려입고 노는데 더 많이 지출하기 때문을 분석됩니다. 월세 가구는 식료품, 비주류 음료비로 자가 거주 가구보다 적게(86.2% 수준) 쓰지만 오락, 문화비는 95% 수준으로 비슷하며 통신비는 오히려 12.1% 더 많이 지출합니다. 반면 '주'의 비중은 훨씬 커져 모두가 삶에서 집이 주인 노릇을 하는 사회가 되었다고 저자는 말합니다.

요즘은 정보 과잉 시대라 뉴스뿐만 아니라 다양한 매체에서 부동산에 대한 정보를 쉽게 찾을 수 있습니다. 그렇기에 사람들의 관심을 끌기 위해 자극적인 제목을 사용합니다. 또 이렇게 접하는 뉴스들은 과잉일반화가 되어 있는 경우가 많습니다. 강남 지역에 있는 국민주택규모(34평형) 아파트가 2022년 5월에 20억 1000만원에 실거래된 뉴스를 보고 많은 사람들이 해당 아파트 중개업소에 문의해봤지만 허탕만 쳤습니다. 해당 거래는 중개거래가 아닌 직거래인 점을 미뤄 정상적인 거래가 아닐 가능성이 크다고 봤습니다. 나중에 등기부등본을 뗴어보니 매도자와 매수자의 성과 이름 첫글자가 같고, 주소도 비슷해 가족간의 거래인 것으로 확인되었습니다. 이는 뉴스가 극단의 사례를 보도해 뉴스 수용자들이 전체인 것처럼 착각하게 만들기 때문입니다. 모든 강남 아파트가 7억원 하락한 것으로 오해를 유발하는 것이죠. 그렇기에 부동산 뉴스는 행간을 잘 읽지 않으면 속기 쉽습니다.

집이 단순한 재산을 넘어 자산이 되면 집의 효용가치보다 시장에서 교환되는 가격에 초점이 맞춰지는 것은 당연합니다. 자산시장에선 직접적으로든, 간접적으로든 누구나 가격의 우상향 기우제에 참여하는 일원이 됩니다. 그 염원이 강하면 종교적 소망이 됩니다. 저자는 이를 '아파트교'라고 표현했는데 공감이 많이 됐습니다. 부동산, 특히 아파트를 가진 대다수 사람들은 가격이 오르기를 염원합니다. 하지만 모든 자산이 그렇듯이 아파트 가격도 항상 우상향 하는 것은 아닙니다.

요즘은 집 문제로 다들 힘들어 합니다. 무주택자는 전세보다 월세가 많아진 데다 대출금리가 올라 내 집 마련이 어렵다고, 1주택자는 원하는 지역의 집값이 너무 비싸 갈아타기가 어렵다고, 그리고 다주택자는 세입자에게 임대주택을 공급하는데 기여분에 비해 너무 홀대당하고 세금만 무겁다고 항변합니다. 자신의 이해관계로만 본다면 어떤 것이든 마음에 차지않고 쉽게 분로로 이어집니다. 하지만 우리는 알게 모르게 다른 사람과 얽혀 있습니다. 상호 인정과 대화, 설득을 통한 공존의 가치를 익혀야 대립을 최소화하고 사회적 합의를 이끌어 낼 수 있다고 저자는 생각합니다. 부동산에 대한 다양한 시각을 배울 수 있는 유용한 책이었네요. 잘 읽었습니다.

[서평]2022 에듀윌 전산회계 1급

2022 에듀윌 전산회계 1급 이론편 + 실무편 + 최신기출 - 기출 특별회차 PDF(6회분) 수록, 모든 이론강의 0원, 노베이스 극복! 무료특강 PACKAGE 제공 ㅣ 2022 에듀윌 전산회계
김성수 지음 / 에듀윌 / 2022년 1월

현재 하고있는 업무는 IT관련된 일이지만 담당하고 있는 시스템이 회계와 밀접한 연관이 있어 회계를 공부해야겠다는 필요성을 느끼고 있습니다. 이 일을 몇년간 경험하고 있기도 하고 회계관리 2급 자격증을 취득하면서 전혀 문외한은 아닙니다. 그러나 실무자들과 원활하게 의사소통하고 업무에 활용하기 위해서는 더 높은 수준의 회계지식을 쌓아야 할 필요성을 느꼈고 마침 에듀윌에서 전산회계 1급 교재가 새로 출간되어서 이 책으로 공부를 시작했습니다.

책의 구성은 1권 이론편과 2권 실무편+최신기출로 되어있습니다. 두 권의 내용과 정답해설을 합하면 700~800 페이지로 꽤 두껍지만 1권과 2권, 정답 해설편은 분리해서 들고 다닐 수 있게 되어 있어서 편리합니다. 3주 플랜으로 자격증을 공부할 수 있게 되어있는데 이론과 실무를 같이 학습하는 경우와, 회계 베이스가 없어 이론 공부를 먼저 후 실무를 순차적으로 학습하는 플랜으로 나뉘어져 있습니다. 자신의 상황에 맞게 플랜을 골라서 학습하시면 될 것 같습니다. 그리고 빈출 유형 노트가 있어 시험 직전에 정리하는 용도로 사용하면 좋을 듯합니다.

각 챕터별로 꼭 짚고 넘어가야할 키워드, 이론 설명 중 10초 암기 포인트 가 있어 이론 학습시 각 챕터에서 중요한 것을 비교적 쉽게 파악할 수 있습니다. 또 QR코드를 스캔하면 해당 강의내용을 볼 수 있어 이해가 잘 안되는 부분을 공부하는데 에 도움이 됩니다.

실무편은 KcLep 프로그램을 사용해 회계처리나 분개입력 등을 직접 실습하고 문제를 풀어볼 수 있게 구성되어 있습니다. 최신기출문제도 있기에 마지막 정리용으로 문제를 풀어보며 현재 실력을 평가해보는데 도움이 됩니다. 오랜기간 동안 베스트셀러를 유지하고 있고, 자격증 취득을 위해 잘 구성되어 있는만큼 전산회계 1급 자격증을 공부하는데 이 책이 적합할 것 같네요. 잘 읽었습니다.

[서평]결산서 3분 속독으로 10배주 찾는 법

결산서 3분 속독으로 "10배株주" 찾는 법 - 주식으로 자산 36억을 만든 샐러리맨 출신 투자자의 비법 대공개
핫샨 지음, 이정은 옮김 / 지상사 / 2022년 9월

텐배거. 10배가 오르는 주식을 일컫는 말입니다. 초보 투자자라면 10~20% 수익내는 것도 쉽지 않은데 10배라면 누구나 꿈꾸는 수익률이죠. 그런 텐배거가 될 수 있는 성장주 주식후보를 3분만에 찾을 수 있다면 자산을 증식하는 속도는 무척이나 빨라질 것입니다. 이 책의 저자는 결산서 1페이지 서두의 매출과 경상이익을 확인, 5년 전부터 시간 순서대로 성장성을 3분안에 확인, 주가와 실적의 연동성을 5초 안에 확인하는 것으로 한 종목당 3분이면 성장주 후보인지 충분히 파악할 수 있다고 말합니다. 성장주 후보로 꼽을 때 조건은 매출이 5년 연속으로 증가 중일것, 경상이익이 5년 연속 증가 중일 것입니다. 만약 감소분이 1년 정도 있다면 이듬해에 전년도와 전전년도를 웃돌고 있으면 됩니다.

결산서를 속독하는 10계명은 다음과 같습니다. 제1조 매출과 이익의 증감여부, 제2조 순자산 증감여부, 제3조 자기자본비율의 적정성, 제4조 향후 예상, 제5조 진척도와 분기별 특성, 제6조 사계보 예상과 비교, 제7조 시장 평균치와 비교, 제8조 결산 상황, 차이 사유 등 확인, 제9조 3년 후 기업가치 예측, 제10조 주가의 방향성 입니다. 이중에서는 제1조를 가장 주목해야 합니다. 성장주에서 가장 중요한 부분은 매출과 이익이지만 그중에서도 매출과 이익이 얼마나 '성장'했느냐가 관건입니다. 이익 중에서도 영엽이익과 순이익이 아니라 경상이익(IFRS나 미국 기준으로 세전이익)의 성장을 확인해야합니다. 하지만 매출과 이익증가율이 좋은 종목일수록 시장의 높은 기대감에 주가에 이미 반영되어 있을 확률이 큽니다. 텐배거를 노리려면 가급적 싸게 매수하는 것도 중요합니다. 이런 관점에서 결산서는 가급적 발표 당일에 보는게 바람직하다고 저자는 말합니다.

제4조 향후 예상은 해당 분기가 속한 사업연도에 매출과 이익을 얼마나 올릴 것인가, 기업 스스로 예상한 수치입니다. 실적 예상에 변화가 있을 때 결산 발표보다 사전에 알려졌다면 결산 시에 이미 수정된 값이 기재되고 아니라면 결산 발표와 동시에 알려집니다. 실적이 좋아졌을때는 '상향 수정', 나빠졌을때는 '하향수정'이므로 향후 스토리에 따라 주가가 움직이는 요인이 됩니다.

책의 저자가 일본 사람이기에 예시로 나오는 주식 종목들도 일본기업들이고 제6조의 사계보도 도요경제신문사에서 발행하는 회사사계보인 등 일본에 특화된 것들이 있습니다. 그러나 결산서를 읽는 방법 자체는 국내주식에도 충분히 적용가능하기에 잘만 활용한다면 큰 수익을 낼 수 있는 종목 발굴에 많은 도움이 되리라 생각합니다.

[서평]부동산의 속성

부동산의 속성
신얼 지음 / 메이트북스 / 2022년 7월

아마 상당수의 20,30대들의 목표는 내집마련일 것입니다. 40대 이상인 분들 중에서도 아직 내집마련을 하지 못한 분들도 마찬가지일 것이구요. 일상생활을 영위하는데 꼭 필요한 의식주 중에 의와 식은 과거와 비교할 수 없이 수준이 높아졌습니다. 20~30만원씩 하는 오마카세 또는 호텔 레스토랑 식사도 하고 명품도 많이 보편화되었습니다. 하지만 주는 일단 금액 단위가 상당히 비쌉니다. 일반적인 급여나 소득 단위로는 한 개의 주거공간을 임차 이외의 소유로 마련하는 것이 쉽지 않습니다.

의복은 일부를 제외하고 교환 가치가 극히 제한적입니다. 내가 입던 옷을 구매해줄 수 있는 사람을 찾는 게 쉽지 않죠. 음식은 구입한 이후 재판매는 더더욱 어렵습니다. 반면 주거공간은 환금성은 떨어지지만 교환 가치로서 자산 입지는 과거로부터 현재까지 이어져왔습니다. MZ세대는 희소성이 있고 나의 가치를 나타내는 재화 및 서비스에 열광합니다. 여기에 가치 저장 및 교환 가치까지 있다면 금상첨화인데 부동산은 이 모든 것을 만족합니다. 그래서 MZ 세대의 부동산 시장 참여는 더욱 확산될 것이라 예상합니다.

최근 몇년간 여러 정책에도 불구하고 부동산 가격은 급등했습니다. 이는 시장경제에서 촘촘하게 연결된 미세고리 역할을 경시했기 때문이라고 저자는 말합니다. 임대차 3법, 전월세 상한제 및 계약갱신청구권, 전월세 신고제가 시행되어 임차인 권리가 향상되고 임차 기간 연장이 나타날 것이라 정부는 예상했습니다. 일부 맞는 측면도 있지만 문제는 이러한 정책이 '인간의 근본적 소유욕을 정부가 대체하거나 정부가 간접적으로 지원 가능하다'라는 오만에 사로잡힌 편견의 산물이라고 봅니다.

정책적인 면에서 정부의 개입은 필요합니다. 하지만 정부의 지나친 시장 개입과 정책적인 간섭은 일정부분 명분을 충족하더라도 추후 경제 주체의 결정에 따른 결과가 나올 때 심각한 문제를 일으킬 수 있습니다. 최장수 기재부 장관이자 경제부총리였던 홍남기 부총리는 부동산 관계장관회의를 개최할 대마다 '주택시장 가격 하락 임박설'을 주장했습니다. 한 국가의 경제를 총괄하는 고위 공직자가 전 국민의 가구 자산 약 77%를 차지하는 실물자산의 하락을 통해 가계 자산의 감소를 부추겼죠.

최근 금리가 인상되면서 주택가격이 하락할 것이라는 예측도 많습니다. 하지만 저자는 부동산 시장 참가자의 심리 위축과 거래 냉각 현상을 야기할 수는 있으나 가격 하락으로 이어지기는 어렵다고 봅니다. 한은의 기준금리 인상이 되더라도 서울 및 수도권의 부동산 시장 가격 상승세는 대부분 지속되고 상승률이 일정 부분 축소되는 패턴이 일반적입니다. 금리 인상 국면에서 서울 및 수도권의 가격 하락 등 침체 국면이 펼쳐진 것은 2010~2013년이 유일합니다. 이때도 광역시를 비롯한 비수도권에서는 기준금리 3.25%로 상향된 2011년 주택 매매가가 10%이상 급등했습니다.

앞으로 부동산 시장을 주도할 MZ세대에 대한 생각과 부동산에 대한 저자의 시각과 통찰을 배울 수 있는 책입니다. 집이라는 공간에 대한 의미가 더욱 커진 이 시점에서 각자에게 부동산이란 어떤 의미이며, 투자수단으로서 부동산이 어떤 가치가 있는지 생각해볼 수 있는 계기가 되었네요.