[서평]2024 9대 테마 투자 트렌드

2024 9대 테마 투자 트렌드 - 가장 빨리 내다보는 미래 핵심 이슈와 투자 전략
상상인증권 리서치센터 지음 / 한즈미디어(한스미디어) / 2024년 1월

작년 하반기부터 코스피 지수가 하락세를 보이면서 투자에 대한 고민이 많았습니다. 더 하락할수도 혹은 반등해서 다시 올라갈수도 있기에 투자를 망설였죠. 이제 2024년이 시작된지 한달정도 지났는데 올 한해의 전망을 예상해볼 수 있는 책이 출간되었습니다. 한두명의 전문가가 아닌 증권사에 재직하는 여러명의 애널리스트들이 참여한만큼 신뢰도가 있을 거라 생각해 책을 읽기 시작했습니다.

사실 애널리스트들에 대한 신뢰도가 과거보다 많이 낮아졌습니다. 그 이유로 투자의견 매도가 매우 제한적이고, 대형 시가총액 기업 위주로 커버하며, 어려운 전문용어로 구성된 리포트를 발간하기 때문으로 저자들은 추측합니다. 그래서 저자들은 매도의견도 중요하지만 시장을 선도할 업종과 종목을 추천하는 것이 더 중요하다고 판단했고 2024년에 시장을 선도할 9개 산업에 대해 심도있게 분석했습니다.

주식시장에서 17년 이상 근무한 증권사 센터장이 생각한 주식투자 전략은 아주 간단합니다. 첫째, 시장의 다수가 공감하는 컨센서스가 무엇인지를 정확하게 인지한다. 둘째, 컨센서스가 실제로 맞을 것인지에 대해 철저히 고민한다. 셋째, 컨센서스가 맞다고 생각하면 그 방향으로 투자하고, 컨센서스가 맞지 않는다고 판단하면 과감히 역발상 투자를 한다. 보기엔 간단하지만 이를 투자 철학으로 내재화하고 대다수의 사람과는 다른 의견을 가지고 투자를 하는 것은 아주아주 어려운 일입니다.

또 주식투자에서 성공하기 위해 많은 것들이 필요하지만 저자가 권하는 것은 지나간 주식시장을 반추해보는 것입니다. 그 이유로 지나간 주식시장을 통해 주도종목과 하락종목을 파악할 수 있습니다. 둘째 주식시장 참가자들이 생각하는 투자 포인트가 무엇이었는지 알 수 있으며, 실패한 주식투자 전략을 복기할 수 있습니다. 2023년 1~11월까지의 주식시장을 돌아보면 많이 상승한 종목은 철강, 반도체, 조선, 자동차 업종이었습니다. 반면 많이 하락한 업종은 유통, 유틸리티, 호텔레저 산업입니다. 또 2023년 미국 주식시장에 대한 회고도 필요합니다. 2023년 미국 S&P500 기준 상승 종목은 반도체, 미디어, 자동차 업종이었고 하락한 업종은 유틸리티, 음식료, 담배, 제약 바이오 업종이었습니다.

이 책에서 소개하는 9개 산업은 반도체, 2차전지, 제약 바이오, 소비재, 전력기기, 플랫폼, 게임, 수소, 신성장산업 입니다. 그리고 각 업종별로 2024년의 전망과 각 업종의 대표적인 종목들에 대하 상세히 다루고 있습니다. 9개 산업에 대한 전망과 종목에 대한 설명을 일일이 다 소개할 순 없지만 2024년 주식시장을 예측해 볼 수 있는 좋은 정보들이 많이 있습니다. 이 책을 바탕으로 올해 좋은 수익률을 거둘 수 있었으면 좋겠네요. 잘 읽었습니다.

[서평]몸값 상승 시크릿

몸값 상승 시크릿 - 성공을 위한 가장 현실적인 커리어 전략
김경옥 지음 / 더로드 / 2024년 1월

몸값을 올리기 위해 가장 쉽고 일반적으로 할 수 있는 일이 이직입니다. 저도 첫 회사에서 꽤 오랫동안 다닌 후 우연한 기회에 이직을 하게 되었는데요. 막상 이직을 한번 해보니까 특별히 어려운게 없다는 느낌이 들었습니다. 첫 이직을 결심하기까지가 어려웠지 막상 본격적으로 이직을 준비한 후 비교적 쉽게 이직에 성공했습니다. 앞으로도 저의 몸값을 올리기 위해 어떤 방식으로 노력해야할지 방법을 배우고 싶어 이 책을 읽게 되었습니다.

헤드헌터인 저자의 경험상 높은 몸값을 받기 위해서는 최소 5~10년의 시간이 걸린다고 봅니다. 그러기에 이러한 시간이 쌓일 때까지 쉽게 포기하지 말아야 합니다. 숙련의 시간을 5~10년으로 보는 것은 이직 시장에서 가장 잘 팔리는 연차와도 일맥상통합니다. 차장 부장 급보다는 저렴한 값으로 필요한 일을 할 수 있는 경력이기 때문입니다. 사원급은 대리 과장급보다 비용은 적게 들지만 업무에 바로 활용이 어려울 수 있습니다.

그렇다고 아무런 전략없이 5~10년을 버티기만 해서는 안됩니다. 무슨 일이든 3~5년 정도하면 완벽하지 않더라도 어느 정도 수준에 도달합니다. 경력이 쌓여갈수록 새로운 프레임을 창조하고 변형해 가면서 나만의 것을 만들어야 합니다. 3~5년이 지나면서 해당 업무의 본질을 재정의하고 넓혀가야 합니다. 예를 들어 헤드헌터로 일을 시작했다면 전문 면접관, HR 컨설턴트, 커리어 컨설턴트 등으로 말아죠. 한 분야의 전문가가 되기 위해서는 그 범위를 너무 좁게 가져가서는 안됩니다.

취업과 이직은 실력 순이 아니기디 합니다. 사실 면접 대상자가 되면 그들 사이에서 우열을 가리기 힘든 경우가 많습니다. 같이 일해본 것도 아니고 몇장의 서류로 정리된 이력 외에 이 사람이 어떤 사람인지 파악하기가 어렵죠. 고만고만한 사람들 사이에서 나를 어필하려면 어떻게 해야할까요? 우리가 물건을 살때 비슷한 물건들 중 후기를 보고 사는 것처럼 기업에서는 재직자나 헤드헌터의 추천, 혹은 사후검증 등을 원할 겁니다. 그리고 계속해서 거래해왔던 헤드헌터를 더 선호할 겁니다. 그러므로 헤드헌터들 눈에 띄도록 서치첨과 잡포탈 사이트에 이력서를 올리고 헤드헌터의 전화가 걸려온다면 친절해야 합니다.

경험과 내공이 풍부한 헤드헌터를 만나는 것도 중요합니다. 아무나 하나만 걸려라는 씩으로 제안부터 막 보내는 사람도 있는가 하면 심지어 재직 중인 회사의 다른 포지션으로 제안을 받는 황당한 경험도 있었습니다. 이런 헤드헌터들 때문에 헤드헌터에 대한 인식이 좋지 많은 않습니다. 하지만 헤드헌터를 잘만 활용한다면 나의 커리어 성장과 몸값 상승에도 도움을 받을 수 있기에 좋은 헤드헌터를 고르는 안목도 길러야겠네요. 잘 읽었습니다.

[서평]80년간의 부동산 일주

80년간의 부동산일주 - 투자 백년지계를 세울 첫 공부
남혁진.박은우 지음 / 어바웃어북 / 2024년 1월

대부분의 사람들에게 인생에서 가장 큰 지출(혹은 가장 큰 비용)이 뭐냐고 물어보면 부동산이라고 대답할 겁니다. 특히 우리나라에서는 자산 중 부동산이 차지하는 비중이 다른 나라보다 더 높은 것으로 알고 있습니다. 그런 부동산에 대해 투자하기 위해서는 많은 공부가 필요하다고 느껴 이 책을 읽어보게 되었습니다.

부동산 임대차 계약에서 빌려주는 자와 빌리는 자는 누구일까요? 주택이라면 빌려주는 사람이 집주인이고 빌리는 사람이 세입자입니다. 하지만 이것이 임대차에 대한 대표적인 오해죠. 물론 집주인이 집을 빌려주는 건 맞지만 임차인에게 사용료를 받습니다. 하지만 전세계약이라고 생각했을 때 오고가는 돈에만 집중하면 일반적인 대출과 유사합니다. 즉, 임차인이 오히려 돈을 빌려주는 셈이죠. 즉 임차인은 일종의 사금융업자죠. 금융기관의 주된 수익창출수단은 돈을 빌려줌으로써 투자하는데 전세계약에서도 임차인이 의식했든 의식하지 못했든 임대인의 '건물 매입 사업'에 투자하는 것으로 볼 수 있습니다. 이런 관점에서 보면 전세사기도 리스크가 매우 큽니다.

그렇다면 이런 전세제도는 언제부터 있었을까요? 전세의 역사는 조선시대까지 거슬러 올라갑니다. 조선시대 관료들에게 내려지는 징계 중 '귀양'은 남해안 혹은 추위로 유명한 함경도 쪽으로 내쫓기는게 일반적이었습니다. 초기 귀양제도가 도입되었을 때 귀양 처분을 받은 관료들은 서울 집을 파는 경우가 다반사였습니다. 그러나 왕의 심경이 바뀌거나 왕 자체가 바뀔 경우 더러 서울로 복직하는 경우도 있었습니다. 하지만 복직하게 된 경우 집값이 너무 올라 원래 살던 서울에 살지 못하고 경기도에 거주해야 하는 경우가 있었는데 대표적인 인물이 정약용입니다. 이후 집을 파는 대신 집값의 7~8할만 내고 일시적으로 집을 빌려주는 방식을 고안해낸게 전세의 시작이라고 합니다.

앞서도 이야기했던 것처럼 전세제도의 본질은 '대출'입니다. 건물 사용의 대가를 지불하는 방식으로 '일정 기간마다 돈을 주는'게 아니라 '돈을 빌려주고 이자를 안받는' 방식입니다. 적게는 수천만원에서 많에는 수억원을 전혀 모르는 사람에게 빌려줄 일이 얼마나 있을까요? 가까운 지인에게도 돈을 빌려주는 건 쉬운 일이 아닙니다. 더구나 전세는 일반적인 대출보다 돈을 받지 못할 위험이 더 클수도 있습니다. 만약 묵시적 갱신이 된 경우 임차인이 마음대로 종료시점을 정할 수 있습니다. 임차인이 원하는 시점에 곧바로 전세금을 돌려줄 수 있을만큼 현금이 충분한 임대인이라면 아마 전세보다 월세를 선택했을 겁니다.

최근 화두가 된 전세사기 전까지는 많은 사람들이 전세의 위험에 대해 잘 몰랐습니다. 저도 이 책을 읽고 나서야 전세가 일종의 사금융 대출이라는 것을 알게 되었죠. 집값이 상승하는 시기에는 별다른 위험이 없지만 집값이 하락했을 때 갭투자를 했다면 본인이 투자한 금액보다 더 많은 잃을 수도 있습니다. 임차인도 자신의 전세금을 다 돌려받지 못할수도 있구요. 이외에도 부동산 실전 투자와 건물투자, 부동산 법률 등에 대해서도 상세히 잘 설명하고 있어 부동산에 대한 지식을 많이 배울 수 있었습니다. 잘 읽었습니다.

[서평]부동산 트렌드 2024

부동산 트렌드 2024 - 하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트
김경민 지음 / 와이즈맵 / 2023년 10월

2021년 연말 부동산 호황기가 지난 이후 부동산 시장은 한동안 하락세 였습니다. 2023년은 2022년보다 거래량 등이 늘어나며 바닥을 쳤다는 분석도 있지만 세계경제의 흐름을 봤을 때 쉽사리 내년 전망을 예상해보기는 어렵습니다. 책의 저자는 2021년 부동산 트렌드를 처음 출간한 후 세번째로 시리즈를 내놓았습니다. 책을 읽기 전에 이 책은 2023년 8월 중순 기준으로 분석한 내용이라는 것을 감안해야 합니다.

현재 부동산 시장에서 주의깊게 봐야할 부분은 기준금리보다는 '주택담보대출 금리'의 흐름이며, 이는 또한 주택담보대출 금리와 연관되는 '대한민국 국고채 금리 10년물 금리'를 지켜봐야 한다는 의미도 됩니다. 원래 기준금리와 국고채 10년물 금리, 주택담보대출 금리는 일정한 스프레드(간격)을 두고 거의 동일한 방향으로 움직이는 경향이 있습니다. 그런데 2022년 4분기부터 현재까지 기준금리와 국고채 10년물 금리 사이 괴리가 발생하는 아주 예외적인 상황이 발생했습니다. 그래서 2023년 부동산 가격 하락세에 제동이 걸렸지만 앞으로도 주담대 금리가 계속 낮은 수준을 유지할지는 지켜봐야 합니다. 2023년 하반기 한국 국고채 금리가 4%를 넘어선다면 단기적(2023년 하반기~2024년)으로 주담대 금리 상승과 주택가격 정체가 나타날 것이라고 예상합니다. 더블어 PF 사태가 다시 수면위로 올라온다면 또다른 후폭풍이 올 수 있습니다. 이 두가지가 별 탈없이 지나간다면 부동산 시장은 점차 개선될 것이라고 예상합니다.

하지만 장기적 관점(2025년 이후)으로 서울 부동산을 부정적으로 봐야 할지는 의문입니다. 현재 서울시 아파트 시장은 심각한 위기상황이며, 동시에 기회이기도 합니다. 첫째 빌라포비아의 여파입니다. 전세 사기 등에 대한 우려로 아파트에 대한 수요가 상승할 가능성이 있습니다. 둘째, PF대출 연장의 여파입니다. 2022년과 2023년 아파트 개발 인허가 물량은 역대 가장 저조한 수준입니다. 그렇기에 2025~2026년 이후 서울시 아파트 입주물량이 심각하게 줄어들 것입니다. 그래서 2024년은 다양한 위기가 나타날 가능성이 크며 누군가에게는 기회가 될 수 있습니다.

2010년부터 2021년까지 서울의 1년 평균 준공물량은 3만 4255세대 최소 준공량은 2012년의 2만 3000 세대였습니다. 그런데 2024년 서울의 입주 물량은 약 1만 5천세대, 2025년은 1만 7천세대, 2026년은 6천 세대에 불과합니다. 그래서 서울 부동산 시장의 미래는 대폭락의 2022년 상황과 정반대가 될 가능성이 크다고 저자는 예상합니다.

서울시의 아파트를 권역별로 분석하면 강남, 서초구에 약 20.6만 세대(12.1%), 송파, 강동구에 약 20.9만 세대(12.7%), 노원, 도봉, 성북구에 약 30만 4천세대(약 18.1%)로 7개구에 서울시 42%가 거주하는 절대적 규모의 아파트 시장입니다. 강남, 서초, 송파, 강동구 그리고 노원, 도봉, 성북구는 각각 서울시를 대표하는 고가 아파트 시장과 중저가 아파트 시장으로 구분 가능합니다. 고가 아파트 시장에서도 강남,서초구 권역과 송파, 강동 권역의 흐름은 일부 차이가 존재해 분화하고 있다고 볼 수 있습니다. 노도성 지역에서도 노원구와 성북구의 분화 가능성이 나타나고 있습니다. 그리고 2024년 고가 아파트 지역은 상승을 보여주나 중저가 아파트는 정체의 흐름세를 보이고 있습니다.

이처럼 여러 자료를 바탕으로 한 저자의 날카로운 시각을 볼 수 있습니다. 고가 아파트 시장으로 진입할 수 있다면 가는게 목표인데 예산과 여러가지 상황을 고려해봤을때 언제가 최적의 시기인지는 더 고민이 필요할 것 같습니다. 그래도 이책의 내용을 잘 참고한다면 의사결정에 많은 도움이 되리라 생각합니다. 잘 읽었습니다.

[서평]아파트 매도의 기술

아파트 매도의 기술 - 매수는 기술이고 매도는 예술이다
라비에르(이승률) 지음 / 새로운제안 / 2023년 10월

부동산을 보유하고 있는 상당수의 사람들이 아파트를 보유하고 있습니다. 그만큼 자산에서 아파트가 차지하는 비중도 엄청나죠. 거주공간으로서 아파트도 의미가 있지만 자산을 늘리는 수단 중 하나로도 생각할 수 있습니다. 그렇게 생각한다면 매도를 하는 순간이 나의 수익률을 결정하는 순간입니다.

매도는 심리적인 측면에 많은 영향을 받습니다. 특정 기간 내 매도를 급하게 할 수 밖에 없는 개인적인 이유가 있다면 매수자와의 심리싸움에서 무조건 지고 들어갑니다. 또 과거 고점 대비 떨어지게 되면 떨어진 가격에 연연해 팔지 못하는 경우도 있습니다. 그래서 저자는 부동산과 사랑에 빠지지 말라는 조언을 합니다. 부동산을 구매하기 전까지는 수많은 대상 중 하나였지만 매수하고 소유하게 되면서부터 부동산 자체의 가치와 더불어 심리적 프리미엄이 생깁니다. 그래서 실제 부동산 가치보다 더 높은 가치를 매기는 경향이 두드러집니다. 그래서 미련을 버리지 못하고 적절한 시기에 매도하지 못해 손해가 발생하기도 합니다.

손실복구류을 이해하는 것도 중요합니다. 10억을 투자했으나 현재 50% 손해로 남은 금액이 5억이라면 사람들은 단순히 5억원만 복구하면 된다고 생각합니다. 하지만 손실복구율 관점에서 보면 5억원이 원금 10억원이 되기 위해서는 100%의 수익이 발생해야 합니다. 추가적으로 투입할 자금이 없다면 하락폭이 증가할수록 원금회복할 가능성이 낮아지는 것이죠. 혹시 개선될 가능성이 없는 부동산을 구매했을 때도 실수를 인정하고 더 늦기 전에 매도해 탈출해야합니다. 물론 매도를 하며 손실을 확정짓는 것이 두려울 것입니다. 조금만 기다리면 원금이 회복될 거라는 근거없는 믿음을 가지기 보다 작은 손해로 마무리하는 것이 더 중요합니다.

성공적인 부동산 투자를 위해 입지, 브랜드, 세대수, 매도시기 등 다양한 것을 고려해야하지만 그중에서도 부동산 사이클을 반드시 고려해야 합니다. 사이클을 이해하기 위해서는 먼저 정부 정책을 이해해야 합니다. 정부에서 거래를 유도하거나 규제를 완화하는 정책을 펼친다면 부동산 가격이 하락하는 분위기일 가능성이 높습니다. 반대로 규제를 강화하거나 투자수익을 제한하는 정책을 편다면 부동산 가격이 상승할 가능성이 높습니다.

'매수는 기술, 매도는 예술'이라는 부동산 격언처럼 부동산 매도는 참 어렵습니다. 지금 부동산을 보유하고 있는 분들은 물론이고 보유하고 있지 않은 분들도 매도에 대한 학습을 통해 수익률을 높일 수 있도록 공부해야 겠네요. 잘 읽었습니다.