[서평]80년간의 부동산 일주

80년간의 부동산일주 - 투자 백년지계를 세울 첫 공부
남혁진.박은우 지음 / 어바웃어북 / 2024년 1월

대부분의 사람들에게 인생에서 가장 큰 지출(혹은 가장 큰 비용)이 뭐냐고 물어보면 부동산이라고 대답할 겁니다. 특히 우리나라에서는 자산 중 부동산이 차지하는 비중이 다른 나라보다 더 높은 것으로 알고 있습니다. 그런 부동산에 대해 투자하기 위해서는 많은 공부가 필요하다고 느껴 이 책을 읽어보게 되었습니다.

부동산 임대차 계약에서 빌려주는 자와 빌리는 자는 누구일까요? 주택이라면 빌려주는 사람이 집주인이고 빌리는 사람이 세입자입니다. 하지만 이것이 임대차에 대한 대표적인 오해죠. 물론 집주인이 집을 빌려주는 건 맞지만 임차인에게 사용료를 받습니다. 하지만 전세계약이라고 생각했을 때 오고가는 돈에만 집중하면 일반적인 대출과 유사합니다. 즉, 임차인이 오히려 돈을 빌려주는 셈이죠. 즉 임차인은 일종의 사금융업자죠. 금융기관의 주된 수익창출수단은 돈을 빌려줌으로써 투자하는데 전세계약에서도 임차인이 의식했든 의식하지 못했든 임대인의 '건물 매입 사업'에 투자하는 것으로 볼 수 있습니다. 이런 관점에서 보면 전세사기도 리스크가 매우 큽니다.

그렇다면 이런 전세제도는 언제부터 있었을까요? 전세의 역사는 조선시대까지 거슬러 올라갑니다. 조선시대 관료들에게 내려지는 징계 중 '귀양'은 남해안 혹은 추위로 유명한 함경도 쪽으로 내쫓기는게 일반적이었습니다. 초기 귀양제도가 도입되었을 때 귀양 처분을 받은 관료들은 서울 집을 파는 경우가 다반사였습니다. 그러나 왕의 심경이 바뀌거나 왕 자체가 바뀔 경우 더러 서울로 복직하는 경우도 있었습니다. 하지만 복직하게 된 경우 집값이 너무 올라 원래 살던 서울에 살지 못하고 경기도에 거주해야 하는 경우가 있었는데 대표적인 인물이 정약용입니다. 이후 집을 파는 대신 집값의 7~8할만 내고 일시적으로 집을 빌려주는 방식을 고안해낸게 전세의 시작이라고 합니다.

앞서도 이야기했던 것처럼 전세제도의 본질은 '대출'입니다. 건물 사용의 대가를 지불하는 방식으로 '일정 기간마다 돈을 주는'게 아니라 '돈을 빌려주고 이자를 안받는' 방식입니다. 적게는 수천만원에서 많에는 수억원을 전혀 모르는 사람에게 빌려줄 일이 얼마나 있을까요? 가까운 지인에게도 돈을 빌려주는 건 쉬운 일이 아닙니다. 더구나 전세는 일반적인 대출보다 돈을 받지 못할 위험이 더 클수도 있습니다. 만약 묵시적 갱신이 된 경우 임차인이 마음대로 종료시점을 정할 수 있습니다. 임차인이 원하는 시점에 곧바로 전세금을 돌려줄 수 있을만큼 현금이 충분한 임대인이라면 아마 전세보다 월세를 선택했을 겁니다.

최근 화두가 된 전세사기 전까지는 많은 사람들이 전세의 위험에 대해 잘 몰랐습니다. 저도 이 책을 읽고 나서야 전세가 일종의 사금융 대출이라는 것을 알게 되었죠. 집값이 상승하는 시기에는 별다른 위험이 없지만 집값이 하락했을 때 갭투자를 했다면 본인이 투자한 금액보다 더 많은 잃을 수도 있습니다. 임차인도 자신의 전세금을 다 돌려받지 못할수도 있구요. 이외에도 부동산 실전 투자와 건물투자, 부동산 법률 등에 대해서도 상세히 잘 설명하고 있어 부동산에 대한 지식을 많이 배울 수 있었습니다. 잘 읽었습니다.

[서평]부동산 트렌드 2024

부동산 트렌드 2024 - 하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트
김경민 지음 / 와이즈맵 / 2023년 10월

2021년 연말 부동산 호황기가 지난 이후 부동산 시장은 한동안 하락세 였습니다. 2023년은 2022년보다 거래량 등이 늘어나며 바닥을 쳤다는 분석도 있지만 세계경제의 흐름을 봤을 때 쉽사리 내년 전망을 예상해보기는 어렵습니다. 책의 저자는 2021년 부동산 트렌드를 처음 출간한 후 세번째로 시리즈를 내놓았습니다. 책을 읽기 전에 이 책은 2023년 8월 중순 기준으로 분석한 내용이라는 것을 감안해야 합니다.

현재 부동산 시장에서 주의깊게 봐야할 부분은 기준금리보다는 '주택담보대출 금리'의 흐름이며, 이는 또한 주택담보대출 금리와 연관되는 '대한민국 국고채 금리 10년물 금리'를 지켜봐야 한다는 의미도 됩니다. 원래 기준금리와 국고채 10년물 금리, 주택담보대출 금리는 일정한 스프레드(간격)을 두고 거의 동일한 방향으로 움직이는 경향이 있습니다. 그런데 2022년 4분기부터 현재까지 기준금리와 국고채 10년물 금리 사이 괴리가 발생하는 아주 예외적인 상황이 발생했습니다. 그래서 2023년 부동산 가격 하락세에 제동이 걸렸지만 앞으로도 주담대 금리가 계속 낮은 수준을 유지할지는 지켜봐야 합니다. 2023년 하반기 한국 국고채 금리가 4%를 넘어선다면 단기적(2023년 하반기~2024년)으로 주담대 금리 상승과 주택가격 정체가 나타날 것이라고 예상합니다. 더블어 PF 사태가 다시 수면위로 올라온다면 또다른 후폭풍이 올 수 있습니다. 이 두가지가 별 탈없이 지나간다면 부동산 시장은 점차 개선될 것이라고 예상합니다.

하지만 장기적 관점(2025년 이후)으로 서울 부동산을 부정적으로 봐야 할지는 의문입니다. 현재 서울시 아파트 시장은 심각한 위기상황이며, 동시에 기회이기도 합니다. 첫째 빌라포비아의 여파입니다. 전세 사기 등에 대한 우려로 아파트에 대한 수요가 상승할 가능성이 있습니다. 둘째, PF대출 연장의 여파입니다. 2022년과 2023년 아파트 개발 인허가 물량은 역대 가장 저조한 수준입니다. 그렇기에 2025~2026년 이후 서울시 아파트 입주물량이 심각하게 줄어들 것입니다. 그래서 2024년은 다양한 위기가 나타날 가능성이 크며 누군가에게는 기회가 될 수 있습니다.

2010년부터 2021년까지 서울의 1년 평균 준공물량은 3만 4255세대 최소 준공량은 2012년의 2만 3000 세대였습니다. 그런데 2024년 서울의 입주 물량은 약 1만 5천세대, 2025년은 1만 7천세대, 2026년은 6천 세대에 불과합니다. 그래서 서울 부동산 시장의 미래는 대폭락의 2022년 상황과 정반대가 될 가능성이 크다고 저자는 예상합니다.

서울시의 아파트를 권역별로 분석하면 강남, 서초구에 약 20.6만 세대(12.1%), 송파, 강동구에 약 20.9만 세대(12.7%), 노원, 도봉, 성북구에 약 30만 4천세대(약 18.1%)로 7개구에 서울시 42%가 거주하는 절대적 규모의 아파트 시장입니다. 강남, 서초, 송파, 강동구 그리고 노원, 도봉, 성북구는 각각 서울시를 대표하는 고가 아파트 시장과 중저가 아파트 시장으로 구분 가능합니다. 고가 아파트 시장에서도 강남,서초구 권역과 송파, 강동 권역의 흐름은 일부 차이가 존재해 분화하고 있다고 볼 수 있습니다. 노도성 지역에서도 노원구와 성북구의 분화 가능성이 나타나고 있습니다. 그리고 2024년 고가 아파트 지역은 상승을 보여주나 중저가 아파트는 정체의 흐름세를 보이고 있습니다.

이처럼 여러 자료를 바탕으로 한 저자의 날카로운 시각을 볼 수 있습니다. 고가 아파트 시장으로 진입할 수 있다면 가는게 목표인데 예산과 여러가지 상황을 고려해봤을때 언제가 최적의 시기인지는 더 고민이 필요할 것 같습니다. 그래도 이책의 내용을 잘 참고한다면 의사결정에 많은 도움이 되리라 생각합니다. 잘 읽었습니다.

[서평]아파트 매도의 기술

아파트 매도의 기술 - 매수는 기술이고 매도는 예술이다
라비에르(이승률) 지음 / 새로운제안 / 2023년 10월

부동산을 보유하고 있는 상당수의 사람들이 아파트를 보유하고 있습니다. 그만큼 자산에서 아파트가 차지하는 비중도 엄청나죠. 거주공간으로서 아파트도 의미가 있지만 자산을 늘리는 수단 중 하나로도 생각할 수 있습니다. 그렇게 생각한다면 매도를 하는 순간이 나의 수익률을 결정하는 순간입니다.

매도는 심리적인 측면에 많은 영향을 받습니다. 특정 기간 내 매도를 급하게 할 수 밖에 없는 개인적인 이유가 있다면 매수자와의 심리싸움에서 무조건 지고 들어갑니다. 또 과거 고점 대비 떨어지게 되면 떨어진 가격에 연연해 팔지 못하는 경우도 있습니다. 그래서 저자는 부동산과 사랑에 빠지지 말라는 조언을 합니다. 부동산을 구매하기 전까지는 수많은 대상 중 하나였지만 매수하고 소유하게 되면서부터 부동산 자체의 가치와 더불어 심리적 프리미엄이 생깁니다. 그래서 실제 부동산 가치보다 더 높은 가치를 매기는 경향이 두드러집니다. 그래서 미련을 버리지 못하고 적절한 시기에 매도하지 못해 손해가 발생하기도 합니다.

손실복구류을 이해하는 것도 중요합니다. 10억을 투자했으나 현재 50% 손해로 남은 금액이 5억이라면 사람들은 단순히 5억원만 복구하면 된다고 생각합니다. 하지만 손실복구율 관점에서 보면 5억원이 원금 10억원이 되기 위해서는 100%의 수익이 발생해야 합니다. 추가적으로 투입할 자금이 없다면 하락폭이 증가할수록 원금회복할 가능성이 낮아지는 것이죠. 혹시 개선될 가능성이 없는 부동산을 구매했을 때도 실수를 인정하고 더 늦기 전에 매도해 탈출해야합니다. 물론 매도를 하며 손실을 확정짓는 것이 두려울 것입니다. 조금만 기다리면 원금이 회복될 거라는 근거없는 믿음을 가지기 보다 작은 손해로 마무리하는 것이 더 중요합니다.

성공적인 부동산 투자를 위해 입지, 브랜드, 세대수, 매도시기 등 다양한 것을 고려해야하지만 그중에서도 부동산 사이클을 반드시 고려해야 합니다. 사이클을 이해하기 위해서는 먼저 정부 정책을 이해해야 합니다. 정부에서 거래를 유도하거나 규제를 완화하는 정책을 펼친다면 부동산 가격이 하락하는 분위기일 가능성이 높습니다. 반대로 규제를 강화하거나 투자수익을 제한하는 정책을 편다면 부동산 가격이 상승할 가능성이 높습니다.

'매수는 기술, 매도는 예술'이라는 부동산 격언처럼 부동산 매도는 참 어렵습니다. 지금 부동산을 보유하고 있는 분들은 물론이고 보유하고 있지 않은 분들도 매도에 대한 학습을 통해 수익률을 높일 수 있도록 공부해야 겠네요. 잘 읽었습니다.

[서평]프렌즈 캐나다

프렌즈 캐나다 : 밴쿠버·토론토·몬트리올·퀘벡·로키 - 최고의 캐나다 여행을 위한 한국인 맞춤형 가이드북, 최신판 ’23~’24 ㅣ 프렌즈 Friends 35
이주은.한세라 지음 / 중앙books(중앙북스) / 2023년 9월

세계에서 두번째로 큰 나라이자 광활한 자연환경을 갖춘 캐나다. 개인적으로 캐나다 하면 떠오르는 것은 나이아가라 폭포라서 나이아가라 폭포를 보기 위해 언젠가 한번쯤 가보고 싶은 나라였습니다. 그러던 중 프렌즈 시리즈에서 캐나다 편을 다룬 것을 보고 서평단을 신청해서 읽어보게 되었습니다.

캐나다라는 나라가 가진 매력은 여러가지 입니다. 넓은 영토만큼이나 광활한 대자연이 그 첫번째죠. 그리고 미세먼지를 찾아볼 수 없는 청청한 공기도 캐나다의 매력입니다. 그리고 눈이 많이 오기 때문에 스키장을 비롯해 산과 호수 등에서 할 수 있는 액티비티들이 다양합니다. 그리고 여러 민족이 평화롭게 모여 할아 안전한 가족여행지이며, 영어권 국가로 첫 해외여행을 가기에 무리없습니다.

캐나다의 대자연에 대해 좀 더 자세히 설명하자면 가장 대표적으로 로키 산맥을 들 수 있습니다. 로키 산맥에는 4개의 국립공원과 3개의 주립공원이 있다고 하는데 공원 전체가 유네스코 세계유산에 등재되어 있습니다. 그리고 앞서 언급했던 나아아가라 폭포는 세계 3대 폭포 중 하나입니다. 한 예능프로그램에서 캐나다 여행편을 다뤘었는데 거기서 가장 인샆깊었던 게 나이아가라 폭포였습니다. 그리고 세계 최고의 오로라 관측지로 꼽히는 옐로 나이프도 대표적인 명소입니다. 오로라를 보는 것도 제 버킷 리스트 중 하나인데 옐로나이프에서는 오로라 볼 수 있는 확률이 95%라고 하니 놀랍습니다.

캐나다는 광활한 영토를 가지고 있기에 10일 내외의 일정으로 둘러볼 수 있는 곳이 많지 않습니다. 그래서 우선순위를 잘 정해서 여행일정을 세워야 하는데요. 캐나다 서부 일주 6박 8일, 캐나다 로키일주 6박 8일, 캐나다 서부+로키일주 9박 11일, 캐나다 동부일주 8박 10일, 캐나다 단풍여행 8박 10일, 캐나다 스키여행 5박 7일 등의 여행코스를 소개합니다. 각자의 취향과 일정에 맞게 위 여행코스들을 참고해 여행계획을 세운다면 많은 도움이 될 것 같습니다. 언제가 될지 모르겠지만 캐나다 여행을 가기 전 이 책을 심도있게 다시 읽어본 후 여행계획을 제대로 세워봐야겠네요. 잘 읽었습니다.

이 책은 출판사로부터 책을 제공받아 작성한 서평입니다.

[서평]뇌해독의 신비

뇌 해독의 신비 - 치매 걸리고 싶지 않다
혼마 료코.혼마 류스케 지음, 고선윤 옮김, 박선무 감수 / 중앙생활사 / 2023년 8월

많은 현대인들이 만성피로를 가지고 있습니다. 아침에 일어나기가 힘들고 주말에 잠을 푹 자더라도 피곤이 잘 풀리지가 않죠. 병원에 간다고 해도 딱히 진단받는 질병이 없다면 더욱 답답할 것입니다. 저자인 혼마 료코, 혼마 류스케는 '부신피로'라는 질병때문이라고 이야기합니다. 사람의 몸은 다양한 스트레스를 받고 염증을 만듭니다. '부신'은 염증을 억제하는 장기라고 합니다. 그런데 스트레스가 많은 생활 속에서 부신이 지치면 부신피로를 초래합니다.

뇌에 독이 쌓이기 시작한 사람에게 보이는 증상으로 위장이 좋지않다, 커피를 마시거나 단것을 먹으면 일시적으로 컨디션이 좋아진다, 작은 일로 예민해진다, 밤이 되면 기력이 살아난다 등과 같은 증상이 있습니다. 이런 항목들 중에 해당되는 것이 있으면 뇌에 독이 쌓이기 시작했을 가능성이 있죠. 그래서 뇌에 독이 쌓이지 않게 하는 것과 해독하는 일을 병행해야 합니다.

식사나 생활습관을 바꾸는 것으로 부신피로를 벗어날 수 있습니다. 저자도 유아습진과 아토피성 피부염을 앓았고 초등학생 때는 기관지 천식으로 고생했습니다. 사춘기가 지나고는 알레르기로 고생했고 대학때는 항상 피로했고 고 우울해지는 날이 많았습니다. 병원에 가서 진단을 받았지만 우을증이라고 진단받았고, 휴직하고 입원치료를 받았는데도 이상이 발견되지 않았습니다. 그러던 중 미국인 의사 제임스 윌슨 박사가 쓴 책을 읽고 부신피로라는 개념을 알게 되었습니다. 이후 식생활과 생활습관을 바꿨고 몸도 좋아졌습니다.

뇌를 해독하는 3가지 포인트로 첫째는 독소를 가능한 들이지 않는 것입니다. 체내에 들어온 독소를 바로바로 내보내는 것이 둘째이고, 셋째는 최선을 다해 몸에 좋은 영양소를 섭취하는 것입니다. 아침, 점심, 저녁 식사에서 단백질과 지방을 섭취하는 것이 중요합니다. 또 '밀가루 제품', '유제품', '백설탕'을 줄여야 합니다. 또 백미 대신 현미밥을 먹는 것을 추천합니다. 그외에도 오메가3와 불포화지방산, 아연, 비타민B 등도 섭취해야 합니다.

꼭 부신피로 때문이 아니더라도 책에서 소개한 안좋은 음식들을 피하고 권장하는 영양소와 음식들을 먹는다면 건강한 생활을 할 수 있을 것 같습니다. 저도 조금씩 생활습관과 음식을 개선해서 더 건강한 신체를 유지할 수 있도록 노력해야겠네요. 잘 읽었습니다.