1차 부동산학개론 해커스 공인중개사 출제예상문제집 2021 최신개정판

2021 해커스 공인중개사 출제예상문제집 1차 부동산학개론 - 제 32회 공인중개사 1차 시험 대비ㅣ기출지문 빈칸노트 제공 ㅣ 2021 해커스 공인중개사 출제예상문제집
신관식.해커스 공인중개사시험 연구소 지음 / 해커스공인중개사 / 2021년 6월

공인중개사 시험을 준비하먼서 개인적으로 느낀 건 부동산학개론 과목의 경우 "이해를 요구하는 문제"가 많이 출제된다는 점입니다(암기도 물론 많지만). 법과목은 인강 등을 통해 빈출 지문, 판례를 자주 듣고 익숙해지는 게 중요하지만, 상대적으로 이 과목은 개념을 정확히 이해하고 적용하는 게 그래도 중요한 듯했습니다. 그래서, 좋은 문제들을 많이 풀어 보고 틀렸으면 왜 틀렸는지 해설을 보고 정확히 이해하는 게 중요하다고 생각했는데요. 

 

해커스 교재는 특히 별책부록의 해설이 포인트를 정확히 짚어 주는 게 좋았습니다. 이게 왜 맞는지, 혹은 왜 틀렸는지를 알아야 같은 실수를 안 할 텐데, 마치 당신들 요 부분이 아마 요래서 이렇게 (잘못) 생각했을거야 라며 속을 들여다 보는 듯 코칭해 준다는 느낌이 들었네요. 물론 책에 너무 세세히는 나올 수 없으므로 더 깊이 들어가려면 연계된 인강도 활용해야 하겠죠. 

사실 민법도 그렇고 부동산학(개론)도 원칙적으로는 너무도 양이 방대하기 때문에 한정된 시험 기간 안에 완전히 마스터한다는 건 불가능합니다. 그래서 "전략적"으로 접근하고 공부하는 게 필요하죠. 

해커스 시리즈는 포인트를 잘 짚어 본문 중에도 "진짜 포인트가 뭔지" 수험생이 좀 한눈에 빡 느낌이 오게 제시해 주는 게 좋았습니다. 예상문제집은 특히 실전에 도움이 되게 하나를 풀어도 그게 최신 경향에 맥이 닿는 문제를 풀어야 하는데, 참신하고 최신 유형에 많이 맞춘 문제들을 접할 수 있어서 좋았습니다. 너무 올드한 건 풀기도 지루하고 과연 도움이 될까? 하며 의심이 들어서 안 좋은데 이 문제집은 신유형이 많기도 했구요.

체제는 총 8편으로 되었는데 목차만 봐도 머리가 아픕니다. 그러나이 문제집을 다 풀고 나니 음 이 정도면 진짜 최소한 과락은 면하겠다 싶었습니다. 누구한테도, 아무리 노베라고 해도 그런 최소한의 자신감은 갖게 해 주는 문제집이더군요.

문제집치고는 개념 정리도 꽤 자세한 편입니다. 따라서 문제 풀면서 잘 모르겠다 싶을 때 구태여 개념서를 꼭 다시 볼 필요는 없습니다. 

제1편 총론

p20에 나지(裸地)에 대한 설명이 간략히 나오는데 민법에서 배운 여러 제한물권이 없고, 건물 기타 정착물이 없는 토지라고 정의됩니다. 그런데 그 밑에, 나대지를 설명하며 "나지는 반드시 지목이 대(垈)일 필요는 없다"고 합니다. 수험생들이 간혹 헷갈리고 여러 번 출제되었던 항목이라 적절히 잘 지적해 주는 것 같았습니다.

해커스 시리즈에는 기출문제만 따로 묶은 책도 있지만 이 책(예상문제집)도 최근에 출제된 중요한 문제, 또 신유형에 가까운 건 기출이라고 해도 싣고 있습니다. 예를 들면 p31의 11번 같은 것입니다. 물론 개념만 충실히 공부했다면 이 문제는 쉽게 풀립니다.

p48을 보면 페이지 상단에 TIP이라고 하여 "출제 비중이 높지는 않지만 총론에서 기본적으로 점검할 사항이므로 기본서를 정독하고 기출문제를 통해 대비하는 게 좋다"고 조언합니다. 달리 말하면 시간이 없으면 이런 부분은 구태여 예상문제까지 일일이 안 풀어도 된다는 거죠(기출과 개념으로 충분). 이게 바로 해커스 시리즈에서 강조하는 "전략적 접근, 전략적 공부"입니다. 

제2편 부동산경제론

이 파트는 암기가 아니라 이해를 요구하는 문제가 많아서 수험생들이 어려움을 느낍니다. 기초가 덜 되어 있으면 반드시 기본서로 돌아가서 확실히 공부를 마치고 다시 이리 돌아와서 문제를 풀어야 하겠습니다. 이 단원은 개념+기출만으로 절대 안 되고 혹 개념이 완벽하게 되어 있어도 응용 문제 풀이를 반드시 거쳐야 합니다. 

 

p48과는 달리, p63 같은 곳을 보면, 역시 상단 TIP에서 "유량지표와 저량지표를 구분할 줄 알아야 하며, 유량은 신규주택 공급, 저량은 기존주택이다", 이렇게 핵심만 딱 짚어서 수험생들에게 알려 줍니다. flow와 stock은 원래 경제학 개념이지만 이렇게 부동산학으로 옮아와 적용되면 신규 - flow, 기존(합) - stock 처럼 아예 공식화가 되어 버리는 거죠. 공인중개사 시험에서야 이 정도만 확실히 머리에 넣고 있어도 이것 관련 문제는 얼추 해결이 됩니다. 

p66의 08번 문항 같은 걸 보십시오. 이처럼 그래프(아무리 간략한 모습이라도 해도)가 나오는 문제를, 단순 암기로 해결할 수 있겠습니까? 그래서 부동산학개론은 사실 기본서로 학습할 때 이론 파트를 충실히 다졌어야 이후에 고생을 안 합니다. 답은 ⑤인데 보완재, 대체재에 대한 개념만 확실해도 이 문제는 바로 풀립니다. 이해를 하면 보자마자 바로 답이 나오고, 단순 암기에 기대면 아무리 들여다 봐도 문제가 안 풀립니다. 그래서 학개론은 공부의 양이 중요한 게 아니라 질이 중요합니다.

 

p72에 고득점용이라고 표시가 되어 있고 그래프가 나오는 다른 문제, 23번을 풀어 봤습니다. 네 개의 선지 중 가장 까다로운 건 ㉠입니다. 대체재의 개념을 알아야 하고, 그 내용을 문제의 그래프와 연결시킬 줄도 알아야 하기 때문이죠. 일단 그래프를 봤을 때 이것으로부터 알 수 있는 내용은 A가 B보다 가격 탄력성이 작다는 겁니다. 그럼 A의 수요가 잘 안 변한다는 소리죠. 안 변한다는 건 대체재가 적다는 뜻 아니겠습니까? 대체재가 있으면 갈아타면 되니까요. 

㉡은 무조건 틀렸습니다. 소득이 증가하면 부동산의 수요곡선은 A고 B이고가 문제가 아니라 무조건 우측으로 이동하죠. 소득이 증가하는데 수요가 좌측이동하는(=줄어드는) 게 어디 있겠습니까? 부동산이 무슨 핵폐기물 처리시설(애초에 수요 자체가 형성 안 되는)이 아닌 이상 말입니다. ㉢도 말이 안 됩니다. 가격이 하락하는데 왜 부동산의 수요가 감소하겠습니까? ㉡과 ㉢은 그래프를 볼 필요도 없이 선지의 설명만 읽어 봐도 무조건 틀린 것입니다. 

p73에는 25번 문제에서 수식이 나옵니다. 사실 이런 건 원리만 알면 초등학생도 풀 수 있는 방정식(초5때 배웁니다)이지만, 원리를 모르면 눈 앞이 캄캄할 수밖에 없죠. 일단 공급은 그대로인데 수요만 변했다고 문제에서 말합니다. 그럼 수요 측 요인이니 만약 가격이 올랐으면 균형량도 올라야 합니다. 또 가격이 내렸으면 양도 줄어야 합니다(수요측 원인이니까). 답은 ②③⑤ 중에만 있습니다. 

그런데 수요곡선이 -P 부분은 그대로고 900에서 1500으로 늘어난 거니까 결국 수요가 증가(=우측이동)했다는 뜻입니다. 그럼 ② 아님 ⑤입니다. ①~④에서 모두 숫자가 같은데, ⑤만 숫자가 다르니 ⑤가 정답일 가능성은 극히 낮죠. 잘 몰라도 이처럼 감각 있게 문제를 분석하면 답이 나올 수 있네요. 물론 별책부록 해설의 풀이처럼 대수적으로 정석 같은 풀이를 할 수도 있습니다. 안전하게 말이죠. 

p81의 46번은 가격탄력성이 2, 소득탄력성이 0.5라는 거죠. 그럼 수요는 가격 변동시가 소득 변동시에 비해 4배 민감히 반응한다는 뜻입니다. 가격이 상승하면 수요는 당연히 줄어듭니다. 그럼 소득이 올라 줘야 수요가 그대로일 텐데... 가격이 4% 올랐으므로 (둔한) 소득은 16%나 올라 줘야 맞먹게 된다는 것입니다. 

p80의 45번은 별책부록 해설이 참 명쾌합니다. 이건 사실 탄력성과 변화율을 각각 곱하면 됩니다. 가격은 0.5x4, 소득은 0.8x5. 그런데 가격은 상승했으니 수요는 마이너스, 소득은 증가했으니 수요는 플러스, 그러므로 마이너스 2 플러스 4 하여 답은 ③ 2% 증가가 되는 것입니다. 

p81의 48번(재작년인 '19년 기출)도 마찬가지 유형인데, 오피스텔 가격에 대한 아파트 수요 교차탄력성이 좀 낯설 수 있으나 이 역시 "탄력성 곱하기 변화율"을 하면 됩니다. 오피스텔과 아파트가 대체재라고 했으므로 오피스텔 가격이 오르면 아파트 수요가 증가한다고 처리하면 되겠네요. 

거미집 이론은 공급이 수요에 비해 비탄력적일 때 수렴형이 되고, 공급이 더 탄력적이면 발산형이 된다는 게 요지입니다. 아무래도 공급이 자유롭지 못하면 가격이 덜 유동적이지 않겠습니까(물건이 만들어져야 뭘 살 수가 있죠). p86의 TIP에 잘 나와 있지만 기울기 부호는 그냥 무시하고 절댓값만 보면 된다는 게 핵심이죠.

p88의 64번을 보면 이 책의 팁이나 개념 정리에서 항상 강조하는 게 "부호는 무시하고 (기울기의) 절댓값만 보라"는 겁니다. 그런데 혹 서두르다가 A 부동산에서 공급은 -1, 수요는 +1이므로 아 이거는 기울기의 절댓값이 같아서 순환형이다, 답은 ⑤, 뭐 이래서는 안 되는 거죠. 왜냐면 공급 방정식 좌변이 Q가 아니라 2Q입니다. 그럼 똑같이 Q로 만들어야 하기 때문에 양변을 2로 나누면 기울기는 +1이 아니라 +0.5가 되죠. 공급 기울기 절댓값이 적으므로 A는 수렴형입니다. 

B부동산은 공급 방정식의 좌변이 3Q로 나오므로 역시 양변을 3으로 나눠 줘야 합니다. 그럼 기울기는 +2이므로 수요 공급의 기울기 절댓갑이 같습니다. 따라서 순환형. 문제 표시는 "고득점용"이라고 되었지만 사실 난이도는 TIP에 나온 저 내용대로만 따라해도 답이 바로 나오죠.

제3편 부동산시장론

p106의 TIP을 보면 이 단원에 대해 "암기가 아니라 용어 정리에 주력해야 한다"고 수험생들에게 충고합니다. 이 말은, 지나치게 암기 위주로 접근하면 오히려 암기가 더 안 되므로 가급적이면 이해를 시도하고 성의 있게(단기 메모리가 아닌) 공부에 임하라는 뜻으로 저는 이해했습니다. 그렇다고 해도 이 단원의 전반부는 암기 위주 내용에 가깝습니다. 

p120의 33번은 튀넨의 이론에 바탕을 두고 출제된 문제입니다. 결국 생산자가 들인 비용이 가격보다 높아서는 이윤을 남길 수 없죠. 문제에서 (생산비용)+ (교통비용)x(거리) < (가격) 이 되는 건 쌀 하나밖에 없습니다. 특히 이 문제는 별책부록 해설이 아주 잘 되어 있습니다. 이 문제뿐 아니라 제2편, 제3편의 경제이론은 계산이나 그래프 문제가 많아서 해설이 정말 중요한데 별책 해설이 아쉬었던 적이 한 번도 없었습니다. 

제4편 부동산정책론

시장의 실패, 외부 효과... 이런 것들은 전형적인 미시경제학의 토픽들입니다. 그래서 암기가 아니라 개념의 정확한 이해가 중요할 것 같습니다. 

 

p153의 14번 문제를 보면 그래프 문제가 또 나옵니다. 어려워 보이지만 ②를 보면 사적(私的) 비용이 사회적 비용보다 크다고 합니다. 그림만 봐도 사회적 비용 곡선(사실 직선이지만)이 사적 비용보다 위에 위치합니다. 그럼 큰 거죠. 그래서 틀렸습니다. 

사회적 비용이 크다는 건 예를 들면 플라스틱 용기 남용입니다. 플라스틱은 쓸모는 뛰어나고 원가는 워낙 싸다 보니 많이들 씁니다. 그러나 환경 오염과 생태계 파괴라는 사회적 비용이 얼마나 큽니까? 그래서 시장에 내버려 두면 이는 아주 바람직하지 못한 결과가 초래되는 거죠. 부동산 시장에서는 재건축에 비길 수 있겠습니다. 같은 부지 같은 입지조건이라도 일단 재건축만 했다 하면 값이 뛰기 때문에 너도나도 재건축을 하려 듭니다. 이걸 방치하면 엄청난 자원 낭비가 이뤄질 겁니다. 

4편(정책론)의 후반부는 대체로 암기 사항이지만 고득점용인 43번(p166)은 또 계산 문제입니다. 이건 그냥 문제의 지시에 충실히만 따르면 암산으로도 사실 답이 나오는 문제이긴 합니다. 가장 먼저 염두에 두어야 할 건 수요 Q와 공급 Q가 같아야 균형 가격, 균형량이 나온다는 사실입니다. 이 역시 별책부록 p37 해설이 굉장히 잘 되어 있습니다. 이 정도면 사실 인강 없이 책만 보고도 자력으로 이해가 되는 수준입니다. 참고로 이 문제는 14년 전인 2007년도에 출제되었습니다. 

p172의 57번, 58번 문제의 선지에는 동결효과(lock-in effect)가 모두 포함되었습니다. 주식에서 락업(lock-up)이라 하면 대주주, IB가 일정 기간 안에 처분을 못 하게 하는 조치를 말하는데... 사실 개념만 정확히 숙지하면 쉽게 풀리는 문제들입니다. 이 문제도 별책부록의 해설이 충실히 쓰였다고 느꼈습니다. 

제5편 부동산투자론

pp.180~187에는 특히 공인중개사 수험생들이 학개론에서 어려워하는 공식과 개념들이 나옵니다. 이 부분은 경영학과의 재무관리, 경제학과의 화폐금융론 강좌에서 다룰 만한 내용들인데 특히 경영학, 회계학 전공자들이라면 아주 친숙해할 토픽들입니다. 

p192의 12번 같은 문제는 개념 이해에 너무 많은 시간을 투자하지 말고 이런 문제 하나를 풀어 보면 더 빨리 이해가 됩니다. p188의 TIP에 보면 "이런 유형은 1분 안에 해결하라"고 조언합니다. 매각대금은 9억, 여기서 경비 9천(=10%)를 빼면 8억 1천입니다. 총투자액은 6억인데 이 중 대부비율이 50%라 했으므로 미상환저당잔금은 3억입니다. 8억 1천에서 3억을 빼면 5억 1천이 남고 이게 정답입니다. 별책부록 p42 해설을 보면 "세전"을 구하는 문제이므로 자본이득세율이라는 자료는 불필요하다고 합니다. 함정에 빠지지 않아야 하겠습니다. 

11번 문제를 보면 과세대상소득을 구할 때 원리금상환액을 다 더하지 말고 원금상환분만 더하면 됩니다. 문제의 조건들에만 의한다고 했으므로 (문제에 말이 없는) 대체충당금은 그냥 0으로 처리하면 됩니다. 별책부록 p42 해설에도 그리 나와 있습니다. 

p209의 50번 문제에서는 특정 상황에서의 예상 수익률을 구하라고 하는데 표에서 각 상황이 20%, 40%, 40%이므로 합이 100%입니다. 이런 경우 가중평균을 구하는 건데 그 답이 표의 맨오른쪽 열에 나오는 대로 8%이라는 거죠. 가중평균을 혹 모르는 분이라고 해도 (앞서 말한 것처럼) 이런 유형은 문제 2~3개를 풀면서(혹 모르면 풀이를 보면서) 익히면 다 해결할 수 있습니다. 

p210의 53번 문제는 사실 "표준편차"의 정의만 알아도 어느 정도 해결이 가능합니다. ④와 ⑤는 서로 모순이므로, 틀린 걸 고르는 이 문제에서는 저 둘 중의 하나가 정답이 되어야 합니다. 별책부록 p49의 해설을 보면 위험회피적 투자자가 아니라, 보수적 투자자가 저런 선택(④)을 한다고 설명합니다. 둘을 헷갈리는 수험생들이 많으므로 유익한 해설이었다고 생각되네요.

제6편 부동산금융론

이 단원 역시 계산문제 대표 유형을 반복 학습하면 나중에는 몸에 배어서 저절로 풀린다고 들었습니다. 

바로 작년인 31회에 출제된 문제인 p239의 16번에 보면 문제에서 균등상환이라고 했으므로 20년 동안 똑같은 금액을 갚아야 합니다. 물론 이자가 포함되므로 4억원 보다는 금액이 크며 얼마가 될지는 계산을 해 봐야 알겠네요.

이 문제에서 가장 핵심은 문제 조건에 나오는 "저당상수"입니다. 0.09라고 합니다. 이걸 대출원금 4억원에 곱하면 (1년에) 3,600만원인데 이걸 20년 동안 갚으면 단순 계산으로 7억 2천만원입니다. 

문제 조건을 보면 1회차 원금 상환액이 1,000만원입니다. 그런데 1회차 총상환액을 아까 3,600만원으로 구했습니다. 그러면 이자 부분은 2,600만원입니다. 대출원금이 4억인데 이자가 2,600만원이므로 금리는 6.5%가 되는 겁니다. 2600 나누기 40000 하면 0.065이니까요. 

조심해야 할 게 대출원금이 4억인데 3600만원을 갚았다고는 하나 원금만 따지면 1000만원만 갚은 겁니다. 따라서 대출 원금 중 이제 갚아야 할 부분은 3천 9백만원입니다. 여기에 고정금리 6.5%를 곱하면 2,535만원이 나옵니다. 2회차에도 갚아야 할 총 금액은 3,600만원이므로 3600 빼기 2535 하면 1065가 나오고, 이게 문제에서 묻는 "2회차에 상환해야 하는 원금"입니다. 다시 말하지만 매년 상환해야 하는 총금액은 3,600만원이고 이 중에 원금만 따지면 얼마냐를 묻고 있는 거죠. 

제7편 부동산개발 및 관리론

요즘은 신문을 봐도 BTL이니 BTO니 BLT니 하는 말들이 일상처럼 나옵니다. 이런 용어를 모르면 해당 기사가 뭘 말하는지를 모르고 눈뜬 장님처럼 되는 거죠. 이 7편은 그런 상식 면에서도 공부가 매우 유익하다고 느꼈습니다. 특히 임대사업 하시는 분들은 평소에 체계적인 사업 영위를 위해서도 이 부분 공부가 필요하지 않을까 생각됩니다. 

p288의 21번을 보면 좀 어렵게 느껴질 수 있습니다. 별책부록 해설 p63을 보면 입지계수의 정의에 의해 아주 정석적으로 풀이하고 있습니다. 그런데 어차피 1000 나누기 2000 부분은 A, B, C 세 도시 모두 공통이므로(전국지표 기준) 무시해도 됩니다. 즉

A: 3/(3+4) ≒ 0.43
B: 5/(5+1) ≒ 0.83
C: 2/(2+5) ≒ 0.29

이것은 입지계수 자체는 아닙니다. 그러나 문제에서 크기 순을 물었으므로 답은 B>A>C로 결과는 같습니다. 

제8편 부동산감정평가론

이 역시 만만하게 보면 안 되는 단원입니다. TIP에서는 개념 정리가 철저히 되어야 한다거나, 빈도가 높지는 않지만 주기적으로 출제된다거나, 기출문제 중심으로 공부해야 한다는 식으로, 토픽별 특성을 일일이 구별하여 수험생들에게 알려 줍니다. 

특히 계산문제는 그 대표 유형을 완전히 몸에 배게 해야 하겠네요. p345의 35번은 꽤 어려워 보이지만 별책부록 해설 p70을 보면 허무할 만큼 쉽고 명쾌하게 설명합니다. 개념을 일일이 글자대로 외우기보다 대표유형 문제를 풀고 이런 식으로 하는 거다, 몸에 배게 하는 게 가장 좋은 방법이란 뜻이죠. 

p350의 45번은 고득점용 문제입니다. 그러나 개념에서 제시된 수식만 정확하게 알고 숫자만 대입해도 풀 수가 있습니다. 부채감당률에 대부비율을 곱하고 저당상수를 여기에 다시 곱해 주면 환원이율이 나온다고 합니다. 이는 저당 대출기관의 입장에서 구하는, 부채감당법(p322)을 적용한 결과입니다. 

45번에서는 부채서비스액이 중요한 단서였지만, 46번은 그렇지 않습니다. 여기서는 수익가액을 구해야 하므로 기대이율도 쓰이지 않는 정보입니다. 

p351의 48번 문제는 공인중개사가 아니라 감정평가사 2017년도에 출제된 것인데 집필진이 특별히 수록했네요. 별책부록 해설 p72를 보면 물리적 투자결합법에 의한 환원이율(앞 45번을 다시 복습할 필요가 있습니다)에서 (0.5 x 5%)+((0.5 x 7%)이라고 합니다. 이때 앞에 각각 붙은 0.5는 문제에서 토지, 건물 각각 50%라고 했기 때문에 그리 한 것입니다. 만약 문제가 토지 30%, 건물 70%이었으면 0.3, 07을 각각 곱해야죠. 

이 교재 역시 해커스 예상문제집 시리즈 다른 책들처럼, 학개론용 기출문제 빈칸노트가 부록으로 맨 앞에 달려 있습니다. 시험을 앞두고 마지막으로 체크하기에 아주 유익한 자료입니다. 

*출판사에서 제공된 도서를 받고 주관적으로 작성된 서평입니다.