-
-
부동산 트렌드 2023 - 하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트
김경민 지음 / 와이즈맵 / 2022년 11월
평점 : 
금리가 오르는 속도가 가팔라지고 부동간 가격이 고점이라는 인식이 커지면서 부동산 가격이 급락하고 있습니다. 내년에 미국의 기준금리가 4%에 이를거라는 예상도 나오고 있는만큼 하락세가 더 심해질 수도 있죠. 이런 상황에서 부동산 전문가가 예상하는 2023년의 부동산 트렌드에 알아보고 싶어 책을 읽기 시작했습니다.
저자가 2021년 11월에 출간한 <부동산 트렌드 2022>에서 금리 변화에 대한 미래 가격 시나리오를 제시했습니다. 기준금리가 1.5% 일때 서울의 아파트 가격은 2021년 고점 대비 10~17% 하락, 기준금리가 2.0% 상황에서 서울의 아파트 가격은 21년 고점 대비 14~20% 하락 할 것이라 예상했습니다. 2022년 7월, 기준금리가 2% 대이며 서울의 실제 가격 하락폭은 21년 고점대비 20% 하락으로 예상범위 안에 들어갔습니다. 필자의 예측이 적중했지만 미래 가격 예측은 많은 가정을 필요로 하며 데이터 분석을 바탕으로 한 '연구자의 주관'이 개입됩니다. 하지만 아무리 예측모형을 잘 설계했더라도 우크라이나 전쟁, 정치인들의 용적률 인상과 같은 이벤트는 예상할 수 없고 통제하기 힘든 외부 변수가 개입되면 모형의 예측결과는 현실과 달라질 수 있습니다.
전국의 아파트 수는 대략 1079만채 이며, 서울은 대략 157만채로 전국의 14.6% 비중을 차지합니다. 따라서 모든 지표에 있어 가장 관심을 갖고 볼 지역이며, 다른 도시들보다 선행하는 도시로 인식될 수 있습니다. 서울의 아파트 가격은 2013년 1월부터 상승 국면으로 전환했습니다. '폭등'이라고 인식되는 시기는 이보다 훨씬 이후이지만 2009년부터 2012년까지 부동산 침체기를 벗어나 상승국면으로 전환한 시점은 2013년 1월입니다. 여기서 우리가 알 수 있는 점은 부동산 가격이 상승이나 하락으로 전환되는 시점은 미처 인식하지 못할 때일수도 있다는 것입니다. 전국 아파트 가격은 이보다 5개월 후인 2013년 6월부터 상승으로 전환됩니다. 부동산 시장은 대체로 전국과 서울의 가격 변곡점이 나타나는 시기가 유사하지만 가격 상승시기는 서울이 선행하는 경향이 있습니다. 그리고 부동산 지수는 전국이 아닌 권역별로 보도 판단해야 합니다. 수도권을 놓고 보더라도 서울의 대세상승 시작 시점은 2017년 7월이지만 인천과 경기도는 2020년 2월부터 폭등하기 시작했습니다. 상승시점은 차이가 있지만 하락 시점은 서울, 경기, 인천 모두 2021년 4분기로 동일합니다.
또 수도권을 서울을 중심으로 서북부, 동북부, 서남부, 동남부로 나누어 서울과 인접한 경기도의 가격 트렌드를 분석한 것도 흥미로웠습니다. 동남부인 서울 강남구와 경기 성남시 분당구, 용인시 수지구를 비교했을 때 강남구의 폭등 시작 시점은 2016년 4월인데 분당구의 폭등 시작 시점은 2017년 7월, 수지구의 폭등 시작 시점은 2018년 2월로 1년 3개월과 7개월씩 차이가 납니다. 2013년부터 2021년 4분기까지 누적 상승률을 보면 강남구 아파트의 누적 상승률은 217%이며, 분당구는 199%로 비슷한 수준입니다. 하지만 2017년 3분기부터 2021년 4분기까지의 누적 상승률을 비교해보면 분당구가 108%, 강남구는 89%로 분당구가 더 높습니다. 이외 동북부는 서울 노원구와 남양주, 의정부이며 서북부는 서울 마포구와 일산, 파주, 서남부는 서울 양천구와 안양 동안구, 김포에 대한 분석을 보여줍니다.
이외에도 서울의 대단지 아파트들을 분석하여 2006년~2012녀까지 강남이 급등-급락-급등-급락 두번의 사이클을 반복했다는 것을 알 수 있습니다. 해당기간 강남 아파트의 급락을 많은 사람들이 모른다면, 이는 정보의 비대칭성에서 기인했을 것이며 만약 알고도 모른척 한다면 군중심리 혹은 과거지향적 투자경향에서 기인했을 것이라 예측합니다. 위에서도 언급했듯이 부동간 가격을 예측한다는 것을 매우 어렵습니다. 이 책에서 제시한 의견이 신뢰성이 높아 보이지만 어디까지나 투자는 본인의 선택인만큼 신중히 잘 판단해서 결정해야겠네요. 잘 읽었습니다.