[서평]80년간의 부동산 일주

80년간의 부동산일주 - 투자 백년지계를 세울 첫 공부
남혁진.박은우 지음 / 어바웃어북 / 2024년 1월

대부분의 사람들에게 인생에서 가장 큰 지출(혹은 가장 큰 비용)이 뭐냐고 물어보면 부동산이라고 대답할 겁니다. 특히 우리나라에서는 자산 중 부동산이 차지하는 비중이 다른 나라보다 더 높은 것으로 알고 있습니다. 그런 부동산에 대해 투자하기 위해서는 많은 공부가 필요하다고 느껴 이 책을 읽어보게 되었습니다.

부동산 임대차 계약에서 빌려주는 자와 빌리는 자는 누구일까요? 주택이라면 빌려주는 사람이 집주인이고 빌리는 사람이 세입자입니다. 하지만 이것이 임대차에 대한 대표적인 오해죠. 물론 집주인이 집을 빌려주는 건 맞지만 임차인에게 사용료를 받습니다. 하지만 전세계약이라고 생각했을 때 오고가는 돈에만 집중하면 일반적인 대출과 유사합니다. 즉, 임차인이 오히려 돈을 빌려주는 셈이죠. 즉 임차인은 일종의 사금융업자죠. 금융기관의 주된 수익창출수단은 돈을 빌려줌으로써 투자하는데 전세계약에서도 임차인이 의식했든 의식하지 못했든 임대인의 '건물 매입 사업'에 투자하는 것으로 볼 수 있습니다. 이런 관점에서 보면 전세사기도 리스크가 매우 큽니다.

그렇다면 이런 전세제도는 언제부터 있었을까요? 전세의 역사는 조선시대까지 거슬러 올라갑니다. 조선시대 관료들에게 내려지는 징계 중 '귀양'은 남해안 혹은 추위로 유명한 함경도 쪽으로 내쫓기는게 일반적이었습니다. 초기 귀양제도가 도입되었을 때 귀양 처분을 받은 관료들은 서울 집을 파는 경우가 다반사였습니다. 그러나 왕의 심경이 바뀌거나 왕 자체가 바뀔 경우 더러 서울로 복직하는 경우도 있었습니다. 하지만 복직하게 된 경우 집값이 너무 올라 원래 살던 서울에 살지 못하고 경기도에 거주해야 하는 경우가 있었는데 대표적인 인물이 정약용입니다. 이후 집을 파는 대신 집값의 7~8할만 내고 일시적으로 집을 빌려주는 방식을 고안해낸게 전세의 시작이라고 합니다.

앞서도 이야기했던 것처럼 전세제도의 본질은 '대출'입니다. 건물 사용의 대가를 지불하는 방식으로 '일정 기간마다 돈을 주는'게 아니라 '돈을 빌려주고 이자를 안받는' 방식입니다. 적게는 수천만원에서 많에는 수억원을 전혀 모르는 사람에게 빌려줄 일이 얼마나 있을까요? 가까운 지인에게도 돈을 빌려주는 건 쉬운 일이 아닙니다. 더구나 전세는 일반적인 대출보다 돈을 받지 못할 위험이 더 클수도 있습니다. 만약 묵시적 갱신이 된 경우 임차인이 마음대로 종료시점을 정할 수 있습니다. 임차인이 원하는 시점에 곧바로 전세금을 돌려줄 수 있을만큼 현금이 충분한 임대인이라면 아마 전세보다 월세를 선택했을 겁니다.

최근 화두가 된 전세사기 전까지는 많은 사람들이 전세의 위험에 대해 잘 몰랐습니다. 저도 이 책을 읽고 나서야 전세가 일종의 사금융 대출이라는 것을 알게 되었죠. 집값이 상승하는 시기에는 별다른 위험이 없지만 집값이 하락했을 때 갭투자를 했다면 본인이 투자한 금액보다 더 많은 잃을 수도 있습니다. 임차인도 자신의 전세금을 다 돌려받지 못할수도 있구요. 이외에도 부동산 실전 투자와 건물투자, 부동산 법률 등에 대해서도 상세히 잘 설명하고 있어 부동산에 대한 지식을 많이 배울 수 있었습니다. 잘 읽었습니다.